臺灣板橋地方法院民事判決 98年度簡上字第90號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 劉孟錦律師複 代理人 周珮琦律師
吳純怡律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 詹德柱律師複 代理人 田俊賢律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國98年4月9日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭97年度板簡字第3080號第一審判決提起上訴，經本院於99年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。上開規定，依同法第463條及第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序之上訴程序準用之。本件被上訴人於原審起訴聲明為：㈠上訴人應將台北縣永和市○○路○○○號地下1樓如原審判決附圖所示上訴人所占用之車位，返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）31500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自民國97年7月5日起至上訴人將前項車位返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人17500元之違約金。原審判決准被上訴人上開第㈠項聲明之請求，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院第二審審理期間97年7月7日具狀撤回該項起訴，有被上訴人提出之民事答辯㈡狀附卷可稽（見本院卷第39頁），而上訴人訴訟代理人亦於本院99年5月6日行準備程序時當庭表示同意，被上訴人撤回此部分之起訴，核無不合。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限（民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項第2、3款規定意旨參照）。原審就被上訴人上開第㈡項聲明之請求，除超過上訴人應按月給付被上訴人3500元計算之違約金外（此部分未據被上訴人上訴而告確定），其餘均如數判准，惟被上訴人訴訟代理人於本院99年10月6日言詞辯論時當庭表明將其起訴之第2項聲明更正為「上訴人應給付被上訴人47600元」，係起訴聲明之減縮，揆諸上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、本訴部份㈠被上訴人起訴主張：
⒈被上訴人於96年7月1日與上訴人就台北縣永和市○○路○○○
號「文褔捷運天廈」（下稱系爭大樓）地下一樓編號9號停車位（即上訴人主張編號4號停車位，下稱系爭停車位）簽立車位租賃契約，約定租賃期間自96年7月5日至97年7月4日止，每月之租金為3,500元。本件車位租賃契約之成立生效與否與被上訴人是否為車位之所有權人無關，再者系爭車位原登記使用權人原告之母江寶玉更曾於97年4月7日在本院公證處書立授權書授權原告處理系爭停車位出租事宜，被上訴人自非無權出租。詎料，上訴人於96年12月起即拒付租金，經被上訴人發函催告，上訴人均置之不理，至97年7月4日租期屆滿時止，上訴人共積欠7個月之租金，總計24,500元。
被上訴人自得基於租賃契約之租金請求權，請求上訴人給付。又依兩造租約第6條之約定: 「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還車位（下同），甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」本件租賃契約既已於97年7月4日屆滿，被上訴人自97年7 月5日起未同意上訴人續租，上訴人亦未給付租金，被上訴人自得依契約第6條之約定，請求上訴人自97年7月5日起，至98年1月22日止，以每月3500元計算之違約金23,100元。
