臺灣板橋地方法院民事判決 98年度簡上字第48號上 訴 人即被上訴人 丙○○
己○○甲○○乙○○戊○○丁○○前列六人共同訴訟代理人 林彥增律師前列六人共同複代理人 郭芳宜律師被上訴人即上訴人 辛○訴訟代理人 王嘉寧律師複代理人 庚○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國97年12月17日本院板橋簡易庭97年度板簡字第1614號第一審判決各自提起上訴，經本院於98年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人丙○○、己○○、甲○○、乙○○、戊○○、丁○○起訴主張: ①上訴人丙○○等6 人所有坐落台北縣○○鎮○○段溪南小段334-2 地號土地全部（下稱系爭土地），前經台灣高等法院以96年度重上字第79號民事判決認定上訴人丙○○等6 人之被繼承人周漢揚與上訴人辛○間至少自民國62年起就上開土地有不定期租賃關係存在，全年租金為稻穀30
4 台斤確定在案。②按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條定有明文。
查: 系爭土地迄今已經漲價數倍，96年之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）2,720 元，97年公告現值高達13,300元，上訴人辛○所繳納之租金卻仍為每年304 台斤之稻穀，顯然過低，故請求調整。茲審酌系爭土地位於三峽介壽路1 段，而介壽路為進入三峽市區之30米四線道，附近有三峽介壽國民小學及慈濟三峽志業園區，故系爭土地鄰近三峽市區，四通八達。且鄰近之礁溪段第106-3 地號土地出租予台電公司，租金每年每平方公尺亦達363 元等情，上訴人丙○○請求調整系爭土地之租金依照土地法第97條規定即按申報地價之7%計算應合理適當。③依此計算，系爭土地每年租金應為180,308.8 元（計算式:947 平 方公尺X2, 720 元/ 平方公尺X7%=180,308.8） ，而依據97年度第一期蓬萊稻穀收購價格每公斤23元計算，換算為稻穀為7,840 台斤（180,308.8/23=7,840），再換算台斤則為13,092 .8 台斤（7,840X1.67=13,092.8） 。為此，請求判決調整租金，判命上訴人辛○承租上訴人丙○○等6 人所有坐落在台北縣○○鎮○○段○○段334 之2 地號土地全部，自起訴狀繕本送達翌日即97年
3 月13日起其租金調整為每年蓬萊稻穀13,092.8台斤等語。
二、上訴人辛○則以: ①上訴人辛○係與上訴人丙○○等6 人之被繼承人周漢揚約定，以每年稻穀304 台斤承租系爭土地建屋居住使用，而上訴人辛○就系爭土地使用情形迄今並無變更。②系爭土地附近皆為無人耕種之農地或馬路，不僅無商業繁榮之情，且遠比一般住宅區更不發達，上訴人辛○所受利益不高，實無任意理由抬高租金價格。至系爭土地與上訴人丙○○所稱介壽國小等地點尚有一段路程，據上訴人辛○之子以轎車實際測量各地距離略為：離三峽介壽國小為1,80
0 公尺；距慈濟三峽志業園區約1,000 公尺；距三峽市區更遠至2,500 公尺，故系爭土地實非鄰近上開地點。再者供電力公司變電所設施使用之土地，大多並非商業繁忙之主要市集，附近土地將因人們對高壓電之恐懼而減少入住之意願，故上訴人丙○○以出租予電力公司之租金比照調整本件租金，顯非恰當。③況且，系爭土地自承租起，上訴人辛○即以現今房屋規模建屋居住使用，從未曾拓建或分租，房屋基地使用面積約52坪，僅占系爭土地面積18.15 % ，其餘部分亦僅種一些簡易蔬菜及樹林，做低度利用以免增加地主麻煩。又如鈞院認有調整租金之必要，因雙方締約時未約定給付何種米，僅因上訴人辛○當時所種植為蓬萊米，故之前均以蓬萊米給付，而於調整後，上訴人辛○希望以在來米給付等語置辯。
三、原審經審理後判決上訴人辛○承租上訴人丙○○、己○○、甲○○、乙○○、戊○○、丁○○所有坐落於台北縣○○鎮○○段溪南小段三三四之二地號土地全部，自民國97年3 月
