臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1441號原 告 丁○○訴訟代理人 翁志明律師被 告 丙○○○上列當事人間請求給付價款等事件，經本院於民國99年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原告起訴時訴之聲明第二項原請求「被告甲○○應將被告丙○○○簽發之面額新臺幣（下同）45萬元本票一紙返還原告」，嗣於本院民國98年12月 8日言詞辯論期日當庭撤回該部分之訴（見本院卷第38頁反面），則該部分已脫離本事件之訴訟繫屬，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國96年7 月17日將其所有門牌號碼為臺北縣土城市
○○路○ 段○○○ 巷○ 號之建物及坐落土地（下稱系爭房地）以總價新臺幣（下同）390 萬元出售予被告，兩造並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第2 條買賣價金及付款方式約定：「不動產買賣總價款：390 萬元，第
1 期簽約款：50萬元，第3 期完稅款：40萬元，第4 期尾款：地政機關產權登記完竣7 日內給付300 萬元，但本款項或不動產標的物之交付，最遲不得超過96年8 月25日前交付完成。若有遲延導致延遲責任之方，須付同本約第8 條相關規定之賠償責任賠償對方之損失。」惟原告於96年7 月17日簽約時，僅收受簽約款現金5 萬元，其餘45萬元，則依系爭契約第14條第4 項之約定，由被告開立45萬元之本票一紙交予東森房屋仲介股份有限公司府中店（下稱東森房屋府中店）保管，作為履約保證金，兩造並同意保管人得用以代付有關本件買賣原告（即乙方）所應負擔之稅費、抵押債務、仲介費等。嗣被告於96年10月12日再交付45萬元予原告，其後於
96 年10 月18日及同年10月19日分別匯入200 萬元、60萬元至原告帳戶，原告因系爭房地遲未獲通知辦理交屋，遂多次向代書、仲介公司查詢，始知系爭房地業於96年10月19日（起訴狀誤載為同年月17日）由東森房屋府中店店長即訴外人甲○○代為完成交屋。
㈡惟系爭契約之交屋，從未有人通知原告，且依系爭契約第10
條授權約定：「甲乙任一方如無暇親自配合辦理本約買賣事宜時，應檢附授權書（印鑑證明）並蓋妥印鑑章委由代理人（本約簽署欄所示）辦理本約一切相關事宜至本約權利義務履行完畢為止。．．．」，系爭契約書係由訴外人即代書乙○○所提供，其不可能不知此項約定，由於本件交屋尚涉及金錢收受結算，原告更不可能委由他人出面，是系爭契約之交屋既未經原告授權，該東森房屋府中店店長甲○○顯為無權代理，原告不承認該無權代理之行為。
㈢又原告並未授予東森房屋府中店店長即訴外人甲○○代理權
，故甲○○以原告名義所為之任何法律行為，非經原告承認，對於原告皆不生效力。再者，系爭房地之買賣價款迄目前為止，原告僅收受310 萬元，餘款80萬元部分則未據給付，原告不得已，遂委請律師發函促被告出面處理，惟皆未獲置理。被告遲至目前為止，尚未依約給付原告80萬元之價金，依系爭契約第2 條約定：「．．．但本款項或不動產標的物之交付，最遲不得超過96年8 月25日前交付完成。若有遲延導致延遲責任之方，須付同本約第8 條相關規定之賠償責任賠償對方之損失。」，被告應自96年8 月26日起賠償原告每日按買賣總價萬分之5 作為懲罰性違約金，系爭契約總價金為390 萬元，被告即應賠償原告自96年8 月26日起每日1,95
0 元之懲罰性違約金。㈣聲明：⒈被告應給付原告80萬元，及自96年8 月26日起至清
償日止，按日給付原告1,950 元。⒉請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地之價金，伊曾先後給付原告現金5 萬元及45萬元，另有一張面額45萬元之本票交予東森房屋府中店保管。伊並向渣打銀行貸款267 萬元，將銀行存摺及印章交予東森房屋府中店店長甲○○，委託甲○○將價金260 萬元匯款予原告。最後之尾款35萬元，則於96年10月19日交屋當日以現金交由東森房屋府中店店長甲○○轉交予原告，本件買賣價金均已付清等語置辯。併聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於96年7 月17日將其所有系爭門牌號碼為臺北縣土城市
○○路○ 段○○○ 巷○ 號之建物及坐落土地以總價390 萬元出售予被告，兩造並簽定系爭不動產買賣契約書（見本院卷第57至63頁）。
