臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2662號原 告 戊○○訴訟代理人 蕭介生律師被 告 己○○○訴訟代理人 黃心賢律師複 代理人 陳明彥律師
丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 吳慶隆律師複 代理人 林舒婷上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國99年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告於本件起訴之初，其訴之聲明一、二項為：（一）被告己○○○應將坐落於台北縣三重市○○○段菜寮小段439-40地號（下稱系爭439-40地號）上建物即台北縣三重市○○○路○○號1、2樓房屋（下稱15號建物）拆除，將土地返還原告及全體共有人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以新臺幣（下同）38,600元給付原告及共有人全體。（二）被告丙○○應將坐落於台北縣三重市○○○段菜寮小段439-38地號（下稱439-38地號）上建物即台北縣三重市○○○路○○號房屋（下稱19號建物）拆除，將土地返還原告及全體共有人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以38,600元給付原告及共有人全體。嗣於民國99年1月22日變更聲明為：（一）被告己○○○應將系爭439-40地號上建物，即系爭15號建物，如複丈成果圖，圖例A1所示，面積56平方公尺。A2所示，面積53平方公尺均拆除，將土地返還原告及全體共有人。並自訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以9,258元給付原告及共有人全體。（二）被告丙○○應將系爭439-38地號上建物，即系爭19號建物，如複丈成果圖，圖例B1所示，面積59平方公尺。B2所示，面積59平方公尺。B3所示，面積17平方公尺，均拆除。將土地返還原告及全體共有人，並自訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以9,754元給付原告及共有人。此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應准許之，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告己○○○部分：坐落系爭439-40地號，面積58平方公尺，其共有人除兩造外另有其他共有人28人，合計30人共有，被告應有部分為876240分之26927 ，即僅有1.78平方公尺，有土地登記簿為憑（參見證1） 。詎被告未經全體共有人同意，將共有物特定部分搭建房屋即系爭15號建物予以使用（參見證2）。將全部土地占有使用收益，其占有面積如複丈成果圖，圖列A 所示，面積56平方公尺，A2所示面積53平方公尺，因而侵害原告及其他共有人權利。
（二）被告侯淑貞部分：坐落系爭439-38地號，面積62平方公尺，其共有人除兩造外另有其他共有人28人，合計30人共有，被告應有部分為876240分之26927，即僅有1.90平方公尺（參見證3）。被告未徵得其他共有人全體同意，即將共有全部或特定一部任意使用，在基地上搭建系爭19號建物，占有面積如複丈成果圖，圖例B1所示，面積59平方公尺，B2所示，面積59平方公尺，B3所示，面積17平方公尺，因而侵害原告及其他共有人權利。
（三）按民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物全部使用收益之權，係指各共有人得就其共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用收益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即屬侵害他共有人之權利，要難謂非不當得利。