臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1027號原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 宋重和律師
吳臾夢律師林仲豪律師被 告即反訴原告 乙○○訴訟代理人 葉海萍律師上列當事人間請求回復原狀事件，經本院於民國98年6 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：緣兩造於民國98年1 月14日就原告所有位於臺北縣中和市○○○段第40之3 號土地應有部分6 分之1（下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），而依系爭契約第2 條第2 款約定，被告應於土地增值稅單核下並查無欠稅後3 日內，支付第2 期款項新臺幣（下同）6,274,400 元。惟臺北縣政府稅捐稽徵處中和分處（下稱中和分處）於98年1 月23日已核定系爭土地免徵土地增值稅後，被告本即應給付第2 期款項，但經原告多次以口頭、電話及存證信函催告被告應依約給付，否則將解除系爭契約。詎料，被告迄今仍未給付，顯然違反系爭契約第2 條第2 款之約定，而有遲延給付之情事。嗣原告復已於98年2 月16日以三重二支郵局第30號存證信函催告被告於函到3 日內給付第2 期款項，然被告竟罔顧誠信，置之不理，未於上開催告期限內給付第二期款項，則系爭契約實業經原告依法解除，被告自應返還如聲明所示之文件。詎知，被告猶不履行回復原狀義務，返還文件予原告，原告迫於無奈，雖又委請律師於98年
2 月24日、98年3 月16日函告被告返還文件，然仍未獲置理，不得已而提起本件訴訟。為此，爰依民法第254 條、第25
9 條第1 款規定，主張解除契約後，請求回復原狀，並聲明求為判決：被告應將所有權人為原告，土地標示為臺北縣中和市○○○段第40之3 號土地應有部分6 分之1 之所有權狀正本、身分證統一編號為Z000000000身分證影本及姓名為甲○○之印鑑證明影本各乙紙（下稱系爭文件），返還予原告。
二、被告則以：被告向原告購買系爭土地之總價為12,548,800元，被告業已給付3,764,600 元，而被告購買系爭土地乃係為作容積移轉之用（按系爭土地係屬公共設施保留地，如建築基地之地主或建商以系爭土地捐贈予政府，建築基地可獲准以較大之容積率起造房屋，此觀都市計劃法第83條之1 及都市更新條例第45條規定即明），故系爭契約第3 條方明定：
「本買賣標的物的產權如有來歷不明其他糾葛、佔用物及障礙物等情事，悉由乙方（指原告）負責排除清理，倘因而上述情事影響甲方（指被告）權益，乙方應負損害賠償責任（佔用由乙方負責買回）」。惟因被告於98年1 月14日簽約前由於事務繁忙，而未曾至系爭土地現場查看，嗣事後持地籍圖及現況圖至現場比對後，始發現竟至少約有數10座墳墓坐落其上。因此，被告乃於98年2 月17日立即以臺北古亭郵局第270 號存證信函催告原告於文到3 個月內依約將墳墓除去，並請原告依土地法第34條之1 規定，就系爭土地買賣依法通知其他共有人。孰料，原告均拒不履行，並否認瑕疵之存在，甚且進而反向被告主張渠已依法解除契約，要求被告應返還權狀並沒收已付之價金。嗣被告除旋於98年3 月26日以臺北古亭郵局第601 號存證信函鄭重聲明原告主張解除契約於法不合外，另依法被告並可主張同時履行抗辯權，足見被告實無遲延責任可言，然原告竟以被告遲延給付為由主張解除契約，自於法有所不合。再者，依系爭契約約定，該第二期款係於「土地增值稅單核下並查無欠稅後3 日內支付」，顯非定有期限之債務，是姑不論系爭土地有無瑕疵存在，依民法第229 條第2 項規定，被告亦須經催告後仍拒不給付，始生遲延責任。然被告並未收獲原證3 之存證信函，而原證
