臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1545號原 告 丙○○被 告 甲○○
號乙○○○
樓共 同訴訟代理人 徐立信律師複代理人 林威伯律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國98年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國87年7 、8 月間，與訴外人郭鴻發（即郭勝雄）簽訂讓渡書，自郭鴻發（即郭勝雄）、傅景雷處，以新台幣（下同）250 萬元受讓，並承租被告甲○○所有，門牌號碼台北縣板橋市○○路○ 段192 之1 號地下室之店面（下稱系爭房屋），每月租金118,200 元，並約定作為酒店營業收益使用（原告交予郭鴻發100 萬元之讓渡金及債權40萬元，之後又交付10萬元予郭鴻發，合計150 萬元；傅景雷原為郭鴻發之股東，原告亦交付其100 萬元）。惟系爭房屋之營業用處所早於84年12月29日因違反建築法之法令，遭台北縣政府執行斷電處分，並諭知不得使用，然被告夫婦又私接電源，被告乙○○○並將此遭法令限制不得使用之系爭房屋出租予原告使用營業，致原告於87年8 月19日因系爭房屋被查獲告知違法營業，並遭要求停止營業，始略知實情，原告因此無端損失300 多萬元，之後系爭房屋又因颱風淹水而無法營業。是被告乙○○○將上開不能營業使用之建築物違法出租予原告之租賃行為，違反建築法第94條之1前段規定，依民法第71條，為無效之法律行為，應對原告負債務不履行之損害賠償責任。又依據最高法院18年上字第803號、19年上字第1179號、20年上字第256 號裁判關於鋪底權相關之法律見解，原告因傳來取得系爭房屋之舖底權，如能證明為屋主同意或默示，即足以對抗屋主。是原告受讓郭鴻發就系爭房屋之舖底權，該讓渡書上並經被告乙○○○簽名，可證系爭房屋之屋主即被告甲○○（乙○○○之夫）知情。惟系爭房屋早於84年12月29日因違反建築法之法令，遭台北縣政府執行斷電處分，並諭知不得使用，之後系爭房屋又因颱風淹水，致原告之舖底權受損，故原告本件因頂讓系爭店面支出讓渡金100 萬元之損害，理應由屋主即被告甲○○負責。為此，對被告甲○○依據最高法院上開裁判見解請求鋪底權之損害賠償；對被告乙○○○則依民法第113 條請求損害賠償、依民法第226 條、第227 條請求債務不履行之損害賠償，請求被告2 人賠償讓渡金100 萬元。併為聲明：被告應給付原告100 萬元，及自87年7 月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：原告主張被告甲○○侵害其鋪底權致其受有損害，應先就其「鋪底權存在」之有利於己之事實，負舉證之責。且依原告之主張，可認其於87年8 月19日已知有侵權情事（被告否認有侵權行為），時效即應起算。故原告於98年7月13日提起本件訴訟請求，已逾民法第197 條第1 項所規定之時效，其請求並無理由。至原告主張債務不履行部分，原告所執讓渡書為其與訴外人林東勝、郭勝雄所訂立，故所生之債權債務與非當事人之被告無涉。原告指稱該讓渡書左下方之「林太太」為被告乙○○○所親簽，被告否認之，且台灣高等法院檢察署96年度上聲議字第3424號處分書，亦認該段文字（含林太太3 字）為訴外人郭勝雄所書。是被告非該讓渡書之當事人，亦未受領讓渡書上所載之金額，原告執該讓渡書請求，顯無理由。另就系爭房屋兩造間是否成立租賃契約，因年代久遠，相關資料均已滅失，但被告乙○○○記憶所及，87年7 、8 月間因前往收租時，發現KTV 易主，為避免租金損失，不得已只好與原告簽訂租賃契約，約定每月租金為118,200 元，但在租賃期間3 個月中，僅收到58,200元，有台灣板橋地方法院檢察署96年度偵字第6963號不起訴處分書為據。故被告乙○○○與原告間曾存有租賃契約之事實，被告不否認。又鈞院88年度易字第430 號刑事判決、台灣高等法院檢察署96年度上聲議字第3424號處分書，均認定水電為李啟明所私接，台灣板橋地方法院檢察署96年度偵字第6963號不起訴處分書亦認定被告不知有私接水電情事，足證原告主張係被告私接水電，要屬無據。且被告為收回系爭房屋，曾支付原告516,608 元（計算式：296,400 ＋250,00
