臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2049號原 告 台北縣三峽鎮公所法定代理人 丙○○訴訟代理人 蕭世光律師
章修璇律師被 告 乙○○訴訟代理人 林家祺律師
李兆環律師複 代理人 甲○○
丁○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國99年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落台北縣○○鎮○○段一二九、一二九之一地號土地上門牌號碼台北縣○○鎮○○路○○○巷○號房屋及庭院即如附圖所示房屋Ａ部分面積二四點０四平方公尺、房屋Ｂ部分面積二三六點八五平方公尺、庭院Ａ部分面積四二點七四平方公尺、庭院Ｂ部分面積二八點五九平方公尺拆除騰空，將該部分土地返還原告，並應自民國九十七年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣參仟柒佰零貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾肆萬元或等值之無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣參佰柒拾萬壹仟柒佰肆拾陸元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落台北縣○○鎮○○段129、129之1地號土地（下稱129、129之1地號土地，合稱系爭土地），前曾部分出租予被告建屋居住多年，其中129地號土地面積為173.65平方公尺、129之1地號土地面積為124.34平方公尺，被告遂於系爭土地上建築門牌號碼台北縣○○鎮○○路○○巷○號房屋及庭院即如附圖所示房屋A部分面積24.04平方公尺、房屋B部分面積236.85平方公尺、庭院A部分面積
42.74平方公尺、庭院B部分面積28.59平方公尺（下稱系爭地上物）居住使用，兩造最後一次訂立基地租賃契約（下稱系爭租約）之租賃期間係自民國94年1月1日起至96年12月31日止，並於系爭租約第14條約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前1個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議」，嗣系爭租約於96年12月31日期滿，被告仍繼續占有使用系爭土地，原告曾分別於97年1月31日及同年4月1日發函要求被告辦理續約事宜及繳納租金，惟被告均拒絕辦理，是兩造間之租賃關係已於96年12月31日消滅。㈡原告出租鎮有土地年租金之計算，原則上係以當年期公告地價5%計算，但遇有地上物之情形，為體恤民情，面積在100平方公尺以內，以當年期公告地價之百分之3計算，被告無權占有129地號土地面積為265.44平方公尺，其中236.85平方公尺有地上物，28.59平方公尺無地上物，當年期公告地價為每平方公尺新台幣（下同）700元，年租金為7,890元（700×100×3% =2,100，700×136.85×5%﹦4,789.75，700×28.59×5%﹦1,000.65，2,100+4,789.75+1,000.65 =7,890.4）；129之1地號土地面積為66.78平方公尺，當年期公告地價為每平方公尺1萬0,940元，年租金為3萬6,529元（10,940×
66.78×5%﹦36,528.66），是被告無權占用系爭土地，每月受有相當於租金之不當得利3,702元【（7,890 + 36,529）÷12﹦3,701.58】，爰依民法第767條前段、第455條前段規定，請求擇一判命被告返還系爭土地，並依民法第179條前段規定，請求判令被告應自97年1月1日起，按月返還相當於租金之損害金3,702元等情。並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡願以現金或等值之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告曾提起確認租賃關係存在之訴，本院97年度板簡調字第778號裁定認係耕地租佃爭議，應經耕地三七五減租條例第26條規定之調解、調處前置程序始為合法，而駁回被告之訴確定在案，被告於97年9月獲悉上開裁定迄今仍未踐行調處程序，原告逕行提起本訴，顯違誠信原則，且無保護之必要，應予程序上駁回。㈡按耕地租賃契約，除有法定事由，不得任意終止契約；租地建屋契約非有法定事由不得收回，民法第458條、土地法第114條、第103條分別定有明文，本件原即耕地租賃而建築房屋，如無期限約定，依民法第449條第3項規定，租賃期限應至房屋不堪使用時為止，且土地使用狀況至今未曾變更，為何於85年變更為租地建屋，倘本件係租地建屋所生之法律關係，則被告亦得請求原告為地上權登記，均非無權占有。㈢系爭租約係原告單方預先擬定，預定用於同類契約（鎮有基地租賃關係）之定型化條款，被告弱勢承租人僅能「簽」或「不簽」，並無任何磋商契約條款之餘地。又房屋地上物乃不動產，具長期性、繼續性及永久性之本質，豈有僅簽3年之理，3年後出租人若不願續約則應拆屋還地，有違民法第148條第2項之誠信原則、平等互惠原則，應作有利於被告之解釋而無效。㈣被告為高齡70餘歲之老農民，自承租系爭土地50年來無任何違法或違約情事，僅因原告片面調漲3倍租金之方式令被告無力繳交，而以1紙預先印刷好之租賃契約強令被告「無條件簽約」或「拆屋還地」2選1，被告完全無協商「契約條款之機會」，始造成本件耕地租賃爭議，依上開說明，不論係耕地租約或租地建屋契約，在無法定終止租約之事由下，兩造間之耕地租賃關係仍依法存續，原告無權執片面擬定之「3年期租地建屋契約」資為強行拆屋之依據。