臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2048號原 告 丙○○訴訟代理人 許博森律師複 代理人 乙○○被 告 順晟建設開發股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 丁○○上二人共同訴訟代理人 彭意森律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於99年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告順晟建設開發股份有限公司應給付原告及訴外人麥俊雄新台幣壹拾壹萬貳仟壹佰捌拾貳元，並自民國98年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告丁○○應給付原告及訴外人麥俊雄新台幣叁拾陸萬伍仟捌佰元，並自民國98年12月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項、第二項得假執行；但被告順晟建設開發股份有限公司以新台幣壹拾壹萬貳仟壹佰捌拾貳元、被告丁○○以新台幣叁拾陸萬伍仟捌佰元分別為原告預供擔保後，均得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告順晟建設開發股份有限公司負擔百分之十一，被告丁○○負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告及訴外人麥俊雄共同與被告順晟建設開發股份有限公司（下稱順晟公司）於民國94年9 月14日簽訂房屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），由原告與麥俊雄共同買受被告順晟公司所有坐落於台北縣中和市○○○段56、56-11 、60-12 、61-1 3、61-14 、242-7 地號上之建物即元氣大鎮編號第E5棟第8 樓房屋1 戶（含地下第三層第520 號平面式車位1 個）（下稱系爭房屋），房屋價款為新臺幣（下同）19
2 萬元；並與被告丁○○簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）而買受被告丁○○所有、上開房屋坐落之土地部分（下稱系爭土地），土地價款為448 萬元，兩者合計總價640 萬元。原告及麥俊雄陸續支付被告二人房地價款共1,053, 98 2 元。嗣該預售屋即將完工交屋時，因原告與麥俊雄婚姻破裂、進行離婚訴訟，麥俊雄拒絕辦理後續相關手續，故原告無力繼續依約給付而違約，被告乃以此為由解除兩造間系爭房、地契約。被告順晟公司以系爭房屋買賣契約第15條第2 項約定、被告丁○○以系爭土地買賣契約第11條第
2 項約定主張沒收原告及麥俊雄所給付之上開價金全部。原告認為依民法第252 條規定，上開金額全數作為違約金實屬過高，因被告嗣後業將系爭房地轉售訴外人蔣春姣，並無損害，為此請求鈞院酌減違約金至零，並依不當得利規定，請求被告二人返還原告及麥俊雄上開價款共1,053,982 元。
㈡、聲明：被告順晟公司應給付原告及訴外人麥俊雄28萬4,982元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。被告丁○○應給付原告及訴外人麥俊雄76萬9,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠、系爭房屋買賣契約第15條第2 項及系爭土地買賣契約第11條第2 項約定，甲方違約而乙方解除契約時，乙方並得沒收依房屋（土地）總價款20％計算之違約金，但該違約金超過已繳價款者，則以已繳價款為限。本件房屋價款192 萬元部分，原告及麥俊雄合計給付被告順晟公司284,982 元，未逾20％；土地價款448 萬元部分，原告及麥俊雄合計給付被告丁○○769,000 元，亦未逾20％。故被告依上開約定沒收原告及麥俊雄所給付價款之全部，洵屬有理。被告主張沒入價金之約定係預定損害額之違約金性質，至系爭房屋買賣契約第11條第9 款所載之「懲罰性」等字以及系爭土地買賣契約第
9 條所載之「懲罰性」等字，係贅文。
㈡、按約定之違約金是否過高得予酌減，法院應斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量，本件系爭房地買賣契約係兩造基於契約自由、私法自治原則所為，被告審其支付建築師規劃設計、請領建築執照、銷售費用、整地興建及各項工程款支出、人事費用等情，而約定以房屋（土地）總價款20％為違約金之上限，甚為適當，原告主張酌減違約金至0 元，並無理由。被告雖於解除契約後之98年3 月間，有將系爭房地轉售訴外人蔣春姣，但依實務見解即最高法院94年台上字第360 號判決意旨，解除契約後標的物之漲價或跌價均與解除契約時之損害無關，況斯時已經間隔7 、8 個月之久，而原告所提建案銷售行情表，亦僅係區域交易價格之一般參考，無法證明系爭房地解約後之實際價值。
㈢、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款、第7款、第2 項載有明文。查本件原告起訴聲明：「被告順晟公司應給付原告105 萬3,982 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於98年11月9 日當庭具狀追加被告丁○○，並更正聲明為：「被告順晟公司應給付原告及訴外人麥俊雄28萬4,
982 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。被告丁○○應給付原告及訴外人麥俊雄76萬9,00
0 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第116 頁）被告於98年12月17日審理時當庭表示同意追加及變更（本院卷第124 頁），揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
四、兩造不爭執之事實
㈠、原告及訴外人麥俊雄共同與被告二人於94年9 月14日簽訂房屋、土地買賣契約書，原告與麥俊雄共同買受被告順晟公司所有坐落於台北縣中和市○○○段56、56-11 、60-12 、61-13 、61-1 4、242-7 地號上之建物即元氣大鎮編號第E5棟第8 樓房屋1 戶（含地下第三層第520 號平面式車位1 個），房屋價款為192 萬元；另買受被告丁○○所有、上開房屋坐落之土地部分，土地價款為448 萬元。兩者合計總價640萬元。