4 之信函，依其內容觀之，又係聲明解約之信函，並非催告給付之信函，無從使被告發生遲延責任。至原證5 之信函則係要求返還系爭文件，並重申沒收價金並主張解約之信函，仍非定期催告給付之信函，不能使被告發生遲延責任，即被告之遲延責任尚未發生。遑論上開瑕疵未除去之前，被告有同時履行抗辯權，更無遲延責任可言。故原告所訴顯無理由，不應准許等語置辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於98年1 月14日就原告所有之系爭土地簽訂系爭契約，而依據系爭契約第2 條第2 款之約定，被告本應於土地增值稅單核下並查無欠稅後3 日內支付第2 期款項6,274,400 元，且中和分處亦已於98年1 月23日核定系爭土地免徵土地增值稅，則依系爭契約第2 條第2 款約定，被告即應給付第2 期款項，惟被告迄今仍未給付，被告顯已有遲延給付之情事。又，原告復已於98年2 月16日以三重二支郵局第30號存證信函催告被告應於文到後3 日內出面給付第2期 款項，惟被告仍置之不理，始終未於期限內給付，依法原告自得主張解除系爭契約，且原告亦已以如原證4 所示之信函對被告為解除契約之意思表示，並以如原證5 所示之信函重申解除契約，被告應返還系爭文件之旨，故系爭契約實業經原告依法解除在案，被告應返還系爭文件等情，固據其提出與所述相符之土地買賣契約書、臺北縣政府梲捐稽徵處中和分處98年1 月23日北稅中一字第0980002315號函、三重二支郵局98年2 月16日第30號存證信函等影本各1 份為證，而被告對於原告上揭主張之事實，雖不否認有買賣土地一事，且第
2 期款項6,274,400 元迄今尚未給付及業經中和分處核定免徵土地增值稅等節，惟仍以前揭前詞置辯。是本件兩造之爭執要旨，首在於：原告以被告給付遲延為由，主張依民法第
254 條規定，系爭契約業經原告解除在案等語，是否可採？乙節。茲審酌如下：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1 項、第2 項前段分別定有明文。又所謂給付有確定期限，應係指期限到來，業經具體指定日期（例如某年某月某日）而言；反之無確定期限者，則指期限之屆至雖確定，惟於何時屆至，則不確定，此包括未定期限及雖定有期限但屆至之時期不確定二者。原告固主張本件給付係有確定期限云云。惟查，兩造於系爭契約第2 條第2 款係約定：「第二次付款新台幣：陸佰貳拾柒萬肆仟肆佰元整（NT6,274,400）於土地增值稅單核下並查無欠稅後三日內支付，乙方並應同時交付印鑑證明正本。」，而依其內容顯然係以系爭土地之土地增值稅單經核下且查無任何欠稅時，被告始應於3 日內支付第2 期價款予原告，並未具體指定被告應給付第2 期價款之日期，依上說明，自應認係屬給付無確定期限之債務，依民法第229 條第2 項規定，須經原告合法催告後，被告始負遲延責任，是原告此部分主張，顯有所誤解，而不足採。㈡次者，原告雖復主張其於中和分處核定系爭土地免徵土地增
值稅後，因被告未依約給付第2 期價款，乃多次以口頭、電話催告被告履行，並於98年2 月16日以三重二支郵局第30號存證信函催告被告於函到3 日內給付，惟被告仍未給付，故系爭契約應亦已合法解除云云，既為被告所否認，並辯稱未經原告合法催告給付，其遲延責任應尚未發生等語，則依舉證責任分配原則，自應由原告就其已合法催告被告履行給付乙節，負舉證責任。經查：
⑴兩造就第2 期價款給付之日期，並未具體指定，係屬無確定
期限之債務，已如前述，原告雖主張多次以口頭、電話催告被告儘速依約給付，惟並未提出任何證據以實其說，自尚難採信。至原告雖又稱渠另曾於98年2 月16日以三重二支郵局第30號存證信函催告被告於函到3 日內給付第2 期價款云云，並據提出與所述相符之存證信函影本1 份為憑（見本院卷第14頁），然被告既否認曾收受原告所寄送之上揭存證信函，自應由原告予以證明。惟原告並未提出任何證明，甚且於98年6 月29日本院行言詞辯論時，自承因回執已遺失，無法提出等語（見本院卷第65頁反面），即難認被告業已合法收受上揭信函，則原告主張已以該存證信函行催告程序云云，自不足取。
⑵原告復稱依據原證4 之遠一國際法律事務所98年2 月24日（
98）遠函字第A0000-00-00 號函、原證5 之重和國際法律事務所98年3 月16日98律和字第521004號函，亦可認已履行催告程序，故解除契約應為合法云云。惟觀諸原證4 之遠一國際法律事務所函，其內容僅係重申原告前以三重二支郵局第30號存證信函催告被告依期給付買賣價金，今已過催告期限，特委請黃珊珊律師函達被告，原告依系爭契約第7 條沒收已收之全部價款，並請交還原告所有系爭文件之意旨，顯然並非係在定期催告被告應履行第2 期價款（當係解除契約之意思表示），自難認已發生合法催告之效力，則被告抗辯其應負遲延責任之法律效果尚未發生，即非無據；另依據原證
5 之重和國際法律事務所函，核其內容亦為重申原告業於98年2 月16日以三重二支郵局第30號存證信函催告被告於函到
