臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第1813號原 告 戊○○訴訟代理人 林振煌律師被 告 己○○
甲○○丙○○上三人共同訴訟代理人 陳家慶律師被 告 乙○○
丁○○上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國98年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落台北縣三重市○○段○○○○○號土地（以下簡稱系爭1301
土地）為原告與其他共有人共有，其旁1302地號土地（以下簡稱系爭1302土地）上有被告己○○所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號1樓建物，被告甲○○所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號2樓建物，被告丙○○所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號3樓建物，被告乙○○所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號4樓建物，被告丁○○所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓建物。系爭1302土地上之建物均係合法建物，惟系爭1301土地上則有被告等人所有違章建物於其上，被告中曾有檢舉被告丁○○於其所有5樓頂塔建違章建築，並已於民國98年7月間拆除完畢，其餘被告所有1至4樓坐落系爭1301土地上之違建部分亦被認定為違章建築，可證被告等無權占用系爭土地，顯已侵害原告之所有權。被告等所有上開建物於系爭1301土地上既無任何權利存在，自屬無權占有，原告自得依民法第767條、第821條規定之法律關係，本於所有權為全體共有人請求被告拆除並返還占用土地。
㈡門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓房屋原為原告所購買，
嗣以贈與名義登記為女兒即被告丁○○所有，惟因系爭1301土地上建物有糾紛，此事本即應由原告處理，故將有糾紛之系爭1301土地所有權於98年1月16日移轉為原告所有，基於父母之立場，沒有必要由女兒涉入訴訟糾紛。
㈢被告己○○等人主張系爭土地有分管協議云云，惟系爭1301
土地上之建物與系爭1302土地上之建物既然係分別建物，被告取得所有權之日期又各有不同，豈有可能成立分管協議？何來分管協議可言？原告否認有分管協議，被告自應舉證。被告己○○等人（包括台北縣三重市○○街○號5樓房屋前所有權人高月娥）既然向主管機關檢舉違建，也可證並無所謂分管協議存在，否則彼此應相互尊重分管部分之使用、收益管理及處分，故從被告等否認系爭1301土地上建物所有人之使用、收益、管理及處分情形，亦可證並無所謂分管協議存在。可見被告所謂「各前手之土地所有人對於該違建房屋使用1301地號土地均無異議」云云，對照與被告等人之檢舉違建行為，顯不足採信。
㈣依司法院釋字第349號解釋意旨，共有人於與其他共有人訂
立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，基於保護善意第三人，受讓人應不受讓與人所訂分管契約之拘束，故假設被告等能證明有分管協議存在，原告或被告丁○○既不知道有該等協議之存在，對於原告亦不生效力。從被告乙○○於98年9月21日之答辯狀及所附存證信函可知，被告乙○○根本不知道該棟建物之所有權人之間有糾紛存在，既然連此等糾紛都不知道，豈可能知道有分管協議存在（假設真有分管協議存在的話！）被告乙○○於致前手高月娥之信函，表示高月娥並未告知遭認定違建之事，當然也不可能告知有分管協議存在至明。由被告乙○○之陳述可知，系爭土地之所有權人間，並無所謂分管協議存在至明。
㈤至於被告所舉最高法院48年度台上字第1457號判例，乃兩造