⒉被上訴人所出租之編號9號車位，乃係依分管協議書所約定
之編號，而上訴人所稱之編號4號車位，係依上訴人於反訴中提出之使用執照附圖所載，因系爭大樓為避免編號4號車位之「4」字為民間忌諱，而將使用執照上之編號重新編為9號，仍係上訴人停放T8-0695號自用小客車之車位。被上訴人已依約將車位交由上訴人使用，且於其承租期間上訴人均得為合法停車使用，亦無任何人對其主張權利，是被上訴人已履行出租人之義務，並無不履行債務之情事。爰依兩造所簽訂系爭停車位租賃契約之法律關係請求上訴給付租金及違約金。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人47600元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈡被上訴人對上訴人上訴理由之陳述：
⒈兩造簽訂停車位租賃契約後，被上訴人即依約交付系爭停車
位予被上訴人使用，被上訴人亦於系爭停車位停放車輛，且未遭第三人阻止其使用及主張任何權利，自無債務不履行之情事，上訴人拒付租金，租期屆滿後拒絕返還系爭停車位，顯屬無據。
⒉系爭大樓於97年12月間因停車場昇降機故障而進行維修，故
停車場內之車輛均需遷出，亦包括上訴人所停放之車輛，維修期間為2個月，而被上訴人於98年1月23日於系爭車位加設鎖具，故上訴人雖未表達返還車位之意思表示，惟爭車位自98年1月23日起迄今已由被上訴人占有使用中。
⒊兩造間租賃契約既於97年7月4日屆滿，兩造亦無續租約定，
上訴人於租約期滿後未返還系爭車位，即屬無權占有，依契約第6條之規定上訴人自97年7月5日起至98年1月22日止，應按月給付租金5倍之違約金。惟因原審判決認此違約金過高，而酌減以相當租金計算違約金，被上訴人就此並不爭執，故關於違約金之部分，減縮訴之聲明請求上訴人給付此期間之違約金為23,100元。
⒋其餘關於上訴人主張擁有系爭停車位使用權乙節，詳如後述對上訴人反訴主張之抗辯。
㈢上訴人則以下列陳詞置辯：
⒈系爭停車位係「法定停車空間」，應為區分所有建物內之區
分所有人共有。上訴人合法買受之區分所有權建物，專有部分為門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號10樓建物，共用部分則為台北縣永和市○○段○○○○號土地上，建號2176建物應有部分10000分之365。依其共同部分之應有部分比例，該戶應配置停車位1位之使用權。又停車位不得與專有部分分離而單獨轉讓，即使上訴人之前手或被上訴人受委託將該戶所配置之停車位使用權轉讓與第三人，亦屬無效。是上訴人自應為系爭車位之使用權人。
⒉上訴人只曾停放使用執照照圖說所示編號4號之停車位，而
編號9號之停車位係由訴外人江明田所停放使用，是兩造雖有就編號9號之停車位合意簽立租賃契約，惟被上訴人自租賃契約成立時起，即未將編號9號之停車位點交予上訴人使用，上訴人依民法第264條第1項規定之雙務契約同時履行抗辯原則，自毋庸給付被上訴人租金及違約金，縱或應給付違約金，被上訴人請求之違約金數額亦屬過高，併請減至相當之數額，以臻公平。
⒊為配合系爭大樓之地下停車位統一施作更新升降梯設備工程
，上訴人早就將車輛駛離系爭大樓之停車場，故上訴人自98年1月23日起未再使用系爭車位。
二、反訴部份㈠上訴人起訴主張：
⒈兩造於96年7月1日，就台北縣永和市○○路○○○號系爭大樓
之地下停車場，簽立車位租賃契約，承租車位一位，然該租賃契約並未載明車位編號，上訴人係依被上訴人指示使用系爭停車位，惟被上訴人並非區分所有權人，並無出租該9號車位之權利，卻惡意欺瞞，向上訴人騙取車位租金，亦未將租賃標的物即編號9號之停車位（現為第三人江明田占有使用）點交予上訴人使用收益，被上訴人並未依民法第423條規定將合於所約定使用收益之租賃物交付上訴人，而系爭租賃期間業已屆滿，被上訴人顯係給付不能，上訴人依民法第266條第1項之規定免對待給付義務，爰依同法第266條第2項之規定依關於不當得利之規定反訴請求被上訴人返還先前已收取之租金17,500，及自96年7月1日起至清償日止，按年息5% 計算之法定遲延利息。
⒉上訴人所購買之建物歷經多手過戶，前任屋主因不知法律關
