臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2115號原 告 乙○○訴訟代理人 李可文律師被 告 甲○○訴訟代理人 周武榮律師
蕭晴旭律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國99年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾捌萬元，及自民國九十八年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣壹拾捌萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國98年7月12日經由訴外人「有巢氏房屋板橋萬板加盟店」之仲介，與被告訂立不動產買賣契約，向被告購買坐落台北縣板橋市○○段○○○○○○號土地所有權應有部分五分之一及其上門牌號碼台北縣板橋市○○路○○○○○號，所有權範圍全部之房屋（下稱系爭房地），約定價金新台幣（以下同）350萬元，原告並已給付被告部分價金計53萬元。惟依兩造所簽訂系爭買賣附約第1條已約定若原告以系爭房地為擔保，未能於98年8月19日前向銀行貸得
297 萬元，則原告得解除系爭房地買賣契約，被告並無條件同意解約。嗣於98年8月4日因承貸銀行即上海商業儲蓄銀行（下稱上海銀行）土城分行僅核貸260萬元，原告依約即以98年8 月27日台北敦南郵局第309號存證信函為解除契約之意思表示，兩造買賣契約既已解除，被告即應將所受領之價金53萬元返還原告。且系爭房地所在之同一棟大樓之419號2樓房屋曾發生有人上吊自殺情事，此一非自然身故事件，雖非發生於系爭房屋內，然原告每天出入均須經過該凶宅，對原告身心層面將造成重大影響，且屬市場上難以接受之嫌惡狀況而非適於居住之標的，而影響其市場價值減損，應屬物之瑕疵，被告自應負擔保責任，原告亦得解除契約。且被告所主張沒收已付價金53萬元，其乃違約金之約定而屬過高，自應酌減後返還。為此爰依系爭契約約定及民法第259條第2款規定聲明請求被告返還上開價金53萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依兩造系爭房地買賣契約第9條第2項約定「本約簽定後甲方（即原告）不得藉故或遲延遲延融資貸款手續，如因申請融資貸款條件不合或申請融資金額不足其不足部分，甲方仍應於完稅前時乙次補足，絕無異議」，另依兩造系爭買賣附約第2條約定「甲方應全力配合承辦代書辦理貸款事宜，包含辦理無擔保借款、提供保證人或其他不動產共同抵押及其他不限於前之方式，且如可歸責於甲方信用瑕疵或甲方所供保證人信用瑕疵或甲方拒絕提供銀行可認定之保證人，……致無法核辦貸款，則甲方不可片面解除不動產買賣契約，雙方同意繼續履行不動產買賣契約書義務。」，足證兩造約定原告得解除契約之前提，係原告須先履行諸如辦理無擔保借款、提供銀行可認定之保證人或其他不動產共同抵押等得增加金融機構核貸可能之債務後，如金融機構之核貸金額尚不足297萬元者，原告方得依前開附約第1條約定解除契約，惟原告並無履行諸如提供銀行可認定之保證人等債務，致金融機構核貸金額不足297萬元，則原告自不得依該附約第1條解除契約。而原告未於98年8月19日之最後繳款日給付全部買賣價金，故被告於98年9月2日以存證信函催告原告於3日內給付，惟原告仍未依限給付，經被告於98年9月10日為解除契約之意思表示。足證係因原告不履行債務被告方解除契約，依系爭買賣契約第8條第3項約定，被告自有沒收原告已給付價金之權利，被告尚不得請求返還。而原告主張系爭房屋同一棟大樓之419號2樓房屋曾發生有人上吊自殺情事，並非事實，且縱認為真，其死亡地點並非系爭不動產本身，原告自不得主張瑕疵擔保責任。且被告依約得沒收原告已給付價金，乃關於契約解除後所為回復原狀之特別約定，而非債務不履行之違約金條款，原告自不得請求法院依民法第252條規定酌減違約金。爰聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張兩造於98年7月12日就系爭房地簽訂不動產買賣契約（含附約條款），約定買賣價金為350萬元，原告已給付被告價金53萬元，其餘價金297萬元則由原告以申請銀行貸款方式給付，惟核貸銀行即上海銀行土城分行嗣僅核貸260萬元，原告因而未履行其餘價金給付之事實，已據原告提出不動產買賣契約書為證，並為被告所不爭，足認為真實。原告主張兩造已約定僅須銀行未足額核貸，原告即得解除契約，並無如拒絕提供保證人即不得解約之約定等情，被告則以附約約定原告得解除契約，須以原告履行辦理無擔保借款或提供銀行可認定之保證人為前提，本件係原告未履行上開義務，致銀行未足額核貸，自不得據以主張解除契約等情為辯，則本件首應審究者乃兩造不動產買賣契約書之附約所載原告得解除契約條款之真意為何？