向同一所有權人即台灣工礦股份有限公司分別買受土地、建物，與本案基礎事實不同，無比附援引之餘地。蓋本案土地乃共有，並非單獨所有，建物也不是單獨所有，與上開判例之基礎不同至明。另被告等主張原告違反誠信原則云云，更是自相矛盾之詞。被告等檢舉違建拆除在先，可證被告等否認系爭1301土地上建物之合法性，依所謂「禁反言」原則，被告等主張就系爭1301土地上建物有合法使用權源，方是違反誠信原則，原告遵守政府機關違建認定，依法自不得繼續搭蓋，並請求同樣屬於違建之被告等拆除，乃屬依法行事，何有違反誠信原則？系爭1301土地所有權人間並無所謂分管協議存在，從被告等人及前手所有權人之檢舉違建行為，亦可認定共有人之間並無容忍彼此對於共有物管理、使用、收益之意思，不存在分管協議。且原所有權人既然檢舉違建在先，並已拆除在案，表示該等土地上之建物本即違法，共有亦認為違法所以方請求拆除違建，故原告起訴請求拆除，洵屬正辦，並無任何違反誠信之問題。
㈥被告既已自認系爭1031土地上之違建係建商於系爭1032土地
上之公寓興建完成後再另行搭建，可證系爭系爭1301土地上之建物為未辦保存登記建物，應由建商原始取得，因未為登記，被告等人均屬於事實上處分權人，依最高法院見解得以事實上處分權人即被告等為本件請求拆屋還地之當事人。又所謂分管協議乃在於共有物之共有人之間，系爭1301土地上之建物既由建商原始取得，被告等人自非共有人，不生分管問題。系爭1301土地上之建物與系爭1302土地上之建物既係分別建築，被告取得所有權之日期又各有不同，豈有可能成立管協議？縱使有所謂分管協議，依司法院釋字第349號解釋意旨，應有部分之善意受讓人不受讓與人所訂分管契約之拘束，縱或被告等能證明有分管協議存在，亦應證明原告或被告程函宇知悉分管協議之存在。
㈦訴之聲明：
①被告己○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號1樓
建物占用系爭1301土地上如圖表所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。
②被告甲○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號2樓
建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。
③被告丙○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號3樓
建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。
④被告乙○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號4樓
建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。
⑤被告丁○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓
建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。
⑥原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告己○○、甲○○及丙○○則以：㈠系爭1301土地與系爭1302土地係相鄰之土地，69年間建商於
系爭1302土地上興建五層樓之公寓大廈出售，該五層樓之建物建號分別為2400（即門牌號碼台北縣三重市○○街○號1樓，被告己○○所有）、2401（即門牌號碼台北縣三重市○○街○號2樓，被告甲○○所有）、2407（即門牌號碼台北縣三重市○○街○號3樓，被告丙○○所有）、2413（即門牌號碼台北縣三重市○○街○號4樓，被告乙○○所有）及2419（即門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓，被告丁○○所有）。
五層樓之公寓建築完成、辦妥保存登記後，建商另於相鄰之系爭1301地號土地上，再搭建五層樓之房屋，各相同樓層之房屋並且均與系爭1302土地上鄰棟之建物有樓梯相通，形成二筆土地上外觀上似有二棟建物，實際使用上則為一棟建物分成五層樓之房屋，此與鈞院於98年10月30日現場履勘筆錄及照片相符無誤，另可見被告己○○於75年7月5日買賣取得仁賢街5號1樓房屋及系爭1301土地1/5持分時，不動產買賣契約已明載買賣標的包括系爭1301土地上建物未登記部分約15坪之房屋可稽。又系爭1301土地上所增建之房屋，由於建商並未申請建照，故屬違建，又因係69年間即已建築完成，故屬舊違建，迄今僅列管而未拆除。建商於完成系爭1302土地上之合法建物及系爭1301土地上之違建後，由於二棟建物各樓層已相通，故建商乃一併將二棟建物之「相同樓層」當作一個「標的物」出售予消費者，故每一買受人買得之房屋，除了系爭1302土地上合法之建物外，另還包括系爭1301土地上相同樓層之建物，而且併予取得系爭1301土地各1/5之持分，當然買受人對於其所取得之不動產均係付出對價，而非無償取得。
