臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2319號原 告即反訴被告 卓芳如訴訟代理人 陳兆瑛律師複 代理人 蘇誠德
林祥鵬被 告即反訴原告 黃清榮訴訟代理人 郭睦萱律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴被告應給付本訴原告新臺幣壹萬柒仟貳佰貳拾伍元。
本訴原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告原告負擔95/100 ，餘由本訴被告負擔。
本判決第一項本訴原告勝訴部分得假執行；但本訴被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹萬柒仟貳佰貳拾伍元供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號裁判意旨參照）。本件被告提起反訴，其反訴標的與本訴防禦方法間，兩者在事實上關係密切，且其證據資料有共通性。參酌上開判決意旨，自屬民事訴訟法第260 條第1 項所稱相牽連，是被告於本訴進行中提起反訴，核無不許，應併予審理。
貳、本訴部分：
一、原告主張：
（一）其於民國98年6 年9 日透過永慶不動產樹林溪州加盟店「明慶不動產有限公司」（下稱明慶不動產），向被告購買坐落於台北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○號5 樓（新址：台北縣板橋市○○街○○○ 巷○○號5 樓）房屋，經雙方談妥價金為新台幣（下同）265 萬元，並協議約定事項如不動產買賣契約書，按買賣契約書第17條、特別約定事項：「本物件滲漏水部分由賣方於交屋前修復，且需請施工廠商開立漏水保固書」。簽訂本件賣賣契約之同時，原告依約定先行給付被告簽約金15萬元，完稅款：稅捐機關核發稅單後3 日，再給付15萬元，稅捐機關於98年7 月初核發98年度契稅繳款書，原告即於同年月7 日將完稅款及稅捐一併電匯履約保證專戶，餘額235 萬元約定於金融機構貸款核撥時支付，被告應同時辦理交屋。交屋日期訂於98年8 月15日，原告應依約付清尾款。在購屋時原告夫妻曾發現系爭房屋有漏水現象，被告即向原告諉稱系爭房屋僅有在入門處的左上牆角有滲漏情況，並向原告及房屋仲介保證承諾在完成買賣交易於交屋前修復滲漏處妥善為止，原告不疑有他，與被告簽訂本件買賣契約書。詎料雙方簽訂買賣契約書，原告依約給付被告簽約金、完稅金各15萬後，原告在約定交屋前之98年8 月13日會同房屋仲介即訴外人林義棠查看系爭房屋滲漏部分之修繕結果，發現系爭房屋除了被告自承滲漏水處外，尚有4 點不實陳述：①系爭房屋有多處滲漏、壁癌；②頂樓排水孔溢水阻塞未詳實告知，甚至引起滲漏；③系爭房屋屋頂左側一排部分滲漏；④系爭房屋門及紗窗、鋁門、流理台上下櫃滲漏部分迄今未做妥善修復等等。被告當初在買賣契約書標的物現況說明書上，就系爭房屋各項問題填寫有隱瞞事實，而作不實之勾選，致使原告對系爭房屋現於誤解而簽訂買賣契約書，因原告對系爭房屋仍有上述問題存在，於是履保機構依契約約定，不能撥款予被告收持，以免損及原告之權利。
（二）原告發現上述問題，即透過代書鄭昭琭於98年8 月18日向台北縣板橋市調解委員會提出調解聲請，調解委員會於同年月19日通知兩造訂於同年月28日進行調解。被告收到通知後，隨即於同年月21日以存證信函通知原告諉稱：原告應於同年月15日給付買賣尾款等語，並保留法律追訴權，被告仍舊堅持要求原告給付款項，並未提出自己違反契約約定之事。置8 年28日進行調解時聲稱：系爭房屋業已修繕，且有意交屋，係原告違約在前不願給付尾款等語，企圖誣賴所有過失均由原告所造成。兩造調解未能成立，原告於同年月28日以存證信函通知被告解除契約並歸還前已給付之簽約金、完稅金各15萬元及違約金等等。不料被告收受存證信函後，隨即以存證信函片面稱：原應於98年8月15日交屋，因88水災，13日仲介告知他處滲漏，立即請廠商整修，於17日修繕完畢。北上交屋因台端（即原告）拒絕，未能履行交屋之程序... 特函通知解除買賣契約。
被告實已違反買賣契約書第9 條擔保責任第5 款明文。依買賣契約書第12條第1 款之約定，被告應負違約之損害賠償責任。既然原告已解除契約，被告應返還預付屋款30萬元，並依據民法184 條、第229 條、第231 條等相關規定，及系爭買賣契約書第12條之規定，請求被告返還仲介費用4 萬元、契稅費1 萬2,288 元、代書簽約見證金1,000元，精神損害慰藉金30萬元、律師費用6 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。另依買賣契約書約定違約金部分，按買賣總價款每日千分之
0.5 計算之違約金至被告完全給付時為止等語。
