臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1683號原 告 鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會法定代理人 辛○○訴訟代理人 宋國城律師被 告 佑博特開發有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 高奕驤律師
呂佩芳律師上列當事人間確認法律關係不存在等事件，本院於中華民國99年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴請求確認兩造間於民國96年11月23日所訂定協議書及同意書（下稱系爭協議書、同意書）約定之法律關係不存在，嗣本於系爭協議書、同意書所涉給付管理費之同一基礎事實，追加請求被告應給付原告新台幣（下同）153萬7,505元，及自98年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，應屬合法。
二、原告主張：㈠原告第9屆管理委員會（下稱原告第9屆管委會）於96年間與被告簽訂系爭協議書、同意書，違反鳳翔花園廣場住戶規約之管理繳費收支管理細則（下稱鳳翔社區管理費收支細則）規定及92年1月10日原告與地主、商家之協議，因攸關全體住戶之利益，原告即有受確認判決之法律上利益。㈡按鳳翔社區管理費收支細則第3條規定：「三、壹樓及貳樓商場未營業時暫收每坪五十元管理費，以六個月為期限（起算期以成立第一次區分所有權人會議時起算）；期間滿後以每坪為八十元之管理費計算之」，公寓大廈管理管理條例第37條亦規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」，惟原告第9屆管委會（主任委員丁○○）明知被告係鳳翔社區營業商場，竟於96年11月23日，未經區分所有權人會議決議授權，而逕與被告簽訂系爭協議書、同意書，約定被告1樓區分所有建物，每坪每月應付之管理費為50元，有效期間自93年4月8日起至99年4月7日止，顯原告第9屆管委會之決議係越權及無權代理，其與被告簽訂系爭協議書、同意書並違反前述規定，且有悖於全體社區住戶（除被告以外）公共利益，依民法第71條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」、第72條「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」之規定，應屬無效。㈢系爭協議書第1條第2、3項：被告所有系爭公寓大廈1樓通路部分，面積211.74平方公尺，及1樓騎樓部分，面積448.73平方公尺，原告願減半收取管理費，每坪每月25元之約定，同條第7項：被告所有公共設施大公部分，原告同意扣除該社區A、B、C、D四棟之2樓梯間196.23平方公尺，及相關電梯機房分攤面積51.61平方公尺，總計247.84平方公尺（即74.97坪）不收管理費之約定，均未公告經區分所有權人追認通過，自屬無效。㈣系爭同意書第3條約定「甲（即被告）、乙（即原告）雙方同意前開約定共用區域，由乙方使用之期間，自93年4月8日起至99年4月7日止，共計6年」，顯係當時雙方私相受授所為溯及又延長之約定，以作假圖利被告。㈤被告自93年4月8日起，買受台北縣蘆洲市○○段2174建號經營商場，為花園社區區分所有權人，其產權所有範圍計有4796.32平方公尺（約1450.89坪），管理費以每坪50元計算，每月應繳交7萬2,550元（計算式：14
50.89坪×50元），每年應繳交87萬0,600元，依93年4月起計算總計64個月（93年4月8日起至98年7月31日止），總計被告應給付管理費4,64萬3,200元（計算式：1450.89坪×50元×64月），惟被告僅繳交310萬5,695元，尚欠153萬7,505元（4,643,200－3,105,695＝1,537,505）。爰依法提起確認法律關係不存在及請求給付管理費之訴等情。並聲明：㈠確認兩造於96年11月23日所訂定協議書及同意書約定之法律關係不存在。㈡被告應給付原告153萬7,505元，及自98年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告係自訴外人李子敬、李塗成、馥華建設有限公司及李陳月寶取得臺北縣蘆洲市○○路○○號鳳翔花園廣場公寓大廈（下稱花園社區）1樓及2樓區分所有建物之所有權（建號2174號，下稱系爭建物），專有系爭建物地下1樓機車停車位（建號2459號，面積214.62平方公尺），並於93年4月8日完成買賣。惟被告雖有系爭建物之所有權，原告竟不顧被告反對，長期占用被告專有部分之部分面積，致被告受有不利益。