臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1183號原 告 永上不動產仲介經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 范宗熙律師被 告 丙○○上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國98年9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾壹萬元，及自民國九十八年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣捌拾壹萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告於民國98年4 月16日將所有坐落台北縣○○鄉○○路○ 段○○巷○○號1 至3 樓及4 樓加蓋房屋及其基地（土地地號：台北縣○○鄉○○段褒子寮小段122-15，建物建號：同小段1101、1102、1103房屋，所有權均為全部，下稱系爭房地）委託原告銷售，雙方並訂有專任委託銷售契約書，約定委託期間為98年4 月16日起至98年6 月31日止，委託價為新台幣（以下同）2,031 萬元，約定給付服務報酬費為81萬元。嗣原告於98年4 月30日覓得買主即訴外人陳鈺美，出價已達被告之委託價，並已收受定金100 萬元支票，原告隨即通知被告前來簽訂不動產買賣契約，詎被告竟未依約前來，被告不得已乃於98年5 月4 日再以存證信函催告被告於函到五日內前來訂約，亦置之不理，嗣經原告查悉被告已於98年5 月4 日自行將系爭房地出售予訴外人王金玉，顯已違約，而依系爭專任委託銷售契約書第8 條第3 項第1款及第3 款約定，被告仍應給付原告原約定之服務報酬費81萬元。而兩造固曾於專任委託銷售契約書約定如紳活房屋（甲○○先生）於98年4 月30日前成交時，本合約作廢等語，乃因當時至98年4 月30日前之同一時期，被告另有委託紳活不動產仲介有限公司（下稱紳活仲介公司）銷售，故始有上開約定。惟嗣被告出售系爭房地予王金玉，並非經由紳活仲介公司甲○○所仲介，而係自行出售成交，自無該約定條款之適用。為此爰聲明：被告應給付原告81萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則對原告主張兩造就系爭房地簽訂專任委託銷售契約書之真正及已收受原告於98年5 月4 日催告已成交前來訂約之存證信函之事實均不爭執，惟辯稱：兩造於專任委託銷售契約書已特別約定「甲、乙雙方（按即被造及原告）同意如果紳活房屋（甲○○先生）於98年4 月30日前成交時，本合約作廢，不生任何效力，如沒成交合約生效」，伊在98年4 月21日即已收受訴外人王金玉定金30萬元而將系爭房地出賣予王金玉，買賣價金為2,050 萬元，並已於98年6 月18日移轉系爭房地所有權登記予王金玉。是依上開特別約定，被告既係在98年4 月30日前另有成交，兩造專任委託銷售契約書即行作廢而不生效力，原告自不得向被告請求服務報酬費等語。爰聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張被告於98年4 月16日就系爭房地委託原告銷售，並簽訂專任委託銷售契約書，約定委託期間為98年4 月16日起至98年6 月31日止，委託價為2,031 萬元，約定給付服務報酬費為81萬元，嗣原告於98年4 月30日覓得買主即訴外人陳鈺美，出價已達被告之委託價，並已收受定金100 萬元支票，原告隨即通知被告前來簽訂不動產買賣契約，被告未依約前往，被告復於98年5 月4 日再以存證信函催告被告於函到五日內前來訂約，被告亦未前往訂約之事實，已據原告提出專任委託銷售契約書、原告與訴外人陳鈺美之不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書、支票影本、催告存證信函及掛號郵件收件回執等件為證，並為被告所不爭，足認實在。
四、被告雖抗辯兩造於專任委託銷售契約書已特別約定「甲、乙雙方（按即被造及原告）同意如果紳活房屋（甲○○先生）於98年4 月30日前成交時，本合約作廢，不生任何效力，如沒成交合約生效」，伊在98年4 月21日即已收受訴外人王金玉定金30萬元而將系爭房地出賣予王金玉，買賣價金為2,05
