臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2209號原 告 黃桐樹原 告 黃阿丙原 告 陳黃秀英原 告 鄭黃月裡原 告 黃褚玉娟原 告 黃文隆原 告 黃耀漢原 告 黃文輝原 告 楊招原 告 黃乾原 告 黃麗霞原 告 楊文定原 告 李楊素娥原 告 楊素珠原 告 黃麗美原 告 黃胡美枝原 告 黃俊賢原 告 黃樑泰原 告 黃樑山原 告 黃秋桂原 告 黃樑柱前列二十一人共同訴訟代理人 崔駿武律師被 告 劉文英被 告 劉文豪被 告 劉文斌兼前三人共同訴訟代理人 劉文傑上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國99年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造就坐落台北縣新莊市○○段704、704-1地號土地之租賃關係存在。
被告應協同原告就上開土地之臺灣省臺北縣私有耕地莊租登字第38號租約辦理承租人黃木來名義變更登記為原告，暨辦理耕地租約續訂登記，租期自民國98年1月1日起至民國103年12月31日止。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條訂有明文。本件兩造間因租佃關係發生爭議，經原告向台北縣新莊市公所耕地租佃委員會申請調解不成立，依規定將本件租佃爭議送臺北縣政府耕地租佃調解委員會進行調處，惟被告不服調處結果，經臺北縣政府移送本院審理，有臺北縣政府98年10月6日北府地籍字第0980841680號函附臺北縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄可憑，原告起訴合於耕地三七五減租條例第26條規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件原告為臺灣省臺北縣私有耕地租約莊租登字第38號原承租人黃木來之繼承人，原告主張兩造間耕地租賃關係存在，然為被告所否認，是有無耕地租賃權對原告而言即屬不明確，而此不安之狀態得以確認判決除去之，原告有即受確認判決之法律上利益，是原告提起本件確認訴訟自屬合法。
三、原告主張：坐落台北縣新莊市○○段704及704-1等地號，重測前為埤角段下埤角小段36地號，自38年1月1日起由地主劉春木（即被告劉文傑人之祖父）將上開土地出租予佃戶黃木來（即原告黃阿丙等人之被繼承人）耕種使用，雙方訂有臺灣省臺北縣私有耕地租約莊租登字第38號，嗣上開土地經重測及繼承，目前該租約土地標示變更為台北縣新莊市○○段704及704-1 地號，出租人變更註記為被告等四人，承租人部分仍登記為黃木來。原告請求就系爭租約辦理承租人變更登記及續訂租約，被告不同意，經原告向台北縣新莊市公所耕地租佃委員會申請調解不成立，依規定將本件租佃爭議送臺北縣政府耕地租佃調解委員會進行調處，惟被告不服調處結果，經臺北縣政府移送本院審理。原承租人黃木來自38年間承租系爭土地後，即在土地上種植水稻及綠竹，每年均有依約向地主繳納實物（稻谷）之租金，地主會前來收租，76年間因臺北縣政府塔寮坑溪第四期工程徵收重測前埤角段下埤角小段36-1地號土地0. 0618公頃土地（分割自36地號），地主劉啟麟領得補償費新台幣（下同）122萬6010元，將其中3分之1依規定交給佃戶之繼承人即原告黃阿丙收受，並載明扣除歷年租金57035元，此有76年2月11日原告黃阿丙出具之領款收據可稽。可知系爭土地在原佃戶黃木來於75年3月30日死亡後，仍由繼承人即原告黃阿丙等人繼續自任耕作。系爭土地自73年後，在不利水稻種植之情況下，改種綠竹及蔬菜等作物，有現場照片可稽，原告等人確有於系爭土地上自任耕種長達數十年，被告稱原告未自任耕作，與事實不符。耕地承租權為財產權之一種，得由共同繼承人共同繼承，原告等均係原佃戶黃木來之繼承人，依法自得繼承系爭土地之承租權。被告雖以原告欠繳23年之租金為由主張終止租約，然按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，仍應依民法第440條規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。查被告向原告催繳租金後，原告等均表示願意繳納，有租佃爭議調處紀錄可知，是原告等並無不為支付之情事，被告主張終止租約自屬無理。系爭租約已於73年12月31日屆滿，原告等人已表明願意續租，併請求辦理承租人名義變更登記及續訂租約，惟此均遭被告等人拒絕配合辦理；為此提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
四、被告則以：原承租人黃木來於75年間過世後，系爭土地即無繼續耕作之事實，期間長達23年，此觀原告於上開期間未出面申請辦理變更登記，且未有農作物收穫供繳租等情即明，被告得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定，終止系爭租約。爰以書狀繕本送達原告，作為終止雙方耕地三七五租約之意思表示，系爭租約既經終止，原告請求變更承租人登記及續訂登記為無理由。次按耕地三七五減租條例應屬民法之特別法，有關耕地之租佃，自應優先適用該條例，此觀諸該條例第一條：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」自明。依內政部58年12月10日台內地字第342697號函釋：「查耕地承租權亦屬財產權之一種，承租人死亡時，即係遺產一部分，依照民法繼承編之規定，固應由繼承人全體繼承，惟其性質，究與一般財產有別，參照耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，可得繼承者，應以能自任耕作者為限，此觀行政院台五十三內字第四五六五號令示規定自明」，及內政部59年