㈡被告己○○、甲○○、丙○○，以及另被告乙○○、丁○○
均係在上述情形下分別買受取得系爭1302土地上之合法建物及系爭1301土地1/5持分及其上相同樓層之違建房屋，其各自取得時間及樓層如下：
①被告己○○部分：75年7月5日買賣取得台北縣三重市○○
街○號1樓房地（含系爭1302土地1/5持分及建號2400建物），及系爭1301土地1/5持分，及其上1樓之違建房屋。
②被告甲○○部分：73年11月8日買賣取得台北縣三重市○
○街○號2樓房地（含系爭1302土地1/5持分及建號2401建物），及系爭1301土地1/5持分，及其上2樓之違建房屋。
③被告丙○○部分：80年1月30日繼承取得台北縣三重市○
○街○號3樓房地（含系爭1302土地1/5持分及建號2407建物），及系爭1301土地1/5持分，及其上3樓之違建房屋。
④被告乙○○部分：98年7月22日買賣取得台北縣三重市○
○街○號4樓房地（含系爭1302土地1/5持分及建號2413建物），及系爭1301土地1/5持分，及其上4樓之違建房屋。
⑤被告丁○○部分：原告先於93年9月7日自第三人白明盛買
賣取得仁賢街5號5樓房地（含基地系爭1302土地持分）、系爭1301土地1/5產權及其上5樓之違建房屋。嗣於95年1月25日由原告將上開土地及房屋贈與其女即被告丁○○，其後由原告於98年1月16日再以買賣原因自被告丁○○單獨受讓系爭1301土地1/5持分之土地，可證原告於93年取得系爭1301土地1/5持分時，即知系爭1301土地上存有系爭違章建物，並使用系爭房屋5樓及5樓屋頂增建套房出租營利，顯然其本身亦同意系爭1301土地之分管協議存在，原告宣稱不知系爭1301土地之分管協議存在，顯然前後自相矛盾。原告因將5樓屋頂增建違章被台北縣政府拆除大隊拆除，因而懷恨在心，乃採取玉石俱焚之策略，於98年1月間自被告丁○○單獨受讓系爭1301土地1/5持分土地，再以土地共有人之身分，主張系爭1301土地上之違章均屬無權占有，而提起本訴，雖然亦將被告丁○○列為共同被告，但原告之目的係要牽制1至4樓之所有人，企圖讓1至4樓所有人同意原告單獨使用5樓屋頂，在屋頂搭蓋套房出租營利，是其起訴動機，殊為可議。
㈢被告等非無權占有：被告等對於系爭1301土地均有1/5之持
分，為土地之共有人，自得占有該土地為使用權益。且該地上之違章建物於69年間即已存在，並與相鄰之系爭1302土地上之建物形成共同使用之關係，建商出售時亦係一併出售，此有系爭1302土地及其上建物登記簿謄本登記取得之時間，與系爭1301土地取得之時間均為相同，即可證明，故各房屋所有人於取得房屋及系爭1301土地持分時，均已知悉其上違建房屋係由各該樓層之所有人占有使用，換言之，系爭1301土地所有人，對於該土地之使用均有分管協議，各共有人並無「無權占有」之情事。原告於98年1月16日始繼受取得系爭1301土地之1/5持分，而地上建物早自69年間即已存在，而被告丁○○並為5號5樓之所有人，故原告對於分管協議為明知且可得而知，自不能主張無權占有。系爭房屋1至5樓因建商並未申請建照，故屬違建，又因係69年間即已建築完成，依原告所提陳情後主管機關回覆資料內容所載係屬舊Ｄ類違建，迄今僅列管而未拆除，而5樓屋頂部分則因原告於93年購入後，再行增建套房出租，故屬新違建，依上開回覆資料所載係屬Ａ類新違建，屬隨報隨拆之違建，系爭房屋各層之使用，系爭1301土地持分所有人解年來依分管協議本均無異議，實與原告於5樓屋頂之新增違建遭拆除無涉。
㈣原告起訴違反誠信原則：按土地與房屋為各別之不動產，各
得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。本件原告於98年1月16日買受系爭1301土地1/5持分時，該土地上早已有違章建物存在，尤其是被告丁○○亦係仁賢街5號5樓及違章建物5樓之所有人，足見被告丁○○及原告於取得系爭土地時，應認容忍被告等就該違章房屋繼續使用系爭土地。尤其是，系爭違建自69年間即已存在，各前手之土地所有人對該違建房屋使用系爭1301土地均無異議，惟獨原告於98年1月繼受取得1/5土地持分後，突主張無權占有拆屋還地，亦有違誠信原則。
