臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2129號原 告 丙○○訴訟代理人 庚○○原 告 茶米不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○被 告 乙○○訴訟代理人 李進成律師複代理人 辛○○上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國99年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告丙○○負擔四分之三，餘由原告茶米不動產仲介經紀有限公司負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告為台北縣板橋市○○○街○○巷○○○ 弄○ 號房屋及坐落土
地（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國98年3 月15日委託原告茶米不動產仲介經紀有限公司（下稱茶米房屋）出售系爭房屋，約定服務費為出售系爭房屋成交價4%。嗣於98年3月19日，原告茶米房屋仲介原告丙○○與被告簽買賣契約，總價款新台幣（下同）820 萬元，但因系爭房屋仍出租於訴外人林春欉，為順利排除租約，使承租人搬遷，雙方特於第11條約定「買賣雙方自立約起至98年5 月20日止排除本建物之租約，若屆期租約無法排除則雙方再行協議，協議不成立則本契約無條件解除，買方已付價金，全部無息返還」。為解除告被告與林春欉之租約，原告茶米房屋曾與林春欉進行數次協商，並於98年5 月1 日向台北縣樹林市調解委員會申請調解，然均無法解決。98年5 月20日雙方約定期限將至時，雙方又行協議，欲對林春欉提起訴訟，盼以訴訟方式排除租約，乃特委由律師對林春欉及現占有人邱子淵、吳美玉向鈞院提起返還房屋訴訟，並經鈞院以98年度訴字第1182號受理在案，故雙方已依契約第11條「再行協議」，並決議以訴訟方式終止租約。詎於訴訟進行中，被告於98年8 月11日單方面以板橋溪昆郵局第91號存證信函解除雙方間之買賣契約，並委託律師將前揭訴訟撤回，為此，原告丙○○寄亦寄發板橋號昆郵局第93號存證信函，表示不同意解約，原告茶米公司亦寄發樹林育英郵局第274 號存證信函，請被告出面解決，然被告均不理會，原告丙○○乃以板橋溪昆郵局第103號存證信函解除雙方之買賣契約，並提起本件訴訟。
㈡按依原告丙○○與被告簽訂之買賣契約第9 條2 項約定：「
賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」查被告單方解除買賣契約，在原告丙○○通知出面解決均不出面，且雙方依買賣契約第11條「再行協議」以訴訟方式排除租約，卻單方撤回訴訟，致買賣契約無法順利進行，被告已違反本契約自明，原告丙○○爰依買賣契約第9 條2 項之約定，請求被告支付違約金105 萬元。又原告茶米房屋與被告簽訂之專任委託銷售契約書第4 條1 項之約定：「甲方應按成交價額的百分之4 計付乙方服務費。」被告單方面違約，致原告茶米房屋受有本件買賣總價額820 萬元之4%之服務費即328,000 元之損害，原告茶米房屋爰依專任委託銷售契約書第4 條1 項之約定，請求被告給付328,000 元之服務費。
㈢併為聲明：⒈被告應給付原告丙○○105 萬元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告應給付原告茶米房屋328,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊原告願供擔保請准告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告丙○○與被告於98年3 月19日就系爭房屋訂立不動產買
賣契約，當時因系爭房屋乃出租狀態，原告丙○○要求除去租賃，被告因認民法買賣不破租賃，故認難以同意，於是在原告丙○○之要求下，簽訂第11條之特別約定，依此條款可知，兩造係合意至98年5 月20日止，系爭房屋上之租約無法排除且兩造協議不成立，為買賣契約之解除條件，而查系爭房屋上之租約至98年5 月20日尚無法排除，被告於同年月19日已另案對系爭房屋之承租人起訴，且原告丙○○於98年5月20日屆滿後未再行要求協議，故雙方之買賣契約於98年5月20日已因解除條件成就而當然失其效力，無須另以意思表示為之，更不待另行為解除權之行使。