㈡系爭協議書及同意書係兩造多年來協商之成果，終至96年11月23日就已達成共識之部分先行簽約，系爭協議書、同意書並未違反住戶規約或區分所有權人會議決議，原告第9屆管委會簽署系爭協議書、同意書亦無越權或無權代理之情事，系爭協議書、同意書約定之內容，於簽約前業經鳳翔社區區分所有權人授權，並經管委會多次討論後予以同意，事後並於區分所有權人大會向區分所有權人報告，即屬合法有效之契約，且系爭協議書、同意書之內容，亦無違反強制規定或公序良俗而為無效法律行為之情事。㈢系爭同意書約定系爭建物地下1樓機車停車位及1樓陽台部分供原告使用之期間自93年4月8日起至99年4月7日止，係被告同意將前開被告專有部分約定為共用之期間，與該部分之使用償金支付時點並無衝突矛盾之處，原告對此顯有誤認。㈣被告並未積欠原告管理費153萬7,505元，退萬步言，縱使系爭協議書、同意書為無效之契約，因鳳翔社區區分所有權人受有相當於租金之不當得利，被告積欠之管理費亦得與該部分互為抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、查被告係於93年4月8日取得系爭建物所有權，而為花園社區區分所有權人，並於96年11月23日與原告簽訂系爭協議書、同意書之事實，有不動產異動索引、協議書、同意書在卷可稽（本院卷第47至49頁、第8至15頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張系爭議書、同意書係原告第9屆管委會越權、無權代理與被告簽訂，所為約定違反相關法規，應屬無效，被告並應給付原告管理費153萬7,505元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠依被告提出「鳳翔花園廣場住戶規約」第12條第2項規定：
「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議比例分擔之。但第一次區分所有權人會議未決議時，由全體區分所有權人授權管理委員會議決定之：…（2）一及二樓商場管理費之費率及繳交方式，則由管委會依其所有權狀比例-（含公設面積）與商場另協議訂定之」（本院卷第46頁），原告第9屆管委會與商場即被告協議訂定關於鳳翔社區1樓及2樓管理費之費率及繳交方式，並非無據，自難認原告第9屆管委會簽署系爭協議書、同意書有何越權、無權代理或違反花園社區住戶規約、區分所有權人會議決議之情事。
㈡被告抗辯其所有系爭建物1樓之陽台部分遭原告占用供作殘
障坡道使用，並設置社區綠化、美化區塊，供全體住戶共同使用；機車停車位部分經原告以「鳳翔花園廣場住戶規約」之「地下停車場管理規定」第3條：「本大廈地下停車場車輛進入須憑證通行（一停車位限一證一車使用禁止停放機車）」規定限制無停放機車使用；1樓騎樓及通道部分供作全體住戶及其他公眾共同通行並停放機車使用，亦非由被告所專用等情，有開會通知單、地下停車場管理規定、照片在卷足憑（同上卷第50至52頁、第164頁），且為原告所不爭執，堪信為真實，是原告第9屆管委會為解決花園社區占用被告私人產權之紛爭，與被告簽訂系爭協議書、同意書，以減少管理費、給付補償金之方式，取得使用被告系爭建物之權利，非但無損且有助於全體社區住戶之共同利益，實難謂系爭協議書、同意書之約定為無效。
㈢被告復抗辯系爭協議書、同意書約定之內容，於簽約前業經
原告管委會多次討論始同意，事後並於區分所有權人大會向區分所有權人報告等情，業據證人戊○○、丙○○、己○○、丁○○、庚○○、乙○○證述綦詳（同上卷第213至218頁），堪信為真實，益徵系爭協議書、同意書應屬合法有效。㈣系爭同意書約定系爭建物地下1樓機車停車位及1樓陽台部分
供花園社區使用之期間自93年4月8日起至99年4月7日止，係被告同意將其專有部分約定為共用之期間，與該部分之使用償金支付時點並無衝突矛盾之處，原告認係雙方私相受授所為溯及又延長之約定，以作假圖利被告云云，應屬誤會。
㈤原告固以系爭協議書、同意書之約定無效，主張被告積欠原
告管理費153萬7,505元，惟系爭協議書、同意書之約定有效，已如前述，是原告減少被告應付管理費，並就原告應給付使用償金與被告應繳付管理費扣抵，既屬有據，自難認被告尚欠原告管理費153萬7,505元。
六、從而，原告提起本件確認之訴，並依給付管理費之法律關係，請求判決㈠確認兩造於96年11月23日所訂定協議書及同意書約定之法律關係不存在；㈡被告應給付原告153萬7,505元，及自98年8 月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 4 月 27 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 27 日
書記官 吳俞玲