0 ＋180,208 －210,000 ＝516,608 ），兩造權利義務即歸於消滅：㈠租金部分：原告每月應支付租金118,200 元，就87年8 月10日起至87年11月10日止3 個月間，共應支付354,
600 元，扣除已收到之58,200元，尚欠296,400 元。㈡就承受裝潢、設備部分：原告所經營之KTV 之裝潢、設備，因颱風受損嚴重，被告為收回系爭房屋，因此提議該受損相關裝潢、設備，作價25萬元由被告承受。㈢就電費部分：系爭房屋所在之建築物，於台北縣板橋市○○路○段○○○ 巷1 之1號1 樓設有總表，電力公司據此收取費用，而系爭房屋設有分表，因此被告等向電力公司繳納電費後，再依分表度數向原告收取電費。系爭房屋之分表雖曾遭斷電處分，但因訴外人李啟明之私接，分表仍會流動，故分表所顯示之度數確為系爭房屋所用之度數。依原告起訴狀附件二所載資料，系爭房屋87年9 月之電費帳單為134,108 元，11月之電費帳單為69,492元，合計203,600 元，被告依分表度數預付180,208元，故原告應給付被告該筆180,208 元之電費。㈣因郭勝雄通知將押金讓與原告，故被告應支付原告210,000 元。綜上，經被告檢視原告所提附件二、附件四後，依現存印象應是原告積欠被告欠繳之租金296,400 元，加上未繳之電費180,
208 元，扣除返還押租金210,000 元後，等於266,608 元，此部分債務免除，加上被告承諾承受之裝潢、設備部分250,
000 元，原告合計有516,608 元之受益，此與原告自認從被告處收到30萬元或60萬元之事實約略相符，足證87年間被告曾支付一筆費用予原告，以結清兩造間權利義務關係。又本件如以抵銷角度觀之，租金及電費分屬原告應支付被告之款項，而承受裝潢、設備與押金則屬被告應支付原告款項，兩相抵銷後，被告僅需支付原告16,608元（計算式：296,400－250,000 ＋180,208 －210,000 ＝16,608）。故依原告自認從被告處收受相關費用之事實，不論為30萬元或60萬元，其與16,608元間之差額，即有不當得利之疑。再就原告主張無效法律行為部分，依民法第113 條規定，須以行為當時知其無效或可得而知者為限，惟對於私接水電情事，被告並不知悉，故非屬明知或可得而知，自無適用該條規定之餘地等語資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、就原告請求被告甲○○賠償部分：㈠原告主張：其於87年7 、8 月間，與訴外人郭鴻發簽立讓渡
書，受讓郭鴻發就系爭房屋之舖底權，該讓渡書上並經被告乙○○○簽名，可證系爭房屋之屋主即被告甲○○（乙○○○之夫）知情。惟系爭房屋早於84年12月29日因違反建築法之法令，遭台北縣政府執行斷電處分，並諭知不得使用，之後系爭房屋因颱風淹水，致原告之舖底權受損，故請求屋主即被告甲○○賠償原告支出讓渡金100 萬元之損害等語。被告甲○○並不否認系爭房屋為其所有，惟否認原告就系爭房屋有鋪底權存在。而按「鋪底係限制房屋所有權之一種物權，苟非得所有權人明示或默示之同意，不能設定。」、「鋪戶對於鋪房不得擅行創設鋪底，故非得其所有人之同意，或可認為同意之事實而創設，即不能認其鋪底合法存在。」、「取得鋪底權之原因有二：㈠傳來取得，㈡原始取得。前者為繼承的，後者為創設的，創設鋪底權者，僅有相當的設權行為已足，繼承鋪底權者，則不特應證明其有繼承的事實（即頂受），並應證明其前主（即原租戶）之出頂實為有權行為。」（最高法院18年上字第803 號判例、18年上字第61號判例、19年上字第1179號判例意旨參照）。本件被告既否認原告就系爭房屋有舖底權，則原告自應就其此部分主張，負舉證之責。
㈡惟查：被告甲○○所有之系爭房屋，於87年5 月間原係出租