各共有人按其應有部分對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟其共有人對共有物之持定部分使用收益，仍須徵得他共有全體同意，非謂共有人得對共有物全部或任何一部分有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物全部或一部分任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院62年台上字第1803號判例揭示甚明。共有人對共有物之特定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體同意。本件被告未徵得共有人全體同意，就共有物全部或特定一部任意使用收益，他共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分，最高法院74年2月5日74年度第2次民事庭會議錄可資參照（參見證4）。
為此，原告依民法767條第821條之規定訴請拆屋返還土地予原告及全體共有人，並自訴狀繕本送達翌日至返還之日止，按月給付原告及共有人如聲明所示之不當得利，以維權益。
（四）被告己○○○、侯淑貞二人未經土地全體共有人同意就共有特定部分全部使用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害，返還土地予全體共有人（參見證4 ）。今被告逾越其應有部分之範圍使用收益時，即超越其權利範圍而使用收益，其所受超過利益要難謂非不當得利，最高法院55年台上字第1949號、71年度台上字第4505號判例參照（參見證6 ），被告等使用系爭土地確未經全體共有人同意。故始終無法提出分管協議書以證明合法使用權源。
（五）被告等無權占有系爭共有之土地面業經 鈞院勘驗屬實。諭知地政機關製有複丈成果圖，列述之：
1、被告己○○○就系爭439-40地號，面積58平方公尺，其應有部分876240分之26927，即僅有1.78平方公尺。被告於地上之系爭15號建物，第一樓使用面積56平方公尺，第二樓使用面積53平方公尺（參見複丈成果圖）。係無權占有共有人土地，應予拆除，將土地返還原告及共有人全體。又其使用共有土地以一樓56平方公尺面積計算，應按月以相當於租金之不當利即9,258元給付原告及全體共有人，計算方式為（56平方公尺×19,840元×10／100÷12=9,258元）。因土地位於三重市○○○路交通便利，有各路公車，商店林立，屬商業中心，生活機能良好，原告依96年申報地19,840元百分之10計算不當得利返還原告及共有人全體。
2、被告侯淑貞就系爭439-38地號，面積62平方公尺，其應有部分876240分之26927，即僅有1.90平方公尺。其基地上系爭19號建物，使用面積第一層59平方公尺，第2層59平方公尺，第3層17平方公尺（參見複丈成果圖）。係無權占有共有人土地，應予拆除，將基地返還原告及共有人全體。又其使用共有土地以一樓59平方公尺面積計算，應按月以相當於租金之不當利即9,754元給付原告及全體共有人，計算方法為（59平方公尺×19,840元×10／100÷12=9,754元）。系爭土地位於三重市○○○路，交通便利，商店林立，屬商業中心，生活機能良好，原告依96年申報地價19,840元百分之10計算不當得利，返還原告及共有人，以維權利。
（六）鈞院向台北縣政府調取之49建字第603 號建造執照發現有下列瑕疵，該建造執照違背情理與事實不符列述之：
1、建造執照之土地有18人，為何無起造人名冊，土地所有人何以未分得合建房屋？表示該土地使用權同意書出於杜撰於法不合。
2、經向土地共有人乙○○查證，據其答覆始終未出具土地使用權同意書，故未取得建物，是以共有土地未經全體同意建造，該建造執照即有重大瑕疵，對於全體共有人不生效力。
（七）被告主張於基地上取得建物登記，係偽造文書取得，對於土地共有人不生效力列舉如下：
1、被告己○○○、丙○○均一致主張系爭建物係向訴外人林姮在50年間承購云云。惟查買賣之債權請求權因15年不行使而消滅，民法125條定有明文。被告於時效完成後簽立不實之私文書持向地政機關申請登記，被告主張之私文書原告否認其真正，特此陳明。被告犯有明知不實事項使公務人登載於職務所掌公文書之刑責，除己○○○業已在偵查中，至於候淑貞部分另行追訴。
2、被告二人之建物登記，依建物謄本己○○○記載日期為98年9 月17日，建築完成日期為49年8 月11日云云（參見證