3 日內依約給付價金，惟因被告置之不理，復委請黃珊珊律師函告原告已依系爭契約第7 條約定，沒收被告已付全部價款，並請求被告於文到3 日內返還系爭文件，然被告仍未予返還，故特以此函再告知被告系爭契約業經解除，並重申沒收已付價金之意旨，及再次函請被告於文到3 日內應返還系爭文件，否則將依法追究侵占罪責等情，足徵此一函文之內容亦顯非係在定期催告被告應履行第2 期價款之給付，而僅係在通知被告已依系爭契約約定沒收已付價款，及倘未返還系爭文件，將追究刑事責任而已，自亦未能使被告發生給付遲延之法律效果。至原告雖又辯稱於偵查庭時，亦有向檢察官表示有屢次催告云云，然此充其量僅屬原告向檢察官陳述其告訴意旨而已，尚難認係屬原告向被告所為之定期催告給付之意思通知，自亦不能認為已生合法催告之效力。
⑶綜上，原告既無法證明業經合法催告被告履行，則被告辯稱
原告並未依民法第229 條第2 項規定，催告被告履行第2 期價款之給付義務，被告之遲延責任應尚未發生等語，即非無據。
㈢從而，本件原告既始終未經合法催告被告履行第2 期價款之
給付義務，自難令被告負給付遲延之責任，進而自亦無從以被告給付遲延為由，主張解除契約。是原告主張依民法第25
4 條、259 條之規定，系爭契約業經合法解除，被告應返還系爭文件云云，即屬於法無據，不應准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告業於98年2 月17日發函催告反訴被告於文到3 個月內，除去系爭土地上之數10座墳墓，而反訴被告業已於同年2 月18日收獲上揭信函，惟仍拒不為之，自應於3 個月後之98年5 月18日起負遲延責任。嗣反訴原告再於98年6 月5 日定期10日催告反訴被告履行該義務，並聲明逾期不另通知，即以該信函聲明解除契約，反訴被告於98年
6 月6 日已收獲信函，自98年6 月17日即發生解除契約之效力，反訴被告自應返還已受領之金錢3,764,600 元，及自98年1 月20日起算之利息。為此，爰依民法第254 條、第259條第1 、2 款規定、系爭契約第8 條約定暨民法第359 條規定，主張解除契約，被告應返還已付價金，而提起本件反訴等語，並聲明求為判決：反訴被告應給付反訴原告3,764,60
0 元，及自受領時即98年1 月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息；且陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、反訴被告則以：依兩造間就系爭契約特約事項所為約定內容，既是約定以現狀點交系爭土地，則基於特約事項效力應大於一般事項之法理，自應認反訴被告依系爭契約第3 條約定所負之排除義務，已因其後有該特約事項之約定而予以排除，即反訴被告不需再負有排除義務。何況，系爭土地依其土地使用分區證明書所示，已清楚載明為墓地性質，則其上有墳墓存在亦屬平常。因此，系爭契約既已特別約定係以現狀點交，自難認有何瑕疵存在，反訴原告無任何得請求反訴被告應排除地上障礙物即坐落其上墳墓之權利，且反訴被告亦無反訴原告所稱之給付遲延可言，故反訴原告之訴實屬無理由等語，資為抗辯，並聲明求為判決：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
三、反訴原告主張渠購買系爭土地係為作容積移轉之用，故於系爭契約第3 條明定，買賣標的物如有佔用物及障礙物，悉由反訴被告負責排除清理。而反訴原告因事務繁忙，於簽約前未曾至現場查看，事後持地籍圖及現況圖至現場比對後，竟發現至少約有數10座墳墓坐落其上，乃於98年2 月17日以臺北古亭郵局第270 號存證信函催告反訴被告於文到3 個月內除去前揭墳墓，而反訴被告於同年2 月18日收獲該函，應於
3 個月後之98年5 月18日起負遲延責任，反訴原告於98年6月5 日再定期10日催告反訴被告履行，並聲明逾期不另通知，即以該函聲明解除契約，而反訴被告於98年6 月6 日收獲上開函文，則自98年6 月17日起，即應生解除之效力，反訴原告自得請求反訴被告返還已受領之金額，並附加受領時起之利息等語。反訴被告則辯稱：系爭土地之使用分區清楚載明為墓地，故無瑕疵之問題，且系爭契約於特約事項中已約定為現狀點交，應已排除反訴被告因系爭契約第3 條約定所負之排除義務以及當初反訴原告締約目的是為了政府徵收，而非為增加容積率，故系爭土地上是否有障礙物，對於契約目的之達成並不會造成瑕疵，反訴原告所持解除契約之理由均不存在，其解除契約於法不合等情。是以本件反訴之爭執要旨，同為：反訴原告主張系爭契約業經其合法解除在案等語，是否可採？