四、依兩造所不爭所簽訂之系爭不動產買賣契約書「附約」條款文義內容為：「一、茲因甲（按即原告）、乙（按即被告）雙方合意買賣門牌為詳如買賣契約書建物及其坐落土地持分，並簽立不動產契約書（編號ｕ00021），惟甲方須向銀行申請貸款做為買賣價金之一部分，故雙方約定如甲方須配合本案件承辦代書提供必要之財力資料、保證人並向銀行正式提出申請（即親自簽名、用印及簽署聯徵同意書），經銀行審核確實無法於民國98年8月19日前核貸（須對保完畢）新台幣297萬元整，則甲方得發通知解除不動產買賣契約書，乙方應無條件同意解約，雙方並應回復原狀。但如有本附約第二項情事，則以第二項約定為依據。二、甲方應全力配合承辦貸款代書辦理貸款事宜，包含辦理無擔保借款、提供保證人或其他不動產共同抵押及其他不限於前之方式，且如可歸責於甲方信用瑕疵或甲方所供保證人信用瑕疵或甲方拒絕提供銀行可認定之保證人（例如須有本國籍，且具明確收入、無信用瑕疵、負債收入比例不多於百分之六十）致無法核辦貸款，則甲方不可片面解除不動產買賣契約書，雙方同意繼續履行不動產買賣契約書義務。三、因解除契約或已於辦理產權移轉過程中所產生之費用（包含履行保證手續費）由甲方負擔。」是依上開附約第一項條款所示，原告得取得約定解除契約之權利，須提供必要之財力資料、保證人並向銀行正式提出申請（即親自簽名、用印及簽署聯徵同意書），經銀行審核確實無法於98年8月19日前核貸297萬元，始得解除契約，即其取得約定解除契約權利之前提，須先行履行提供必要之財力資料、保證人向銀行申請貸款之義務，如原告未能履行上開義務，自不得主張解除契約，此觀之系爭附約第二項更載明「原告（甲方）應全力配合承辦貸款代書辦理貸款事宜，包含辦理無擔保借款、提供保證人或其他不動產共同抵押及其他不限於前之方式，且如可歸責於甲方信用瑕疵或甲方所供保證人信用瑕疵或甲方拒絕提供銀行可認定之保證人（例如須有本國籍，且具明確收入、無信用瑕疵、負債收入比例不多於百分之六十）致無法核辦貸款，則甲方不可片面解除不動產買賣契約書，雙方同意繼續履行不動產買賣契約書義務。」自明。而原告既自認核貸之上海銀行土城分行僅核貸260萬元原因係因銀行通知原告再補足保證人，但原告無法提供等情（見本院98年12月10日言詞辯論筆錄第2頁），足見原告顯有未能履行上開約定提供保證人之義務，依約自不得主張解除契約。原告雖抗辯兩造當時係約定只要銀行未能提供足額貸款，原告即得解除契約，並未約定原告有提供保證人之義務云云，並聲請訊問證人丙○○為證。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨著有明文。本件原告負有先履行提供保證人義務後始能取得約定解除契約權利之事實，既經上開附約文字所明白一再表明，顯然業已明白表示兩造當事人之真意，自無須再另行探求之必要，雖證人丙○○即陪同原告到場簽約之友人證稱簽約當時並沒有提到保證人問題，只有講說只要貸不到款就可以解除契約等情（見本院99年3月11日言詞辯論筆錄第2頁），惟證人丙○○亦證稱「原告簽完附約時，我是沒有看附約內容，原告當時有看附約內容，但我不知道原告有無仔細看，原告是有看完附約之後才簽名的。」（見同前筆錄第5頁），則證人丙○○既非契約當事人，顯然僅係在場陪同原告聽聞部分議約過程，更未與聞附約文字之形成，則其事後證稱當時並沒有提到保證人問題，只有講說只要貸不到款就可以解除契約云云，已難認與兩造附約文字真意相符，自屬曲解而不足採。原告雖又辯稱伊係大陸籍單親媽媽，僅識得簡體字，離婚後在台無親人，並無購屋經驗，一時失慎未細看內文即行簽名，被告乃係乘原告急迫、輕率或無經驗而使原告為給付之約定，依當時情形顯失公平，而請求法院依民法第74條規定撤銷其法律行為或得減輕其給付云云，經查原告雖主張係大陸籍配偶，但其已來台多年並已取得在台戶籍，顯應已融入本地生活及熟悉正體字之使用，況原告更自承其已獲得台北市政府青年安心成家前二年零利率購置住宅優惠貸款資格（如原證六），亦足見原告早有相當週全管道獲取各項購屋資訊及政府優惠購屋措施，且原告訂約時復有友人即證人丙○○陪同在場可供諮詢，自難謂其有不知保證人之文義而有急迫、輕率或無經驗致簽訂系爭不動產買賣契約書之附約條款之情形可言，所辯自不足據。