（三）並聲明：①請求判令原告與被告間買賣坐落於台北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○號5 樓（新址：台北縣板橋市○○街○○○ 巷○○號5 樓）契約解除；返還預付屋款價金30萬元、仲介費4 萬元、契稅費等1 萬2,288 元、代書簽約見證金1,000 元、精神損害慰藉金30萬元，本件訴訟委任律師費用6 萬元，以上共計71萬3,288 元，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。另依契約書約定違約金部分，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至被告完全給付時為止。③對於第1 項之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告已依系爭契約約定，履行修繕漏水問題之義務；且系爭房屋係陳舊之20多年中古屋，經原告多次看屋後，雙方乃約定以房屋現況點交，原告現反執當初已知悉之屋況作為解除契約依據，並無理由。針對原告主張滲漏、壁癌部分，被告業於約定交屋日前將滲漏修復完畢，被告無違約之處。另原告於98年8 月13日發現前陽台滲漏之部分，因98年8 月8 日莫拉克颱風侵襲台灣所引發之狂風豪雨，突令位於頂樓之系爭房屋，因樓頂掉落之花草樹葉阻擋排水口，無法順利將樓頂積水排洩，長久積水未去之故，而在本無滲漏之系爭房屋前陽台發生滲漏現象。惟為配合98年8月15日原約定點交之時程，被告全家於該處發生滲漏現象前，已舉家遷往嘉義，對發生前陽台發生滲漏情況實不知悉。經原告於98年8月13日再前往查看房屋，並轉告被告滲漏情況後，被告始知系爭房屋有另因莫拉克颱風引發前陽台發生滲漏現象。被告知悉後，立即委請仲介郭俊琳代詢原告是否可延後數日交屋，經取得原告同意後，被告即再聯繫裝修師父劉錦標，請其再替被告將該處滲漏部分修繕，劉錦標旋於98年8 月17日即修繕完畢。從而，被告就該處滲漏亦無可指違約之處。孰料，被告嗣後在約好之點交日98年8 月17日，從嘉義趕往台北前來與原告點交時，原告到場後卻拒絕辦理點交手續，並揚言拒買。待同年月28日在台北縣板橋市所召開之調解程序，原告又於調解程序一開始即表明不願調解要求解約，且在同日即發函要求解約。
（二）姑不論本件原告主張被告有違約情事是否屬實（被告否認之），原告未按系爭買賣契約第12條第1 項約定，先行定
7 日以上期日催告被告履行義務，即聲明解除系爭買賣契約，依法難認有據。原告既未先行催告被告履約，即於98年8 月28日以存證信函聲明解除系爭契約，依上開所述，自不備解約之前提要件，其所為解約自不合法，原告所為之請求均屬無據等語，資為抗辯。
（三）並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。
三、本院之判斷兩造於98年6 月9 日就上開不動產簽訂不動產買賣契約，約定原告以265 萬元之價金向被告承買系爭房地。原告已支付30萬元之買賣價款，且系爭房地之所有權已於98年7 月16日移轉至原告名下，系爭房地迄今尚未點交等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書1 件在卷可稽，堪信為真實。原告主張被告未於約定交屋日期即98年8 月15日完成屋頂漏水處之修繕，原告亦未同意延後交屋日至98年8 月17日，且系爭房屋除了被告所承認滲漏水處外，尚有多處滲漏、壁癌等瑕疵存在，被告已違反買賣契約第9 條之擔保責任，原告得依民法第354 條、第359 條等規定解除契約，被告則以前開情詞置辯，茲本件本訴部分之爭點闕為：㈠本件兩造約定之交屋日期為98年8 月15日或98年8 月17日？㈡原告是否取得解除權？㈢原告如取得解除權，並依法解除契約，所得向被告請求之損害賠償若干？茲敘述如下：
（一）原告主張兩造約定交屋日期為98年8 月15日，此有不動產買賣契約書1 件在卷可憑，被告雖抗辯因98年8 月8 日莫拉克颱風侵襲台灣，突令本無滲漏之系爭房屋前陽台發生滲漏現象。經原告於98年8 月13日再前往查看房屋並轉知被告滲漏現象後，被告委請仲介郭俊琳代詢原告是否可延後數日交屋，經取得原告同意延後於98年8 月17日交屋等情，惟為原告所否認，經查，證人郭俊琳於本院言詞辯論時具結證稱：「雙方就交屋日期有說要延後。漏水沒有修好，師傅說要幾天去修，所以98年8 月15日那天沒有辦法交屋，屋主太太跟我說還要幾天才能修繕好，我有跟公司講，買方經紀人有無傳達給買方，就我記憶是有的，但時間有點久了」、「（問：交屋的日期，雙方後來如何約定？）之後很亂，沒有特別印象」等語（見本院卷第142 頁被面至第143 頁正面99年5 月10日言詞辯論筆錄），證人郭俊琳固證稱雙方就交屋日期有說要延後等語，惟證人郭俊琳乃係本件買賣房屋關係中賣方即被告之仲介經紀人，證人郭俊琳並非買方即原告之仲介經紀人，因此證人郭俊琳並未親自與原告即買方有所連絡接洽，均係透過買方經紀人與原告聯繫，因此證人郭俊琳並無法證明原告確實有同意被告延後交屋日期之事。另證人林義棠於本院言詞辯論時則證稱：「我的印象是說，好像屋主需要時間再做修復，我們有跟買方告知，買方那時候好像有一些其他的想法，之後就比較亂，我們就接進入寫調解委員會的聲請書。沒有特別就交屋日期是否同意延後這一點作確認。」等語（見本院卷第143 頁99年5 月10日言詞辯論筆錄），綜合證人郭俊琳、林義棠之上開證言，被告雖有提出延後交屋之請求，但原告並未明確表示同意延後交屋之事，因此被告抗辯原告已同意延後交屋日期云云，尚難採信為真實。
