臺灣板橋地方法院民事判決
98年度簡上字第143號上 訴 人 柏宥企業有限公司兼 法 定代 理 人 甲○○共 同訴訟代理人 蘇衍維律師複 代理人 丙○○被上訴 人 乙○○上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國98年4月22日本院三重簡易庭98年度重簡字第633號第一審判決提起上訴，本院於98年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人本訴主張及反訴抗辯：
（一）上訴人柏宥企業有限公司（下稱柏宥公司）向被上訴人承租臺北縣新莊市○○○路○○號1、2樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋），由上訴人甲○○為連帶保證人，並簽訂房屋租賃契約書，每月租金新臺幣（下同）32,000元，租期自民國（下同）96年3月12日起至98年3月11日止，上訴人柏宥公司自97年5 月12日起即陸續積欠租金，上訴人柏宥公司尚欠租金共224,000 元，遲付租金之總額已達二個月之租金額，被上訴人催告上訴人柏宥公司給付租金，上訴人柏宥公司主張終止租約，但拒絕將租賃房屋返還被上訴人，被上訴人以臺北五十八支局存證信函第175 號終止租約（97年11月26日），上訴人柏宥公司除欠被上訴人租金224,000 元外，另由被上訴人代墊電費37,745元及水費47
6 元，又上訴人將被上訴人原有的電表拆除，經臺電公司報價每顆3,300 元，被上訴人損失2 顆電表費用為6,600元，共計268,221 元，應由上訴人等負連帶清償責任。又上訴人柏宥公司自97年11月27日起至98年2 月12日上訴人柏宥公司為將系爭房屋返還被上訴人之意思表示為止，無權占有系爭房屋，致被上訴人無法使用，上訴人柏宥公司顯構成侵權行為，被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人柏宥公司賠償相當於租金之損害，系爭房屋如出租他人，每月有32,000元租金所得，上訴人柏宥公司無權占有被上訴人之房屋，造成被上訴人租金損失，被上訴人請求依侵權行為損害賠償及不當得利的法律關係請求上訴人柏宥公司80,000元之損害金。
（二）依兩造所訂之租賃契約，約定租賃所得是上訴人柏宥公司繳納，所以上訴人所說不實。上訴人訴訟代理人稱隨時可以將房屋交給被上訴人，實際上，經上訴人訴訟代理人以電話與上訴人連絡，上訴人並不同意將房屋先交還被上訴人。被上訴人並沒有侵入住宅，是被上訴人就系爭房屋之
1 、2 、3 樓房屋所有權全部，僅就其中1 、2 樓出租給上訴人，上訴人竟然將進入3 樓的出入口封住（上訴人將
1 樓房屋外推，將2 、3 樓的出入口圍在一樓內，3 樓只能從1 樓進入），被上訴人為了拿置於3 樓的物品，經隔壁鄰居進入3 樓，沒有侵入上訴人所承租之1 、2 樓房屋。上訴人主張被上訴人有侵入住宅而依民法第263 條終止契約，但被上訴人沒有侵入住宅，上訴人也非租賃契約第18條規定終止契約，被上訴人訴訟代理人曾函給上訴人，勸上訴人先行交還房屋，上訴人甲○○打電話給被上訴人訴訟代理人重提侵入住宅等終止契約情事，被上訴人訴訟代理人稱要終止契約也要將租賃物返還被上訴人，若房屋先返還後，兩造的訴訟範圍也較小，可是上訴人甲○○堅要被上訴人先返還押租金，上訴人甲○○終不聽勸告，被上訴人不得不提起本訴。是由於本件上訴人拒絕給付租金，被上訴人於97年11月26日終止租約等語。
（三）被上訴人反訴部分則以：
1、上訴人柏宥公司於98年2 月13日將系爭房屋遷讓，由被上訴人接管，上訴人應給付被上訴人自97年11月27日起至98年2 月12日之損害金，被上訴人每月有32,000元租金損害，上訴人於終止租約2 月又15日才將系爭房屋返還被上訴人，上訴人應給付被上訴人80,000元之損害金。