㈤答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如被告受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
四、被告乙○○部分除引用被告己○○、甲○○及丙○○上開抗辯事由外，另補稱：於98年7月27日向前屋主高月娥購買門牌號碼台北縣三重市○○街○號4樓之房地，交屋一星後即98年8月7日颱風來襲，發現鋼筋裸露及五樓漏水嚴重之問題至今無法入住，去電詢問原告始知糾紛問題於98年1月即已發生檢舉拆除此事至今尚未結案，顯然前屋主知情卻隱瞞未告知，至今亦置之不理。被告為保障權益已寄發存證信函予前屋主，請前屋主出面解決房屋糾紛及漏水之問題，並寄發存證信函予原告，請原告先解決漏水問題，原告收到存證信函後，卻來電恐嚇被告揚言現在只是漏水之後要洩洪，隔天被告前往系爭房屋查看竟發現房間天花板被打洞，此舉動已影響被告人身安全甚鉅，被告已至警局做筆錄存證，承辦警員表示此情形已不是第一次，再次顯然前屋主有蓄意脫手謀利及責任移轉之意圖，請通知前屋出面釐清責任歸屬。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如被告受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
五、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，惟於98年11月26日具狀就原告本件訴訟標的為認諾，並同意原告之請求等語。
六、本院得心證之理由：㈠按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於
其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決。民事訴訟法第384條定有明文。又被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之請求，於法院行言詞辯論時為承認者，即生訴訟法上認諾之效力，法院應不待調查原告請求之訴訟標的之法律關係果否存在，逕以認諾為該被告敗訴判決之基礎。（最高法院85年度台上字第153號裁判意旨參照）本件被告丁○○既具狀就原告本件訴訟標的為認諾，並同意原告之請求等語，揆諸上開說明，即應逕為被告丁○○敗訴之判決。又被告丁○○雖就原告之請求而為認諾，揆諸上開說明，本院即不調查原告對於被告請求之訴訟標的法律關係存否，逕為被告丁○○敗訴之判決，惟對於與被告丁○○同棟區分所有公寓之其餘被告而言，尚不生影響，合先敘明。
㈡本件原告主張伊係系爭1301土地之共有人，而系爭1301及13
02土地係毗鄰之土地，其中系爭1302土地上有一經所有權保存登記之五層樓建物，分別為被告己○○所有建號2400即門牌號碼台北縣三重市○○街○號1樓建物、被告甲○○所有建號2401即門牌號碼台北縣三重市○○街○號2樓建物、被告丙○○所有建號2407即門牌號碼台北縣三重市○○街○號3樓建物、被告乙○○所有建號2413即門牌號碼台北縣三重市○○街○號4樓建物及被告丁○○所有建號2419即門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓建物。原告所有系爭1301土地上則有如台北縣三重地政事務所土地複丈成果圖所示黃色範圍（52平方公尺）之未辦保存登記五層建物，與上開合法建物併連打通使用。被告丁○○所有系爭5樓房屋屋頂原有增建，因被檢舉而遭台北縣政府違章建築拆除大隊拆除，同時認定系爭1301土地上五層未辦保存登記建物部分亦屬違章建築在案之事實，為兩造所不爭，並有原告提出土地及建物不動產登記簿謄本、台北縣政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、台北縣政府網路陳情回覆函影本等件為證，且被告所有上開五層違章建築確實占用系爭1301土地上如附圖所示標示黃色範圍部分（占有使用面積為52平方公尺）之事實，經本院於98年10月30日現場履勘，並囑託台北縣三重地政事務所測量後繪製如附圖所示，復有本院勘驗筆錄在卷可稽，且為兩造所不爭，均堪信為真實。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由，最高法院72年台上字第1552號判決可資參照。
