臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第113號原 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 紀冠伶律師被 告 戊○○兼法定代理人 己○○被 告 丁○○訴訟代理人 黃炳飛律師
丙○○上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國98年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○、戊○○應將坐落台北縣三重市○○○段同安厝小段第0000-0000地號如附圖所示斜線部分面積31平方公尺土地返還原告。
被告丁○○應將坐落台北縣三重市○○○段同安厝小段第0000-0000地號如附圖所示斜線部分面積31平方公尺土地上之建物（門牌號碼：台北縣三重市○○街○○○巷○○號）拆除，並將該土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔1/10，其餘由被告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後得假執行；但被告己○○、戊○○於假執行程序實施前，如以新台幣壹佰柒拾柒萬叁仟貳佰元供擔保後，得免為假執行。
本判決第2項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後得假執行；但被告丁○○於假執行程序實施前，如以新台幣壹佰柒拾柒萬叁仟貳佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告己○○、戊○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。‧‧‧」民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件原告主張租賃關係終止之訴訟標的對於共同被告3人必須合一確定，從而被告己○○、戊○○雖均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述，惟到場之共同被告丁○○所為有利益於共同被告之抗辯，依上開規定，其效力亦及於被告己○○、戊○○，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：
（一）坐落於台北縣三重市○○○段同安厝小段第0000-0000地號如附圖即台北縣三重地政事務所民國98年8月13日製作之土地複丈成果圖斜線部分面積31平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，座落其上門牌號碼台北縣三重市○○街○○○巷○○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），係被告己○○、戊○○之被繼承人楊金彫前向原告之父楊朝隆承租後所興建。
（二）88年間原告2人以楊金彫承租土地租金過低暨楊金彫欠繳82年起87年度之租金為由，向本院三重簡易庭聲請調整系爭土地租金，經三重簡易庭以88年度重簡調字第36號成立調解，其調解內容為「民國88年部分土地租金按土地法計算方式年息6％計算（即每人每年地租係以承租面積乘以每平方公尺公告地價乘以6％），89年開始以年息7％計算、上開租金金額應於每年12月20日前給付」，此有法院調解筆錄可證。又96年間原告再請求調整系爭土地租金，經本院三重簡易庭88年度重簡字第3536號於96年7月31日判決「被告楊金彫向原告承租8坪土地之年租金，應自民國
96 年8月20日起，調整為新台幣3萬9669元，並於每年12月20日前給付」。承租人楊金彫並依上開調解筆錄於每年12月20日前將租金送到原告家中交由原告收執。
（三）嗣承租人楊金彫於96年8月29日過世，法定繼承人計有其配偶己○○、長女楊雅雯及長子戊○○3人，惟長女楊雅雯於繼承發生後，已向法院辦理拋棄繼承。然被告己○○、戊○○自楊金彫死亡後即拒繳租金，迄今已達兩年租金（即96年及97年）未繳，原告於97年12月21日發函催告彼己○○、戊○○於函到3 日內給付欠繳之租金，逾期逕予該函終止租賃契約，不另通知，此有存證信函影本可證。詎被告己○○、戊○○於97年12月22日收受該催繳通知書後，迄未給付欠繳租金。故系爭土地租賃契約應於催告期滿後已依法終止。
（四）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又契約終止後，雙方互負回復原狀之義務；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之。民法第455條前段、第263條準用同法第259條，及民法第767條分別定有明文。原告為終止契約之意思表示後，被告己○○、戊○○自負有拆除現有地上物返還系爭土地予原告之義務。
