臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2580號原 告法定代理人 丙○○訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 呂承璋律師被 告 乙○○訴訟代理人 楊永成律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國99年1 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年8 月26日與被告簽立「不動產專任委託銷售契約書」（登錄編號：B0000000）（下稱系爭不動產專任委託銷售契約書），受託銷售被告所有，坐落於台北縣永和市○○路60之5 號2 樓之房屋及基地（下稱系爭房地），委託銷售期間為98年8 月26日起至98年9 月2 日止，委託銷售價額原為新台幣（下同）1,680 萬元，嗣後被告變更委託銷售價額為1,460 萬元。原告受被告委託後，即竭力銷售系爭房地，嗣有訴外人甲○○對系爭房地頗為中意，而於98年8 月28日簽署「買賣議價委託書」（登錄編號：E0000000），承諾願以1,425 萬元買受系爭房地，並同時支付定金5 萬元，原告即刻通知被告，惟被告不願出售，原告乃於98年8 月31日將上開定金返還甲○○。詎料原告嗣後發現被告與甲○○竟於98年9 月3 日私下成交，並於同年10月1 日完成登記，顯以此方法欲脫免應依約定給付服務報酬之義務，旋經原告以至遠法律事務所98年9 月9 日至國律字第098090901 號函催告被告及甲○○出面處理居間費用報酬給付事宜，均未獲置理。而依兩造簽立之系爭不動產專任委託銷售契約書第11條約定：「違約之處罰：一、委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍願全額一次支付委託銷售價額百分之四服務報酬予受託人：... ⒊於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者。」故依上開約定，被告應給付原告以委託銷售總價1,460 萬元之百分之4 計算之服務報酬及違約金，即584, 000元。為此，依系爭不動產專任委託銷售契約書第11條約定及民法第568 條第1 項規定提起本訴等語。併為聲明：㈠被告應給付原告584,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告為銷售系爭房地，曾與包含原告在內之多家仲介業者簽立不動產一般委託銷售契約書，計有住商不動產、峰華房屋、信義房屋、中信房屋、早安房屋、北區房屋、永慶房屋、21世紀等。被告與原告間簽立之不動產一般委託銷售契約書期滿數月後，因原告公司之職員即訴外人沈強倫告知被告其有一組很有誠意之買方，但與被告委賣之金額有差距，請被告專為這組買方簽立不動產專任委託銷售契約書，讓其努力拉高買方之出價意願，以利買賣成立。而被告當時就已告知沈強倫，被告尚與多家仲介業者簽有一般委託銷售契約，沈強倫表示沒關係，被告方與原告只針對該組有誠意之買方簽訂委託期間為98年8 月26日起至98年9 月2 日止之系爭不動產專任委託銷售契約書，雙方並同意若該組有誠意之買方無法成交，系爭不動產專任委託銷售契約即自動失效。後來沈強倫表示系爭不動產專任委託銷售契約書因非被告親簽，又無授權書，公司表示程序不合法而無效，必須重新簽立新的契約書，故沈強倫又拿一份新的不動產專任委託銷售契約書讓被告親自簽立，但被告尚未決定交付該份新的不動產專任委託銷售契約書予原告前，卻發生下列事實：前第一份即系爭不動產專任委託銷售契約書簽立後，原告從未帶其所稱之買方通知賣方看屋，亦未告知被告任何有關該組有誠意之買方之個人資訊，更未安排買賣雙方見面，也未告知其有收受斡旋金，與簽約前之態度大相逕庭，而其口頭所表示之出價金額，又與原告當時鼓吹簽約時承諾替被告爭取賣出之金額相差甚多，卻反過頭來無理一再要求被告降價求售，從被告原先授權出價之1,680 萬元降到1,460 萬元，降幅高達22 0萬元。然因原告從未提出其有誠意之買方之相關資料，卻還不斷要求被告降價，兩造對價格一直無法達成共識，使被告不禁質疑原告誠意。最後兩造私下達成被告實拿1,400 萬元，其餘所有費用（含仲介服務報酬、土地增值稅、銀行借貸提早解約之違約金、代書費、地政事務所規費等）被告均不負擔或支付之協議。詎料沈強淪於98年8 月30日22時50分許，以其手機寄發簡訊告知被告該組有誠意之買方已放棄成交，並為此致歉。故雙方最後同意因第一份即系爭不動產專任委託銷售契約非被告親簽又無授權書，且係針對該組有誠意之買方而特別簽立，既然該組買方已放棄成交，締約目的即不能達成，所以專任委託銷售關係應終止，新的不動產專任委託銷售契約也就不必簽立即交付原告。故系爭房地原應重新簽立之登錄編號：B0000000之新的不動產專任委託銷售契約2 份仍保留在被告處，連原告自己都未簽名或蓋印即可明白。而系爭房地之買方甲○○是事後透過台灣房屋仲介公司仲介才出現之買方，且是在沈強倫寄發上開簡訊予被告後，甲○○才經台灣房屋仲介公司仲介而與被告接洽。在此之前，被告不認識甲○○，也未聽過其名，更未見過其人。原告更從未向被告提過「甲○○」這個名字。甲○○透過台灣房屋仲介公司之仲介而與被告成立買賣後，被告也只實拿1, 400萬元之價金，其餘所有費用被告均不負擔或支出。故被告並未因此取得較高之價金或減少仲介費之支出，意即被告並未在此過程中獲取更多之利益，所以完全沒有動機需要跳過原告私下成交。是原告與甲○○就系爭房地之買賣，並非因原告之報告或仲介而成立，原告自不得依民法第
