臺灣板橋地方法院民事判決 98年度簡上字第37號上 訴 人 甲○○
乙○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 丁0000000000
戊0000000000上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國98年1月9 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭97年度重簡字第2919號第一審判決提起上訴，經本院於98年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、民事訴訟法第182條第1項所稱訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，惟若該先決問題之法律關係是否成立，在本件訴訟本可自為調查裁判，若因裁定停止訴訟程序，當事人將受延滯訴訟之不利益時，自無庸裁定停止訴訟程序（最高法院88年台抗字第646號裁判要旨可資參照）。本件上訴人主張：被上訴人遲付2年租金乙事，業經本院以98年度訴字第113號終止租約排除侵害等事件審理在案，然因本件調整租金等事件，係以租約合法存在為前提，爰請求依民事訴訟法第182條之規定，於前開民事判決確定前，停止本件訴訟云云，惟查，上開二事件係基於同一租約而生之不同權利，而本院98年度訴字第113號排除侵害等事件，並非本件訴訟之先決問題，且該事件尚在本院審理中，若停止本件訴訟，將使被上訴人受延滯訴訟之不利益，亦無停止本件訴訟之必要，是上訴人以上開民事判決尚未確定為由聲請本院裁定停止訴訟程序，於法自有未合，尚難准許，合先敘明。
二、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人之主張：㈠被上訴人向上訴人承租坐落於臺北縣三重埔段同安厝小段10
8 之92地號，面積共計8 坪之土地（下稱系爭土地），兩造關於系爭土地租金調整一案，前業經鈞院於民國88年8 月6日以88年重簡調字第36號調解成立，但本調解案成立迄今已逾8年，租金之收取標準亦多年未調整，按最高法院93年台上字第2446號判例要旨謂：租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得訴請法院調整其租金。惟原調解案件之土地租金收取標準仍舊按基地公告地價之固定比率計算，而今基地周邊已大樓林立、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，若再依原約定基地公告地價之固定比率計算顯失公平；又按原調解筆錄約定每年12月20日前繳交地租即先使用後繳租，與一般租賃契約所約定先繳交租金者相違背；另原承租人即被繼承人楊金彫於96年8月29日過世，其繼承人為被告楊琮賀、蔡淑惠等人，按民法1153條之規定，繼承人對於被繼承人之債務負連帶之責，為此爰依民法第442條之規定，請求調整系爭土地租金及修訂於每年1月10日前繳納地租。
㈡上訴人主張新地租收取標準，以3坪土地月租新臺幣（下同
）5,000元估算，相當於每坪月租1,667元，被上訴人承租8坪，是被上訴人每年應繳160,032元。
㈢又上訴人主張土地租金收取標準不該低於鄰地忠孝橋：三重
市公有重安停車場之收費標準，更不該低於鄰地私人坡道機械停車場之收費標準，並呈報該二鄰地地租收取標準，計算如下：忠孝橋下，三重市公有重安停車場：不足三坪每月租金4,000 元計算，相當於每坪月租1,333 元，被告承租8 坪，是被上訴人每年應繳127,968 元。
㈣末依上訴人提出系爭土地同巷25弄2、3、5 號之房屋租賃契
約書，依我國財務會計準則公報第1 號第45條之規定，土地不提折舊而房屋提折舊，是不提折舊不該與提折舊之資產相比；次按法院依自由心證判斷事實之真，不得違背論理及經驗法則，鈞院欲參酌鄰近房屋租賃契約之租金行情以為判決之依據，難謂不違背論理及經驗法則。另系爭土地同巷25弄
2 、3、5號房屋租賃契約書以判決之依據並不客觀，雖系爭土地同巷25弄2、3、5號房屋面積皆約14坪，但其屋齡新舊不一、室內之格局規劃不同，上訴人提供之家俱設備亦不同，房屋租金自有差異。並提出新地租收取標準、楊金彫之繼承系統表、忠孝橋下三重市公有重安停車場收取標準、鄰地停車場收租標準相片、系爭土地被告等地上物旁土地租賃契約書及收租標準、系爭土地同巷25弄2、3、5號房屋租賃契約書、系爭土地周邊街道及建築物照片9幀等為證。
㈤上訴人於上訴理由主張：
原審判決違背民事訴訟法第222 條第3 項之規定，如下：