（五）按民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」。原承租人楊金彫生前於90年間，已將不能辦理登記之系爭建物贈與被告丁○○，丁○○無法取得該建物之所有權，亦無法辦理建物之產權移轉登記，換言之，被告丁○○與原告間，無民法第426條之1規定基地租賃契約存在之適用。惟因丁○○占有使用系爭建物進而無權占有系爭土地，妨害原告之所有權，故與被告己○○、及被告戊○○同負拆除地上物，並返還土地予原告之義務等語。
（六）聲明：①被告應將系爭土地上之系爭建物全部拆除回復原狀後，共同將土地返還予原告2人。
②原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告丁○○則以：
（一）按民法第426條之1規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在」，其立法理由謂「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有礙於社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間仍有租賃關係存在……爰參酌上開判例意旨，增訂本條，並明定租賃契約繼續存在，以杜紛爭」。原承租人楊金彫就系爭土地有基地租賃權存在，嗣於90年10月9日將系爭建物贈與被告丁○○，則被告丁○○基於民法第426條之1法理，對系爭土地應有基地租賃權存在。
（二）其於97年5月6日以三重中興橋郵局第71號存證信函，催告原告來收取租金，因原告置之不理，乃於97年5月13日將租金新台幣3萬9669元提存於本院，嗣於97年12月26日再將97年租金以97年度存字第5208號提存於本院。準此以解，96年、97年租金均經被告依法提存，原告主張被告積欠租金2期，實屬無據。況原告催告僅向己○○、戊○○為之，並未通知被告，其催告顯不合法。又原告限己○○、戊○○於3日繳納，期限顯不相當。況原告於催告函後未再為終止契約之意思表示，其謂租約已因催告期限屆滿而終止，於法實屬無據。被告丁○○對系爭土地有租地契約存在，且被告並未積欠原告租金，原告主張終止租約，依據回復原狀及無權占有規定，訴請拆屋還地，實屬無據等語置辯。並答辯聲明：
①駁回原告之訴及假執行之聲請。
②如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、被告己○○、戊○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
四、原告主張其為系爭土地所有權人，系爭建物為未辦保存登記之違章建物，由被告己○○、戊○○之被繼承人楊金彫前向原告之父楊朝隆承租後所興建。88年間原告2人以出租人之地位，聲請調整系爭土地租金，經本院三重簡易庭以88年度重簡調字第36號成立調解，其調解內容為「民國88年部分土地租金按土地法計算方式年息6％計算（即每人每年地租係以承租面積乘以每平方公尺公告地價乘以6％），89年開始以年息7％計算、上開租金金額應於每年12月20日前給付」另96年間原告再請求調整系爭土地租金，經本院三重簡易庭88年度重簡字第3536號判決「被告楊金彫向原告承租8坪土地之年租金，應自民國96年8月20日起，調整為新台幣3萬9669元，並於每年12月20日前給付」。原承租人楊金彫生前於90年間，已將不能辦理登記之系爭建物贈與被告丁○○，嗣承租人楊金彫於96年8月29日過世，由被告己○○、戊○○依法繼承，原告於97年12月21日發函催告己○○、戊○○於函到3日內給付欠繳之租金，逾期逕予該函終止租賃契約等情，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本、本院三重簡易庭以88年度重簡調字第36號調解筆錄、88年度重簡字第3536號判決、台灣彰化地方法院准予備查楊雅雯拋棄繼承函、存證信函等附卷可稽，足信為真實。惟原告主張系爭土地租賃關係由被告己○○、戊○○繼承，非由被告丁○○承受，因己○○、戊○○積欠96年度、97年度之租金，其催告後仍未清償，租約已終止等情，則為被告丁○○所爭執，並以上開情詞置辯，故本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告與被告丁○○間，就系爭土地有無租賃關係之存在。
（二）原告於97年12月21日以三重中山路郵局1887、1888號存證信函向己○○、戊○○催繳租金，是否發生終止租賃契約之效力。
五、原告與被告丁○○間，就系爭土地有無租賃關係之存在：
（一）兩造均不爭執系爭土地原始租賃關係，存在於原告之父楊朝隆及楊金彫2人間，俟73年間原告2人依繼承之法律關係承受租約為出租人，並登記為土地所有權人，爰有其後以出租人地位提起之88年度重簡調字第36號調整租金調解事件、88年度重簡字第3536號調整租金訴訟事件等情。故本件原告2人為系爭土地之所有權人，亦為系爭土地之出租人，首堪認定。