予訴外人郭鴻發經營「時代KTV 」，嗣郭鴻發於87年7 、8月間再將該KTV 店面頂讓予原告經營，而系爭房屋於84年12月29日即已遭台北縣政府斷電停止使用之事實，有讓渡書、臺北縣政府聯合查報小組84年12月29日執行斷電紀錄表1 件、臺北縣政府聯合查報小組86年9 月30日、87年8 月19日臺北縣（市）建築物公共安全之構造及設備檢（複）查紀錄表二件、臺北縣政府86年4 月21日日86北工使字第C-甲289 號函、86年10月4 日86北工使字第C-12447 號函等件影本附於台灣板橋地方法院檢察署87年度偵字第20157 號違反建築法案件偵查卷內可稽，並經郭鴻發於該偵查中證述明確（上開偵審之原卷因已逾保存期限，業已銷毀，惟其影卷仍留存於該署97年度偵字第5838號、96年度偵字第6863號卷內，業經本院調閱上開偵查卷）。而查：上開原告與郭鴻發所簽立之讓渡書第1 條已載明，原告頂讓金額為100 萬元，所受讓之標的則為系爭房屋內之所有硬體設備，及系爭房屋租賃使用權。是上開證據，至多僅能證明郭鴻發有將系爭房屋原有之租賃權轉讓予原告，並不能證明郭鴻發就系爭房屋原與被告甲○○間設有舖底權，並將之轉讓予原告。況原告自承自郭鴻發處受讓經營該KTV 後，並已向甲○○之妻即被告乙○○○承租系爭房屋，且為被告所不爭執，是原告就系爭房屋應僅有租賃權，而無舖底權存在。因此，原告主張：依上開最高法院18年上字第803 號判例、19年上字第1179號判例，及最高法院20年上字第256 號判例意旨：「鋪底權因承頂而取得者，若因鋪房被焚，鋪主鋪客無力建復，即行消滅，是鋪客獨受損失，鋪主一方反因此而得利益，豈得謂平。」，其得依舖底權損害賠償請求權，請求系爭房屋之所有權人即被告甲○○賠償其支出讓渡金100 萬元之損害云云，即乏依據，洵無足採。
四、就原告依民法第226 條、第227 條規定請求被告乙○○○賠償部分：
㈠原告主張：其於87年7 、8 月間，自郭鴻發處受讓系爭KTV
店面經營，並向被告乙○○○以每月租金118,200 元，承租系爭房屋，而系爭房屋於84年12月29日即已遭台北縣政府斷電停止使用，其後並因颱風淹水而無法營業一節，為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張，系爭房屋遭斷電停止使用後，被告夫婦又私接電源，乙○○○並將此遭法令限制不得使用之店面出租予原告使用營業，致原告於87年8 月19日因該店面被查獲告知違法營業，並遭要求停止營業等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈡按民法第226 條第1 、2 項規定：「因可歸責於債務人之事
由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」；同法第227 條第1 、2 項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」。而所謂「給付不能」，乃指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。所謂「不完全給付」，則指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨。是倘債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，是為給付不能；不完全給付則因債務人積極之給付，以致債權人遭受損害。經查：
⒈原告係因先向郭鴻發受讓「時代KTV 」之經營權，始因而向
被告乙○○○承租系爭房屋，且被告乙○○○並已將系爭房屋交付原告使用收益，自無給付不能可言。又出租人即被告乙○○○就該租賃契約之義務，為將合於約定之租賃物即系爭房屋交付承租人即原告使用收益。至原告就「時代KTV 」之經營權，乃係受讓於郭鴻發，而非被告乙○○○，是其得否於系爭房屋合法經營「時代KTV 」，乃其與郭鴻發間基於讓渡契約之債權債務問題，與被告乙○○○無涉。原告一則並未舉證證明與被告乙○○○有約定其所租賃之系爭房屋需得合法供其經營KTV 使用；再者，原告於87年8 月19日經台北縣政府查獲告知違法營業，並遭要求停止營業，乃因原告所受讓經營之「時代KTV 」之前手或前前手未經許可，擅自於系爭房屋違規變更經營「時代KTV 」、構造與設備安全不合規定使用，而遭台北縣政府於84年12月29日對「時代KTV」為斷電處分，並先後經台北縣政府於86年4 月21日以86北工使字第C-甲289 號函、86年10月4 日86北工使字第C-1244