係之基礎，雖有系爭車位之使用權，卻不知如何行使車位使用權。爰依民事訴訟法第247條第1項確認法律關係，及民法第266條第2項之規定請求，並聲明：㈠確認上訴人就坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地上，建物建號00000-000共同使用部分（下稱系爭共用部分）總面積1188.70平方公尺，應有部分權利範圍10000分之356中，就地下室編號4號停車位之使用專用權存在。㈡被上訴人應返還上訴人不當得利之車位租金17500元，及自96年7月1目起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊兩造就系爭共用部分應有部份，是否包含系爭停車位之專用
權，既存有爭執，即應確認其使用權之歸屬。上訴人所有系爭大樓375號10樓建物，對照上訴人於原審提出之建物登記謄本，同棟5樓有編號3號車位使用權，其權利範圍與上訴人所有之中和路375號10樓同樣登記為10000分之356，而其他同棟無車位使用權之房屋，權利範圍只有10000分之223，差別即在車位使用專權之有無。又停車位使用權之移轉，可附隨於房屋登記共同權利範圍之分割移轉，上訴人所有中和路375號10樓房屋，登記權利範圍既為10000分之356，顯見其中即包含系爭停車位之使用專用權。
⒋系爭停車位坐落系爭大樓之地下室，為系爭大樓全體區分所
有權人之共同使用部分，而系爭車位配屬上訴人之區分所有建物之共同使用權利範圍內，系爭大樓之區分所有權人不可將該共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人，且移轉上訴人之建物所有權時，其相對應之共同使用部分，亦應隨同移轉予同一人，故上訴人既受讓系爭建物，不論上訴人所有房屋之前手是否私下將車位使用權讓渡予他人，上訴人皆已取得系爭車位之使用權。又買受法定停車位者，未辦理共同使用部分持分移轉權登記，而取得或增加法定停車位所佔共同使用部分持分權利，只取得使用權，一旦該法定停車位出售予第三人，並移轉登記法定停車位所共同使用部分權利予第三人，原買受人將因而喪失買受法定停車位之使用權。本件系爭停車位雖前經原始屋主售予他人，然並未辦理共同使用部分持分之移轉登記，故上訴人買受系爭大樓375號10樓房屋，並取得其共同使用部分之登記權利範圍10000分之356後，原買受人已喪失所買受之法定停車位使用權，轉而由上訴人繼受專有部分與共同使用之法定停車位應有部分使用權，並由上訴人負擔系爭停車位之一切稅捐義務，足認上訴人擁有系爭停車位之專用使用權甚明。
㈡被上訴人則以下列陳詞置辯：
⒈一般不動產之權狀記載之共有公共設施，範圍應包含有一樓
、防空避難室、屋頂突出物、騎樓、電梯樓梯間、停車場等各項公共設施，非僅指地下室停車場部份，且本件系爭大樓之地下停車場車位不足分配予全體區分所有權人，顯見停車位使用權之分配，並非依據共同使用部分之權利範圍，而系依公寓大廈管理條例之規定，以共同使用部分之分管契約為依據。本件系爭大廈之停車位使用權已簽有分配協議書，依分管協議上訴人及其前手非車位專用使用人，則上訴人未證明其向前所有人買受建物時，買賣契約係包含系爭停車位之使用專用權，即逕以建物共同使用部分之應有部分範圍比例，即主張擁有系爭車位之專用使用權，並無理由。
⒉上訴人另以系爭大樓中和路375號5樓為例，訴外人即前開專
有部分所有人李燕珠向同棟377號5樓購買停車位後，共同使用部分之應有部分權利範圍自10000分之223，增加至10000分356，逕認上訴人之共有部分同為10000分之356，應有系爭9號停車位之使用權云云。惟縱認上述推論為真，上訴人仍未就該共有權利範圍所享有之車位使用權即為系爭9號停車位之事實，舉證以實其說，該主張仍屬無據。
⒊區分所有建物之專有部分所有權應與共用部分之所有權一併
移轉，不得單獨處分，然若同一公寓大廈之其他區分所有權人原未買受車位，彼此間單獨就車位買賣者，則不受公寓大廈管理條例第4條第2項之拘束，其車位買賣仍屬合法有效。