2、上訴人稱兩造曾約定先由上訴人繳納租賃所得，事後再由被上訴人支付，上訴人代墊51,200元的租賃所得稅，又被上訴人之系爭房屋有漏水情事早已終止契約等語。然依兩造所訂之租賃契約，租賃所得稅記載是上訴人繳納，上訴人所說不實，被上訴人的房屋也沒有漏水情事，上訴人在承租期間也沒有通知被上訴人有漏水情事，上訴人是依指責被上訴人無故侵入住宅情事，依民法第263 條終止契約等語，前後所述不同，上訴人意圖延滯訴訟，而提出反訴，被上訴人不同意上訴人提起反訴，請求駁回上訴人之反訴等語，資為抗辯。
（四）聲明：上訴駁回。
二、上訴人本訴抗辯及反訴主張：
（一）上訴人柏宥公司於96年3月1日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，由上訴人柏宥公司向被上訴人承租系爭房屋（該屋共有3 層樓以及頂樓加蓋，3 樓及頂樓均為無人居住之空屋），租期為2 年，自96年3 月12日至98年3 月11日，租金每月32,000元（含稅，稅金由被上訴人支付），押金為100,000 元。上訴人柏宥公司每月均依約履行，並按期繳付租金。渠料被上訴人常委訴外人即其父林贊為代理人，於每月初前來上訴人柏宥公司收取租金支票時，態度均甚惡劣，且上訴人柏宥公司請其收取租金支票後為簽收之行為，亦均不簽收。又訴外人林贊更誣指上訴人柏宥公司少付1 個月之租金（實際上上訴人柏宥公司已將租金存入彰銀南新莊分行之帳戶內，而訴外人林贊將上訴人柏宥公司所簽發彰銀支票，存入五股鄉農會林贊之帳戶內，經由票據交換，其已領取該金額）。訴外人林贊亦經常口頭違約要求上訴人柏宥公司搬遷，並常未經上訴人柏宥公司同意隨意進出上訴人柏宥公司所使用之系爭房屋，訴外人林贊之上開行為，明顯違約並不當。惟上訴人柏宥公司為維兩造和諧關係，經常忍氣吞聲，但其卻越發無理。
（二）97年4 月12日訴外人林贊向上訴人柏宥公司之法定代理人即上訴人甲○○收取綜合所得稅扣繳憑單時，上訴人甲○○口頭告知林贊關於被上訴人應返還上訴人柏宥公司為其代墊之10% 租金所得稅，渠料訴外人林贊竟惡言辱罵上訴人甲○○，訴外人林贊更指稱係上訴人甲○○自行申報較高之租金所得稅，故上訴人所代原告繳納之稅，被上訴人不可能退還云云，訴外人林贊並代表被上訴人要求上訴人柏宥公司搬遷他處。上訴人二人於忍無可忍情形下，乃於97年6 月22日搬離系爭房屋，而於搬遷前被上訴人及訴外人林贊亦三番兩次夥同他人前來上訴人柏宥公司無理取鬧，單僅臺北縣新莊市福營派出所之警員即2 次前來調解。
（三）被上訴人與訴外人林贊竟再於97年8 月11日上午10時30分許，打電話至上訴人柏宥公司，並涉嫌恐嚇上訴人甲○○。同日中午12時許，被上訴人委其弟林朝宗再打電話前來上訴人柏宥公司，謂兩造之租約未劃掉綜合所得稅部分，故上訴人柏宥公司不可要求被上訴人返還房屋租賃所得稅，查被上訴人與林贊顯有誤解，蓋房屋租賃所得稅依所得稅法第89條第1 項第2 款規定，房屋租金所得納稅義務人應係房屋出租人即被上訴人，亦即租金所得稅應由租金所得者即被上訴人負擔，而上訴人柏宥公司僅係扣繳義務人。又租賃契約書第16條約定部分，兩造合意劃掉綜合所得稅等部分文字，即已說明被上訴人同意上訴人柏宥公司不負擔租金所得稅。而租約第19條文意僅係約定，上訴人柏宥公司係租金所得扣繳義務人而非納稅義務人至明。
（四）上訴人柏宥公司終止上開租約之意思表示合法並已發生效力。又系爭房屋之鄰居曾告知上訴人，其親見訴外人林贊至系爭房屋之頂樓，以大量之水灌溉植物，致植物落葉及雜物堵住排水口，造成大量之水常直接從頂樓經過3 樓，直接灌進上訴人所承租之系爭房屋。另因系爭房屋2 樓至
3 樓之逃生口不可上鎖，否則發生災害時上訴人柏宥公司人員無法逃生，且上訴人柏宥公司人員每日均須上頂樓水塔開水始得洗澡，惟該逃生口卻遭人無端鎖住。訴外人林贊常未經上訴人柏宥公司同意，無故侵入上訴人柏宥公司所承租之系爭房屋，並經常無理要求上訴人柏宥公司搬遷他處，故上訴人柏宥公司乃以系爭房屋經常嚴重積水，而上訴人柏宥公司電線、電路甚多有觸電之虞，已危及上訴人柏宥公司與同居人之安全或健康，逃生口遭人無端鎖住，及訴外人林贊常無故侵入上訴人柏宥公司所承租之系爭房屋，更已危及上訴人柏宥公司人員之安全，上訴人柏宥公司已委請律師發函被上訴人以上開事由主張兩造間租約於97年7 月11日終止，上訴人柏宥公司並已於97年6 月22日搬離並遷空系爭房屋，上訴人主張房屋租金應計至97年