（二）被告於系爭房地之標的物現狀說明書上勾選屋頂有漏水情形，有該標的物現況說明書1 件在卷可稽，證人郭俊琳於本院言詞辯論時亦證稱：「當初我在簽委託時，我在去屋主家時，客廳上方及廚房上方有漏水的情形，所以我在簽委託書的時候，說明欄有勾是有漏水。」等語（見本院卷第143 頁99年5 月10日言詞辯論筆錄）；而兩造所簽訂之不動產買賣契約書之特別約定事項中記載：「本物件滲漏水部分由賣方於交屋前修復，且需請施工廠商開立漏水保固書」，堪認兩造於買賣系爭房地時，已知悉系爭房屋有漏水之情形，並且約定由賣方修復，原告主張依據系爭不動產買賣契約書第5 條之約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵... 如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，被告擔保無漏水，原告得依民法第354 條、359 條等規定請求被告負瑕疵擔保責任，並據以解除契約，尚屬無據。依據系爭不動產買賣契約書第12條第1 項之約定：「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方訂七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅款。」，因兩造已約定交屋日期為98年8 月15日，且被告應於交屋日將系爭房屋漏水情形修繕完畢，惟被告未能於約定交屋日其完成漏水之修繕，而無法如期交屋，即為違約，依據上開不動產買賣契約書第12條第1 項之約定，原告應訂7 日以上期間催告通知被告，如催告通知後被告仍不履行時，原告始得逕行解除本契約。然原告並未定期催告被告履行漏水之修繕以辦理交屋，自難認原告已取得解除權，其主張解除系爭買賣契約，尚非合法。
（三）既然原告並未取得解除權，其請求被告返還預付屋款30萬元、仲介費4 萬元、契稅費等1 萬2,288 元、代書簽約見證金1,000 元、精神損害慰藉金30萬元，本件訴訟委任律師費用6 萬元，共計71萬3,288 元，及遲延利息，自屬無據，不能准許。
（四）兩造約定交屋日期為98年8 月15日，且原告並未同意被告延後交屋日期，已如前述，既然被告未能如期於98年8 月15日將系爭房屋漏水情形修繕完畢已完成交屋，自應負給付遲延之責任。而依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項之約定，乙方即被告若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅款等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。因此，原告據此約定向被告請求遲延交屋之違約金，為有理由。再者，被告主張於98年8月17日已修繕漏水完畢，通知被告辦理交屋，惟原告拒絕辦理交屋，此為原告所否認，被告復未能提出其他證據證明其確實於98年8 月17日已完成漏水之修繕，且已通知原告辦理交屋一事，尚難認被告於98年8 月17日已依債之本旨為交付，而原告自陳：「及至98年8 月28日下午14時在台北縣板橋市調解委員會進行調解時聲稱：系爭房屋業已修繕，並且有意交房」等語（見本院卷第6 頁下方），堪認至遲於98年8 月28日被告已通知原告辦理交屋。惟因原告拒絕受領，自屬原告之受領遲延，又依據民法第230 條之規定，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。因此，被告於98年8 月28日通知原告辦理交屋，但因原告拒絕受領，屬不可歸責於被告之事由致未為給付，自98年8 月28日起，被告即不負遲延之責任。原告所得請求因被告給付遲延之違約金，期間為98年8月15日起至98年8 月27日止，共計13日之違約金，總計為
1 萬7225元。【計算式：265 萬×0.5/1000×13 =17225】