2 ）。與調取之台北縣政府建造執照案卷全然不符。（1）建築線指定申請日為49年8 月6 日，有申請書為憑（參見證7）。（2）49年8月10日指定完畢（參見證8）。（3）50年11月4日林姮出具土地使用權證明書（參見證9）。
（4）50年11月25日林姮委託呂石鑄建築師請領建築執照（參見證10）。上開證物公文書足證被告均主張建物於49年8月11日完成建築全然虛構，偽造文書證據然甚明。
（八）系爭土地共有人除林姮外其他共有人毫無任何人取得建物，從前開第五項所述該建造執照毫無共有人起造人名冊可證。從共有人之一林有容於72年6 月9 日向台北縣稅捐稽徵處三重分處請求撤銷三重市○○○段菜寮小段439-7等14筆共有地移轉登記現值申報，72年2月4日收件3586～3599號，經核符合規定，准予辦理（參見證11）。俱見未經土地共有人蓋章同意系爭土地申請建造執照，發照過程難認合法，被告主張取得建物即係虛偽。
（九）本件無被告主張土地及房屋同屬一人所有判例之適用，查合建約所生土地使用權同意書之效力問題，依據大法官兼司法院副院長謝在全先生所著民法物權論上冊所述略以土地所有人與建築商簽訂合建契約，約定土地所有人提供土地，由建築商建屋，所建房屋由雙方依比例分配，土地所有人則先出具使用同意書於建商，以供其申請建築執照。按此項土地使用同意書係依合建契約而出具，僅有債權之效力，於當事人間受其拘束。若合建契約因終止或解除等原因而消滅時，自建築商購買房屋之第三人即不能執此同意書對土地所有人主張亦有權使用土地。土地一旦移轉於第三人，則建築商或向建商購屋之人即不得再執上述同意書對土地受讓人主張有權使用土地。是以，土地所有人如對土地上占有人依所有人物上請求權請求拆屋還地，該等占有人均無從與之對抗，有其著作為憑（參見證12），從而可證被告執未經乙○○等共有人蓋章之土地使用權同意書資為抗辯即失依據。
（十）被告均主張向林姮購系爭房屋，姑不論其主張是否真實，因原告否認真正，惟林姮未經全體土地共有人同意，其建造或出售全然不合法。依據 鈞院傳訊之證人結證亦可佐證被告特定基地使用未經全體共有人同意，更無分管協議情事，此從共有人即證人乙○○之證言證明未出具土地使用權同意書興建房屋情事，茲列述之。法官問訴外人林姮申請坐落於三重市○○○段菜寮小段439、432-7地號土地上興建二樓陸間及平房伍間房屋，領有台北縣工務局49建字第603建造執照乙案中之50年11月4日之土地使用權證明書上之乙○○之簽名，蓋意是否台端親自簽蓋（並提示同意書）？有無同意林姮申請建照？證人答這不是我的印章，不是我簽的，因為我當時住在台北市，這件事我不知道。被告訴代問你是否知道中正路有系爭房屋？證人答我不知道，因為我不住在那裡（參見99年4月21日筆錄），證人之證言確為真正，此從法官提示之同意書關於乙○○所載之地址台北市○○○路○○號誤載為台北市○○路○○號，益證該同意書出於杜撰其效力不及證人或共有人全體，因證人為土地共有人，依民法819條第2項規定，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。本件建築確實未經全體共有人同意，故共有人所有土地全部未變更持分面積，亦未獲得任何建物情事，從而，被告將共有人土地全部特定部分使用收益，侵害全體共有人之權利自應拆除，以維權益。
（十一）被告無權對特定部分全部使用，本件無分管契約，被告極少量土地持分，越權獨占全部共有人土地使用，自係無權占有，被告抗辯有分管協議查與事實不符。此從證人庚○○、辛○○、沈林麗貞三人訊以系爭土地有無分管協議書，庚○○證稱我是買二手的，原來的屋主有沒有做分管協議我不清楚。證人辛○○證稱至少有林燈丙的長子林良雄，有跟我做口頭分管協議，其他的我就不知道。證人沈林麗貞證稱我不知道這件事（參見99年4月21日筆錄），適足以佐證被告未經共有人全體同意就特定部分使用即侵害原告及其他共有人權利。
（十二）被告等人於準備程序終結後始提出私文書即林燈丙、林姮之收據，資為證明有買賣關係云云。茲該私文書原告否認真正，且依民事訴訟法第276 條之規定亦不得再行主張。
