臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1866號原 告 臺北縣中和市公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉師婷律師被 告 丙○○訴訟代理人 蘇明和
乙○○訴訟代理人 顏火炎律師上列當事人間請求給付使用補償金等事件，經本院於民國98年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、乙○○應分別給付原告新台幣貳拾萬陸仟玖佰玖拾壹元及均自民國98年 9月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告丙○○、乙○○分別以新台幣貳拾萬陸仟玖佰玖拾壹元為原告預供擔保後，均得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告起訴略以：台北縣中和市○○段 ○○○○號部分土地（下稱系爭土地）原為原告所有，民國66年間，原告為獎勵市民開業經營，遂在系爭土地上興建房屋後出售，並將土地出租市民，後被告二人分別取得房屋所有權，原告便與被告丙○○前就門牌為台北縣中和市○○路○○號（建號2008，下稱系爭房屋A）房屋所坐落之基地即台北縣中和市○○段○○○○號土地、與被告乙○○前就門牌為台北縣中和市○○路○○號（建號 2008，下稱系爭房屋B）房屋所坐落之基地即台北縣中和市○○段 ○○○○號土地分別訂定自96年1月1日起至97年12月31日止之租賃契約，依照該契約，期限屆至，被告二人即應與原告辦理換約續租，然被告二人竟自98年1月1日起，未依約續租、亦未返還土地而無權占有系爭土地，為此，原告乃依照兩造所簽立之台北縣中和市公所土地租賃契約（下稱系爭契約）第二條規定，向被告二人主張其等應分別給付原告按租金二倍計算之使用補償金，亦即各為新台幣（下同）206,991元（計算式：177,421除以12乘以7乘以2）；至被告丙○○前案有與原告間就上開租賃契約另行訴訟，亦即台北高等行政法院96年度訴字第1318號、台灣板橋地方法院97年度訴字第405號、台灣高等法院97年度上字第694號事件，致原告因此支出律師費用共11萬元，原告另依照系爭契約第十三條規定，向被告丙○○請求該等律師費用11萬元。又，兩造簽訂之系爭契約並無民法第247條之1各款規定之情形，無從適用之。再者，系爭契約約定土地租金率為公告地價之7%，前曾經系爭土地全體承租戶出席之協調會決議而定，被告二人不應再為爭執，且該租金率係參以30年來通貨膨脹因素，及系爭土地附近為繁榮之商業區，生活功能完備，具有高經濟價值等情況，基於衡平原則，始將系爭土地租金率調整為公告地價之7%，此顯然公平、適法。末，被告二人在取得房屋所有權時即知悉需定期與原告換約續租系爭土地，被告二人業已多次換約，對於系爭契約之規定，亦知之甚詳，且依照系爭契約第二條規定，本件並無民法第425條之1規定之適用。另，被告二人所提存之租金數額均不足額，非有效之清償。綜上，求為判決被告丙○○應給付原告 316,991元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告乙○○應給付原告 206,991元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丙○○則答辯以：被告丙○○前於97年11月19日函知原告表示換約續租之申請，原告不同意，被告已將86,574元依法提存，並於97年11月17日向原告主張本件有民法第 425條之 1之適用，故被告並非無權占有，亦無違約。此外，系爭契約是原告預定用於同類契約之附合契約，其第二條之規定顯失公平，應屬無效。再者，原告所請求之11萬元律師費用部分，乃前案兩造間之訴訟，且為被告主動起訴者，並非因本件訴訟所生之費用，且與系爭契約第條規定「甲方若有違約情事，致損害乙方之權益時應賠償損害，如乙方因此所支出之律師費用，應由甲方負擔。」之要件不符，原告請求被告給付此部分之律師費用，為無理由等語。另被告乙○○答辯以：被告曾於97年12月 1日向原告提出申請換約續租，並請求另議租金，然原告不同意，被告只得將86,574元先予提存，故被告並無積欠租金及違約之情形，原告請求按租金兩倍給付使用補償金，並非有理。此外，系爭契約乃原告片面利用其強勢地位，預先擬定用於同類契約之附合契約，且系爭契約第二條之規定，對被告而言，顯失公平，依民法第247條之1，應屬無效。再者，本件應有民法第425條之1之適用，故被告有與原告請求調整租金之權利，租金不能協議時，得請求法院定之，且縱使契約期限屆至，依照該條規定，被告仍取得法定租賃權，原告不能認被告係無權占有等語。
被告二人均答辯聲明：原告之訴駁回。
理 由
一、經查，系爭土地為原告所有，被告二人分別所有之系爭房屋
A、B係坐落在系爭土地上，為加強磚造3層房屋。兩造自89年間起即就系爭土地簽立租賃契約，租期為3年、2年，租金為按公告地價5%、7％計算，其後並多次換約。嗣於96年3月23日，被告丙○○與原告訂立系爭契約，於96年間，被告乙○○與原告訂立系爭契約，約定承租系爭土地面積為38.56平方公尺，租賃期間自96年1月1日起至97年12月31日止，租金按公告地價年息7%計算，97年12月31日後，兩造均尚未簽立續約，被告二人仍使用系爭房屋A、B至98年 7月31日等情，為兩造所不爭執，本院應以為裁判之基礎。
二、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：