㈡被告於96年7 月17日簽訂系爭契約時，交付現金5 萬元予原
告，並依系爭契約第14條第4 項之約定，由被告開立45萬元之本票一紙交予東森房屋府中店保管，作為履約保證金，兩造並同意保管人得用以代付有關本件買賣原告（即乙方）所應負擔之稅費、抵押債務、仲介費等。嗣被告於96年10月12日再交付現金45萬元予原告，其後於96年10月18日及同年10月19日再分別匯入200 萬元、60萬元至原告帳戶（見本院卷第61頁系爭契約、第63頁系爭契約交款備忘錄、第64頁匯款申請書及匯款收執聯等影本）。
㈢東森房屋府中店曾交付發票日為96年10月5 日、票據號碼GA
0000000 號、面額311,000 元之支票予原告，此乃東森房屋府中店收受被告交付之系爭房地價金45萬元後，扣除139,00
0 元仲介服務費，再將餘款以面額311,000 元之支票交付原告，經原告之子鍾瑞華於96年10月8 日提示兌現（見本院卷第65頁支票影本、第106 至108 頁臺北富邦商業銀行股份有限公司埔墘分行99年3 月9 日北富銀埔墘字第09900002200號函暨往來明細、第115 頁反面言詞辯論筆錄）。
㈣系爭房地於96年10月19日由東森房屋府中店店長甲○○、大
河地政士事務所地政士沈福魯（受地政士乙○○之託代為辦理）及被告辦理交屋手續，被告並將系爭契約之尾款現金35萬元交付東森房屋府中店店長甲○○，委由甲○○轉交原告，沈福魯並於系爭契約不動產買賣稅金及雜費分算表上註明「於10/19 晚上8 ：00交屋，因仲介告知屋主不克前來，由仲介方代為完成交屋手續，尾款保留在仲介方。」（見本院卷第70頁系爭契約不動產買賣稅金及雜費分算表、第63頁系爭契約交款備忘錄等影本）。
四、本院之判斷：㈠本件原告主張依系爭契約之法律關係，請求被告給付系爭房
地之買賣價金尾款80萬元及每日1,950 元之懲罰性違約金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究之爭點為：被告是否已於系爭契約約定之96年8 月25日履約期限前，將買賣價金付清？原告請求被告給付買賣價金尾款80萬元及每日1,950 元之懲罰性違約金，有無理由？茲論述如次。
㈡查原告於96年7 月17日將其所有系爭房地以總價390 萬元出
售予被告，兩造並簽定系爭契約，被告於簽訂系爭契約當日，交付現金5 萬元予原告，並依系爭契約第14條第4 項之約定，由被告開立45萬元之本票一紙交予東森房屋府中店保管，作為履約保證金，兩造並同意保管人得用以代付有關本件買賣原告（即乙方）所應負擔之稅費、抵押債務、仲介費等。嗣被告於96年10月12日再交付現金45萬元予原告，其後於96年10月18日及同年10月19日再分別匯入200 萬元、60萬元至原告帳戶，有系爭契約、交款備忘錄及匯款申請書及匯款收執聯等件影本為證（見本院卷第57至64頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。是依此計算，被告先後於96年7 月17日、96年10月12日、96年10月18日及96年10月19日分別給付原告價金5 萬元、45萬元、200 萬元及60萬元，合計共給付原告價金310 萬元。
㈢次查東森房屋府中店曾交付發票日為96年10月5 日、票據號
碼GA 0000000號、面額311,000 元之支票予原告，此乃東森房屋府中店收受被告交付之系爭房地價金45萬元後，扣除139,000 元仲介服務費，再將餘款以面額311,000 元之支票交付原告，經原告之子鍾瑞華於96年10月8 日提示兌現，有該面額31 1,000元之支票影本及臺北富邦商業銀行股份有限公司埔墘分行99年3 月9 日北富銀埔墘字第09900002200 號函暨往來明細可證（見本院卷第65頁、第106 至108 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第115 頁反面、第116 頁言詞辯論筆錄）。又參以證人即承辦系爭契約之大河地政士事務所地政士乙○○證稱：「（庭呈31萬1 千元支票及服務費用證明單影本各一紙），原告必須支付139,000 元的仲介服務費給東森房屋，東森房屋的負責人林淑貞（甲○○的太太）有開立一張311,000 元的支票給原告，這兩筆加起來是45萬元就是第一次款45萬元本票的金額，東森房屋已經從這45萬元直接扣除13萬9 千元的服務費，將尾款交給原告。」等語（見本院卷第80頁），及依系爭契約第14條第4 項約定：「甲（即被告）乙（即原告）雙方合意乙方於本買賣中所收受之第壹期價款之局部（即新臺幣肆拾伍萬元本票乙紙），全數交予東森房屋府中店保管，作為乙方之履約保證金，兩造並同意保管人得用以代付有關本買賣乙方所應負擔之稅費、抵押債務、仲介費等，並於備證將剩餘部份返還乙方。」（見本院卷第61頁），足徵被告已依系爭契約第14條第4 項之約定，給付以上開本票擔保之價金45萬元予東森房屋府中店，經東森房屋府中店先扣除仲介服務費139,000 元後，再將餘款以面額311,000 元之支票交付原告，是系爭契約買賣價金之第一期款其中以上開本票擔保之45萬元部分，被告業已付清，亦堪認定。