（十三）系爭土地建物坐落基地為30人共有人所有為雙方所不爭事實，足證土地或房屋並非同屬一人所有，且各該共有人除林姮外迄未有任何一人分配有房屋，又未與被告訂立買賣契約將系爭土地或房屋先後出售或租與被告情事，因共有人土地持分全部存在不變，核與最高法院48年台上字第1457號判例意旨所示全然不符，即無被告抗辯所引用判例之適用。基上開理由，本件土地或房屋均非同屬一人所有，又無僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情事，為雙方所不爭事實，與被告引用民法425 條之1 構成要件完全不同，自不能比附援引誤認有租賃關係存在，其理甚明。
（十四）再從原告所主張原證11共有人林有容君32人於72年6 月
9 日向台北縣稅捐稽徵處三重分處撤銷系爭土地移轉登記現值申報，該分處72年2 月4 日收件0000- 0000號，經核符合規定，准予辦理（參見證11），適足以佐證土地共有人無人蓋章同意申請建造執照，足證該建造執照依民法第819 條第2 項規定對全體共有人不生效力，無共有人取得建造房屋，更不可能同意被告就系爭土地特定部分使用，以被告己○○○僅有1.78平方公尺所有權，竟占有56平方公尺。丙○○僅1.90平方公尺，可以說將整個共有土地全部據為所有使用收益，即係無權占有，自應負拆屋返還土地與共有人全體，從而可證被告飾詞抗辯於法不合。
（十五）被告丙○○主張土地共有人必然有與訴外人林姮談妥條件達成合意，其他土地共有人才會出具土地使用權證明書云云，其臆測之詞毫無證據佐證抑且與證人乙○○結證不合。按委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。本件為不動產之處分行為，依法應以文字為之，遍查全卷毫無任何土地共有人授權林姮於系爭土地上建屋出售情事，從共有人地主既無分得房屋，又要納地價稅，雖至遇亦不可能有此損己利人行為，參酌上開原證11土地共有人林有容等32人向台北縣稅捐稽徵處三重分處申請撤銷土地移轉登記現值申報，經該分處准予辦理，使林姮因此無法申辦土地移轉，足以佐證被告之主張於法不合。即被告丙○○亦提出竹林綜合代書事務72年11月28日函佐證林有容等人拒不繳納工程受益費，及歷年地價稅，致使本案久懸不結，本所特應業主要求，將原案件撤銷等語（參見附件被證7 ）。迄今為止，地主毫無任何人蓋章同意系爭土地所有權移轉，益證49營字第603 號建造執照出於偽造共有人印章，核與證人乙○○證述該建照之印章不是我印章，不是我簽的，因當時我住台北，這件事情我不知道等情完全符合（參見99年4 月21日筆錄）。被告丙○○空言主張建物之建造經土地共有人同意云云，自失依據。
（十六）再查房屋納稅義務人並非房屋所有人，繳納房屋稅之收據亦非為房屋所有權之證明，最高法院40年台上字第
126 號判例揭示甚明。被告等以房屋繳納稅單收據主張房屋合法使用系爭土地，揆諸上開判例即無理由。
（十七）被告等於時效完成後申請登記違背民法第125 條之規定應不生效力。被告己○○○、丙○○均一致主張系爭建物係50年間向訴外人林姮承購云云。查買賣契約之債權，其請求權因15年不行使而消滅，民法125 條定有明文。被告等均於時效消滅後，簽立不實私文書持向地政機關申請登記，茲原告否認其簽立之私文書為真正，從而可證被告以不實私文書辦理登記侵害原告等共有人土地所有權，其登記難謂合法正當，仍請拆屋返還土地予全體共有人，以維權益。
（十八）聲明：
1、被告己○○○應將系爭439-40地號上建物，即系爭15號建物，如複丈成果圖，圖例A1所示，面積56平方公尺。
A2 所示，面積53平方公尺均拆除，將土地返還原告及全體共有人。並自訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以9,258元給付原告及共有人全體。
2、被告丙○○應將系爭439-38地號上建物，即系爭19號建物，如複丈成果圖，圖例B1所示，面積59平方公尺。B2所示，面積59平方公尺。B3所示，面積17平方公尺，均拆除。將土地返還原告及全體共有人，並自訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以9,754元給付原告及共有人。
3、願供擔保請宣告假執行。
二、被告己○○○則以：
（一）本件爭執的重點在於臺北縣三重市○○○路○○號1 、2 樓建物，是否有使用其坐落之臺北縣三重市○○○段菜寮小段439-40地號土地（下稱系爭土地）的合法權利？