7 號函，通知「時代KTV 之負責人」應即停止使用或恢復原核准使用所致，有上開函文影本及台北縣政府87年9 月8 日87北府工使字第282465號函影本附卷可稽。是上開行政處分裁罰之對象，均為「時代KTV 」，並非被告乙○○○，且其裁罰之原因皆為使用人即「時代KTV 之負責人」違反建築法相關規定所致。因此，原告無法於系爭房屋經營KTV 使用，並非因其向被告乙○○○租賃系爭房屋所致，而係其前手所轉讓予原告之「時代KTV 」經營權有瑕疵之故。是原告於87年8 月19日遭台北縣政府查獲告知違法營業，並遭要求停止營業，致受有讓渡「時代KTV 」經營權所支出讓渡金100 萬元之損害，並非因出租人即被告乙○○○就租賃契約之給付義務有給付不能或為不完全給付所致，且非因可歸責於出租人乙○○○之事由。因此，原告依民法第226 條、第227 條規定，請求被告乙○○○賠償其支付予郭鴻發之100 萬元讓渡金之損害，即乏依據，洵無足採。
⒉至系爭房屋嗣後因颱風之自然災害淹水，導致無法使用，則
為租賃關係存續中，因不可歸責於兩造之事由，致原告無從為租賃物之使用收益，依民法第225 條第1 項及第266 條第
1 項前段規定之意旨，出租人即被告乙○○○免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人即原告亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。且就被告辯稱，其為收回系爭房屋，曾就系爭房屋之租金、電費、承受裝潢、設備等，與原告結算，並給付原告516,608 元一節，原告已自承：「有跟被告收取30萬元，當時我跟被告說縣政府說不能營業，後來因為颱風淹水，無法修復，所以被告才把押金退還給我。被告並沒有跟我結算，因為讓渡金的部分被告一直沒有跟我處理，押金是20幾萬元，被告會給我30萬元是還包含部分退還的租金及我多繳納的電費的部分。... 另外就租金的部分，租金在縣政府8 月告知不能營業時，被告有將租金退還
8 月份租金的一半給我。後來颱風淹水期間，因為已經不能使用，所以就沒有再交付租金，颱風是在10月中旬發生，所以我從9 月份就沒有再繳付租金。」等語（見本院卷第96頁反面、第97頁）。因此，原告既未舉證證明其承租之系爭房屋因颱風淹水而不能使用，係因可歸責於出租人即被告乙○○○之事由所致；且兩造就此租賃關係所生之租金、電費、押租金等費用既已經為結算（至原告雖主張讓渡金部分未一併結算，惟讓渡金與系爭租賃契約無涉，已如前述），則原告自無從再依民法第226 條、第227 條規定，主張被告乙○○○就系爭租賃契約有給付不能、不完全給付，而請求賠償其支付予郭鴻發100 萬元讓渡金之損害。
五、就原告依民法第113 條規定請求被告乙○○○賠償部分：㈠原告主張：系爭房屋早於84年12月29日因違反建築法之法令
，遭台北縣政府執行斷電處分，並諭知不得使用，被告乙○○○猶將上開不能營業使用之建築物違法出租予原告，該租賃契約違反建築法第94條之1 規定，依民法第71條，為無效之法律行為，故被告乙○○○應依民法第113 條對原告負損害賠償責任等語。
㈡惟查：系爭房屋係因原告之前手或前前手未經許可，擅自於
系爭房屋違規擅自變更經營「時代KTV 」、構造與設備安全不合規定使用，而遭台北縣政府為斷電處分，已如前述。且「時代KTV 」於87年8 月19日經台北縣政府聯合查報小組再次查獲斷電後仍續擅自接電使用，經台北縣政府於87年9 月
8 日以87北府工使字第282465號函，以「時代KTV 」之負責人林東勝違反建築法第94條之1 規定函請台灣板橋地方法院檢察署偵辦，經該署偵查後，認林東勝僅係「時代KTV 」之名義負責人，實際負責人為本件原告，故對林東勝為不起訴處分（87年度偵字第20157 號），並對本件原告以違反建築法第94條之1 之規定提起公訴（87年度偵字第26647 號），嗣經本院刑事庭審理後，認本件原告辯稱其讓渡該「時代KT