7 月16日台內地字第373513號函及內政部60年2月9日台內地字第396154號函均釋明略謂：「耕地承租權應由現耕繼承人取得」各在案。至於非現耕繼承人未依法定方式於法定期限內拋棄其繼承權，如其日後與具結現耕取得耕地承租權之繼承人間發生爭議，自可依民法第1146條規定解決，其結果如與租約登記簿所載不符，仍可依其結果再為租約變更登記。職是，倘若認被告終止租約為無理由，然參照耕地三七五減租條例立法目的，系爭租約應由原承租人黃木來之「現耕繼承人」（得自任耕作之人）繼承其租佃權，並登記為承租人，始符耕地三七五減租條例第16條規定意旨。原告中多數均已有正職固定工作，從未參與系爭土地之耕作，此觀兩造前於台北縣政府調解時，原告黃俊賢、黃樑柱、黃樑泰、黃樑山、黃秋桂、黃耀漢、黃文隆、楊文定、黃麗霞等人甚至以「上班」為由請假等情即明，請求鈞院函查國稅局原告近五年之所得申報所得資料，即可查明上開原告均有固定工作而無參與耕作之事實，準此，非現耕繼承人之原告請求及主張顯無理由等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事實：坐落台北縣新莊市○○段704及704-1等地號，重測前為埤角段下埤角小段36地號，自38年1月1日起由地主劉春木（即被告劉文傑人之祖父）將上開土地出租予佃戶黃木來（即原告黃阿丙等人之被繼承人）耕種使用，雙方訂有臺灣省臺北縣私有耕地租約莊租登字第38號，嗣上開土地經重測及繼承，目前該租約土地標示變更為台北縣新莊市○○段704及704-1地號，出租人變更註記為被告等四人，承租人部分仍登記為黃木來。原告請求就系爭租約辦理承租人變更登記及續訂租約，被告不同意，經原告向台北縣新莊市公所耕地租佃委員會申請調解不成立，依規定將本件租佃爭議送臺北縣政府耕地租佃調解委員會進行調處，惟被告不服調處結果，經臺北縣政府移送本院審理。
六、兩造之爭點：原告主張：原告等均係原佃戶黃木來之繼承人，依法自得繼承系爭土地之耕地承租權等語，被告則以：系爭土地自原承租人黃木來於75年過世後，即未再繼續耕作，期間長達23年，原告方面亦未出面繳交租金，被告得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款，終止系爭租約，倘若認被告終止租約為無理由，然參照耕地三七五減租條例立法目的，系爭租約應由原承租人黃木來之現耕繼承人（得自任耕作之人）繼承其租佃權，並登記為承租人，始符耕地三七五減租條例第16條規定意旨等語置辯。按耕地三七五減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」。是本件應審酌被告主張終止租約之事由是否有據。就被告主張「系爭土地自原承租人黃木來於75年過世後，即未再繼續耕作，期間長達23年」乙節，未據被告舉證以實其說，本院於99年1月18日勘驗現場，現場大部分為竹林及菜園，有勘驗筆錄及現場照片可稽，堪信原告目前仍在系爭土地上耕作，是被告主張「系爭土地長期未耕作」云云，尚難採信。另被告主張「原告有23年未繳租金」乙節，按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，最高法院86年台上字第3324號判例意旨參照。查被告於98年7月20日始向原告催繳租金，有調處程序筆錄可稽（見卷第7頁），原告於調解及調處程序均願補繳租金，故本件應無耕地三七五減租條例第17條第1項第3款「地租積欠達兩年之總額」之終止事由。綜上，被告以原告23年來未繼續耕作及未繳租金為由，主張終止系爭租約，洵屬無據，為不可採。被告復辯稱：參照耕地三七五減租條例立法目的，耕地承租權應由現耕繼承人取得，原告有多數從未參與系爭土地之耕作，非屬現耕繼承人之原告請求續訂租約，為無理由，應予駁回等語，惟按繼承係因被繼承人之死亡而開始，被繼承人之一切權利義務，法律上當然且包括的承繼之謂，並非個別財產之集合同時的承繼，故不能區分就被繼承人之耕地承租權由某些現耕繼承人來繼承，被告主張以現耕繼承人始能主張繼承耕地承租權，與繼承之意義不符，為不可採。原告既為承租人黃木來之繼承人，自應繼承黃木來之一切權利義務，原告請求確認兩造間有耕地租約關係存在，為有理由，應予准許。
七、末按耕地三七五減租條例第六條第一項規定耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求，最高法院85年度台上字第1381號判決意旨參照。系爭耕地租約，既仍有效存在，原出租人黃木來業已死亡，並由原告繼承，原登記之書面租約，復已屆期，則原告請求被告應協同原告就上開土地之臺灣省臺北縣私有耕地莊租登字第38號租約辦理承租人黃木來名義變更登記為原告，暨辦理耕地租約續訂登記，租期自民國98年1月1日起至民國103年12月31日止，為有理由，應予准許。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
書記官 李錦輝