乙項。茲審酌如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。又解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。本件依據兩造所不爭執之系爭契約第3 條約定：「本買賣標的物的產權如有來歷不明其他糾葛、佔用物及障礙物等情事，悉由乙方負責排除清理，倘因而上述情事影響甲方權益，乙方應負損害賠償責任（佔用由乙方負責買回）」，及系爭契約第17條復約定：「特約事項：...4. 本買賣契約之土地依現況點交。」，該兩項約定雖似有矛盾，然如衡諸一般社會情況，有關土地之買賣於契約簽訂後至實際點交之前，其間通常均已相隔達一段相當時間，而於該段期間內，復可能因出賣人已收受買賣價金且預期於日後將移轉所有權而疏於照料，致其上可能另遭他人堆放佔用物及障礙物，而造成簽約當時之現狀有所變更。故簽約之當事人為避免因簽約後始發生現狀變更之排除責任雙方有所爭執，而於訂約時除明訂依現狀點交外，復另訂如系爭契約第3 條約定內容之條款，即非無可能。故上開2 項約定應非互相矛盾或排斥，而係併存。否則，既有第3 條約定，又何需另為第17條之特別約款？如欲以第17條之特別約款取代第3 條之約定，又為何未將第3 條約定予以刪除？是本院斟酌上情，認反訴原告與反訴被告就該2 條約定彼此間關係所為之主張或抗辯均有所未當，難認係屬兩造訂約時之真意，皆不足採。依此，承上情，系爭契約第3 條及第17條第4 項之約定，既應認係併存（同時存在），且參酌特約事項約定效力應大於一般事項約定效力之法解釋原則，自應認關於系爭契約所買賣之土地，原則上出賣人（即反訴被告）僅負有依系爭契約第17條第4 項約定，按簽約當時之現況交付之義務，例外於契約簽訂後，倘有現狀變更情形發生，始應由出賣人（即反訴被告）依系爭契約第3 條約定負排除之義務。從而，系爭土地上存在有墳墓一事，既係於兩造簽訂系爭契約時即已存在，依上說明，現狀顯然於訂約後並未有所變更，自無令反訴被告負系爭契約第3 條約定之排除義務餘地。故反訴原告主張反訴被告有違反系爭契約第3 條約定之情形，且已陷於給付不能云云，即屬無據；其主張依系爭契約第8 條約定及民法第254 條規定，業已合法解除系爭契約云云，亦無可取。
㈡承前所述，本件反訴被告既僅負有依系爭契約第17條第4 項
約定，按簽約當時之現況交付系爭土地之義務，已難認系爭土地上存有墳墓一事係屬瑕疵。況縱令係屬瑕疵，然依反訴原告所自承，係因其自己事務繁忙，未能於訂約前至現場察看，始不知系爭土地上存有墳墓等語，如係屬實，則反訴原告之不知有上開瑕疵，顯然自身有重大過失，而反訴被告又未曾就無上開瑕疵予以保證，且參酌該瑕疵之性質，復係無法因反訴被告之故意不告知而得以隱藏，致反訴原告無法及時發現，自亦難認反訴被告有何故意不告知之情形可言。基此，依民法第355 條第2 項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，反訴被告亦無庸負物之瑕疵擔保責任。是反訴原告主張依民法第359 條規定，其亦得解除系爭契約云云，同為不可採。
㈢綜上，反訴原告主張系爭土地因有墳墓存在之瑕疵，而反訴
被告依系爭契約第3 條約定，負有排除義務，經其催告而仍拒不履行，應負遲延責任及物之瑕疵擔保責任云云，既均不足取，則反訴原告主張依系爭契約8 條約定、民法第254 條規定暨民法第359 條規定，渠自得解除契約云云，自亦屬無據。
四、從而，反訴原告主張解除契約後，依民法第259 條第1 款、第2 款規定及系爭契約第8 條約定，反訴被告應返還已付之價金3,764,600 元，及自受領時即98年1 月20日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。至反訴原告所為假執行之聲請，因前揭反訴之駁回而亦失所附麗，應併予駁回之。
叁、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨
攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
肆、結論：本件原告及反訴原告之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
民事第一庭法 官 黃若美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
書記官 江怡萱