V 」時本即有電源，並未擅自接電使用乙節，堪予採信，加以本件台北縣政府執行斷電之行政處分並未對本件原告為之，本件原告不負有不得擅自接電使用之不作為義務，尚難以建築法第94條之1 之罪嫌相繩等理由，判決本件原告無罪確定（本院88年度易字第430 號、台灣高等法院89年度上易字第291 號），有上開刑事偵審影卷可稽。其後本件原告雖對被告2 人提出詐欺告訴，其告訴意旨略以：「被告甲○○、乙○○○係夫妻關係，明知甲○○所有系爭房屋前因違規營業，而於84年12月29日遭臺北縣政府斷電停止使用，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，擅自接電，製造該處可正常營業之假象，使原告陷於錯誤，於87年8 月間某日與被告等簽訂頂讓及租賃契約，並交付250 萬元之頂讓金予被告二人，嗣於87年8 月19日臺北縣政府聯合查報小組至上址進行建築物公共安全之構造及設備檢（複）查時，原告始知受騙。因認被告等均涉有刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
」等語，惟經台灣板橋地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定（96年度偵字第6863號），不起訴理由為：「經查：被告甲○○前因告訴人違反建築法案件，於88年2 月7 日至臺灣板橋地方法院作證時即稱：伊不知該址是否經斷水、斷電處分，因每月收租金時，承租人都在營業等語，是被告既不知該址曾經斷水、斷電處分，即難謂被告有何施用詐術之行為，又告訴人（即原告）於該案審理中供稱：該店是伊從郭勝雄（後改名為郭鴻發）那裡讓渡過來的，因為郭勝雄欠伊錢，伊的本意是要郭勝雄交給房東的2 、30萬元的押金，又觀之該案卷附之讓渡書，係林東勝、郭勝雄（甲方）與告訴人（乙方）簽訂，雙方約定頂讓金額為100 萬元，且該讓渡書中之第四點載明，乙方於87年7 月8 日交付甲方30萬元支票3 張、12,000元、15,000元現金等，與告訴人指訴頂讓金為250 萬元乙情不合，是其指訴已非無疑，又該讓渡書並註明『林太太：有關租約請您直接重新和丙○○先生訂，押金部份一併讓給他』，可認被告辯稱並未收取告訴人之頂讓金等語，應非虛構，且告訴人簽訂讓渡書應在與被告簽訂租賃契約之前，與被告辯稱告訴人的前手未經伊的同意，就將該店頂讓給告訴人等語相符，是被告等既不知該址曾遭斷水、斷電處分，又係被動與告訴人簽約，即難認被告等有何施用詐術使告訴人陷於錯誤之行為。」等語，業經本院調閱上開偵查卷。因此原告並未舉證證明被告乙○○○有違反建築法第94條之1 之行為，及其有與乙○○○約定其承租系爭房屋需得供其經營KTV 使用。且原告受讓「時代KTV 」經營權在先，被告乙○○○係被動依系爭房屋現況出租予原告在後，而原告無法繼續於系爭房屋經營KTV 使用，係因其承租系爭房屋前，先自郭鴻發處受讓已遭台北縣政府裁處不得於系爭房屋違規經營KTV 使用之「時代KTV 」之經營權，並非因系爭房屋不得出租他人使用，故其後被告乙○○○被動與原告就系爭房屋訂立租賃契約之行為，並無違反法律強制規定可言，自屬有效。且原告受讓「時代KTV 」之經營權所支出之讓渡金係交付予郭鴻發，又係在其向被告乙○○○承租系爭房屋之前，是其支出讓渡金之損害，與被告乙○○○之出租行為間，並無相當因果關係。因此原告依民法第113 條：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」之規定，請求被告乙○○○賠償其支出讓渡金100 萬元之損害，亦屬無據。
六、從而，原告請求被告2 人給付100 萬元，及自87年7 月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 6 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 6 日
書記官 李佳靜