1、本件原告請求是否有理由，判斷的重點在於系爭建物是否有使用系爭土地之合法權利？至於系爭建物的起造人有哪些人？完成於何時？是否有辦理保存登記？以及被告於何時登記取得所有權？均非本件判斷之重點。
2、按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害。
3、經查：訴外人林姮於49年間與其他土地共有人達成分管合意後，才在系爭土地上建築系爭建物，系爭建物當然有合法使用系爭土地的權利；本件原告受讓系爭土地應有部分前，系爭建物已存在45年，衡諸土地交易常態，原告買受前不可能事先未到現場勘查，出賣系爭土地應有部分予原告之人亦無法遮掩、隱藏系爭建物存在於系爭土地上之事實。又系爭建物存於系爭土地上已經長達50年，均未見有任何人出面爭執，原告受讓系爭土地應有部分、本訴訟之提起、建設公司在鄰近地區辦理都市更新事業等各事件，時間點極為相近，本訴訟背後似有建設公司運作之身影。綜上，基於法律秩序之安定、惡意不受保護，原告當應受分管契約之拘束。
（二）針對原告之質疑提出答辯：
1、鈞院向臺北縣政府調取之49營字第603 號執照卷宗，可以證明被告之主張與事實相符，並無原告所稱之瑕疵：
（1）在共有土地上起造或改建建物，不需所有共有人一起擔任起造人或業主，法律亦無規定在共有土地上起造建物，需要所有土地共有人合建。原告所稱「建造執照之土地有18人，為何無起造人名冊，土地所有人何以未分得合建房屋？於法不合。」並不可採：
A、首查，土地及其上建物分別均為獨立之所有權，在分別共有之土地上起造建物，法無規定須由全體土地共有人擔任起造人或業主、或必須由土地共有人合建。49年間由訴外人林姮取得所有土地共有人共同出具的土地使用權證明書（詳附件一），便具名為唯一之業主申請營建執照（詳附件二），訴外人林姮必定有與其他土地共有人談妥條件並達成合意，其他土地共有人才會出具土地使用權證明書，訴外人林姮與其他共有人間並無合建的合意，此觀49年8月7 日王招成、鄰長林進來（亦為原439 地號土地共有人之一）出具給主管機關的證明書（詳附件三），亦可得證。
B、次查，不論是臺北縣三重市○○○路○○號1 、2 樓建物（下稱系爭建物）暨其坐落土地使用權利，或其他同一營建執照所建的臺北縣中正南路17號、21號、23號建物暨各該建物坐落土地的權利，均係由訴外人林姮直接或間接出售給被告之配偶劉昌義（詳附件四）、及其他現在的所有人（此觀本件於99年4 月21 日 證人庚○○、辛○○、甲○○○等人之證詞即可得知），亦可間接證明僅有訴外人林姮為業主，當然無所謂起造人或業主名冊。
C、綜上可知，訴外人林姮與其他土地共有人，達成系爭建物有權使用其坐落土地的合意後，始向主管機關申請營造執照，系爭建物確有使用其坐落土地的合法權利，此不僅為事實且亦與鈞院向臺北縣政府調取之49營字第603 號執照卷卷內資料相符。而原告所稱「為何無起造人名冊，土地所有人何以未分得合建房屋？於法不合。」實乃混淆視聽之舉。
（2）系爭建物僅由訴外人林姮擔任業主已如前述，原土地共有人間並無合建之約定，乙○○當然未取得建物。且原土地共有人均已在土地使用權證明書上用印，證人乙○○之證詞不足採信：
A、證人乙○○為原土地共有人之一，其雖於本件99年4 月21日言詞辯論程序證述稱：「這不是我的印章。不是我簽的。因為當時我住台北，這件事情我不知道。」、「（是否知道中正路有系爭房屋？）我不知道，因為我不住在那裡，我沒回去過，所以我不知道有蓋系爭房屋」（詳本件於鈞院99年4 月21日言詞辯論筆錄第2 、3 頁），否認其有同意系爭建物使用其坐落之土地。
B、惟查，系爭建物自訴外人林姮改建完畢、出售與被告之配偶劉昌義，至今已然存在於系爭土地上半個世紀，被告與其配偶居住在系爭建物亦歷經如是之歲月（詳附件五）。證人乙○○於附近地區還有其他不動產權（詳附件六），且訴外人林燈丙及林姮夫婦，為證人乙○○之兄嫂，均居住於系爭建物、土地附近。以三重及臺北僅僅一水之隔，系爭建物存在年代之久遠，擁有近親及不動產權於系爭建物、土地附近地區之證人乙○○，衡情不可能沒有到過附近區域，亦不可能不知道有系爭建物之存在。