（五）綜上所述，原告所得請求被告給付之違約金為1萬7225元，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，係被告給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告准予假執行（民事訴訟法第389 條第1 項第5 款），但被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，併命供相當擔保准許之。至於原告敗訴部分，則其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）按系爭不動產買賣契約第4 條第1 項約定，本件買賣價金尾款為235 萬元，反訴被告應於98年8 月15日應約付清尾款。另按「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…」；「…如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」系爭契約第12條第1 、2 項定有明文。
（二）經查，兩造於98年6 月9 日簽立系爭契約，反訴被告分別於簽約日及98年7 月7 日給付各15萬元至履約保證帳戶內後，即未再給付尾款235 萬元予反訴原告。反訴被告雖主張：「其於交屋前98年8 月13日發現系爭房屋有滲漏水問題且迄今仍未作妥善修復，其已於98年8 月28日向賣方黃清榮發函解除契約…」云云；惟反訴原告並無其所指違約之處，反訴被告並未於98年8 月15日或雙方合意延後之98年8 月17日應約付清尾款235 萬元予反訴原告。反訴原告遂於98年8 月21日以存證信函催告反訴被告應依約付清尾款，反訴被告經催告後仍未付清尾款，甚至於98年8 月28日調解時口出惡言並表明不願購買系爭房地，顯然係毀約不買；反訴原告僅得於98年9 月1 日再以存證信函向反訴被告表示解除系爭契約，請其將系爭房地產權返還返還予反訴原告。系爭契約既經反訴原告依約解除，反訴被告自應將系爭房地所有權移轉登記予反訴原告；反訴原告並得依系爭契約第12條第2 項沒收其已付之30萬元價款作為違約金。
（三）並聲明：①反訴被告應將坐落台北縣板橋市○○段116 地號、面積204.67平方公尺、應有部分1/5 土地，及坐落其上之門牌號碼台北縣板橋市○○街○○○ 巷○○號5 樓之建物之所有權移轉登記予反訴原告。②反訴被告應給付反訴原告30萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭契約為雙務契約，反訴原告並未於約定之交屋日期履行其房屋點交義務，反訴被告自得主張同時履行抗辯，而無給付尾款之義務。況且反訴被告已依法解除系爭契約在案，自無反訴原告所指未付尾款之違約。又反訴被告基於行使契約解除權，請求回復原狀，並非故意「無因不買」，反訴原告主張反訴被告毀約不買及違約，而解除系爭契約，顯有誤認，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任（民法第234 條），惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237 條），或無須支付利息（民法第
238 條) 而已，仍難認債務人已完成給付義務。此有最高法院86年度台上字第1644號判決要旨可資參照。反訴原告通知反訴被告辦理交屋之時間係在98年8 月28日，已如前述，因反訴被告拒絕受領，而反訴原告自98年8 月28日起即無給付遲延責任。惟反訴被告拒絕受領，僅屬受領遲延，尚難認反訴原告已完成交屋之給付義務。而依據系爭不動產買賣契約書第4 條之約定，關於尾款235 萬元之交付時間係約定為：「交屋日期訂於民國98年8 月15日，甲方應依約付清尾款」，因此反訴被告付清尾款235 萬元之義務應係在反訴原告交屋之時。既然反訴原告迄今尚未完成交屋之給付義務，反訴被告自得拒絕給付尾款，縱使反訴原告經定期催告反訴被告給付尾款而未給付，亦不能使反訴原告取得解除契約權。
（二）再者，反訴被告係因反訴原告未能在約定之交屋日期完成交屋，系爭房屋於約定交屋日之時仍有多處滲水未經修復，且反訴原告亦確實尚未完成交屋之給付義務，因此難認反訴被告係無故毀約不買，反訴原告主張反訴被告有違約或毀約不買之情形，爰引系爭不動產買賣契約書第12條第
1 項、第3 項之約定行使解除權，尚屬無據。
（三）既然反訴原告未取得解除權，不得主張解除契約，其請求反訴被告將系爭不動產移轉登記與反訴原告，並主張沒收已支付價款30萬元，請求反訴被告給付30萬元，均難認有理由，不能准許。又反訴原告之反訴既已敗訴，則其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
肆、本件本訴及反訴事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
民事第二庭 法 官 連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
書記官 溫婷雅