臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1108號原 告 甲○○
乙○○上二人共同訴訟代理人 黃坤鍵律師複代理人 陳俊成律師被 告 丙○○訴訟代理人 吳旭洲律師
林譽恆律師余盈鋒律師上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄，民事訴訟法第12條規定甚明。查本件房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約）之履行地係在臺北縣三重市○○街○○○巷○ 號1樓及5號1樓房屋（下稱系爭房屋），此有房屋租賃契約書影本在卷可稽（見本院卷第4、5頁），是本院應有管轄權，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為系爭房屋之所有權人，被告於民國95年9月3日向原告
承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書，其後被告即開始裝潢系爭房屋，將原有天花板、傢俱及隔間等拆除，並打掉地板磁磚，事後被告反悔不租，原告已於95年11月15日委由律師發函予被告為終止租約之意思表示，惟被告至今仍未將系爭房屋回復原狀，原告估計回復交屋前之狀態須花費新臺幣（下同）1,129,401元。
㈡按「房屋有改裝設施之必要時，被告取得原告之同意後得自
行裝設，但不得損害原有建築，被告於交還房屋時自應負責回復原狀。」，系爭租賃契約第9 條有明文約定。原告既已終止租約，被告無使用系爭房屋權源，自應將該屋交還予原告，且依前開系爭租賃契約之約定，被告於交還房屋時，應將房屋回復至訂約時狀態，被告負有回復原狀之義務，爰依系爭租賃契約第9 條約定之法律關係，請求被告給付回復原狀之費用。
㈢聲明：⒈被告應給付原告1,129,401元，及自起訴狀繕本送
達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按原告於95年間張貼系爭房屋「適合補習班」之招租廣告，
被告遂於95年9月3日向原告承租系爭房屋作為開辦補習班之用，並簽訂系爭租賃契約，惟系爭房屋之使用執照用途原為集合住宅，不得申請登記為補習班使用，經原告承諾辦理變更使用執照之程序後，被告乃委請張政逸建築師事務所辦理變更使用執照及補習班立案程序。詎原告竟隱瞞系爭房屋早於91年間即與臺北縣五華街122巷1號1樓及2樓、3號2樓、5號2樓合併為1號一戶之事實，致系爭房屋無法辦理變更使用執照及併戶，被告遂請原告配合辦理將3號1樓及5號1樓自1號分戶出來，惟原告卻一再拖延，並藉詞被告所經營補習班之業務性質，與原告所出租之隔鄰另一家補習班經營業務範圍衝突為由，於95年11月15日委請律師來函終止兩造間租賃契約，由於來函所述與事實不符，被告乃於95年12月6日委請律師去函請原告配合辦理補習班立案程序，原告仍置之不理，被告再於95年12月29日函催原告配合辦理未果，即於96年1月9日致函原告解除兩造間租賃契約。由於被告為籌備補習班之開設，已支出裝潢、開辦事務費用等共計117萬餘元，並受有所失利益84萬元，乃以原告交付不符合約定使用目的之房屋、且未配合辦理補習班立案所需之門牌整編的「分戶」、「併戶」手續為由，依債務不履行之規定請求原告負損害賠償責任，案經臺灣高等法院97年上訴字第500 號民事判決原告應給付被告61萬餘元確定。
㈡原告之代理人吳啟榮已免除被告回復原狀之義務，原告並於
97 年間將系爭房屋再出租予其他安親班：⒈被告委託王棟樑律師以存證信函解除系爭租賃契約後，另以
96年1 月19日律師函通知原告辯理房屋點交事宜，原告乃於96年1 月24日由吳啟榮代理辦理點交手續（按被告與原告訂立系爭租賃契約時，即由吳啟榮接洽並代理原告簽約），並收回系爭房屋鑰匙乙副。
⒉原告藉詞被告等所經營補習班之業務性質，與原告所出租之
隔鄰另一家補習班經營業務範圍衝突為由，發函主張終止契約後，即要求被告儘速搬遷，原告代理人吳啟榮並表示免除被告回復系爭房屋原狀之義務，蓋原告原本即計畫將系爭房屋出租予補習班使用，被告為申請補習班立案，經原告同意後，已將系爭房屋原本供住宅使用之格局，裝修成符合補習班使用之格局，故原告實有利用此一裝潢格局繼續出租其他補習班使用之意，遂要求被告儘速遷離，並表明系爭房屋內之東西不需要被告處理。雙方已完成房屋點交手續，原告代理人除取回鑰匙外，並未保留任何被告未履行義務之說明，且自房屋點交完畢迄本件原告起訴已2年有餘，期間原告未曾催告被告回復原狀等情自明。
⒊被告日前前往系爭房屋周圍查看，發現原告已另行出租予安