C、次查，林燈丙及林姮夫婦為證人乙○○之兄嫂，乃關係親近之親屬，林姮欲在共有之土地上改建建物，必定有知會證人乙○○取得其同意，當不會偽造證人乙○○之印章，證人乙○○若非自行於土地使用權證明書上用印，就是交付印鑑授權林姮、或授權林姮自行刻製用印，否則證人乙○○不會放任林姮於系爭土地上建築、並且出售完成的建物；若未得證人乙○○首肯，也無法瞞騙其50年，必定早早就會產生爭執。綜上證人乙○○之證詞顯不足採。
D、另查，臺北縣政府49營字第603 號執照卷宗內共有兩份土地使用權證明書（詳附件一），證人乙○○僅否認50年11月4日 土地使用權證明書上印文之真正，然另一份之土地使用權證明書立書時間更早，則證人乙○○於更早之前即已同意系爭建物使用其坐落土地。
2、原告主張基地上取得建物登記，係偽造文書取得，對於土地共有人不生效力，殊不可採：
（1）按原土地共有人至遲於49年前即已達成系爭建物得合法使用其坐落土地，已如前述，此為系爭建物得合法使用坐落土地最重要直接證據。被告乃係檢具相關資料向主管機關辦理建物登記，經主管機關審查無誤始發給建物所有權狀（詳原告提呈民事答辯暨調查證據聲請狀證物三），原告主張被告於基地上取得建物登記，係偽造文書取得云云，並未指述被告究竟偽造何私文書，實則其根本未有任何證據，不應放任原告此有誣告嫌疑之舉，且亦不容原告隨意混淆視聽，而不顧臺北縣政府49營字第603 號執照卷宗內確實之證據。
（2）原告稱系爭建物之登記，依建物謄本被告記載建築完成日為49年月11日，與建築線指定申請日、指定完畢日、林姮出具土地使用權證明書、委託呂石鑄建築師請領建築執照等時間點不合，49年8 月11日完成建築全然虛構，有偽造文書之情云云，全屬無稽。蓋被告係依法定程序檢具法定文件向主觀機關辦理建物登記，況查，建築完成日期乃主管機關職權調查事項與被告無涉，被告並無偽造文書，抑且，系爭建物完成於何時並不重要，重點仍在原土地所有人確實已經同意其使用坐落之土地。
3、72年間確實為了土地及建物單純並統一其歸屬，並順利達到訴外人林姮將系爭土地移轉登記給被告配偶劉昌義的目的，委託土地代書依439 地號上所有建物位置辦理分割，因訴外人即共有人之一林有容拒繳工程受益費及歷年地價稅（詳附件七），致439 地號土地僅完成分割手續惟未辦理交換。然查，原土地共有人出具土地使用權證明書係在49年間，林有容亦有於其上蓋章，林有容72年6 月9 日請求撤銷之事，完全與原土地共有人同意系爭建物合法使用坐落土地之事無涉，乃風馬牛不相干之二事。
4、本件並非土地所有人出具使用同意書於建商，以供其申請建築執照，乃係土地共有人之一得其餘所有土地共有人同意後，向主管機關申請建築執照（營造執照），在共有之土地上建造房屋，核與原告所引著作之例不合，原告所引之見解於本件並無參考之價值。
（三）原告對被告按月請求之金錢給付，於法無據，應予駁回：按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條定有明文。被告所有之系爭房屋既然有合法使用系爭土地之權源，自無所謂「無法律上原因」之情事，自與上開法律規定不合，是原告之請求應予駁回。
（四）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。
三、被告丙○○則以：
（一）按最高法院87年台上字第686 號判決要旨：「土地及房屋同屬一所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院著有48年台上字第1457號判例。基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地( 應有部分) 及房屋分開同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，有所不同，自宜推斷土地( 應有部分) 承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」( 附件一) ，足知最高法院48年度台上字第1457號判例及民法第425 條之1 規定，於土地持分( 應有部分) 與房屋同屬一人所有，而其後將土地持分及房屋分開或先後出賣之情形，亦有其適用，先與敘明。
（二）有關系爭坐落台北縣三重市○○○路○○號之土地房屋，確實為被告丙○○之母侯陳彩燕所購買，被告丙○○確實為有權佔用：