㈡原告主張被告所提之對訴外人林春欉及現占有人提返還房屋
訴訟，視同被告願意延展兩造協議期間，應待訴訟判決確定之日方為兩造協議之最終時點，今被告將該訴撤回，並將系爭房屋售予他人，係屬違約兩造間買賣契約之違約行為，惟查兩造至98年5 月20日止亦未再協議，而被告所提之上開訴訟及嗣後之撤回，皆為本身權利之正當行使，與兩造間協議期間是否延展無任何關係，原告執拗稱被告提起上開訴訟，視同被告願意延展兩造協議期間，要無足採信。且兩造間之買賣契約於98年5 月20日既已因解除條件成就而當然失其效力，則被告自有權將系爭房屋出售予第三人，故原告主張被告該出售行為屬違約情事，實無理由。
㈢退步言之，縱本件買賣契約於98年5 月20日未因解除條件成
就而當然失其效力，惟被告於98年8 月11日以板橋崑郵局91存證信函催告原告丙○○，請其於收到該存證信函七日內至原告茶米公司簽立解除買賣契約協議，逾期則以該存證信函為解除契約之催告，期滿則視為解除契約，不另行催告，而原告丙○○未依限簽立解除買賣契約協議，則期滿後本件買賣契約視同已為解除，被告將系爭房屋出售予第三人，自屬本身權利之正當行使，並無違約情事存在。
㈣原告茶米房屋與被告間雖曾簽訂專任委託銷售契約書，其中
第4 條第1 項約定：「甲方應按成交價額的百分之4 計付乙方服務費。」惟該服務費給付之前提為符合同條第2 項「甲方與買方訂立不動產買賣契約」，或有同條第3 項所列，包括「⒈甲方自行出售或經第三人介紹出售時。⒉因可歸責於甲方之事由而片中止本委託契約。⒊業已達成委託條件，而買賣契約不履行可歸責甲方時。⒋簽立不動產買賣契約後，因可歸責甲方之事由，使買賣契約撤銷或解除時。⒌甲方於委託期限函屆滿後2 個月後，與乙方所曾介紹之客戶成交時。」等情形。而本件被告雖曾與原告茶米房屋所介紹之買方訂立不動產買賣契約，該買賣契約嗣後已經解除條件成就而當然失其效力，故不符合專任委託銷售契約書第4 條第2 項之約定，另被告於委託銷售期間內（98年3 月15日至98年3月25日），並未自行出售或經第三人介紹出售，且該買賣契約之不履行，係因解除條件成就，非可歸責被告事由，故本件亦不存有專任委託銷售契約書第4 條第3 項之情形，被告給付服務費之前提條件並未成就，原告茶米房屋請求被告給付服務費328,000 元，亦無理由。
㈤併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告與原告茶米房屋於98年3 月15日訂立專任委託銷售契約書，委託原告茶米房屋出售其所有之系爭房屋，約定服務費為出售系爭房屋成交價4%；同年月19日，原告茶米房屋仲介被告與原告丙○○簽訂不動產買賣契約書，總價款820 萬元，因系爭房屋仍出租於訴外人林春欉，乃於買賣契約書第11條特別約定：「買賣雙方約定自立約起至98年5 月20日止排除本建物之租約，若屆期租約無法排除則雙方再行協議，協議不成立則本契約無條件解除，買方已付價金，全部無息返還」等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之專任委託銷售契約、不動產買賣契約書影本各1 件在卷可稽，自為真實。
四、得心證之理由：㈠原告雖主張為解除被告與林春欉之租約，經原告茶米房屋與
林春欉協商、申請調解，均無法解決後，於98年5 月20日約定期限將至時，雙方又協議，欲對林春欉提起訴訟，盼以訴訟方式排除租約，乃委由律師對林春欉及現占有人提起返還房屋訴訟，經本院以98年度訴字第1182號受理，故雙方已依買賣契約書第11條約定「再行協議」以訴訟方式終止租約，詎於訴訟進行中，被告於98年8 月11日以板橋溪昆郵局第91號存證信函解除雙方間之買賣契約，並委託律師將前揭訴訟撤回云云，並提出調解不成立證明書、民事起訴狀、民事撤回既聲請退費狀、板橋溪昆郵局第91號存證信函等信影本為證，且證人即負責仲介本件買賣之原告職員己○○亦證稱：98年5 月20日有協議成立，因在此之前原告有同意代替提起訴訟決系爭房屋租賃問題等語（見本院卷第66至67頁）。