查本件原告所有系爭1301土地上有被告等人所有如附圖所示標示黃色範圍所示之五層建物坐落其上，原告依民法第767條及第821條規定所有物返還請求權之法律關係請求被告等人拆除返還土地予原告及全體共有人，揆諸上開說明，被告等即應就所有建物占有系爭土地，係有正當權源之事實負舉證責任。本件兩造爭執要點原告請求被告將所有如附表所示黃色範圍之五層建物予以拆除是否違反誠信原則？被告等占用系爭1301土地是否有正當法律權源？有無分管協議存在？本院分別斟酌認定如下：
㈣本件被告抗辯系爭1301、1302土地係毗鄰之土地，69年間建
商於系爭1302土地上興建五層樓之公寓大廈出售，該五層樓之建物分別為被告己○○、甲○○、丙○○、乙○○及程函宇所有建號2400、2401、2407、2413及2419即門牌號碼台北縣三重市○○街○號1樓至5樓，該五層公寓建築完成、辦妥保存登記後，建商另於相鄰之系爭1301地號土地上，再搭建五層樓之房屋，各相同樓層之房屋並分別與系爭1302土地上鄰棟之建物相連，形成二筆土地上外觀上似有二棟建物，實際使用上則為一棟建物分成五層樓之房屋之事實，為原告所不爭（如98年12月17日民事準備㈡狀所載），復經本院於98年10月30日現場履勘結果：「系爭建物為五樓層建物，該五樓建物占用1301部分與登記部分（占用1302地號土地），兩部分已接連成為一體，依建物外牆磁磚狀況，增建部分與主建物並無差別…系爭建物1、2、3、4樓由現場當事人開門經法院入內履勘，依屋內狀況增建部分與主建物連為一體而為使用…」等語，有卷附勘驗筆錄為證，復依原告所提系爭13
01、1302土地及其上建號2400、2401、2407、2413及2419建物登記簿謄本所載，上開系爭登記五層建物雖登記坐落之土地僅有系爭1302土地一筆，惟同時配賦系爭1301土地之應有部分併同為所有權登記及設定抵押權共同擔保地號，依系爭1301土地上之增建與系爭1302土地上之登記建物外觀併連成為一體，外牆磁磚同樣式，自外觀上難以區隔，於內部亦併同使用，使用及結構上均已連成一體，增建部分並無獨立出入口可供通行，顯見系爭1301土地上之增建物為系爭1302土地上登記五層建物另行增建，該增建部分與原有登記建物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，應為原有登記建物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第48 5號裁判意旨參照），被告等人所有上開系爭登記建物之所有權已擴張至系爭1301土地上之各層增建物，非僅取得事實上處分權，原告所辯被告等就建商所建增建部分僅有事實上處分權云云，自非可採。
㈤按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或
以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能 取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。被告另抗辯原告先於93年9月7日自第三人白明盛以買賣原因取得門牌號碼台北縣三重市○○街○號5樓房地（含基地系爭1302土地持分）、系爭1301土地1/5產權及其上5樓之違建部分；嗣於95年1月25日由原告將上開土地及房屋贈與其女即被告丁○○，其後由原告於98年1月16日再以買賣原因自被告丁○○單獨受讓系爭1301土地1/5持分之土地之事實，有兩造提出系爭不動產登記簿謄本及本院向台北縣三重地政事務所調閱相關不動產之異動索引謄本等件互核相符，原告亦自認於93年9月7日買受上開系爭房地時增建部分即已存在（本院98年12月17日言詞辯論筆錄參照），直至95年1月25日將系爭房地以贈與原因移轉予其女即被告丁○○之前，對於系爭1301土地上有增建物均未表示異議。