另依同條例第58條第2項之規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地、法定停車空間及防空避難設備，讓售於特定人或區分所有權人以外特定人設定專用使用權或為其他有損區分權人權益之行為。」則依反面解釋，將停車位讓售予區分所有權人者，非法所不許。系爭大樓之建商即文福建設公司負責人於鈞院檢察署證述表示中和路375號10樓房屋之第一任屋主已將系爭車位賣給別人，告訴人買房子本來就沒買車位，足見第一任屋主已透過建商將車位出售予其他區分所有權人，該車位之買賣並屬合法有效。
三、原審判決被上訴人本訴部分，判准上訴人應將臺北縣永和市○○路○○○號地下一層如附圖所示被告所占用之停車位，返還予被上訴人。上訴人應給付被上訴人31,500元及自97年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自97年7月5日起至上訴人將前項車位返還被上訴人止，按月給付被上訴人3,500元計算之違約金。被上訴人其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。上訴人反訴部分，則判決上訴人之反訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人就其本訴敗訴部分（逾每月3500元以外之違約金請求）未據聲明不服，並於第二審程序中撤回原審起訴第1項聲明之請求，及減縮第2項金錢給付聲明之請求，起訴聲明更正為：上訴人應給付被上訴人47600元（包括：①自96年12月起至97年7月4日租期屆滿時7個月積欠停車位租金24,500元，及②自97年7月5日起至98年1月22日止，按每月3500元計算，共計23,100元之違約金）。
上訴人則就本、反訴敗訴部分不服，提起上訴。原判決關於本訴部分之上訴聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付47600元及該部分假執行與訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。原判決關於反訴部分之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就座落台北縣永和市○○段○○○○號土地上，建物建號2176共同使用部分總面積1188.70平方公尺，應有部分權利10000分之356中，就地下室編號4號停車位之使用專權存在。㈢被上訴人應給付上訴人17,500元，並自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠上訴人於96年7月1日向被上訴人承租坐落台北縣永和市○○
段○○○○號土地上，建號2176門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號等公共設施，總面積1188.70平方公尺，「文福捷運天廈」地下一層停車場之停車位，並簽立車位租賃契約書，約定租賃期間自96年7月5日起，至97年7月4日止，每月租金3500元，被上訴人將編號9號停車位（即上訴人所稱編號4號）交由上訴人使用，上訴人於承租後，即於該停車位停放車號00-0000號自用小客車使用。
㈡上訴人承租車位後，分別於96年7月1日、96年8月3日、96
年9月5日、96年10月16日及96年11月9日支付被上訴人停車位租金，共計17500元，並自96年12月起以自己對系爭停車位有使用專用權為由，未再依約支付租金予被上訴人，被上訴人以存證信函催告上訴人付清租金未果，上訴人於租賃期間屆滿後，自98年1月23日起未再占有使用系爭停車位，目前由被上訴人占有使用中。
五、兩造爭執事項如下：㈠被上訴人請求上訴人給付積欠自96年12月起至97年7月4日租
賃期限屆滿時止，共計7個月租金24500元，及自97年7月5日起至98年1月22日止，按每月3500元計算，共計23100元之違約金，總計請求47600元，有無理由？（因被上訴人減縮起訴聲明而逕予更正如上）㈡被上訴人請求上訴人自租賃期限屆滿翌日即97年7月5日起至
98年1月22日止（6個月又18日），以每月3500元計算之違約金，共計23100元，有無理由？㈢上訴人請求確認就系爭編號4號（即被上訴人所交付編號9號
