臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1876號原 告 甲○○訴訟代理人 詹德柱律師被 告 乙○○上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國99年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾萬元，及自民國九十八年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告於判決確定前，撤回對共同被告鶴翔建設股份有限公司（下稱鶴翔公司）之起訴，核與民事訴訟法第262條第1項規定相符。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠原告於民國90年7月2日以新台幣（下同）460萬元向被告購得台北縣土城市○○路○段○○號12樓房地，並含地下2層編號第19之停車位（下稱系爭車位），詎台北縣政府工務局（下稱工務局）於97年10月3日通知上開房地之大世紀花園廣場公寓大廈管理委員會（下稱管委會），表示包括系爭車位在內之17個停車位均為違法超劃，要求先行通知立即停止使用，復於97年12月18日再次通知原告系爭車位與原84年樹使字第160號使用執照不符，違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條第1項第1款得處使用人6萬以上30萬以下之罰鍰，原告雖於98年2月9日向工務局提出陳述說明書，然工務局仍認系爭車位為違法使用，而原告既為系爭車位之使用人，即負有回復原狀停止使用之義務。㈡系爭車位於兩造買賣契約書約定之價款為70萬元，因無法為正常之停車使用，顯屬減少通常效用之瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定，被告應對原告負買賣瑕疵之擔保責任；系爭車位既屬違法之停車位，被告顯有不完全給付之情事，原告亦得依民法第227條規定主張被告給付不能，請求返還價款70萬元；又被告將不合法且無法使用之系爭車位出售予原告，因而獲有買賣價金之利益，致原告受有損害，故原告尚得基於不當得利之法律關係，請求被告返還系爭車位之價金利益70萬元。爰依上開法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴之判決等情，並聲明：被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：㈠被告於81年3月以總價603.9萬元向鶴翔公司購買大世紀花園廣場A8棟12樓含車位之預售屋1戶，門牌號碼為台北縣土城市○○路○段○○號12樓，車位為地下第3層53號，嗣於84年交屋後發現53號停車位係發電機位置，鶴翔公司即將被告之車位換至地下第2層77號，復因77號停車位係位於走道邊常遭不明人士塗鴉破壞，經調解委員會協助，鶴翔公司同意將被告之停車位換至地下2層第19號，當時被告並不知系爭車位係違法。㈡系爭車位係鶴翔公司劃設交予被告使用，被告不曾為任何施工，一直使用至出售予原告為止，原告買受後亦使用多年，從未有任何問題，因系爭車位非被告所劃設，並不知其違法，故縱有問題，亦應由鶴翔公司解決，被告實係無辜之受害者等語置辯。
四、原告主張其於90年7月2日以總價460萬元（含車位價款70萬元）向被告購買台北縣土城市○○路○段○○號12樓房屋及系爭車位，嗣工務局於97年10月3日通知管委會包括系爭車位在內之17個停車位均為違法超劃，要求先行通知立即停止使用，再於97年12月18日發函通知原告系爭車位與原84年樹使字第160號使用執照不符，違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條第1項第1款得處使用人6萬以上30萬以下之罰鍰，原告雖於98年2月9日向工務局提出陳述說明書，然工務局仍認系爭車位為違法使用之事實，業據原告提出買賣定金收據、不動產買賣合約書、土地登記第二類謄本（部分）、建物登記第二類謄本（部分）、工務局97年10月3日北工使字第0970738777號函、97年12月18日北工使字第0970873001號函、98年2月20日北工使字第0980099766號函、陳述說明書等件為證（本院卷第9至20頁、第24頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、按物之出賣人，除負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務外，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此觀同法第354條規定自明。本件上訴人出售者，係擅自變更使用，違法設置之停車位，依建築法第90條規定，其所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除。系爭停車位，因屬違規設置，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，被上訴人責令上訴人負瑕疵擔保責任，自屬有據（最高法院86年度台上字第1023號裁判意旨參照）。查系爭車位既經工務局認定係違規超劃而命令原告停止使用，依上開說明，原告自得責令被告負瑕疵擔保責任。被告雖抗辯不知系爭車位係違法設置，亦未曾就系爭車位為任何施工云云，惟物之瑕疵擔保責任，並不以可歸責於出賣人為要件，雖被告亦得責令鶴翔公司負瑕疵擔保責任，然此乃別一法律關係，被告並不得執以對抗原告，是被告所辯尚無可取。
六、復按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。經查，被告交付原告之房屋（含車位）既存有系爭車位不得使用之瑕疵，則原告依上開規定，請求減少系爭車位之價金70萬元，洵屬有據。
七、從而，原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告給付70萬元，及自起訴狀繕本送達（於98年9月15日寄存送達〈本院卷第29頁〉，經10日生效）翌日即98年9月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 19 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 19 日
書記官 吳俞玲