⒈就原審判定之租金調整部分：
⑴依原審判決書第5頁第10行所載：「本院參酌系爭土地及鄰
地使用現況、鄰近房屋租賃契約之租金行情等事實……」云云。然依據我國財務會計公報第1號第45條之規定，土地以外之固定資產（含天然資源）、無形資產及其他遞延費用，應於估計使用開採或受益年限內，以合理而有系統之方法，按期提列折舊、折耗及攤銷，土地不須提折舊，因土地不需折舊應與房屋分設帳戶，故會計科目既明定土地不提折舊而房屋提折舊，是不提折舊之資產科目不該與提折舊之資產科目相比較；次按民事訴訟法第222條第3項規定，法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則。原審法院竟參酌鄰近房屋租賃契約之租金行情以為判決之依據，以系爭土地（同一筆地號）上，鄰近房屋租賃契約之租金行情為參酌標準，而不依鄰地租金（不同一筆地號）為判決之依據，難謂不違背論理及經驗法則。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，有最高法院68年台上字第3071號要旨可資參照，然原審竟依據土地法相關規定，以土地申報地價之多寡為酌定之標準，而疏未具體斟酌「工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項」，而遽認系爭土地以申報地價乘以年息百分之十為調整之租金；又原審係參酌同一筆地號之系爭土地上鄰近房屋租賃契約之租金行情為參酌標準，而非以不同一筆地號鄰地租金相比較，難謂不違背倫理及經驗法則、最高法院68年台上字第3071號判例要旨。
⑵又依原審判決書第5頁第4行所載：「本院審酌被告僅承租8
坪之系爭土地之租金，自應低於上開系爭土地同巷25弄2號、3號、5號建物之承租人係承租該建物及其坐落土地所應付之租金行情……」云云。惟上訴人於原審所呈送民事陳報狀之證2有關系爭土地同巷25弄2、3、5號房屋租賃契約書為房（店）屋租賃契約書，而非土地租賃契約書。按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（最高法院69年台上字第771號判例意旨參照）；況上訴人於原審所呈送民事陳報狀之證1，有關系爭土地被告楊金彫之繼承人等地上物旁土地租賃契約書，及依此收租標準被告等應繳納地租額影本1份，乃證明該承租人只承租土地繳納租金之證物，而原審法院確不採信；退千萬步言，上訴人於原審有呈送民事調查證據聲請狀，請求原審法院囑附不動產估價師事務所為該系爭土地之鄰地鑑價土地租金，應較公正且客觀，然原審法院確認不足採，難謂不與最高法院69年台上第771號判例要旨相違背。
⑶末依臺北縣三重地政事務所公告地價查詢資料，從89年至97
年為止，系爭土地之公告地價（15,000）連續九年均未調整，確實難以反映基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項；又按93年度台上字第2446號判例意旨：「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金」。查原審判決依原約定基地申報地價（平均地權條例第16條規定，以公告地價之百分之80核定為申報地價）之固定比率（89年至97年長達9年公告地價均為15,000元）計算顯已失公平。又按臺北縣三重地政事務所公告地價查詢資料：77年至97年（長達20年）公告地價從14,000調至15,000卻只調升1,000元，但77年至97年（長達20年）公告現值卻從15,000調升至57,200調漲了3.813倍（57,200÷15,000＝3.813倍），鈞院若再以申報或公告地價之固定比率計算調整租金，難謂不顯失公平，且與93年台上第2446號判例要旨相違背。
⒉就調整土地租金收租日期部分：
房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。上訴人早已於96年1月9日向鈞院請求調整租金（96年度重簡調第21號）。惟原審之判決主文：「被告承租原告所有座落……之租金，自民國九十七年五月九日起調整為……」，實與最高法院87年台上第452號、48年台上第521號等判例要旨相違背，故上訴人請求調整土地租金之修訂收租日期應自出租人調整租金之意思表示時起算，亦即96年1月9日起算，而非97年5月9日起算。
㈥綜上，上訴人對原審判決不服，提起本件上訴並聲明：
⒈原審判決不利於上訴人之部分廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴廢棄。
⒊法院准許增加租金之判決，得自出租人調整租金之意思表示時（即96年1月9日）起算。