）停車位之使用專用權存在，有無理由？㈣上訴人請求被上訴人給付17500元，及自96年7月1日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？
六、本院得心證之理由㈠被上訴人原審本訴請求上訴人給付租金24500元部分：
⒈按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。又稱租賃者
，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。依民法第153條第1項、第421條第1項定有明文。
被上訴人主張兩造係以系爭停車位為租賃標的物，惟上訴人否認之，辯以兩造係以編號4號停車位為租賃標的物，因認被上訴人未依債之本旨履行，爰依民法第264條第1項前段主張同時履行抗辯云云。經查，證人即系爭大樓之起造人文福建設公司之負責人丙○○99年8月19日於本院準備程序中證述「（協議書之車位配置表上為何沒有編號4停車位？）因為編號4不吉利，所以編號時才把編號4跳掉。」、「（協議書之車位被製表上編號9停車位，為何與原審反訴原證3停車位竣工圖所示同位置編號4編排號次不同？）建築師在繪圖時就是按照1、2、3、4來編號送圖，但是實際上我們在分配車位時是自己來編號，沒有按照順序，編號不同的原因是因為編號4不吉利所以才跳過的」等語；輔以訴外人即系爭大樓管理員劉仁明於另案台灣板橋地方法院檢察署97年度偵字第16971號警訊時亦陳述「（甲○○所稱之4號車位與乙○○所稱之9號車位是否同一車位？）正確」等語，業據本院依職權調閱上開偵查卷互核相符；再參閱上訴人所提之竣工圖與被上訴人所提之車位分配表附圖，所繪區域形狀與車位配置方式均同，足徵系爭大樓之編號9號與竣工圖上之編號4號，僅係建築師與建設公司在不同文件上註記之不同編號，尚不妨害其租賃物停車位之同一性。
⒉依被上訴人於原審所提兩造所簽訂上訴人亦不爭執之車位租
賃契約書僅記載「中和路375號停車位」，並無註記停車位之編號，核與上訴人於原審反訴起訴狀內陳述「…契約並未載明車位編號為幾號…僅依照原告（即被上訴人）指示使用該車位」等語相符，且上訴人自96年7月1日起至98年1月22日租賃期間內，均使用系爭停車位並停放車牌號碼00-0000號自用小客車，亦為上訴人所不爭執，有被上訴人於原審所提照片2紙可證。綜上，足認兩造簽訂停車位租賃契約時並未指定停車位編號，而係由被上訴人指定車位位置後，兩造就以系爭停車位為租賃標的物而達成合意，揆諸首開規定，兩造就系爭停車位成立租賃契約，應堪認定。
⒊復按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。惟查，兩造就系爭停車位成立租賃契約後，被上訴人即交付系爭停車位供上訴人占有使用乙節，為兩造所不爭。是被上訴人已依約交付租賃標的系爭停車位與上訴人使用收益乙節，應堪認定。上訴人依約同時負有給付租金之義務，被上訴人既已交付標的停車位供上訴人使用，上訴人抗辯被上訴人未為對待給付而拒絕給付租金，洵無理由。
⒋查租賃契約係屬債權契約之性質，「租賃，就出租人無所有
權之物，亦得成立。」「租賃，乃特定當事人間意所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之始能生效。」、「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件」，最高法院33上字第84號、48年臺上字第1258 號判例、64年台上字第424號判例足資參照。故本件系爭停車位之租賃契約成立及生效與否，顯與被上訴人是否為系爭停車位之所有權人無關。從而，本件上訴人以被上訴人非系爭停車位之所有權人而拒付租金，於法亦非有據。
⒌被上訴人依兩造就系爭停車位所簽訂之車位租賃契約法律關
係請求上訴人給付，自96年12月起至97年7月4日租賃期限屆滿時止，積欠共計7個月停車位租金24500元，洵屬正當。
㈡被上訴人原審本訴請求上訴人給付違約金23100元部分：