7 月11日。又上訴人柏宥公司於97年6 月22日搬離系爭房屋後，被上訴人已（於97年9 月22日）就系爭房屋辦理三福禮儀用品有限公司（下稱三福公司）之公司登記，且被上訴人遲未向電力公司、自來水公司辦理由上訴人柏宥公司變更為三福公司之手續，因而上訴人柏宥公司乃（於97年9 月24日）向電力公司、自來水公司辦理該址廢止供應水、電，因而臺灣電力公司乃派員前往系爭房屋拆除電表，此不應歸責於上訴人柏宥公司，而應歸責於被上訴人，故被上訴人稱上訴人柏宥公司應賠償被上訴人受有6600元之損害云云，實不足採。
（五）迄今被上訴人應返還上訴人柏宥公司者有上開押金100,000元、上訴人柏宥公司代被上訴人繳房租所得稅51,200元（96年3月12日至97年7月11日）、上訴人柏宥公司代被上訴人支付97年8月7日至97年9月24日之電費1,866元及97年10月份水費512元。而上訴人柏宥公司尚應付2個月租金64,000 元（97年5月12日至97年7月11日）及水費476元、電費37,745元。總計被上訴人尚應返還上訴人柏宥公司51,357元（即〈100,000 ＋51,200＋1,866 ＋512 〉－〈64,000元＋476 ＋37,745元＝51,357元）。
（六）原審准上訴人終止兩造租賃契約，雖非無見；惟原審卻以上訴人未能舉證兩造於97年7 月12日終止租約之事實，而逕認定兩造終止租賃契約之日期為97年8 月22日，洵屬有誤，蓋兩造正確之終止租賃契約之日期應為97年7 月12日，因上訴人於97年7 月12日合法終止系爭租約後，曾於同年8 月11日、18日、19日，多次請台北縣政府警察局福營派出所警員前來系爭房屋，協調處理兩造返還房屋與返還押金糾紛事宜，此有上訴人之報案通話明細清單，及上開派出所員警工作紀錄簿可為證明上訴人欲點交系爭房屋於被上訴人，惟被上訴人卻不返還押金於上訴人。且更有被證2 所示上訴人委律師發函予被上訴人，於97年7 月12日終止兩造之租約之證明。足證，上訴人確實於97年7 月12日已有終止租約之事實與證據，惟原審卻謂上訴人未能舉證兩造於97年7 月12日終止租約之事實云云，洵屬有誤。
（七）另原審亦認定兩造間之租約第19條及附註（ＰＳ）所示，上訴人柏宥公司應代被上訴人繳納房屋所得稅，且不得向被上訴人請求返還云云，顯然違背兩造系爭租賃契約之真意而為判決，蓋：關於房屋租賃所得稅，依所得稅法第89條第1 項第2 款規定，房屋租金所得納稅義務人應係房屋出租人即被上訴人，亦即本件租金所得稅應由租金所得者即被上訴人負擔，而上訴人柏宥公司僅係扣繳義務人而非納稅義務人甚明。又租賃契約書第19 條 及附註（ＰＳ）約定「本租金憑單扣繳，由乙方（即上訴人柏宥公司）負責向稅捐稽徵機關負責繳納，並將扣繳憑單交付甲方（即被上訴人），租期到期之時，乙方若不續租之時，乙方工廠登記必須撤銷後，交給甲方，乙方才可要求退還押金。」、「1 、甲方同意乙方本場地設公司行號登記及工廠登記證。2 、租金所得稅單交給甲方不得異議（屬房屋租賃扣繳憑單）。3 、房屋稅單由甲方付。」查綜觀上開該租賃契約書第19條及附註（ＰＳ）約定條文，並無如原審所認定之「柏宥公司應代原告（即被上訴人）繳納房屋所得稅，且不得向原告請求返還。」等語。足證，上訴人柏宥公司僅係租金扣繳義務人，且須將扣繳憑單交付被上訴人，而兩造系爭租約既未明白約定何人為租金之納稅義務人，則依上開所得稅法第89條第1 項第2 款規定，房屋租金所得納稅義務人應係房屋出租人即被上訴人無疑。況兩造於系爭租約第16條，特別約定將房屋租金『綜合所得稅等』較出租前增加之部分，由上訴人柏宥公司負擔之約定條文刪除，更足證上訴人柏宥公司並不負擔房屋租金綜合所得稅，原審之認定顯然有誤。