嗣原告於95年1月25日將系爭房地以贈與原因移轉所有權予其女即被告丁○○後，依原告所提台北縣政府違章建築拆除大隊於98年1月10日違章建築認定通知書所載，被告丁○○於系爭5樓頂之增建物係屬Ａ類1組應隨報隨拆，被告丁○○隨之於98年1月16日單獨將系爭1301土地應有部分1/5以買賣原因移轉登記予原告，再由原告對系爭1301土地上之所有權人即被告等人提起本件訴訟，被告丁○○所有5樓頂增建屬隨報隨拆之新建違章建築，與被告等人所有於系爭1301土地之五層增建自69年由建商興建時起即已存在，而被告等人向其前手購置系爭房地即明知並默認其存在自有不同，被告丁○○未得全棟共有人同意自行在頂樓增建違章被主管機關列為Ａ類1組隨報隨拆，而系爭1301土地之系爭五層增建則經主管機關認定為Ｄ類劣後拆除對象即可見其差別，原告與被告丁○○係父女關係，原告自被告丁○○單獨受讓系爭1301土地時對上開事實自應知之甚詳，被告丁○○未得全體共有人同意自行在頂樓搭建違章被拆後，竟反向將系爭1301土地讓與原告，再由原告向被告等主張業經全棟共有人默示同意數十年來即已存在之增建物請求拆除，係原告違反「禁反言」而非被告等人，並基於誠信原則，原告訴請被告己○○、甲○○、丙○○、乙○○等人拆屋還地，為無理由。又依上開本院履勘筆錄載稱：「系爭建物1、2、3、4樓由現場當事人開門經法官入內履勘，依屋內狀況增建部分與主建物連為一體而為使用，系爭5樓建物大門深鎖無法入內履勘…系爭建物五樓頂增建部分該增建部分屋頂已被拆除大隊鑿開數個大洞屋內堆滿拆除後的磚塊磁磚等廢棄物，並無人居住…系爭建物之四樓住戶當場引導法官入內四樓建物目前屋內正在裝潢中，而且屋內天花板有二處從五樓地板鑿開洞穿透樓地板的洞，被告乙○○在場稱有人從五樓地板鑿洞的，且五樓與頂樓增建地板在相對位置也鑿一個洞，顯示有人要將頂樓下雨的水流引入四樓屋內，被告當場提出從四樓天花板鑿洞處向上拍照有與頂樓拆除位置之透光照片…」等情，依被告乙○○所有系爭4樓建物屋內二處天花板均有由上而下鑿洞之痕跡，同時在該鑿洞相對位置之5樓與其頂樓共同壁間亦鑿洞，足以使雨水自系爭建物5樓頂地板流入系爭4樓房屋內，本院履勘現場時被告丁○○所有系爭5樓上鎖無法進入，該5樓建物若非所有權人即被告丁○○或其家屬或得其同意之人難以進入，互核被告乙○○所有4樓房屋內天花板確係自5樓室內地板鑿洞破壞穿透，益徵被告丁○○與同棟被告間確實已發生嚴重衝突及爭執，被告丁○○於拆除大隊勘驗頂樓增建並核發認定通知書後，單獨將系爭1301土地移轉予原告，原告再於系爭5樓頂增建被拆除大隊拆除後，以系爭1301土地之共有人提起本件訴訟，原告雖主張係基於父母之場，無必要由女兒涉入訴訟云云，若果真如此，原告為何未移轉系爭房地之全部，而僅受讓移轉其上有增建物之系爭1301土地？益見其惡意心態及以損害他人為主要目的之權利濫用甚明，原告之請求洵非有據。
㈥按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟價值
等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恆定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，我最高法院即以48年台上字第1457號判例揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之意旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1規定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則。又按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟與上揭基本法則相類，自可類推適用之，並據最高法院以91年台上字第1919號，92年台上字第1984號、93年度台上字第1328號判決要旨闡釋甚詳在案，可資遵循。是房屋所有權人對房屋基地原已合法取得利用權者，雖其後基地物權發生變動，於房屋仍可使用之年限內，因受讓而取得土地所有權者，當不得任意終止其使用關係，乃當然之結論，至該土地權利人得依租賃之法律關係請求房屋權利人給付租金，要屬另一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。系爭1301土地上之增建物既於69年間由建商興建，為兩造所不爭，復參酌被告等人所有9建物登記簿謄本記載，建物僅坐落系爭1302土地上，惟另有配賦系爭1301土地之應有部分1/5，且登記建物面積顯然與實際建物使用面積約有15.73 坪左右之差距（如附圖黃色範圍52平方公尺，約15.73坪），亦有被告己○○提出75年6月16日不動產買賣契約書後附不動產標示欄載明所有權包括建物未登記部分約15坪包括在內等語，顯見被告等人所有系爭房地於75年以前即已存在增建部分，所有權人輾轉受讓移轉時均已知悉甚明。