按兩造於租約第6條約定「乙方(即上訴人)於租期屆滿時，除經甲方(即被上訴人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋成新成新按原狀遷空交還，…如不即時遷讓交還車位，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」，本件被上訴人主張基於兩造簽訂之車位租賃契約關係，請求上訴人自97年7月5日即租賃期限屆至翌日後無權使用系爭停車位，直至98年1月22日最後占用系爭停車位之日止，應按月3500元計算違約金，共計23100元，業經上訴人否認在卷，並以前詞置辯。經查，兩造就系爭停車位成立租賃契約關係，已如前述，上訴人既不爭執自97年7月5日起，至98年1月22日占用系爭車位之事實，被上訴人依上開租賃契約之約定請求上訴人給付違約金，自屬有據，被上訴人亦減縮起訴聲明，按每月3500元原訂租金數額計算違約金，本院認此違約之數額誠屬適當，故被上訴人請求上訴人給付自97年7月5日起，至98年1月22日止（共計6個月又18日）共計23,100元【（6+18/30）×3,500元＝23,100元，洵屬有據，應予准許。
㈢上訴人原審反訴請求確認其所有系爭建物共用部分對系爭車位有使用專用權存在部分：
⒈按公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由
區分所有權人全體共有，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。又所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。而上訴人之所以得就該地下二層房屋使用特定範圍之停車位，乃係基於其與其他共有人間所訂立之分管協議書而來，此有被上訴人提出為上訴人所不爭執之地下二、三層停車位分管協議書在卷足稽。又各共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有人間分管協議即可，其使用面積占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分比例相等。（最高法院96年度台上字第1152號及88年度台上字第1541號裁判意旨參照）。觀其意旨，區分所有權人就共用部分之專用權之有無，全繫於其約定，與應有部分之比例大小，尚無何必然之關聯，須經分管契約始能勾稽，並非以應有部分較大者，即必然配賦有特定部分之使用權。本件上訴人既主張其享有停車位之專用權，並以其共用部分之應有部分比例為10000分之365，而同棟建物未分得停車位專用權之區分所有權人之共用部分應有部分比例為10000分之223，分得停車位專用權之區分所有權人之共用部分應有部分比例為10000分之365，對照之下即認上訴人應有車位之專用權等語為佐，揆諸上開說明，上訴人享有停車位專用權與否，乃繫於對共用部分登記應有部分之區分所有人所訂之分管協議而定，至於共用部分之應有部分比例大小，固可能成為區分所有權人協議分管契約之磋商過程中考量事項，惟分配專用權之約定未必應符合應有部分比例大小。是上訴人上開證明方法僅係旁證，尚無足推論其所有系爭大樓375號10樓建物於地下室即配賦有停車位專用權，首應敘明。
⒉另按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，依民法第818條定有明文。
是地下室停車位坐落於區分所有建物之共用部分，區分所有權人之一人非經分管協議，不得獨立享有共有物之特定部分專用權。本件系爭大樓以標示數字編號區分各該停車位之專用權範圍，上訴人主張其有系爭停車位之專用權，自應就分管契約有上開約定負舉證責任。上訴人引用證人丙○○在另案偵查中證述「…當初蓋房子時有保留兩戶是49坪含車位，第一任屋主買時不要車位，但房子原本登記49坪，無法分割，所以車位就另外賣給別人…」等語，經本院職權調閱台灣板橋地方法院檢察署97年度偵字第16971號偵查全卷，有卷附97年7月10日訊問筆錄可稽，而認上訴人所有房屋之原始屋主買受時，已登記含車位使用權之坪數，自享有專用系爭車位之權，既未登記分割，上訴人仍應繼受該車位使用權云云。惟查，系爭大樓375號10樓之原始所有權人係訴外人曾仁籠，有上訴人於原審提出公共設施分配協議書及證人丙○○於99年8月24日之補充說明之記載可證（見原審卷第62頁及本院卷第191頁參照）；而訴外人曾仁籠曾參與分配車位之協議，且並未分配有任何汽車位，有被上訴人所提「文福捷運天廈」車位協議書之記載可稽。