1、查，被告之母侯陳彩燕，確實於民國50多年間向原起造人林燈丙和林姮夫妻購買系爭坐落台北縣三重市○○○路○○號的土地房屋，既經政府依法核發使用執照之合法房屋，於購買後被告之母侯陳彩燕即在稅捐處設稅籍及繳稅、設立戶籍裝錶供電、申請自來用水，供住宅及營業使用至今40餘年。
2、次查，訴外人林燈丙和林姮夫婦於民國58年時，向被告之母侯陳彩燕拿了12萬元，說是要去辦理土地過戶給甲方，結果訴外人林燈丙和林姮夫婦收了錢，卻沒有將土地過戶辦理清楚，直到民國72年被告之母侯陳彩燕發現土地竟尚未完成過戶清楚，而找乙方協商並催促辦理過戶，然乙方卻表示本件18.7坪之土地因拖延10多年未理辦過戶，本件過戶之土地增值稅經核算後，已增加到新台幣350,000 元，要求被告之母侯陳彩燕再繳上述金額給乙方，並簽署一張收據以保證此次必定會將房屋之土地過戶給被告之母侯陳彩燕，且於收據上訴外人林燈丙和林姮夫婦亦特別蓋章註明「本地號保證移轉登記清楚」詳被證1)，由此證明該土地早已出售予被告之母侯陳彩燕，由此證訴外人林燈丙和林姮夫婦確將系爭房屋即座落土地之所有權出售被告之母侯陳彩燕，嗣經查證系爭土地之所以未辦理分割移轉登記乃當時部份共有人如林有容等從中作梗使然，有當時承辯之代書劉建勳所出具之公告可稽( 詳被證7)，並非被告之母侯陳彩燕無權占有！試想本件系爭房屋如非被告之母侯陳彩燕所購買，為何可在此居住長達40餘年？而在這40餘年間，訴外人林燈丙和林姮夫婦或其他共有人卻從未出面向被告之母侯陳彩燕主張任何之權益？原告之指摘顯與事理經驗不符，應不足採。
3、復查，該系爭房屋確為被告之母侯陳彩燕所購買，甲方自民國57年起至97年間於此四十餘年來，持續且從未間斷繳納房屋稅單收據即可證明( 詳被證2)，且被告之母侯陳彩燕女士於民國97年過世後，該系爭之房屋及土地由被告丙○○合法繼承亦可證( 詳被證3)，並有三重稅捐處房屋稅籍證明書一張( 詳被證4)可資證明，由上述之證物，該系爭房屋及土地確實為被告之母侯陳彩燕所購買使用，若被告之母侯陳彩燕非房屋所有人，何必持續納稅？依常理判斷有誰會做如此之傻事。
4、再查，上述被證1 之收據乃係被告之父侯進益及15號住戶劉先生、21號住戶謝先生( 被證9 ，謝塗生( 即證人辛○○之父親) 繳付35萬元由訴外人收據林燈丙和林姮夫婦所簽署之收據影本) 三人會同「竹林綜合代書事務所」之負責人劉建勳等四人一同至訴外人林燈丙和林姮夫婦之住家進行協商，協商過程中，被告之父侯進益親自付款35萬元予訴外人林燈丙和林姮夫婦，希冀將本系爭房屋之土地全過戶清楚，但因民國58年時，訴外人林燈丙和林姮夫婦收了被告之母侯陳彩燕12萬元後，並未依約過戶清楚，因此被告之父侯進益此次特別要求訴外人林燈丙和林姮夫婦一同簽立本件被證1 之收據，且由林燈丙加以蓋章保證一定會將本件系爭土地移轉過戶清楚，此一收據更可證明被告之父侯進益確實付款35萬元予訴外人林燈丙及林姮夫婦，上述情形證人辛○○於99年4 月21日 鈞院之言詞辯論程序中證稱：「72年，35萬之事情實在。因為我差不多也拿35萬元給訴外人林燈丙和林姮夫婦。」及「我的房子是21號，我佔有的原因是跟林姮買的。我知道侯陳彩燕跟林姮買賣的事情。我知道被證7 分割的事情。」，而證人甲○○○亦於同日證稱：「我的房子是23號。我佔有的原因是我爸爸跟林姮買的，我後來是繼承的，我有聽說侯陳彩燕跟林姮買賣的事情…」，由上述來往之過程及證人辛○○及甲○○○之證詞，即明被告及被告之母對確實合法擁有本件系爭房屋及土地之使用權利。
5、復查，訴外人林燈丙及林姮夫妻在民國50幾年早已出賣該系爭房屋及土地乃是事實，早該辦理之土地過戶及房屋移轉登記清楚之事卻一再拖延，而後因都市更新計畫之緣故，訴外人林燈丙及林姮夫妻之子林良雄等竟聯合建設公司先是恐嚇被告等所有權人，說被告的等所有權人之房屋乃違章建築，要拆掉房屋，或用不對等之低價金額要買斷被告等所有權人之房屋，直到被告等所有權人找到該系爭房屋之合法使用執照後，才不再假借違章建築之名恐嚇，然訴外人林燈丙及林姮夫妻之子女林良雄竟大膽否認該系爭房屋及土地係被告花錢購買之事實，並唆使第三人之原告以拆屋還地訴訟為進逼手段，如今再唆使第三人之原告以拆屋還地訴訟為進逼手段，訴外人等用盡各種手段，為的就是能在都市更新計畫中獲得更大之利益，訴外人等為了貪圖一己私利而昧著良心將已賣出之房屋及土地硬要回去，此種行為實令人不敢茍同( 詳被證5)。
