臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2561號原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 張智剛 律師被 告即反訴原告 甲○○上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國99年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告（即反訴被告）主張：㈠本訴部分：
⒈兩造於民國96年12月28日由中信房屋新莊復興加盟店長順
房屋仲介股份有限公司仲介，簽訂房地買賣契約，原告以新臺幣（下同）5,700,000 元向被告購買其所有門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○○巷○號5樓房屋暨坐落土地應有部分，並包含地下1層編號第163號車位1個，雙方已履約完畢。
⒉原告於98年2 月間經管委會公告始知悉所購買之地下停車
位上方有設置防火鐵捲門，下方不應設有停車位，否則將影響公共安全，原告立即向管委會要求解決權益受損問題，然經管委會詢問律師意見後，表示管委會並非系爭不動產買賣契約之當事人，無需解決原告權益問題。
⒊原告即於98年3 月間向仲介公司營業員轉達要求被告出面
解決，被告均拒不出面，原告於98年8 月19日寄發新莊新泰路郵局第293 號存證信函，主張系爭停車位有瑕疵，應減少價金，然被告拒絕受領，原告向臺北縣新莊市調解委員會申請調解，被告亦拒不出席，致使調解不成立。
⒋按物之出賣人應擔保標的物於危險移轉賣方時，無滅失或
減少其通常之效用，民法第354條定有明文。防火鐵捲門下方不應有任何設施阻礙，車輛若停於下方，隨時會因防火鐵捲門運作造成無法使用或車輛毀損，自屬於使用上之瑕疵，停車位既已無法提供停車使用，已滅失其應有之功能。
⒌買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條第1項亦定有明文。本件停車位既已無法提供停車使用，已滅失其應有功能，爰依上開法條規定請求減少價金，至為合理，減少之價金原告依民法第179條不當得利之規定，請求返還之。
⒍至於應減少之價金究為多少？依據系爭房屋附近之車位單
價以觀，系爭房屋位於臺北縣新莊市○○路○○○巷，附近新莊市○○路○○○巷車位售價為1,450,000元，雖兩屋在同一條路上不同巷內，但相距甚近，其車位之價格應無差異，原告主張減少1,000,000元應屬適當。退一步言，若認為此種比較不客觀，請准由信義估價師事務所為減少價金之估價。
⒎本件車位是併入公共設施，沒有獨立的權狀，原告去看的
時候不知道上面有鐵捲門，是之後管委會通知才知道。當時就是一般買房子有一個車位，管委會也沒有說車位不能使用，或有特別限制，原告沒有被告知。車位部分沒有特別約定價金，是算在總價裡面。
⒏為此，聲明求為判決：被告應給付原告1,000,000元及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴部分：
⒈本件買賣具有瑕疵者僅為車位，房屋及土地部分並無瑕疵
，縱車位本身果係重大瑕疵得以解約，但車位與房屋間並無必須同時解約之關連，是反訴原告主張依原價買回，自無理由。再者，得行使解除契約之一方應屬於無可歸責事由者，本件不論反訴原告對於車位之瑕疵是否事先知悉，依民法有關出賣人瑕疵擔保之規定，並不以出賣人明知或可得而知為限，則反訴原告既應負瑕疵擔保之責，即無解除契約之權利，反訴原告主張解除契約回復原狀，亦無理由。且反訴原告應證明有解約的事由。
⒉為此，聲明求為判決：反訴原告之訴駁回。
二、被告（即反訴原告）則以：㈠本訴部分：
⒈原告主張系爭房地附屬停車位上有防火捲門為重大瑕疵，
進而請求返還或減少價金1,000,000 元，若依其片面索求高額價金加以認定，其主張物之瑕疵擔保顯屬重大瑕疵無疑。
⒉當時被告向仲介買的時候就是這樣，被告是第三手，也不
知道車位上面有鐵捲門，被告根本沒有住在那邊，管委會也沒有告訴被告，當時兩造都有去看現場，看過以後才買賣，被告沒有要騙原告。車位不是被告改裝的，房子建好時就是這樣，是建商的問題。
⒊被告買的時候也是看權狀，價值多少就買了。被告買房子
時不知道車位是多少錢，被告只是按照坪數多少錢賣出去。車位不是另外出賣，被告賣房子車位是包含在裡面，所以沒有另外估價的問題。
⒋為此，聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告曾於庭外與反訴被告及其律師溝通，既然對該房
地不滿意，只好依照原價買回，竟被悍然拒斥。可證該房地市價已高漲，反訴被告不但賺到了上漲的房價，又想再賺一筆瑕疵擔保金1,000,000 元，這種行為縱然不是權利濫用的不當得利，亦有違誠信原則，基於民法第219 條原由請鈞院裁處。
⒉按系爭買賣契約第1 條車位標示清楚註明：有關車位依慣
例使用之現況買方均應繼續承受遵守，不得另作主張。反訴被告根本無視此條款存在，仍舊執意起訴另作主張。況反訴原告持有該房地僅7 個月，且是賠本售出，在完全不知有車位瑕疵情形下，被求償價金覺得非常莫名也有失公允，請比照買賣契約第11條第4 項：不可歸責於雙方之事由為原因解除買賣契約。
⒊反訴被告準備書狀內之理由承認「縱車位本身果係重大瑕
疵，得以解約」，則起碼得以解除車位契約，返還車位。豈能片面主張減少價金1,000,000 元，卻又不負返還車位的責任。只是礙於公寓大廈管理條例規定車位乃所屬房屋之共有建號持分時，無法單獨分割返還，就很難解釋車位與房屋間為何並無必須同時解約之關聯。
