臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1495號原 告 李秋金被 告 中興綠洲社區管理委員會法定代理人 徐鳳英訴訟代理人 劉 正
謝榮賜上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國100年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾壹萬肆仟肆佰零陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣陸拾壹萬肆仟肆佰零陸元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：㈠原告起訴後，被告法定代理人先後變更為秦敏榮、徐鳳英，
並各均經新法定代理人秦敏榮、徐鳳英聲明承受訴訟，於法核無不合，應予准許。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時請求：⑴被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號15樓頂樓平台、及頂樓上方景觀造型牆南側平台、暨15樓廁所上方頂樓平台排水管等處之滲漏水修復；⑵被告應將上開房屋屋頂上方景觀造型玻璃滲漏水修復（見原告起訴狀）。嗣於本院審理中撤回上開第⑴項聲明，僅請求第⑵項聲明（見本院卷㈠第36頁）。惟其後復追加及擴張請求被告應將上開房屋頂樓平台、14樓、15樓玻璃帷幕牆及景觀造型牆之滲漏水修復。又於台灣省土木技師公會鑑定所需修復滲漏水金額為新台幣（下同）614,406 元後，變更聲明為請求被告應給付61萬4,406 元（見本院卷㈡第110頁），原告上揭訴之撤回、追加、減縮、擴張、變更，核與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：原告係中興綠洲社區（下稱系爭社區）A2棟頂樓（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號A2棟14、15樓房屋，下稱系爭房屋）住戶。系爭房屋室內自96年間起發生滲漏水現象，多次要求被告修繕，被告曾委請廠商勘查，各該廠商均認係因玻璃帷幕（下稱系爭玻璃帷幕）及景觀造型牆（下稱系爭景觀造型牆）有損壞，造成系爭房屋室內緊鄰玻璃帷幕牆處產生多處漏水及頂樓平台廁所周邊漏水，導致室內天花板及牆面嚴重受損。而系爭景觀造型牆及系爭玻璃帷幕，分別屬於依建築技術規則建築設計施工編第1 條第22款「外牆：建築物外圍之牆壁。」、第26款「帷幕牆：構架構造建築物之外牆，除承載本身重量及其所受之地震、風力外，不再承載或傳導其他載重之牆壁。」，均屬依公寓大廈管理條例第10條第2 項及系爭社區住戶規約第2 條第2 項、第3項規定應由被告負責修繕、管理、維護之共用部分。原告屢次請求被告修繕，被告均不修繕。另關於A2棟頂樓平台（含頂樓排水管）滲漏水部分，業經兩造另案鈞院97年度板簡調字第1212號事件（下稱前案）於98年4 月1 日調解成立，被告同意將此部分漏水修復，現已修復完成。系爭玻璃帷幕及系爭景觀造型牆之修復費用、暨原告系爭房屋室內修復費用，經臺灣省土木技師公會鑑定結果，共需61萬4,406 元，爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第184 條第1 項前段規定，請求被告賠償上開修復費用等語。聲明求為：被告應給付原告61萬4,406 元；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告業已依前案之調解筆錄將A2棟頂樓平台之滲漏水修復完
畢。至於系爭玻璃帷幕牆及系爭景觀造型牆乃自A2棟14、15樓延伸至屋頂，為一完整區域，中間未有任何住戶，該主建物外緣即為系爭玻璃帷幕牆，故應屬原告之專有部分，依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，應由原告自行修繕，非由被告負修繕責任。至於系爭社區住戶規約第2 條第3 款雖規定「外牆面」為共用部分，然此並非指「外牆」，該款制定目的在於避免各區分所有權人擅自改變其外觀，以維護社區大廈立面外觀之一致，惟非改變「外牆」之所有權歸屬。是以，上揭規約非指系爭玻璃帷幕牆為共用部分。因此，系爭玻璃帷幕牆及系爭景觀造型牆之修復費用應由原告自行負擔。又系爭社區住戶規約之附件九自律公約第4 點有規定室內裝潢所有損害，均不賠償。
㈡系爭鑑定報告書足以證明目前無法證實雨水會從系爭玻璃帷