㈠、系爭契約是否有民法第247條之1規定情形而屬無效之部分：按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1固有明文。然據兩造自89年間起迄今就系爭土地所簽立之各次租賃契約觀之，租期分別有3年、2年者，租金則有按公告地價5％、7％計算者，其後亦有多次換約，於簽立系爭契約前之最後租期則為95年12月31日，而系爭契約之內容與先前多次換約者之不同處，乃在系爭契約租期縮短為2年、租金提高為按公告地價7％計算等情，均業如前述。
因此，就兩造關於系爭土地之租賃關係，屬於定期租賃性質，顯為被告二人所知悉，此亦為被告二人所不否認，有本院98年10月21日言詞辯論筆錄第2、3頁在卷可稽。而被告二人並未舉證證明租期由原先之3年縮短為2年，有何顯然不公平情形，則此部分自無民法第247條之1規定之適用。至租金調整部分，經查，兩造於簽立系爭契約前，原告業於96年1月4日召開協調會，原擬調整為按公告地價10％計算，經全體承租人討論後，通過同意以調整為按公告地價 7％計算，嗣即以7％為標準，於96年1月11日將系爭契約送予包含被告在內之全體承租人簽約，此有協調會紀錄及北縣中財字第0960001886號函在卷可按，雖被告表示不同意租金之調整，然其二人嗣後又簽立無保留之系爭契約，是足認定其等於斟酌考量後，已同意系爭契約之內容。況且，系爭土地為市場用地，系爭房屋附近為熱鬧商圈，系爭房屋之主要用途為商業用，為被告所不否認，且據被告二人分別提出之租賃土地續租申請書（參本院卷第49頁背面、第68頁）所載，其一樓係作營業使用，另有騎樓，二、三樓則供自用住宅使用，則原告將系爭土地之租金調高為按公告地價 7％計算，亦難認有民法第247條之1之情事，此外，被告二人復未提出其他證據足證有何顯失公平之情事。是被告二人以系爭契約有民法第247條之1第1款至第4款之事由，應屬無效云云，為無可採。
㈡、系爭契約是否有民法第425條之1之適用部分：就此，原告主張兩造於歷來之租賃契約中，均已明定為定期租賃，約滿後不自動續約，此為被告二人所明知，本件契約即無民法第425條之1規定適用等語。按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」其立法理由為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」是審諸該條文之規定，僅在「無特別約定」之情形下，予以推定土地與房屋所有權人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係而已，若有特別約定，自以特別約定優先，此外，該條文亦未禁止土地與房屋所有權人得約定為定期之租賃關係甚明。經查，本件兩造自89年間起就系爭土地簽立租賃契約，當時租約為租期3年，期滿前1個月，由被告向原告申請換約，逾期未換約視為無意續約，此為兩造所不爭。因此，自89年間起，兩造就系爭土地業已合法成立定期租賃關係。而兩造所簽立之系爭契約，並無民法第247條之1各款情形，為完全有效之契約，亦如前述，是依系爭契約第二條約定，本件租賃期間為自96年1月1日起至97年12月31日止，有系爭契約兩份附卷可據，故兩造間為定期租賃關係，要無可疑。揆諸上揭說明，本件既屬租期及租金部分均業有特別約定之情形，則當依兩造間之特別約定履行之，被告抗辯本契約得適用民法第425條之1規定，要無可採。
㈢、被告丙○○是否應給付原告律師費用11萬元部分：就此，原告係就其與被告丙○○在台北高等行政法院96年度訴字第1318號、台灣板橋地方法院97年度訴字第 405號、台灣高等法院97年度上字第 694號等事件中所支出之律師費用11萬元予以主張請求。然查，原告所據以請求之上開律師費用，均非本件訴訟所生之律師費用。次查，上開事件均係由被告丙○○主動起訴請求，有台北高等行政法院96年度訴字第1318號、台灣板橋地方法院97年度訴字第 405號、台灣高等法院97年度上字第 694號判決在卷可稽，亦為兩造所不爭執，可認係被告丙○○本於法律，對自己權利義務何在，尚不能確定之下，使用法律制度而為之主張、請求確認，並非違約導致原告受損，原告在上開事件中委任律師進行訴訟而支出的律師費用，顯與系爭契約第條規定：「甲方若有違約情事，致損害乙方之權益時應賠償損害，如乙方因此所支出之律師費用，應由甲方負擔。」之要件不符。原告此部分請求，則為無理由，應予駁回。
三、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
四、綜上所述，原告起訴請求被告丙○○應給付原告 206,991元及自98年 9月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告乙○○應給付原告206,991元及自98年9月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。至原告起訴請求被告丙○○應給付另案之律師費用11萬元部分，則無理由，應予駁回。至假執行之宣告部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，因所命給付金額皆未逾50萬元，爰由本院依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定依職權宣告假執行，而無待原告供擔保，並另就被告之聲請分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 吳金芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 6 日
書記官 黃美雲