（八）上訴人反訴主張：迄今被上訴人應返還上訴人者，有押金100,000 元、上訴人代被上訴人繳房屋租金所得稅51,200元【96年3 月12日至97年7 月11日】、上訴人代被上訴人支付97年8 月7 日至97年9 月24日之電費1,866 元及97年10月份水費512 元。而上訴人公司尚應付2 個月租金64,000元【97 年5月12日至97年7 月11日】及原證4 所示水費476 元、原證3 所示電費37,745元。總計被上訴人尚應返還上訴人公司51,3 57 元（計算式100,000 ＋51,200＋1,866 ＋512 －64,000元－476 －37,745元＝51,357元）。
（九）聲明：
1、原審本訴部份：原判決不利上訴人之部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
2、原審反訴部分：被上訴人應給付上訴人51,357元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息之五計算之利息。
三、兩造對於上訴人柏宥公司向被上訴人承租系爭房屋，並以上訴人甲○○為連帶保證人，每月租金32,000元，租期自96年
3 月12日起至98年3 月11日止，押金100,000 元。被上訴人曾為上訴人柏宥公司代墊電費37,745元及水費476 元。上訴人柏宥公司自97年5 月12日起即陸續積欠租金。上訴人柏宥公司於97年6 月22日搬離並遷空系爭房屋，並於97年8 月19日委請律師函知被上訴人兩造間之租約業經上訴人柏宥公司於97年7 月12日依據上開事由終止等情，經被上訴人於97年
8 月22日收受該函並已交付系爭房屋予被上訴人。另被上訴人於97年9 月22日就系爭房屋辦理訴外人三福公司之公司登記，上訴人柏宥公司於97年9 月24日向電力公司辦理系爭房屋廢止供應電，因而臺灣電力公司乃派員前往系爭房屋拆除電表。上訴人柏宥公司已給付系爭房屋97年8 月7 日至97年
9 月24日之電費1,866 元及97年10月份水費512 元等情，有房屋租賃契約書、存證信函、臺灣電力公司繳費單、臺灣省自來水公司繳費單、臺電用戶基本資料、房屋稅單、上訴人柏宥公司於97年8 月19日委請律師致原告之函及回執、三福公司之公司基本資料、臺電之收到登記單回條、電費單收據及水費單收據影本附卷可稽，均不爭執。
四、首應審酌系爭租賃契約於何時終止？
（一）按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424 條定有明文。經查，證人張秀敏於原審98年3月6 日審理時證稱當1 樓漏水時，伊操作機台，幾乎每天都有被電電到等語，另證人李文王於原審98年3 月6 日審理時證述水常常順著美術燈的電線管路房屋流出來，水佷大，1 樓漏水怕機台漏電，所以伊會主動暫時停止工作，有請原告修理，但被上訴人表示是3 樓水管堵住，要上訴人以後要自己上3 樓檢查水管有無堵住，3 樓的門鎖起來無法上去，3 樓也是逃生門，沒有其他路線可走等情，有原審98年3 月6 日調解程序筆錄附卷可稽，足見，系爭房屋1 樓確有漏水致機台漏電停工或致員工操作機台不小心被電電到等情，揆諸前揭規定，上訴人柏宥公司自得據此原因向被上訴人終止本件租約甚明。
（二）又上訴人柏宥公司於97年6 月22日搬離並遷空系爭房屋，，並於97年8 月19日委請律師函知被上訴人兩造間之租約業經上訴人柏宥公司於97年7 月12日依據上開事由終止，經被上訴人於97年8 月22日收受該函並已交付系爭房屋予被上訴人，已如前所述，惟因上訴人柏宥公司未能舉證兩造間之租約業經上訴人柏宥公司於97年7 月12日依據上開事由終止之事實，爰依上開97年8 月19日律師函之真意，認兩造間之租約至遲應於97年8 月22日經上訴人柏宥公司合法終止，且被上訴人亦至遲於97年8 月22日已受領系爭房屋之交付。故嗣後被上訴人於97年11月19日始以上訴人柏宥公司欠租為由而函知上訴人柏宥公司表示終止本件租約，即屬無據。