13 日 起其租金調整為每年蓬萊稻穀9333台斤，駁回上訴人丙○○等6 人其餘之訴。上訴人丙○○等6 人不服，提起上訴，聲請：㈠原判決關於駁回上訴人丙○○等6 人後開第2項之訴部分廢棄，㈡上開廢棄部分，上訴人辛○承租上訴人有丙○○等6 人所有坐落於台北縣○○鎮○○段溪南小段三三四之二地號土地全部，自97年3 月13日起其每年租金應再調高增加蓬萊稻穀3759台斤【即租金調整為每年蓬萊稻穀13
092 台斤，上訴人丙○○等6 人於原審原起訴請求調整為每年租金蓬萊稻穀13092.8 台斤（詳原審卷第163 頁），原審判決駁回上訴人丙○○等6 人請求調整租金超過13092 台斤部分未據渠等聲請不服】。上訴人辛○亦不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於將上訴人辛○承租上訴人丙○○、己○○、甲○○、乙○○、戊○○、丁○○所有坐落於台北縣○○鎮○○段溪南小段三三四之二地號土地全部，97年3 月13日起其租金調整為每年超過蓬萊稻穀5600台斤部分廢棄（原審判決調整每年租金按蓬萊稻穀5600台斤之範圍，未據上訴人辛○聲明不服），㈡上開廢棄部分，上訴人丙○○等6人在第一審簡易之訴駁回。上訴人丙○○等6 人及上訴人辛○對於對造之上訴則均聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人辛○與上訴人丙○○等6 人之被繼承人周漢楊自62年
起就系爭土地即有不定期租賃關係存在，租金為每年稻穀30
4 台斤。㈡訴人周漢楊於92年3 月24日死亡，系爭土地之權利義務關係
由上訴人丙○○、己○○、甲○○、乙○○、戊○○、丁○○等6 人繼承（詳調解卷第9 頁）。
㈢農糧署（含其前身糧食局）68年收購蓬萊稻穀之價格為每台
斤6.84元，折算每公斤為11.4元，96年1 月之收購價格為每公斤26.5元，97年1 月之收購價格為每公斤23元（詳原審卷第82-105、166 頁），系爭土地68年之申報地價為每平方公尺500 元，96年1 月之申報地價為每平方公尺2720元（詳調解卷第19頁、原審卷第51頁）。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。經查：
㈠訴外人周漢楊所有台北縣橫溪段溪南小段330 、334 、337
、492 、492-1 、492-2 地號土地於38年1 月1 日出租予劉生財耕作，並訂有三七五耕地租約，嗣劉生財於62年4 月5日死亡前因遷居台東，將該6 筆土地交由上訴人辛○使用，周漢楊因繼續向辛○收取租金，致其繼承人即上訴人等丙○○等6 人與辛○間就該6 筆土地存有三七五耕地租約，惟上訴人辛○因違反耕地三七五減租條例第16條第1 項所定不自任耕作之情形，其耕地租約無效，經本院於94年2 月3 日以93年度重訴字第316 號判決應將上開6 筆地號土地返還上訴人丙○○等6 人，並經台灣高等法院以94年度重上字第188號判決，及最高法院駁回上訴人辛○之上訴而確定之事實，已據兩造於台灣高等法院96年度重上字第79號返還土地事件審理時所不爭執，並有台灣高等法院96年度重上字第79號民事判決1 件附於調解卷第6 至15頁足憑。而訴外人周漢楊與劉生財於38年1 月1 日訂立三七五耕地租約時，334 地號土地之面積為一一九六平方公尺，租金為每年三七五台斤稻穀等情，亦有台北縣私有耕地租約1 件附於形審卷第106 頁足憑，而本件334-2 地號土地，面積為947 平方公尺，於62年11月間始改編為建地（詳調解卷第19、12頁），則系爭334-
2 地號土地每年租金為304 台斤稻穀，與334 地號土地之性金相當，衡諸常情應係在系爭土地土目改編前，地目尚且為田地時所為之約定，再徵諸上訴人辛○於台灣高等法院96年度重上字第79號號返還土地事件審理時主張：伊自35年間起至62年之前，就系爭土地與周漢楊間已有租賃關係存在，蓋伊自35年10月1 日起即設籍於該址，且自38年起至67年間每年均按304 台斤稻穀給付租金等語（詳調解卷第7 頁），顯見系爭土地之租金每年304 台斤稻穀係按照38年1 月1 日時耕地三七五租約之標準所訂立，並非依據系爭土地62年11有地目變更為田之市價所計價，又系爭土地於租金約定後地目會變更為甲種建築用地，價值已有相當增加，惟迄至97年3月13日止已逾59年仍維持與38年1 月1 日相同之租金標準之事實，顯非訴外人周漢楊就系爭土地與上訴人辛○間有不定期賃租關係時所得預料，且於土地土目變更後仍維持59年前之租金標準，對於上訴人丙○○等6 人，亦顯失公平，則上訴人丙○○請求法院調整租金，自屬有據。