（二）被告不爭執其未與原告直接成立系爭土地之租約，惟辯以租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。本件系爭土地原承租人楊金彫就系爭土地有基地租賃權存在，嗣於90年10月9日將土地上之系爭建物贈與被告丁○○，則被告丁○○基於民法第426條之1法理，對系爭土地應有基地租賃權存在等語。然此為原告所否認，經查，系爭建物為未辦保存登記之違章建築，此為兩造所共承，參諸民法第758條規定，原起造人楊金彫既無從登記取得系爭建物之所有權，則其嗣後將系爭建物贈與移轉被告丁○○，該丁○○所承受之權利內涵，應為系爭建物之使用及處分權，自不包含物權法上之所有權移轉受讓。
（三）按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在」，此固為民法第426條之1規定，然法條已明定須承租人房屋「所有權」移轉時，始有所謂基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在之效力，本件原承租人楊金彫既未能移轉房屋所有權，則被告丁○○主張援用民法426條之1法理，自非正當可採。
（四）再者，原告提出95年度系爭土地租金收據為證（見本院卷第42頁），其上記載：「茲收到土地承租人：楊金彫以現金新台幣：貳萬柒仟柒佰柒拾參元整，繳納玖拾伍年度共計壹年，承租捌坪之土地租金」等語。故依該收據之文意可知，出租人原告係以收取原承租人楊金彫租金之意而收租，被告丁○○於斯時既已受讓系爭建物，亦未於租金收據本文表明其為承租人，顯見兩造均不認為租賃關係存在於被告丁○○。從而，原告主張系爭土地之租賃關係，由原承租人楊金彫之共同繼承人即被告己○○、戊○○承受為承租人之情，應屬合理可採。
六、原告於97年12月21日以三重中山路郵局1887、1888號存證信函向己○○、戊○○催繳租金，是否發生終止租賃契約之效力：
（一）按清償地，除法律另有規定或契約另定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之。民法第314條定有明文。本件原告主張自與楊金彫訂定租賃契約以來，向來皆係由楊金彫於租金給付期限屆至時以現金，親赴原告甲○○住所給付租金，原告從未親赴被告楊金彫住所收取租金；另被告丁○○則予否認，抗辯稱應由原告至其處所收租云云。經查，本件兩造均未能充實舉證本件基地租賃契約或依習慣另定有清償地，故依民法第314條第2款之規定，給付租金之清償地應於債權人即原告之住所地為之。本件被告丁○○雖提出於97年5月6日以三重中興橋郵局第71號催告原告前來收取租金存證信函，然租金之清償地既應於原告之住所地為之，顯然丁○○所為之上開催告不生債權人即本件原告受領遲延之效果。
（二）次查，被告丁○○抗辯其先後於97年5月13日、97年12月26日將96、97年度租金3萬9669元提存於本院，固據其提出繳費收據及提存書為證，並為原告所不爭執，堪信所辯清償提存屬實。然債之履行應依債之本旨為之，本件姑不論丁○○是否為租金給付義務人，依其提存書所載提存原因事實為債權受領遲延，惟依上所述，本件原告無受領租金遲延之情事，被告方面未依限至清償地給付租金，改採法院提存代為給付，自屬未依債之本旨而為給付，原告得予拒絕受取，從而被告不生清償租金之法律效果。
（三）再按承租人應依約定日期支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。民法第439條、第440條定有明文。查兩造不爭執之本院三重簡易庭88年8月6日重簡調字第36號調解筆錄及88年度重簡字第3536號判決，已宣示系爭土地租金，承租人應於每年度12月20日前給付原告，本件原告主張承租人被告己○○、戊○○欠繳96年度及97年度共2年之租金，經其於97年12月21日發函催告彼等2人函到3日內繳清，逾期不另通知，逕以該函終止契約，已據原告提出存證信函為證（見本院第20、21頁），足信原告主張被告己○○、戊○○遲付租金2年，其催告並定相當期限支付與終止租約之情為真實。從而原告主張承租人於上開催告期間內拒不履行，系爭土地租賃契約業已終止，合法有據。
七、綜上，本件原告主張系爭土地租約已終止，承租人己○○、戊○○應依民法第455條規定返還系爭土地，為有理由；又原告主張系爭建物使用占有人即被告丁○○因租約之終止，致無權占有坐落之基地，妨害系爭土地所有權人即原告之權利，其得依民法第767條請求排除侵害拆除系爭建物，並將占有之建物坐落基地即系爭土地返還原告，亦屬有理由，均應准許。惟原告另請求被告己○○、戊○○應與被告丁○○共同拆除建物之訴，然房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（參照最高法院
86 年度台上字第2272號判決），因系爭建物之使用處分權人僅有被告丁○○1人，己○○、戊○○並無所有權與處分權，其一併請求共同拆除，就己○○、戊○○而言，客觀上為給付不能，此部分不應准許，應予駁回。爰分別判決如主文所示，並依原告、被告丁○○之聲請及依職權就己○○、戊○○部分，各酌定如主文第5、6項所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 10 日
民事第二庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 10 日
書記官 孫國慧