五、復查原告主張系爭房地所在之同一棟大樓之419號2樓房屋曾發生有人上吊自殺情事而屬凶宅云云，惟此已為被告所否認，原告又未提出任何證據以實其說，其主張已不足據。況上開所謂有人上吊自殺情事，既非發生在系爭買賣房屋內，已難謂係屬該買賣標的物之瑕疵，從而原告主張依瑕疵擔保責任解除契約亦不足採。
六、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本件原告已於98年7月13日給付第1期價金35萬元，並已給付第2期（契約書誤載為第3期）完稅款價金18萬元之事實，已據兩造所不爭，被告主張事後原告未依約於98年8月19日履行給付尾款297萬元而毀約不買，依系爭不動產買賣書第8條違約責任第2、3款約定，被告得經書面催告後解除契約並沒收甲方即原告已付之全部款項，因而主張沒收原告已付價金53萬元而無須返還所受領價金等情，而被告已於98年9月2日以板橋莒光郵局第234號存證信函催告原告限文到3日內履行給付價金，但原告仍未依限給付，被告乃於98年9月10以同上郵局第262號存證信函解除契約，已據被告提出原告所不爭之上開存證信函2件為憑，則被告主張原告有遲延給付價金尾款而債務不履行之違約情形，並主張解除契約，自屬有據。而依系爭系爭不動產買賣書第8條第2、3款約定乃係有關給付遲延及債務不履行之違約責任，被告於解除契約後得沒收原告已付價金，依其真意，乃係約定契約解除後原告已給付之價金，除不得請求返還回復原狀外，並應轉換替代作為原告給付被告之債務不履行損害賠償，是其法律性質，乃為兩造為確保債務履行，有關債務不履行損害賠償總額預定之概括給付約定，核屬違約金之約定，而違約金依民法第250條規定本有債務不履行損害賠償預定違約金及懲罰性違約金之約定，被告徒以本件買賣契約兩造另有遲延給付之懲罰性違約金之約定，即謂上開沒收價金約定，並非違約金性質而僅係解除契約回復原狀之特別約定云云，自非確論。而參諸系爭不動產買賣總價金為350萬元，原告已交付價金為53萬元，占總價款百分之十五點一四。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條既定有明文，至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，並不在斟酌之列。爰審酌被告本件不動產買賣如原告按期履行，依一般社會經濟狀況，客觀上被告可能享有獲取之利益，及系爭房地之市價被告並未證明於解約前有何跌落等情，認為本件違約金應酌減至35萬元，始與被告所受損害之數額相當，被告主張沒收價金超過35萬元部分，尚非適法。
七、按法院認定違約金額確屬過高而准予核減，該核減後應返還之金額，即非違約金，應認仍屬依原契約關係所付價金、報酬……等之一部。苟該應返還之金額係本於同一雙務契約所生者，於回復原狀時，自有同時履行抗辯規定之適用，最高法院92年台上字第1865號判決意旨參照。本件不動產買賣，原告並無解除契約之權利存在，惟因原告債務不履行，經被告解除契約後沒收原告已付價金53萬元作為違約金，顯屬過高，應予酌減至35萬元，則扣除酌減後之違約金，被告所受領之其餘金額已非違約金而仍屬原買賣契約價金之一部。而按契約解除時當事人雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，則原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還所受領扣除酌減後違約金之其餘給付價金18萬元（53－35＝18），自屬正當。從而，原告求為判決被告應給付原告18萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年12月5日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所援用之證據，經核已與判決結果不生影響，爰不再一一論斷，併予敘明。
九、本判決所命被告給付金額未逾50萬元，爰不待原告聲請依法應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告其餘假執行之聲請則因敗訴而失所附麗，應併予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
民事第三庭 法 官 朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
書記官 陳淑芳