五、次應審酌上訴人柏宥公司主張被上訴人應返還上訴人柏宥公司代繳房屋租金所得稅51,200元，是否有無理由？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。所以，解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。
（二）按納稅義務人有租金所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第92條規定繳納之；薪資、利息、租金、佣金、權利金、執行業務報酬、競技、競賽或機會中獎獎金或給與、退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或檢舉獎金、結構型商品交易之所得，及給付在中華民國境內無固定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得，其扣繳義務人為機關、團體、學校之責應扣繳單位主管、事業負責人、破產財團之破產管理人及執行業務者；納稅義務人為取得所得者，所得稅法第88條第1 項第2 款、第89條第1 項第2 款分別定有明文。足見，租金所得稅納稅義務人為取得租金所得者，而扣繳義務人為給付租金者，合先敍明。
（三）依系爭租賃契約第19條及附註約定本租金憑單扣繳由上訴人柏宥公司負責向稅捐稽徵機關繳納，並將扣繳憑單交付被上訴人等情，有房屋租賃契約書影本附卷可稽，足徵，兩造約定由上訴人柏宥公司代被上訴人向稅捐稽徵機關繳納租金所得稅，按一般常情，若上訴人柏宥公司代被上訴人向稅捐稽徵機關繳納租金所得稅，給付租金時會同時扣除，何有不同時扣除及自96年起從不請求扣除或返還之理，顯有違常理。足見，被上訴人主張兩造所訂之租賃契約真意，租賃所得稅係上訴人柏宥公司繳納及支付，並非由上訴人柏宥公司代被上訴人向稅捐稽徵機關繳納租金所得稅，應屬可採。上訴人柏宥公司主張被上訴人應返還上訴人柏宥公司代繳房屋租金所得稅51,200元，自屬無理由。
六、復應審酌原審判決命上訴人連帶給付被上訴人38,221元，是否有無理由？
（一）依照不利益變更禁止原則，第二審法院認上訴為有理由者，應於上訴聲明之範圍內，為廢棄或變更原判決之判決，民事訴訟法第450 條定有明文。本件由原審被告即上訴人提出上訴，而原審被告即被上訴人未提出上訴，因此，本院只審酌上訴聲明範圍內部分，是故原審判決被上訴人主張無理由部分，無庸審酌。
（二）經查，被上訴人曾於租賃期間為上訴人柏宥公司代墊電費37,745元及水費476 元，而上訴人柏宥公司自97年5 月12日起即陸續積欠租金，嗣於97年8 月22日兩造間之租約經上訴人柏宥公司合法終止，已如前述，足見，上訴人柏宥公司尚欠被上訴人自97年5 月12日起至97年8 月22日止之租金計3 個月又11天租金，合計107,355 元（每月租金32,000元X3+32,000/31 X11 =107,355 元），加上被上訴人為上訴人柏宥公司代墊電費37,745元及水費476 元，總計145,576 元（107,355+37, 745+476=145,576 元），上訴人應連帶給付被上訴人145, 576元部分甚明。
（三）有關原審判決上訴人主張抵銷101,182 元有無理由：然查，上訴人柏宥公司向被上訴人承租系爭房屋，每月租金32,000元，租期自96年3 月12日起至98年3 月11日止，押金100,000 元，另上訴人柏宥公司已給付系爭房屋97年8 月7 日至97年9 月24日之電費1,866 元及97年10月份水費512 元，且兩造租賃契約於97年8 月22日經上訴人柏宥公司合法終止，業如前所述，足見，上訴人柏宥公司已給付電費之期間已跨越租約終止日97年8 月22日，此部分依期間比例換算，則上訴人已給付電費部分可抵銷1,295元（1,866 元/49 天X 34天（97年8 月22日起至97年9 月24日）=1,295元）。是故上訴人主張抵銷101,807 元（押金100,000 元+ 電費1,295 元+ 水費512 元=101,807元）為有理由，逾此部分，為無理由。另上訴人甲○○為連帶保證人，如前所述，是上訴人應連帶給付被上訴人43,769元，（145,576 元-101,807元=43,769 元），然原審判決上訴人應連帶給付被上訴人38,221元，因被上訴人並未就超過38,221元部分上訴，依前揭不利益變更禁止原則規定，上訴人應連帶給付被上訴人38,221元甚明。