幕牆滲入，被告於99年10月間亦有請廠商吊車上去檢查系爭玻璃帷幕牆，亦未發現系爭玻璃帷幕牆有裂漏。另由系爭鑑定報告書可知，原建築圖女兒牆只有1.2 公尺，但建商違法施作成為現況之系爭景觀造型牆，故係因建商施工不良所致，責任應在建商，而不在被告；因系爭社區有好幾戶頂樓住戶房屋有滲漏水問題，被告於99年5 月間委託廠商施工，將景觀造型牆撬開後，發現當初建商在景觀造型牆內堆放垃圾，導致雨水堆積在內等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其為系爭社區A2棟頂樓（含14、15樓）住戶，系爭房屋室內有滲漏水現象，造成室內木造天花板及牆面受損；另A2棟頂樓平台（含頂樓排水管）漏水部分，兩造於前案中成立調解，由被告負修復之責，被告就前案之調解內容已修復履行完畢等情，為被告所不爭執，並有原告所提系爭房屋滲漏水照片數張在卷可憑（見本院卷㈠第87頁、第219 頁），及經本院調取前案即本院97年度板簡調字第1212號卷宗查閱屬實，堪信為真正。
五、原告主張系爭房屋室內有滲漏水現象，造成系爭房屋室內木造天花板及牆面受損，滲漏水之原因係因A2棟頂樓平台、系爭玻璃帷幕牆、系爭景觀造型牆因年久損壞所造成，且A2棟頂樓平台、系爭玻璃帷幕牆、系爭景觀造型牆屬共用部分，應由被告負修繕責任等語，為被告否認，並以上開情詞抗辯。是本院審酌兩造之攻防後，認兩造之爭執要點厥為：
㈠系爭玻璃帷幕牆及系爭景觀造型牆係屬系爭房屋之專用部
分？抑為該區分所有建物之共用部分？㈡系爭房屋滲漏水原因是否因15樓頂樓樓板、系爭玻璃帷幕
牆、系爭景觀造型牆等損壞所導致？如為肯定，修復費用金額為若干？茲析述如下：
六、按專有部分，乃指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第3 條第2 至4 款、第10條第1 、2 項分別定有明文。另兩造不爭執真正之系爭社區住戶規約第2 條第2 項、第3 項亦規定：「本大廈法定空地、頂樓平台為共用部分」、「本社區大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有人維修。」、第12條規定：「共用部分、約定共用部分及其相關設施修繕、管理、維護，由管理委員會為之。」本件原告主張系爭玻璃帷幕牆及系爭景觀造型牆，屬於被告應負修繕責任之共用部分，被告則抗辯應屬由原告自行修繕之專用部分等語。查，原告上開主張，業據其提出系爭社區A2棟建物之南向立面竣工圖、系爭社區配置面積計算表竣工圖影本各1 份（見本院卷㈠第131 、13
2 頁）為證，復經本院就系爭玻璃帷幕牆及系爭景觀造型牆究屬公寓大廈管理條例所規定之共用部分或專用部分乙節，函詢新北市政府工務局，經該局函覆表示：「…依內政部
91.3.22 台內營字第0910082290號函釋略以：『按外牆依建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款規定，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用。有關公寓大廈之玻璃帷幕外牆，如屬共用部分、約定共有部分者，其修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，由管理負責人或管理委員會為之，其費用除區分所有權人會議或規約另有規定外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…』，併予敘明。按旨開地址所屬中興綠洲社區住戶規約第2 條第3 款略以：「本社區大樓周圍上下及外牆面為『共用部分』，由全體區分所有權人維護，其外觀使用，…』，是以，依照前揭規約規定，系爭景觀帷幕玻璃牆係屬共用部分，其修繕事宜，自當由管理委員會為之。」等語，此有新北市政府工務局98年11月18日北工使字第0980820278號函1 份及所檢附之原核准竣工圖說、照片影本等件在卷足稽（見本院卷㈠第14 8至155 頁），故原告主張系爭玻璃帷幕牆及系爭景觀造型牆，係屬被告應負修繕責任之共用部分等語，乃為可採。被告此部分所辯，尚無足取。
七、原告主張系爭房屋室內滲漏水原因係因A2棟頂樓平台樓板、系爭玻璃帷幕牆、系爭景觀造型牆等損壞所致等語，則為被告否認。關於系爭房屋室內漏水原因為何，經本院送請臺灣省土木技師公會鑑定結果為：「鑑定標的物（指系爭房屋，下同）位於大樓之頂樓（14、15樓），15樓頂部即為屋凸及露天平台，依據鑑定技師於現場觀察結果，標的物因滲、漏水而造成損害之部分為14樓、15樓頂部天花板及牆面，天花板因受潮而彎曲變形及部分有龜裂現象，牆面部分則因受潮而使油漆變質。…其中15樓係位於頂樓，因此判斷造成各獨立格局房間之天花板受潮損壞之原因應為頂部樓板存在裂縫所造成，因樓板存在裂縫，以致於下大雨時，雨水藉著裂縫滲流入室內，或滲流入頂板內，再藉由頂板與預埋管線間之空隙滲流入室內，而造成15樓房間之天花板彎曲變形、龜裂及牆面受潮。」