0 萬元，是依上開特別約定，被告既係在98年4 月30日前另有成交，兩造專任委託銷售契約書即行作廢而不生效力，原告自不得向被告請求服務報酬費云云，惟按依上開特別約定所載，因係因訂約當時，被告就系爭房地另有委託紳活仲介公司甲○○銷售，故始有上開約定，此已據原告主張並經證人甲○○到庭結證稱「被告與我有簽訂仲介書，委託我出賣本件房屋（庭呈委託授權銷售書），委託時間是98年4 月12日到98年4 月30日。當時紳活公司還在申請公司登記中，執照尚未下來，所以我就以我個人名義簽約」（見本院98年9月17日言詞辯論筆錄），足見上開約定係因被告至98年4 月30日止之委託期間，因同時另有與委託紳活仲介公司甲○○之銷售期間重疊，為免抵觸專任委託銷售條款（按即系爭合約書第8 條第3 項），故始為上開特別約定，則該特別約定條款所指「如果紳活房屋（甲○○先生）於98年4 月30日前成交時，本合約作廢，不生任何效力」，乃係指於98年4 月
30 日 前如另經紳活仲介公司甲○○仲介成交時，本件專任委託銷售契約書始行作廢而不生效力，非謂被告於98年4 月30日前得違約任意自行將系爭房地出售或委託其他第三人仲介銷售，而主張契約不生效力。
五、經查證人甲○○已結稱「（問：房屋後來有無仲介成功？）沒有，簽了授權契約書只有一組客戶來看屋，但因為價錢沒有談攏，所以客戶就沒有簽約，後來也沒有介紹其他客戶，過了4 月30日也沒有仲介成功。」「（問：提示被告與王金玉的不動產買賣契約，是否曾經經手或看過本件契約書？）沒有，我也不認識王金玉，房屋後來過戶給王金玉我也不知道。本件買賣契約不是我仲介的，也不知道本件有無他人仲介買賣契約書。（問：提示被告出具的訂金收據，你有無看過？）沒有看過，我帶的唯一一組客戶是約在九十八年四月十四日左右，之後就放棄沒有再繼續仲介，也沒有再帶客來看屋。被告於98年4 月21日有收受30萬訂金這件事情我並不知道，被告也沒有告知我。」（見同前筆錄），足見被告與訴外人王金玉於98年4 月21日就系爭房地收受定金30萬元成交而買賣契約成立，並非出於紳活仲介公司甲○○仲介成交，而被告亦自認其與王金玉於98年4 月21日成交，乃係經由證人呂世漳介紹其鄰居即王金玉而成交等情，核與證人呂世漳結證稱「後來被告將房屋出售給王金玉是我介紹的，雙方沒有給我傭金，因為王金玉是我鄰居，所以我就介紹給被告，我只有介紹他們認識，並沒有介入價錢的磋商，本件房屋買賣契約都是被告與王金玉自己去談的」等情節相符（見同前筆錄），則本件被告與玉金玉於98年4 月30日前成立之買賣契約既非經由紳活仲介公司甲○○仲介成交，而係另經由證人呂世漳介紹而由被告自行出售，揆之前開說明，被告自不得主張系爭專任委託銷售契約書業已作廢而不生效力。
六、按依兩造簽訂之專任委託銷售契約書第八條規定：「甲方（按即被告）義務：第⑶項、專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（按即原告）已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方乃應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。第①款、委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。第③款、乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」，而本件被告既於與原告之專任委託銷售期間內經由證人呂世漳介紹而於98年4 月21日自行將系爭房地出售予第三人王金玉，嗣並已於98年6 月18日辦理完成移轉系爭房地所有權登記予王金玉。致原告於98年4 月30日覓得買主即訴外人陳鈺美，出價已達被告之委託價，並已收受定金100 萬元支票，經通知被告前來簽訂不動產買賣契約，惟被告已出售移轉予該他人，而無法與原告所仲介之客戶簽立不動產買賣契約書，此顯屬違約行為而可歸責於被告之事由所致，則揆之前開約定，被告自仍應給付原告委託銷售價百分之四服務報酬即81萬元｛見專任委託銷售契約書第二條約定「委託價額2031萬元整。（屋主實收新台幣1950萬元整）乙方服務費自加4 ％。」是按2031萬元－1950萬元＝81萬元｝，被告抗辯系爭專任委託銷售契約書已作廢，伊無須給付原告服務報酬云云，自不足採。
七、綜上所述，被告既於與原告約定專任委託銷售期間內，自行出售系爭房地予第三人王金玉，而並非經由紳活仲介公司甲○○所仲介成交，即與兩造特別約定條款所指98年4 月30日前限於另經紳活仲介公司甲○○仲介成交時，系爭專任委託銷售契約書始行作廢而不生效力情形不符，則被告自不得指本件專任委託銷售契約書已不生效力。從而，原告本於系爭專任委託銷售契約書第8 條第3 項第1 款及第3 款約定，求為判決被告應給付原告服務報酬81萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年6月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 陳淑芳