惟查，原告主張雙方已依買賣契約書第11條約定再行協議以訴訟方式與林春欉終止租約一節，非但為被告所否認，並經證人即代理被告處理本件買賣事宜之甲○○（被告之弟）到庭證稱：98年5 月20日之後租約沒有辦法排除，伊有問原告茶米房屋是否再簽訂買賣契約，但原告茶米公司說不用，只向伊說會幫忙介紹律師打官司；又自簽約後伊就未再與原告丙○○見過面，直至98年8 月份撤回返還房屋訴訟後才再與她見面，伊未曾與原告丙○○約定以訴訟方式解決系爭房屋之租賃問題，5 月20日之前是希望他們排除租約，並不是再行協議等語（見本院卷第88至90頁），又依原告所提出原告丙○○寄發予被告，表示不同意被告解除契約之板橋溪昆郵局第93號存證信函（見本院卷第19至25頁），其中載有：「六、買賣合約書第11條載明：買賣雙方（約）定，自立約日起98年5 月20日止，排除本建物之租約，若屆期租約無法排除則雙方再行協議，協議不成立，則本契約無條件解除，買方已付價金，全部無息返還。本人並未與台端進行協議，本人聽茶米房屋老闆戊○○及店長李興民告知：老闆戊○○與您約定98年8 月12日晚上6 點在茶米房屋公司先行約談，戊○○老闆等台端至7 點30分，期間老闆戊○○有撥打電話給台端至少10通，台端未接，老闆戊○○與店長李興民到台端家門口叫門，找台端協議此事，老闆戊○○在鐵門縫看見台端，叫台端開門商談，台端不願理會，本人有感台端作法有違常理。」等語，可知原告丙○○本人於上開存證信函內亦坦認於98年5 月20日屆期無法排除系爭房屋租約後，未曾與被告再行協議系爭房屋買賣契約之存續，足見原告主張以訴訟方式終止與林春欉終止租約，為被告與原告丙○○間之「再行協議」內容，顯非可採。
㈡原告雖又主張98年5 月20日後，被告有授權原告茶米房屋代
其以訴訟方式解決系爭房屋之租賃糾紛，且裁判費係由原告茶米房屋代為繳納云云，並提出代收裁判費收據、本院自行收款項統一收據影本各1 件為證，然查關於此節，證人甲○○係證稱：有關律師費伊出的，裁判費部分是在與原告茶米房屋簽約時，雙方同意由買賣前金提撥，後來撤回訴訟後已將裁判費電匯給原告茶米房屋等語（見本院卷第89頁），要難以原告茶米房屋先代墊裁判費即認屬所謂之「再行協議」況且，被告委託原告茶米房屋代其提起訴訟，乃屬被告與原告茶米房屋間之委任關係，與原告丙○○無涉，更難認屬被告與原告丙○○間依上開買賣契約書第11條約定所為之「再行協議」，是原告上開主張亦無足取。
㈢按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法
第99條第2 項定有明文。又附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，最高法院31年上字第3433號判例亦可資參照。查本件不動產買賣契約書第11條特別約定之內容係該契約所附之解除條件，於98年
5 月20日契約屆期後，被告與原告丙○○既未再行協議，且被告嗣又已於98年8 月11日以板橋溪昆郵局第91號存證信函通知原告丙○○解除渠等間之買賣契約，則應可認渠等間之協議已無成立之可能而不成立，本件不動產買賣契約已因解除條件成就而當然失其效力，被告並未違反契約第9 條有關違約罰責之約定，應無疑義。又被告與原告茶米房屋間訂立之專任委託銷售契約書第4 條第1 項固約定：「甲方應按成交價額之百分之4 計付乙方服務費。」然本件系爭房屋之買賣契約並因原告茶米房屋之仲介而「成交」，被告並無給付原告茶米房屋服務費之義務，亦灼然無疑。
五、綜上所述，原告丙○○依買賣契約書第9 條第2 項之約定，請求被告給付違約金105 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告茶米房屋依專任委託銷售契約書第4 條第1 項之約定，請求被告給付服務費328,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。其等假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項但書，判決如主文。中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
民事第一庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
書記官 黃瀅螢