系爭大樓375號10樓之原始區分所有權人當時車位分管協議時即未分配車位使用權，上訴人主張繼受分管契約而取得系爭車位使用權，即屬無據。又上訴人固否認被上訴人所提出分管協議書之形式上真正，另主張被上訴人始終未提出正本以憑核對云云，惟丙○○於本院99年8月19日準備程序時具結證稱：「…這份協議書是房子蓋好以後才做，因為車位沒有那麼多，有的房子有停車位，沒有停車位的也可以出錢買，這份協議書是否有經過全體住戶的同意我不清楚，但是分配時是住戶大家都有同意，因為車位不夠，所以有經過全體的同意才作協議書。」、「（該車位配置協議書的正本在何人那裡？）原來是在我那裡，但是後來我經商失敗，就把資料燒掉了，但有車位的人都會有這份協議書影本，這份協議書是確實的」等語，足證被上訴人於原審所提車位協議書確屬真正。該協議書作成時，即由訴外人即被上訴人支付高青田蓋印訴外人即上訴人之母江寶玉之印章而配有系爭車位乙節，有被上訴人所提車位協議書之車位配置表及其附圖可考。上訴人另主張該分管協議書之記載，訴外人江明田僅配置編號7及編號8之車位，卻實際使用編號7、編號8及編號9之停車位，明顯與被上訴人所稱之分管協議不符，且分管協議書上載有停車位使用權之人並不一定有產權，所載姓名與所蓋印章又屢屢不相符，益徵該分管協議書之真實性大有疑義，不足為車位專用權之認定依據云云。惟分管契約僅為使用權之分配，有使用權人本得再授權他人使用，是自難逕以上開協議書所載分配方法與實際使用情況不符，即否定協議書內容之真正。依上開協議書，足認系爭大樓之區分所有權人已就車位之使用權分配作成分管契約，並由江寶玉取得系爭車位之使用權甚明。上訴人主張系爭大樓375號10樓之原始屋主配有系爭車位乙節，與上開事證已有不符，又未舉證其原始配賦之停車位確為系爭停車位之事實，自難認其主張之事實存在。
⒊復按公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與
區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人，最高法院著有86年度台上字第1655號判決意旨可參。是區分所有權人基於分管契約所取得之使用權，自得再讓與其他區分所有權人。又區分所有權人持有共用部分之應有部分者，即得因分管契約取得使用權，與應有部分大小無涉，是使用權之讓與自不以同時移轉應有部分為必要，併此敘明。本件上訴人復主張協議分配前，建商及以定型化契約預設系爭大樓375號10樓配有停車位使用權，嗣後訴外人即第一任屋主曾仁籠協議時將停車位使用權讓與其他區分所有權人云云。然揆諸共有物分管契約之規定，上訴人所指之「配有車位」，在未協議分配之前尚非對於共用部分之特定區域使用權，實僅為參與停車位分管協議之資格而已。再按各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，參照最高法院85年度第569號判決意旨可明。上訴人主張預設之車位使用權可能係移轉於區分所有權人以外之第三人，應屬無效。惟查，前開車位分配協議書所載之汽車位共9位，停車位圖示與分得特定停車位之使用權人均載於附表附圖，有被上訴人所提協議書可稽；對照上訴人提出之土地登記申請書內所載系爭大樓之區分所有權人名冊，足見分得系爭大樓停車位之9人均係區分所有權人，其中9號車位由高青田以簽名、蓋印區分所有權人江寶玉之印章，亦應無害於協議由江寶玉分得系爭停車位之意思，並無上訴人所指，訴外人曾仁籠將分配停車位之權利讓與區分所有權人以外之第三人等情。準此，上訴人謂系爭大樓375號10樓之共用部分應有部分在原始登記時即為10000分之365，配有車位使用權等語，實則具體協議分配前，僅屬抽象之參與停車位分管協議之資格，惟原始登記所有權人於訂立分管契約車位協議書時同意不分配停車位使用，自屬合法。上訴人所有房屋之原始前手即訴外人曾仁籠於協議分配使用權之前將此一資格放棄，有證人丙○○之證述「第一任屋主買時不要車位…所以車位就另外賣給別人」等語可稽，次觀協議書上所載之車位協議參與人名單確有訴外人曾仁籠，而後附之車位分配表上分得車位使用權人名單並無訴外人曾仁籠，對照甚明，揆諸前開說明，訴外人曾仁籠係將此一資格轉讓予其他區分所有權人自屬合法，訴外人曾仁籠於系爭協議書作成後即無任何停車位使用權甚明。