568 條第1 項向被告請求給付服務報酬。又兩造間系爭不動產專任委託銷售關係既已結束，系爭不動產專任委託銷售契約書之條款即隨之失效，原告自不得依系爭不動產專任委託銷售契約第11條第3 款之約定，主張被告應給付違約金。況該條款之約定，其前提必須是原告「曾仲介之客戶」，惟原告自承其故意不告知被告該組有誠意之買方為何人，更未介紹該組買方與被告見面商談，使被告完全不知道該組買方為何人，所以「甲○○」對被告而言，根本不符合上開約定之「曾仲介之客戶」之要件，否則原告即違反誠信公平原則等語資為抗辯。併為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於98年8 月26日與被告簽立系爭不動產專任委託銷售契
約書（登錄編號：B0000000），受託銷售被告所有之系爭房地，委託銷售期間為98年8 月26日起至98年9 月2 日止，委託銷售價額原為1,680 萬元，嗣後變更為1,460 萬元，有系爭不動產專任委託銷售契約書影本附卷可稽（見本院卷第4頁至第5頁）。
㈡訴外人甲○○曾於98年8 月28日簽署「買賣議價委託書」（
登錄編號：E0000000）予原告，承諾願以1,425 萬元買受系爭房地，委託期間至98年8 月30日24時止，有上開買賣議價委託書影本附卷可稽（見本院卷第6頁正、反面）。
㈢原告於被告專任委託銷售系爭房地期間，曾通知被告有買方
願以1,425 萬元之價格買受系爭房地，但並未告知被告買方為何人，惟被告拒絕以該價格出售系爭房地。
㈣甲○○嗣後透過訴外人台灣房屋仲介公司之仲介，向被告購
買系爭房地，並已於98年10月1 日辦理系爭房地之所有權移轉登記，有系爭房地之登記謄本附卷可稽（見本院卷第7 頁至第12頁）。
四、兩造之爭執點及本院之判斷：㈠就原告依系爭不動產專任委託銷售契約書第11條請求給付報酬部分：
⒈查系爭不動產專任委託銷售契約書係由原告一方單方面所預
先擬定，為與不特定多數相對人締約之用，而屬消費者保護法第二章第二節以下所稱之定型化契約無疑。而按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項定有明文，此即學說上所謂不明確條款解釋原則。在法律解釋適用之順序上，對定型化條款之控制，應先經由解釋而確定定型化契約條款之內容後，始須進而檢驗該條款內容是否具有合理性，是否違反誠信原則、公序良俗或強行規定而無效，易言之，對定型化契約條款內容之解釋，應先於宣告該條款無效之內容控制。本件系爭不動產專任委託銷售契約第11條僅約定：「違約之處罰：委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍願全額一次支付委託銷售價額百分之四服務報酬予受託人：... ⒊於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者。」。而對於委託人如不知與其達成買賣契約之買方為受託人曾仲介之買主時，是否仍負給付服務報酬之義務，容有疑義，依上開條款不明確應有利於消費者解釋之原則，自應解為限於委任之一方明知其自行訂約之相對人係受任他方仲介之買主，仍與其締約時，委任之人始負給付服務報酬之義務。蓋該條約定之目的，乃在避免委託人為脫免給付仲介服務報酬之義務，而故意另行私下與受託人仲介之買方成立買賣契約。
⒉本件原告於甲○○簽署「買賣議價委託書」，承諾願以1,42
5 萬元買受系爭房地後，原告僅通知被告有買主出價1,425萬元，並未告知被告買方為何人，此為原告所是認。且該價格並未達被告委託原告銷售之價格，故原告不願出售，亦無不合。原告亦自承其之所以未告知被告買方為何人，是要預防私下交易之情形等語（見本院卷第37頁；98年12月28日言詞辯論筆錄）。是本件被告既不知原告上開仲介之買方為何人，且被告抗辯：甲○○嗣後係透過台灣房屋仲介公司之仲介向被告購買系爭房地，被告出售系爭房地予甲○○所實得之價金僅1,400 萬元一節，亦未據原告為爭執，而堪採信。
故被告並非因原告仲介之故，而知悉該買方為甲○○，並因而為規避給付原告服務報酬，而私下與甲○○成立買賣契約甚明。原告自不得依系爭不動產專任委託銷售契約書第11條第1 項第3 款之規定，請求被告給付服務報酬。
㈡就原告依民法第568條第1項規定請求給付報酬部分：
按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。且系爭不動產專任委託銷售契約書第5 條第1 項約定：「受託人於買賣契約成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之四。」。是無論依民法第568 條第1 項規定，或系爭不動產專任委託銷售契約書第5 條第1 項約定，被告就系爭房地之買賣契約於因原告之仲介而成立時，方有給付服務報酬予原告之義務。然被告與甲○○就系爭房地之買賣契約，並非因原告之仲介而成立，已於前述，故原告另依民法第568 條第1 項規定請求被告給付服務報酬，亦乏依據，洵無足採。
五、從而，原告依系爭不動產專任委託銷售契約書第11條、民法第568 條第1 項規定，請求被告給付服務報酬584,000 元，及自起訴狀送達繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提證據、攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌；另原告聲請訊問證人，即其公司之職員簡薇芳、陳伯昌，以證明原告有將有買主願以1,425 萬元之價格購買系爭房地之事實通知被告一節，因該事實被告並不爭執，故無傳訊之必要，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 5 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 5 日
書記官 李佳靜