原告先前於93年間買受系爭房地之現況已知系爭1301土地上有五層增建物併同登記建物而為使用，被告丁○○於98年1月16日單獨將系爭1301土地應有部分移轉予原告，而未將其上所有之增建物一併移轉，揆諸上開說明及基於土地、建物相互依存關係，被告丁○○自得對原告主張有權占有，雖被告丁○○已認諾而為敗訴判決，惟系爭增建物為區分所有建物，該增建物有專有部分及共用部分，自無法單獨割裂僅對5樓區分所有人主張有權占有，故增建物同棟另樓層之所有權人即被告等亦得對原告主張有權占有。
㈦查共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有
部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。（最高法院93年度台上字第863號、87年度台上字第1359號裁判意旨參照）系爭1301土地上之增建物既係於69年間由建商興建，益徵系爭五層增建物坐落於系爭1301土地之特定範圍上，確係得當時系爭1301土地所有權之同意而為興建甚明，原告與被告等人及其前手、前前手間輾轉受讓系爭房地所有權時均已含括系爭增建部分之所有權（如㈣說明所有權擴張），系爭1301土地與其上特定範圍之增建五層建物間之分管使用協議即已然成形，並於所有權人移轉受讓間繼受而來，原告爰引被告乙○○答辯狀內容稱不知該分管協議云云，被告乙○○僅係不知其前手與被告丁○○或全體住戶之糾紛而已，並非指其購買系爭房地時不同意增建部分坐落於系爭1301土地上之事實，被告乙○○自前手轉讓系爭房地所有權時，依不動產登記簿謄本所載登記內容及建物現況即已然知悉，況被告乙○○受讓所有權後並非抗辯其所有系爭1301土地上有增建物等情，故原告所辯無堪憑採。又原告於93年9月7日買受系爭房地時明知系爭1301土地上有五層增建物併同登記建物而為使用，已如前述，原告對於系爭1301土地上如附圖所示標示黃色之特定範圍內有五層樓增建物均無異議，直至95年1月25日再將系爭房地贈與其女被告丁○○均未否認增建物於土地之合法使用權，原告確實明知且同意系爭1301土地上特定範圍有五層增建物之分管契約存在，否則原告應向其前手異議或對其他土地共有人主張權利，故被告丁○○於98年1月16日單獨將系爭1301土地應有部分移轉予原告時，自仍應受該分管契約之拘束，被告己○○、甲○○、丙○○及乙○○得執系爭1301土地之分管契約對原告主張渠等所有系爭增建物占有1301土地有正當法律權源甚明。
七、綜上所述，本件原告依民法第767條及第821條所有物返還請求權之法律關係請求①被告己○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號1樓建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。②被告甲○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號2樓建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。③被告丙○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號3樓建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人。④被告乙○○應將所有門牌號碼台北縣三重市○○街○號4樓建物占用系爭1301土地上如附圖所示面積52平方公尺部分拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。至於原告請求被告丁○○部分，因被告已認諾原告之請求，故本院應逕為被告丁○○敗訴之判決，詳如六、㈠所載，併此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就被告丁○○部分，因被告丁○○業已認諾原告之請求，依民事訴訟法第389條第1項第1款規定，法院應依職權宣告假執行，爰由本院依職權宣告之，而毋庸命原告供擔保；就原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
書記官 華海珍