㈣第查系爭房地於96年10月19日由東森房屋府中店店長甲○○
、大河地政士事務所地政士沈福魯（受地政士乙○○之託代為辦理）及被告辦理交屋手續，被告並將系爭契約之尾款現金35萬元交付東森房屋府中店店長甲○○，委由甲○○轉交原告，沈福魯並於系爭契約不動產買賣稅金及雜費分算表上註明「於10/19 晚上8 ：00交屋，因仲介告知屋主不克前來，由仲介方代為完成交屋手續，尾款保留在仲介方。」有系爭契約不動產買賣稅金及雜費分算表及系爭契約交款備忘錄等件影本為證（見本院卷第70頁、第63頁），且為兩造所不爭執。原告雖主張未授權東森房屋府中店店長甲○○代為辦理交屋手續云云，惟參以證人即承辦系爭契約之大河地政士事務所地政士乙○○證稱：「（尾款35萬元現金由被告交付給東森房屋保管，是契約的約定還是被告與東森房屋之間的約定？）10月19日交屋當天，代書的助理有聯絡屋主前來交屋，但是屋主表示不克前來，所以請仲介公司幫忙交屋及收受尾款。交屋當天交屋的代書有在買賣契約的不動產買賣契約的不動產買賣稅金及雜費分算表上註明「於10月19日晚上八點交屋，因仲介告知屋主不克前來，由仲介方代為完成交屋手續，尾款保留在仲介方」，甲○○並有簽名代收。（原告已經告知代書不克前來，為何仍約當天交屋？）因為屋主口頭上有跟代書的助理說委託仲介公司辦理交屋，所以還是當天交屋。」等語甚詳（見本院卷第80頁正反面）；又受證人乙○○委任代為辦理交屋事實之地政士沈福魯亦證稱：「（本件交屋處理的過程如何？請詳細說明。）這件交屋是我辦理的，當時聯絡方式都是助理聯絡的，本來是屬於乙○○代書的案子，黃代書委託我辦理，當天助理給我的訊息是買賣雙方都聯絡了，但是賣方不在北縣當地，所以趕不過來，如果無法趕上交屋的時間，就委託東森房屋的仲介甲○○代辦交屋的事宜。（10月19日交屋當天，買方有無將尾款35萬元交給甲○○？）是我點交的。（辦理交屋的時候，屋主有沒有交代尾款怎麼處理？）當時沒有提到尾款怎麼處理的事情，所以我才會加註尾款保留在仲介方。（聯絡交屋事宜，助理是直接聯絡買賣雙方還是聯絡仲介公司？）三方面都要聯絡，三方面都要到場。（為何當時會記載『因仲介方告知屋主不克前來』？）因為當時助理給我的訊息是說若屋主不克前來就委由甲○○處理，我有跟甲○○確認屋主是否會到，甲○○說可能趕不過來，我為了要把事實陳述上去，所以才會記載『因仲介方告知』的字眼。」等語明確（見本院卷第114 頁反面至第115 頁），核與系爭契約不動產買賣稅金及雜費分算表及系爭契約交款備忘錄之記載相符（見本院卷第70頁、第63頁）。是依證人乙○○、沈福魯之證詞可知，原告確實委任東森房屋府中店店長甲○○代為辦理系爭房地之交屋相關事宜，從而被告將系爭契約之尾款35萬元交付甲○○代為保管，即已生清償之效力。至於甲○○是否將該35萬元交付原告，乃原告與甲○○或東森房屋府中店間之問題，尚與被告無涉。
㈤承前所述，被告已先後於96年7 月17日、96年10月12日、96
年10月18日及96年10月19日分別給付原告價金5 萬元、45萬元、200 萬元及60萬元，以上共給付原告價金310 萬元；另於96年10月5 日給付價金45萬元，再於96年10月19日交屋當日給付價金35萬元，合計被告給付原告系爭買賣價金之金額為390 萬元（310 萬+45 萬+35 萬=390萬）。是被告已於系爭契約約定之96年8 月25日履約期限前將本件買賣價金付清，並無違反系爭契約之約定，則原告主張依系爭契約之法律關係，請求被告給付買賣價金尾款80萬元及每日1,950 元之懲罰性違約金，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告主張依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告80萬元，及自96年8 月26日起至清償日止，按日給付原告1,950 元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 16 日
書記官 連思斐