㈡次查系爭土地地目為建，使用分區為特種農業區，前面臨三
峽市區及土城市區○○○道路（即台3 線、縣110 道共線），距三峽市街稍遠，附近僅有有汽車修理廠、輪胎行等零星商家，系爭土地上建有一棟Ｌ字型三合院磚造房屋使用面積為214 平方公尺；鐵皮屋25平方公尺；果園307 平方公尺；菜圃150 平方公尺；其餘251 平方公尺則為空地，且部分雜草叢生等情，有系爭土地複丈圖、系爭土地及其附近地區照片、地籍圖謄本等件附於原審卷可稽。由上，可知系爭土地所在位置並非繁榮地段，且上訴人辛○利用系爭土地所受利益非鉅。本院經核前開有關系爭土地之上訴人辛○利用之經濟價值、鄰近土地之繁榮狀況、系爭土地自上訴人辛○承租起迄今之地價漲幅等因素，認系爭土地之租金則以調高至96年申報地價年息5%為適當，依此計算，系爭土地每年租金應調整為相當於現金128,792 元（計算式：947 平方公尺X2,720元/ 平方公尺X5%= 128,792）。而97年度蓬萊稻穀收購價格每公斤為23元（業據上訴人提出行政院農糧署糧食儲運組96年11月26日公告及行政院農委會97年9 月15日農糧字第971085650 號公告，且為上訴人所不爭執）計算，則系爭土地租金應調整為9,333 台斤之蓬萊稻穀（計算式:128,792/23X5/3=9,333 ＜小數點以下四捨五入＞）。
㈢上訴人丙○○等6 人雖主張：系爭土地租金每年應調整為13
902 台斤之蓬萊米云云，並提出系爭土地自66年10月起至97年1 月之之公告現值、公告地價、申報地價等資料為證。惟查本院將上訴人丙○○等6 人所提出公開地價之資料列表如附表第2 頁所示，則系爭土地價格最低者為66年10月之申報地價，每平方公尺為500 元，最高者為97年1 月之公告現值每平方公尺為13,300元，地價最高與最低相差僅為26.6倍（計算式13300/500=26.6）。而上訴人丙○○等6 人請求調整租金為13,902台斤蓬萊米，為原定租金304 台斤蓬萊米之45.73 倍（計算式：1390 2/304=45.73，小數點兩位以下四捨五入），則依據上訴人所提出之資料，並無法證明系爭土地之漲幅高達45.74 倍，核其請求將系爭土地租金調整為45.7
3 倍，難認有據。㈣上訴人辛○雖抗辯：上訴人利用系爭土地之經濟價值從未提
高，至多應調整為96年申報地價年息百分之3 即每年租金5600台斤之再來米，始為適當合理云云。惟按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」最高法院68年度台上字第3071號判決著有明文，查上訴人辛○並未提出鄰地有按申報地價年息百分之3 之價格出租之具體事證供本院審酌，自無從認定上訴人辛○得以按申報年息地價百分之3 之價格於鄰近租得土地使用，參酌行政院82年4 月23日函核定國有出租基地租金率調整方案規定，以土地申報地價年息百分之5 計收租金之規定，則原審按申報地價年息百分之5 調整租金，應較為接近實際租賃行情。次查上訴人辛○自承之前均以蓬萊米給付租金，且上訴人辛○於上訴人丙○○拒絕受領租金後亦自行以蓬萊米收購價格折算現金提存等情，有存證信函附於原審卷可稽，是基於誠信原則，自不得再主張以再來米計價，且民法第442 條之增減租業之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更，最高法院75年度台上字第2126號判例著有明文。核上訴人辛○此部分之抗辯，均不足採信。
六、從而，上訴人丙○○等6 人起訴請求將渠等所有系爭土地之租金自97年3 月13日起調整為每年蓬萊稻穀9333台斤，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。原審判決將系爭土地之租業調整為每年蓬萊稻穀9333台斤，駁回上訴人丙○○等6 人其餘之訴，並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 徐玉玲法 官 何君豪以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 17 日
書記官 黃琴茜