親班使用，據悉時間已有1 年餘，內部並經該安親班另行裝潢，已非被告遷離時裝潢過之格局，亦非原告出租與被告時之原狀。故被告遷離系爭房屋後，原告未曾亦無意將系爭房屋回復至其95年9 月出租予被告之原狀，原告雖提出估價單，欲證明回復原狀所需費用云云，然其實際上未曾施工亦可證之，且被告否認其真正，該估價單內容乃系爭房屋全部重新裝潢之費用，原告既未提出系爭房屋於95年9月3日時出租予被告之相片，該估價單實不能證明其為回復95年9月3日之狀態所必要。
㈢原告之請求權已罹於時效：
按「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權、承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因2年間不行使而消滅（第1項）。前項期間，於出租人自受租賃物返還時起算；於承租人，自租賃關係終止時起算（第2項）。」民法第456條定有明文。本件被告業於96年1月24日將系爭房屋返還原告，原告迄98年5月20日始依系爭租賃契約書第9條約定請求被告賠償回復原狀之費用，已逾2年之請求權時效，被告自得行使時效之抗辯。
㈣聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠查本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告於95年9 月
3 日向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租賃契約書之事實，業據提出系爭租賃契約書影本1 份為證（見本院卷第4、5頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。又被告抗辯已於96年1月24日將系爭房屋返還原告乙節，有原告之代理人吳啟榮收受系爭房屋鑰匙之收據影本1 紙為證（見本院卷第25頁），且為原告所不爭執（見本院卷第48頁反面），足信為真實。
再被告抗辯本件原告請求賠償回復原狀費用之請求權，已逾2年之時效，為原告所否認，並主張：民法第456條之損害賠償請求權，係指涉租賃物之毀損或滅失之受損害情形，與回復原狀費用性質不同，故系爭回復原狀費用請求權，應適用民法第125條之15年時效等語。是本件首應審究之爭點在於：原告基於系爭租賃契約第9條之約定，請求被告賠償回復原狀費用之請求權，是否已逾2年時效而消滅？㈡按「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承
租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅。前項期間，於出租人自受租賃物返還時起算；於承租人，自租賃關係終止時起算。」民法第456條定有明文。
又「民法上關於損害賠償，除侵權行為之損害賠償，及債務不履行之損害賠償外，各種之債內，亦特定其各種損害賠償請求權，且分別規定其損害賠償長短不同之請求權消滅時效，足證民法如有特別規定損害賠償請求權者，應適用特別之規定。」最高法院著有56台上字第2793號判決意旨可資參照。再民法第456 條所規定出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，為民法第213條至第215條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。民法第456條第1項既明定出租人就租賃物損害賠償請求權之消滅時效期間為2年，自無再適用15年之消滅時效期間。是本件原告既基於系爭租賃契約第9 條之約定，請求被告賠償系爭租賃建物回復原狀之費用，顯係行使出租人就租賃物之損害賠償請求權，自應適用民法第456條第1 項短期時效2年之規定。查本件被告已於96年1 月24日將系爭房屋返還原告，有如前述，揆諸前揭說明，原告請求被告給付回復原狀費用之損害賠償請求權之消滅時效應自96年1月24日起算2年，惟原告遲至98年5月20日始提起本訴，有起訴狀上之本院收狀戳章日期可稽，足見原告起訴時，其損害賠償請求權已逾2年時效而消滅。此外，原告並未舉證證明有何其他中斷消滅時效之事由，則其損害賠償請求權確已逾2年時效而消滅甚明。
四、綜上所述，原告主張依系爭租賃契約第9 條之約定，請求被告賠償系爭租賃建物回復原狀之費用等情，縱然屬實，惟其請求權已罹於2 年時效而消滅，則被告為時效抗辯，應屬有據。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付1,129,401 元暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
民事第二庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
書記官 連思斐