⒋況系爭買賣之反訴原告是第三手的情況下，不能僅依車位
原有之防火門（建築完成即已設置）而來認定歸責事由。反推之：果結論如對造之認定，車位得以單獨解約，足以說明前提與不可歸責之事由相當，而系爭買賣契約書上之約定解除條件載明，屬於不可歸責雙方之事由即解除契約。
⒌為此，爰依系爭不動產買賣契約第11條第4項約定，解除
買賣契約。聲明求為判決：反訴被告應將系爭房地返還予反訴原告，反訴原告應無息返還價金5,700,000元予反訴被告。
三、本院之判斷：㈠本訴部分：
⒈原告主張兩造於96年12月28日由中信房屋新莊復興加盟店
長順房屋仲介股份有限公司仲介，簽訂房地買賣契約，原告以5,700,000元向被告購買其所有門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○○巷○號5樓房屋暨坐落土地應有部分，並包含地下1層編號第163號車位1個，雙方已履約完畢，已據提出不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
⒉原告主張其所購買之系爭地下停車位上方有設置防火鐵捲
門，而依民法第354條規定，物之出賣人應擔保標的物於危險移轉賣方時，無滅失或減少其通常之效用。而防火鐵捲門下方不應有任何設施阻礙，車輛若停於下方，隨時會因防火鐵捲門運作造成無法使用或車輛毀損，自屬於使用上之瑕疵，停車位既已無法提供停車使用，已滅失其應有之功能，乃依民法第359條第1項規定，請求減少價金。被告則以：當時兩造都有去看現場，看過以後才買賣，被告沒有要騙原告。車位不是被告改裝的，房子建好時就是這樣，是建商的問題等語辯。
⒊按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第356條、第359條、第360條分別定有明文。經查：原告於96年12月28日，以總價5,700,000元向被告購買門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○○巷○號5樓房屋暨坐落土地應有部分，並包含地下1層編號第163號車位1個，被告並已交屋，此為原告所自承。而社區管理委員會提出之意見書（原證3）載明：「社區停車場之防火阻隔區鐵捲門乃係建商起造社區之初，即依建造執照規劃設置而成，並依法完成消防設備檢查，領得使用執照。」，依兩造間之不動產買賣契約書第1條車位標示清楚註明：有關車位之使用（例如依慣例使用之現況、住戶規約、大樓管理規章等）甲方（指買方）均應繼續承受遵守，不得另作主張。由是觀之，原告買受上開房屋土地（包含系爭停車位）時，該停車位上方之防火阻隔區鐵捲門即已存在，被告認為原告於購買上述房屋土地時，已到現場察看，應發現該防火阻隔區鐵捲門已存在於停車位之上方。原告買受之停車位之使用，係依慣例使用之現況，原告自不得另作主張云云，並非全然無據。況原告於96年12月28購買系爭房屋土地，雙方已履約完畢，此為原告所自承，而原告迄98年8月19日，始以存證信函催告被告，主張系爭停車位有瑕疵，應減少價金，其間長達一年多時間，依上開法條規定，原告（買受人）應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由被告（出賣人）負擔保責任之瑕疵時，應即通知被告（出賣人）。而本件原告怠於為通知者，視為承認其所受領之物。且被告又無故意不告知瑕疵之情形，依民法第356條規定，原告視為承認其所受領之物，原告自不得依民法第359條規定，請求減少價金。
⒋綜上，原告請求減少價金，並無依據。從而，原告請求被
告應給付原告1,000,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬無據，應予駁回。其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張依系爭不動產買賣契約第11條第4項約定：
「不可歸責於雙方之事由」為原因，解除買賣契約，並請求回復原狀。反訴被告則以：反訴原告應負瑕疵擔保之責，並無解除契約之權利，反訴原告主張解除契約回復原狀，亦無理由，反訴原告應證明有解約之事由等語置辯。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。經查，系爭不動產買賣契約第11條第4項係約定：「若因不可抗力或不可歸責於買賣雙方之事由，致本契約因故解除或不能履行時，則乙方應無息返還甲方已支付之價款，雙方互不賠償、補貼。」本件反訴被告已否認反訴原告有解除契約之權利，反訴原告自應就其主張得解除契約之事實，負舉證責任，而反訴原告未能舉證證明其有依系爭不動產買賣契約第11條第4項約定得解除契約之事由，反訴原告既不能證明其有得解除系爭契約之權利，其自不得解除系爭不動產買賣契約。
⒊綜上，反訴原告主張解除系爭不動產買賣契約，並無依據
。從而，反訴原告 聲明求為判決：反訴被告應將系爭房地返還予反訴原告，反訴原告應無息返還價金5,700,000元予反訴被告，亦屬無據，應予駁回。
㈢本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
四、結論：原告之訴及反訴原告之訴，均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 8 日
民事第一庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 13 日
書記官 蘇哲男