㈡、就房屋價款192 萬元部分，原告及麥俊雄合計給付被告順晟公司284,982 元，就土地價款448 萬元部分，原告及麥俊雄合計給付被告丁○○769,000 元。原告及麥俊雄合計給付被告二人共1, 053,982元。
㈢、被告二人於96年9 月間起，已依系爭房地買賣契約通知原告及麥俊雄辦理貸款手續及依約繳納各期交屋款，原告並未依約履行，被告二人遂於97年9 月26日發存證信函解除系爭房地買賣契約，為原告所收受，被告二人並在該函表示沒入原告及麥俊雄所給付之1,053,982 元作為違約之賠償金。
五、本院判斷
㈠、原告依據民法第252 條之規定，請求酌減違約金至0 元是否有理由？
①、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法
第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，契約解除後，系爭房地價格雖有昇降，不得作為酌減違約金之標準（最高法院82年度台上字第1866號判決意旨參照）。次按約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當。最高法院85年度台上字第2532號判決意旨甚明。按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
②、本件原告主張解除契約後被告另將系爭房地轉售訴外人蔣春
姣，依建案銷售行情表觀之，被告並無損害，請求將違約金酌減至0 元云云，揆諸上揭說明，違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，且契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，並不在斟酌契約解除所生損害之列，是原告上開主張，並無理由。
③、因此，本件仍應審酌解除契約時被告實際損害之情形，核定
違約金是否適當。查系爭房屋買賣契約第15條第2 項及系爭土地買賣契約第11條第2 項約定，甲方違約而乙方解除契約時，乙方並得沒收依房屋（土地）總價款20％計算之違約金，但該違約金超過已繳價款者，則以已繳價款為限。本件房屋價款192 萬元部分，原告及麥俊雄合計給付被告順晟公司284,982 元，未逾20％；土地價款448 萬元部分，原告及麥俊雄合計給付被告丁○○769,000 元，亦未逾20％等情，為兩造所不爭執。而本件違約金之約定，被告主張應屬損害賠償性質之違約金，為原告所不爭執，此違約金雖不因雙方買賣契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，應就「債務不履行」所生損害而為衡量，至於賣方因契約解除所生之損害並不在斟酌之列，此為最高法院86年台上字第1084號判決所採認。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，最高法院87年台上字第2563號判決參照。是則本件違約金之酌定標準，乃被告因本件契約可能所生之損害及所失利息，及若能如期履行，被告可得享受之利潤。查本件解除契約之時間既為97年9 月26日，為兩造所不爭執，再參以財政部公告之97年度營造業所得額及同業利潤標準與擴大書審純益率（本院卷第144 頁），其中「4100-13 房屋建築營造」業別，同業利潤標準中之淨利率為
9 ％，並參酌被告自簽約日因受領原告已繳價金可得之利息，及本件房地總價款為640 萬元，原告及麥俊雄陸續支付被告二人之房地價款共為1,053,982 元，被告沒收原告已繳價款之比例為總價款之16％等一切情狀，本院審認其違約金約定顯屬過高，應以總價款之9 ％計算違約金，方屬適當。是被告得沒收之違約金房屋部分為172,800 元【計算式：1,920,000X9 % ＝172, 800】；土地部分為403,200 元【計算式：4,480,000X9 % ＝403,200 】（總價為576,000 元）。
④、按不可分債權依民法第293 條第1 項之規定，不必債權人全
體共同請求給付，但各債權人僅得為債權人全體請求給付，故債權人中之一人提起給付之訴時，其原告之適格雖無欠缺，而該債權人請求債務人向自己為給付，而非請求債務人向債權人全體為給付者，仍不能認為有理由。最高法院32年上字第6292號裁判意旨可參。查本件房地買受人為原告及訴外人麥俊雄，係屬不可分債權，原告起訴當事人雖僅列原告一人，然請求對象係主張被告應向原告及麥俊雄全體債權人給付之，故原告尚屬適格，請求亦非無理。
㈡、綜上所述，本件原告主張違約金過高，請求核減違約金房屋價款為17萬2800元、土地價款為40萬3200元部分，為有理由，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。原告依據民法第252 條酌減違約金後，主張依不當得利之之法律關係，請求被告順晟公司給付原告及麥俊雄酌減違約金為17萬2800元後所剩餘價金112,182 元及起訴狀繕本送達翌日即98年10月13日（本院卷第105 頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及請求被告丁○○給付原告及麥俊雄酌減違約金為40萬3200元後所剩餘價金365,800 元及起訴狀繕本送達翌日即98年12月18日（本院卷第143 頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。
六、本件假執行之宣告部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，因所命給付金額合計未逾50萬元，爰由本院依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定依職權宣告假執行，而無待原告供擔保，並另就被告之聲請分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 25 日
民事第三庭 審判長 法 官 朱耀平
法 官 楊千儀法 官 吳金芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 25 日
書記官 陳昭綾