㈤況本件耕地租賃契約，自40年起簽訂迄今已歷50餘年，已足使被告信賴該契約於房屋自然毀損前應繼續存續，然原告竟強勢使被告無任何磋商餘地，強行調整更改合約條件，致被告50餘年來所享有之法律權利及合理信賴無以維護，足認原告確有權利濫用而損害被告合法權益，原告之訴顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告所有系爭土地前曾部分出租予被告，被告乃於系爭土地上建築系爭地上物居住使用，兩造系爭租約於96年12月31日屆滿後，被告並未與原告續約，而繼續占有使用系爭土地之事實，有土地登記謄本、台北縣三峽鎮鎮有基地租賃契約等件為證（本院卷第5、6頁、第9至10頁、第63至65頁），並經本院會同台北縣樹林地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄暨複丈成果圖表附卷可稽（本院卷第94、95、
97、98頁），堪信為真實。
四、被告抗辯其曾提起確認租賃關係存在之訴，經本院97年度板簡調字第778號裁定認係耕地租佃爭議，應經耕地三七五減租條例第26條規定之調解、調處前置程序始為合法，而駁回被告之訴確定在案，原告提起本訴顯違誠信原則，且無保護之必要云云。惟本件原告係本於基地租賃契約期滿，請求被告拆屋還地，應無須踐行耕地三七五減租條例第26條之調處前置程序，被告上開抗辯容有誤會。
五、被告復抗辯耕地租賃契約，除有法定事由，不得任意終止；租地建屋契約非有法定事由不得收回，本件原即耕地租賃而建築房屋，租賃期限應至房屋不堪使用時為止，倘本件係租地建屋所生之法律關係，被告亦得請求原告為地上權登記，並非無權占有云云。按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得收回，土地法第103條第1款定有明文，查被告既於系爭土地上建築房屋及庭院居住使用，而非自任耕作，是兩造間之租賃契約顯為基地租賃而非耕地租賃，且系爭租約於96年12月31日屆滿，依上開說明，原告自得收回系爭土地。又民法第422條之1、土地法第102條雖規定租用基地建築房屋，承租人於契約成立後，得請求為地上權之登記，然本件被告並未依土地法第102條規定聲請為地上權之登記，自無從以地上權為其占有權源。
六、被告再抗辯系爭租約係原告單方預先擬定，預定用於同類契約（鎮有基地租賃關係）之定型化條款，被告弱勢承租人並無任何磋商契約條款之餘地，且系爭地上物乃不動產，具長期性、繼續性及永久性之本質，租賃期間僅為3年，有違民法第148條第2項之誠信原則、平等互惠原則，應作有利於被告之解釋而無效云云。查系爭租約租賃期間自94年1月1日起至96年12月31日止；應繳租金按出租機關依法令所訂租金率（當期申報地價總價年息5%）計算，分期繳納；租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前1個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議，系爭租約第3、4、14條分別定有明文（本院卷第9頁），其中第3、14條約定之目的，在於避免視為不定期租賃契約，並非原告得任意收回土地，且原告曾於租期屆滿後催告被告前往辦理續約，有原告所提台北縣三峽鎮公所97年1月31日北縣峽財字第0970003118號函、97年3月31日北縣峽財字第0970007991號函附卷可稽（本院卷第11、12頁），亦非租約期滿故不續約而執意收回土地。又依土地法第105條準用第97條第1項規定，城市基地之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，本件租金依系爭租約第4條約定係當期申報地價總價年息5%計算，並未逾上開規定，係屬合法、合情、合理，是被告上開所辯自無可取。
七、被告另抗辯其信賴兩造租約應於房屋自然毀損前繼續存續，原告強行調整租約，致被告50餘年來所享有之法律權利及合理信賴無以維護，確有權利濫用而損害被告合法權益云云。查被告自85年起每3 年與原告重簽租賃契約，被告就不定期限租賃自無信賴基礎，且原告與被告簽訂系爭租約，約定租賃期限為3年，期間屆滿，被告若欲續租，須向原告申請換訂租賃契約，租金按當期申報總價年息5%，租金未逾法定標準，契約條款亦屬公平，是原告本於土地所有權人之地位，行使其使用收益之權利，並無權利濫用可言。
八、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第767條前段、第179條前段分別定有明文。
查系爭租約已於96年12月31日屆滿消滅，被告所有系爭地上物即無占有系爭土地之正當權源，原告自得請求被告將系爭土地上如附圖所示房屋A、房屋B、庭院A、庭院B之系爭地上物拆除騰空，返還該部分土地予原告。又原告請求被告自97年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付3,702元之相當租金之不當得利，該數額既按系爭租約第4條約定依當期申報地價總價年息3%、5%計算，未逾土地法規定之城市土地租金上限，亦應如數准許之。
九、從而，原告依無權占有、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除騰空，返還該部分土地予原告，並應自97年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,702元，為有理由，應予准許。又原告請求拆屋還地部分係就民法第767條前段、第455條前段規定擇一判決其勝訴即可，因前者已有理由，後者即無審究之必要。
十、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 11 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 11 日
書記官 吳俞玲