七、末應審酌上訴人於原審反訴請求被上訴人給付51,357元，是否有無理由？上訴人於原審反訴主張就被上訴人應返還上訴人柏宥公司之押金100,000 元、上訴人柏宥公司代被上訴人繳房租所得稅51,200元、上訴人柏宥公司代被上訴人支付電費1,866 元及水費512 元，與上訴人柏宥公司尚應給付被上訴人之租金64,000 元 及水費476 元、電費37,745元，互為抵銷後，被上訴人尚應返還上訴人柏宥公司51,357元等情（100,000 元+51,200 元+1,866元+512元-64,000 元-476元-37,745 元=51,
357 元），經查：
（一）兩造對於被上訴人應返還上訴人柏宥公司之押金100,000元，上訴人柏宥公司代被上訴人支付及水費512 元與上訴人柏宥公司尚應給付被上訴人水費476 元、電費37,745元，均不爭執，已如前述。
（二）有關上訴人柏宥公司繳付房租所得稅51,200元部分，依兩造締約真意，本係應由上訴人柏宥公司負擔，已如前所述，則上訴人柏宥公司主張係代被上訴人繳付，被上訴人應為返還，自屬無據。
（三）有關上訴人柏宥公司代被上訴人支付97年8 月7 日至97年
9 月24日之電費1,866 元部分，業如前述，兩造租賃契約於97年8 月22日經上訴人柏宥公司合法終止，上訴人柏宥公司已給付電費之期間已跨越租約終止日97年8 月22日，此部分依期間比例換算，則上訴人柏宥公司已給付電費部分可請求被上訴人返還1,295 元【1,866 元/49 天X 34天（97年8 月22日起至97年9 月24日）=1,295元】為有理由，逾此部分，自屬無據。
（四）有關上訴人柏宥公司尚應給付被上訴人之租金64,000元部分，如前所述，上訴人柏宥公司自97年5 月12日起即陸續積欠租金，嗣於97年8 月22日兩造間之租約經上訴人柏宥公司合法終止，上訴人柏宥公司尚欠被上訴人自97年5 月12日起至97年8 月22日止之租金計3 個月又10天租金，合計107,355 元（每月租金32,000元X3+32,000/31X11=107,
355 元），是故上訴人柏宥公司尚應給付被上訴人之租金為107,355 元。總計，被上訴人應返還上訴人柏宥公司之押金100,000 元、上訴人柏宥公司代被上訴人支付電費1,
295 元及水費512 元，與上訴人柏宥公司尚應給付被上訴人之租金107,355 元及水費476 元、電費37,745元，互為抵銷後，上訴人柏宥公司尚應給付被上訴人43,769元（100,000 元+1,295元+512元-107,355元-476元-37,745 元=-43,769元），是故上訴人於請求被上訴人給付51,357 元，顯屬無理由。
八、綜上所述，本訴部分上訴人，訴請原判決廢棄，為無理由，應予駁回；反訴部分上訴人，訴請被上訴人給付51,357元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。則原審就本訴部分判命上訴人應連帶給付被上訴人38,221元，並宣告假執行及免為假執行；駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請，於法均無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本訴上訴及反訴上訴均無理由，依民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 陳麗玲
法 官 李行一法 官 張谷輔以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 郭群裕