、「14樓部分之滲漏水原因可分為兩部分探討：㈠第一部分為長輩房（母）及長輩房（父）及遊戲房等部分，此部分之屋頂天花板與客廳之天花板並不相連，為一獨立格局，而14樓並非位於頂樓，因此滲漏水不可能因14樓樓板龜裂所造成，此部分滲漏水應是起因於15樓頂之樓板龜裂造成，水由龜裂部分滲流入標的物，再藉由樓板及側牆混凝土間之空隙進入14樓，而造成長輩房（母）及長輩房（父）及遊戲房等屋頂天花板彎曲變形、龜裂及牆面受損。㈡第二部分為餐廳、客廳走道及客廳，此部分天花板均互相連接且損壞嚴重，鑑定技師於99年6 月13日（雨天）及同年9 月19日納比颱風來襲當天至標的物現場進行鑑定時，均發現雨水沿著標的物帷幕牆內之側牆（屬15樓）滴下雨水之事實，此雨水下墜後即落於帷幕牆底部（14樓）之大樑上，再藉由大樑流入下方之裝潢板上而到處流竄，造成14樓餐廳、客廳走道及客廳天花板損壞。造成14樓天花板受潮之滲漏水來源，主要原因有二：第一原因為：帷幕牆及其頂部上方混凝土接觸面因施工不良造成，應是帷幕牆施工時，其與上方混凝土交界面之間隙，未確實以填縫材料填縫或日久材料老化而存有縫隙，使雨水沿著屋簷流經帷幕牆內之側牆（屬15樓）順流而下，而造成14樓天花板之損壞。第二原因為：標的物15樓屋頂上方景觀造型牆牆面裂縫所造成。經鑑定技師比對標的物建築相關圖面發現，原標的物建築圖中並無此景觀造型牆之設計，原建築圖中僅有女兒牆高1.2 公尺，女兒牆上方為帷幕牆鋁料之延伸，其延伸直至頂部造型樑下方為止，現況此延伸部分已改為混凝土構造物，並與下方女兒牆聯成一體成為景觀造型牆，此景觀造型牆牆面上有數條裂縫，裂縫最大寬度約為0.6mm ，應為增建之構造物與原女兒牆及上方造型牆樑間造成之縫隙，經比對標的物之建築平、立面圖，景觀造型牆所在之位置，推斷雨水沿著其牆面之裂縫滲入造型牆內確實有可能，滲入牆內之雨水藉著重力，沿著標的物帷幕牆內之側牆順流而下，造成14樓餐廳、客廳走道及客廳天花板損壞。另標的物帷幕牆上之玻璃四周與鋁框架間之間隙，係以橡膠作為填縫材料，據鑑定技師三次親赴標的物現場進行鑑定時，均未發現雨水經由帷幕牆上玻璃與鋁框架間之間孔隙滲入標的物之現象，因此，此雨水是否可能經由此間隙滲入標的物，目前無法證實。」等語，此有台灣省土木技師公會100 年3 月23日（100 ）省土技字第1221號函所檢送之鑑定報告書足徵（下稱系爭鑑定報告，第5 頁至第8 頁參照）。準此，系爭房屋室內滲漏水之原因，15樓室內滲漏水原因係因15樓頂部樓板存在裂縫所造成，而14樓室內滲漏水原因則包括系爭玻璃帷幕牆及其頂部上方混凝土接觸面因施工不良、及因15樓屋頂上方景觀造型牆牆面裂縫所造成，而15樓頂樓樓板、系爭玻璃帷幕牆及其頂部上方混凝土接觸面、暨15樓屋頂上方景觀造型牆，均屬於公寓大廈管理條例及系爭社區規約所規定之共用部分，已如前述，故原告主張應由被告負修繕責任等語，洵為有據。
八、另就系爭房屋滲漏水之修復方式及修復費用，經台灣省土木技師公會鑑定結果認為：「鑑定標的物損壞而必須修復之部分共5 項，包括：㈠15樓頂部樓板之防水處理。㈡帷幕牆及其頂部上方混凝土接觸面之間隙填縫。㈢景觀造型牆表面之防水處理。㈣14、15樓頂部之天花板拆除及換新。㈤14、15樓牆面之油漆粉刷。其中除上開「㈠15樓頂部樓板之防水處理」部分，業於前案調解成立，被告已履行完畢，且此部分於修復15樓頂部樓板後，現15樓頂板及14樓長輩房（母）、長輩房（父）及遊戲房頂板等部分已不再發生滲漏水現象以外，其餘上開㈡、㈢、㈣、㈤項之修復費用，分別為4 萬6,
000 元、8 萬3,116 元、25萬4,890 元及23萬400 元，合計61萬4,406 元，此有系爭鑑定報告書可稽（見該報告書第8至11頁）。而原告自96年12月12日起即數次要求被告修繕（見本院卷㈠第88頁之反映問題處理回報單、第91頁之兩造會勘記錄、第102 頁之新北市三峽區調解委員會調解不成立證明書、第104 頁之反映問題處理回報單等影本各1 件足憑），惟被告就上開㈡、㈢、㈣、㈤項之應修復部分迄未修繕，是原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項本文、民法第214條規定，請求被告應給付修復費用61萬4,406 元，洵為有據。
九、綜上，原告基於公寓大廈管理條例第10條第2 項本文規定，請求被告給付修復費用61萬4,406 元，為有理由，應予准許。
十、兩造陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十二、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 19 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 5 月 20 日
書記官 簡曉君