上訴人為曾仁籠之間接後手，已自承向前手購買系爭房屋時即未購買停車位乙節，亦未能舉證其他取得使用權之事實，且依車位分管契約內容亦無配賦使用停車位之權利，則其主張繼受取得停車位使用權，自屬無據。又上訴人僅質疑訴外人曾仁籠將參與停車位分管協議之資格讓與系爭大樓區分所有權人以外之人，主張該移轉行為無效，惟其所述事實與上揭事證未盡相符，縱或曾仁籠確將其車位使用權讓與他人，上訴人復未能舉證證明其讓與者即為本件系爭車停車位，是其主張不足採。
⒋又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈
之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院91年度台上字第2477號裁判意旨參照）本件上訴人有無地下室停車位使用權，並非依其所有地下室建物應有部分比例之記載即可逕行認定之，仍應視有無分管協議約定之車位為據，依被上訴人於原審所提車位分配協議書所載，上訴人所有房屋之原始所有權人曾仁籠依當時分管協議約定，並未分配車位使用權，上訴人為其間接後手，並已自承向前手購買系爭房屋時即未購買停車位，上訴人自應受上開車位分配協議書之分管契約之拘束，不得主張繼受取得停車位使用權。縱設上訴人擁有車位使用權，基於停車位使用權乃係透過分管契約而定，上訴人亦未舉證證明經何分管協議而取得本件系爭停車位使用權之事實，上訴人主張因其所有房屋地下室建物應有部分比例必擁有一停車位，且對系爭停車位有使用權云云，洵非有據。
⒌綜上所述，上訴人反訴請求確認其系爭建物共用部分之應有部分中，就系爭車位之使用專用權存在，尚無理由。
㈣上訴人請求依民法第266條第2項規定請求依關於不當得利之規定請求返還部份：
按民法第266條規定雙務契約危險負擔之成立，必以因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部或一部不能始足稱之。且該條所稱之「給付不能」，除屬「永久不能」外，尚須契約成立後之「嗣後不能」及基於自然法則之「事實上不能」或給付違反強行規定之「法律上不能」。（最高法院88年度台上字第155號裁判意旨參照）。上訴人主張被上訴人未將租賃標的物即編號9號之停車位（現為第三人江明田占有使用）點交予上訴人使用收益，被上訴人並未將合於所約定使用收益之租賃物交付上訴人，而系爭租賃期間業已屆滿，被上訴人顯係給付不能云云，惟被上訴人既已依約將系爭停車位交付予上訴人使用，上訴人亦受領使用及依約交付租金17500元予被上訴人，並非給付不能及無法律上原因而受利益，已如前述，故上訴人請求依不當得利之規定請求被上訴人返還所收取17500元，洵無可採。
七、綜上所述，本件被上訴人於原審本訴部分主張兩造間就系爭停車位成立租賃契約，上訴人積欠自96年12月起至97年7月4日租賃期限屆滿時止之7個月租金；又自租約期滿後至98年1月22日為止，違約繼續占用系爭停車位未予搬遷等情，依兩造所簽訂之車位租賃契約之法律關係減縮起訴聲明請求：上訴人應給付被上訴人47600元，為有理由，應予准許。本件上訴人於原審反訴部分請求依民事訴訟法第247條第1項前段之規定確認其就系爭停車位之使用專用權存在，並依民法第266條第2項規定之法律關係，請求被上訴人應返還先前給付之停車位租金17500元，及自96年7月1目起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，亦應併予駁回。原審就被上訴人之本訴及上訴人之反訴，均為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訴法第78條。中 華 民 國 99 年 10 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 邱靜琪法 官 張紫能以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 20 日
書記官 蔡佳容