二、被上訴人之抗辯：被上訴人經本院合法通知未到庭陳述，依據其於原審答辯聲明請求駁回上訴人之訴，並以上訴人請求之金額太高，系爭房屋是4、50年的房子等語資為抗辯。
三、原審經審理後判決被上訴人承租上訴人所有坐落臺北縣三重埔段同安厝小段108 之92地號土地（總面積26.446平方公尺）之租金，自97年5月9日起調整為按申報地價年息百分之10計算每年租金，並應於每年12月20日前連帶給付，駁回上訴人其餘之訴。上訴人對此不服，提起本件上訴並聲明：⑴原審判決不利於上訴人之部分廢棄；⑵被上訴人在第一審之訴廢棄；⑶法院准許增加租金之判決，得自出租人調整租金之意思表示時（即96年1月9日）起算。
四、法院之判斷：㈠兩造間就系爭土地租金有調整增加之必要：
本件上訴人起訴主張被上訴人向其承租坐落於臺北縣三重市○○街○○○巷○○號房屋之基地，亦即同縣三重埔段同安厝小段108之92地號土地，承租其中約8坪面積，而上訴人與被上訴人之被繼承人楊金彫等人針對系爭土地租金調整一案於88年8月6日調解成立後，迄今未調整租金，又被繼承人楊金彫於96年8月29日死亡，由被上訴人楊琮賀、蔡淑惠繼承前開租賃契約之承租人，然因基地周邊使用情形及經濟價值已有變更之等事實，除為被上訴人於原審所不爭執外，並經原審依職權調閱88年重簡調字第36號給付租金等案件卷宗查明後相符；而系爭土地上有一、二樓建物，附近有晟毅汽車、松青超市、萬象之都等建物、集美街247巷為4米寬雙向車道巷弄，被上訴人承租之土地上建物之集美街247巷27號其右側緊鄰上訴人所有現出租於第三人之同巷25弄2號、3號、5號三棟建物，該三棟建物結構外觀與訴外人楊貴閔使用之系爭建物大致相同，訴外人戚王錦美承租上訴人所有土地約2.85坪係坐落於前街5號右側等情，亦經原審於97年10月23 日會同兩造勘驗屬實，有原審97年10月23日勘驗筆錄附於原審卷內可參（見原審卷第55、56頁），是系爭土地之周邊使用情形及經濟價值確有變更，則上訴人此部分主張自堪信為真實。
㈡就租金增加之調整部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文；次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，是並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，最高法院68年台上字第3071號判例可資參照；又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；於租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文；所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價；另按土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之10為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年度台上字第392號判例意旨參照）。本件上訴人主張因系爭土地之經濟價值已有提昇欲調整增加租金乙情，既經認定如前，則上訴人請求法院調整租金部分，即屬有據。
⒉又上訴人於原審固主張欲調整系爭土地之租金應以每月每坪
租金1,667元計算，復又上訴主張原審依鄰近房屋租賃契約之租金行情為參酌標準，據認系爭土地之申報地價乘以年息百分之10為調整之租金，而認原審違背經驗法則提起本件上訴云云；惟被上訴人於原審則以上訴人請求之金額太高，系爭房屋是4、50年的房子等語資為抗辯。經查，與系爭土地同巷25弄2號、3號、5號之建物之面積各約14坪，每月租金分別為12,000元、10,000元及7,000元，平均1坪租金為690元（計算式：〈12,000＋10,000＋7,000〉÷3÷14＝690 ），有上訴人提出上開建物之租賃契約3份附於原審卷可稽。而本件被上訴人僅向上訴人承租8坪之系爭土地，且其上坐落建物亦非上訴人所有乙節，既為兩造所不爭執，則原審審酌被上訴人僅承租8坪之系爭土地之租金，自應低於系爭土地同巷25弄2號、3號、5號建物之承租人係承租該建物及其坐落土地所應付之租金行情，難謂有何違背經驗法則。況依前揭土地法規定及判例意旨所示，可知法律上就土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額，同理法院核定租金亦同受上開法律之限制。準此，原審認系爭租約之每年租金，應以承租土地面積乘以每平方公尺申報地價乘以年息百分之10為適當，並無不當。是以，上訴人執此為上訴理由，自非可採。上訴人聲請調查證據，請求就系爭土地囑託不動產估價師事務所為鑑價事宜，即無必要。
⒊又「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報
地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金」，固有最高法院93年台上字第2446號判例可資參照，然查：民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，此項規定亦為有關情事變更原則態樣之一。從而，本件上訴人既已依據民法第442條訴請調整租金，且經原審法院調高為法定最高上限，則自無顯失公平之情形，上訴人另重複援引民法第227條之2第1項為調整租金之依據，即屬無必要，併此敘明。
㈢關於調整租金之起算日及付租日期部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文；上開法律既規定以「聲請法院增減租金」為依據，則除當事人別有規定外，調整租金之日期，自應以出租人聲請調整租金之意思表示到達法院之時為準。此參酌最高法院48年度台上字第541號判例要旨、73年度第9次民事庭會議決議意旨謂：「房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整；又原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與最高法院48年度台上字第521號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金」自明。
⒉原審判決將本件調整租金開始之日期，自上訴人於原審起訴
之時（本件繫屬原審日期；見原審卷第3頁）即97年5月9日起算自屬正確，至於上訴人所提出之本院民事收狀收據及96年度重簡調字第21號三重簡易庭通知書等件所載，主張系爭土地租金調整日期應自96年1月9日起算云云。經查上開意思表示係上訴人於被上訴人之被繼承人楊金彫死亡前，另案請求就系爭土地所提起之調整租金之訴，該請求並經本院三重簡易庭，於96年7月31日以96年度重簡字第3536號判決准許自96年8月20日起調高（見原審卷第31頁至第34頁），此乃另案訴訟之請求，與本件調整租金之訴無涉。況依上訴人所提出之本院民事收狀收據及96年度重簡調字第21號三重簡易庭通知書所載，雖有於96年1月9日具狀向本院聲請調整租金，然該意思表示係於被上訴人之被繼承人楊金彫96年8月29日死亡之前，以被繼承人楊金彫為對象之調租表示，然因被上訴人2人係共同繼承系爭土地之不定期租約，此為兩造所不爭執，就給付租金之義務而言，自為被上訴人公同共有之債務（民法第831條參照），因此上訴人應向被上訴人全體為調整租金之意思表示始屬合法（民法第828條第2項參照），故上訴人此部分之主張即屬無據，並不足取。
⒊又系爭土地租金之給付日期，上訴人於88年8月6日與原承租
人即被繼承人楊金彫既已經約定以每年12月20日前為給付日，此有本院三重簡易庭88年度重簡調字第36號調解筆錄影本在卷可稽（見原審卷第84頁、85頁），而上開給付日期並無窒礙難行或有何不公之處，上訴人訴請修訂於每年1月10 日前繳納地租，並無依據，不能准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第442條規定，請求被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，自97年5月9日起調整為按申報地價年息百分之10計算每年租金，並應於每年12月20日前連帶給付之範圍，為有理由，應予准許；逾此之請求，即屬無據，應予駁回。原審判決將系爭土地之租金業調整為申報地價年息百分之10計算，駁回上訴人其餘之訴，並無違誤。上訴人就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回上訴。至於上訴人另聲明請求廢棄被上訴人在第一審之訴云云；然查被上訴人於原審並未對上訴人提起訴訟，自無廢棄之問題，上開聲明屬無益之聲明，自無審究之必要，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條、第385條第1項前段、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東法 官 黎文德以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
書記官 趙彬