6、而於民國50幾年間，法律常識並未普及，人與人之間的往來，皆以個人之信用為主，被告丙○○認為當時被告之母侯陳彩燕已付款買下系爭屋地，於購買當時已設稅籍且皆準時交稅之情況下，迄今長達40年亦無人否認異議下，卻因被告之房屋當時未辦理保存登記，反被質疑係違法佔用，並否認其所有權，然這一切都是因為原地主訴外人林燈丙及林姮夫妻並未信守承諾將土地及房屋確實移轉登記清楚，而造成現在所有之問題，原告等人為了都市更新計畫後之利益，一再抹滅被告之母侯陳彩燕確有購買房屋及土地之實情，實無誠信可言。
（三）關於證人乙○○於99年4 月21日言詞辯論程序中所供證詞，表明對於該系爭房屋及土地之情事，全然不知土地使用同意書伊無簽署云云，與事理經驗不符，應不足採信：
1、證人乙○○雖於99年4 月21日 鈞院之言詞辯論程序中，對於有關該系爭房屋及土地之情事，表示一概不清楚，全都不知道，然證人乙○○乃為土地439-38地號共有人之一，民國50年間訴外人林姮若未經伊之土地使用同意書，怎有可能申請建照合法建屋？然歷經50多年後，證人乙○○卻否認出具土地使用同意書讓訴外人林燈丙及林姮夫妻合法建屋出售被告等之情，實與經驗事理不符，證人乙○○之證詞應不足採。
2、且證人乙○○與訴外人林燈丙及林姮夫妻為兄弟、兄嫂關係，第三人林良雄即是證人乙○○之姪子，四人間為親戚關係，對於關係如此相近之親戚以土地使用同意書，於共有土地上申請建照、建屋，卻表示完全不知情，根本就毫無可能！證人乙○○既為共有人之一，於訴外人林姮申請建照前，當然已經取得全體共有人之同意，否則絕無取得合法建照之可能。
3、而有關於台北縣三重市○○○路○○號( 為證人辛○○之房地) 已由訴外人林姮辦理保存登記，然訴外人林姮於辦理登記時，必須經過全體共有人之同意，方得辦理保存登記，否則無法為之！因此證人乙○○一再否認對於系爭土地之合法建屋所有情事，完全不知悉，實無可能，證人乙○○所言不實，實不足採。
4、又證人乙○○與第三人即證人之姪子林良雄，於97、98年間一同向21號屋主即證人辛○○商量辦理系爭土地之都市更新計畫一事，從未表示係爭房屋係違建、無權占有等情，若非知悉第三人合法占有為都更利益，何必為之？如今卻證稱伊對系爭土地合法建屋之事全然不知云云，證人乙○○所言，並不實在，洵不足採。
（四）原告戊○○指稱被告丙○○無權占有原告等人土地受有不當得利云云，並不足採：
本件系爭房屋及土地確實是被告之母侯陳彩燕所購買合法占有系爭土地並非無權占用，侯陳彩燕女士過世後由被告丙○○合法繼承並辦理所有權登記完竣( 被證7)，被告亦係系爭土地之共有人之一，並非無權占有亦無不當得利，原告之指摘，實無理由。
（五）原告戊○○主張被告丙○○提出之林姮等個人所立之私文書，否認其真正，並認非林姮之筆跡云云，實不足採：
原告指稱被告丙○○提出之林姮等個人所立之私文書，非林姮之筆跡云云，然林姮本人早已過世，原告所稱「以其經收人查非林姮筆跡」，請問原告所謂之經收人是誰？此經收人如何證明被告丙○○所提出有關林姮所立之私文書並非林姮所簽，又怎能否認相關文書之真正？且依民事訴訟法第358 條第一項，被告丙○○所提出之相關文件確實蓋有林燈丙之印章，應推定為真正。不容原告恣意否認該相關文件之真正！原告所言，並不實在，實不足採。
（六）原告戊○○持有系爭三重埔段菜寮小段第439 之38地號1.66坪土地的來龍去脈：
經查，原告戊○○所有之系爭439 之38地號土地是民國（以下同）69年5 月6 日自439 地號分割出來的，並在96年11月20日購買自訴外人林沅鋐，而林沅鋐的土地係在94年
5 月25日繼承自訴外人林寶妹，而林寶妹的土地乃在88年
1 月29日繼承自林進發，林進發則是439 地號的原地主之一（詳被證6 ）。而本件甲方所有臺北縣三重市○○○路○○號之房屋乃系合法申請建號49重字第603 號興建而來（詳被證5 土地使用權證明書，其中包括林進發、乙方之林燈丙、林姮，鈞院已向台北縣政府函調相關資料敬請援引即明），地主乃林進發，亦是提供土地使用同意書其中之ㄧ人，亦即本件台北縣三重市○○○路○○號是合法建築物
(詳被證5 土地使用同意書，該建物原起造人的所有名字) ，而原告戊○○之所有系爭439 之38地號1.66坪的土地乃源自林進發，依物權效力移轉的法律規定及參諸最高法院48年台上字第1457號判例、87年台上字第686 號判決之意旨及民法第148 條誠信原則、民法第425 條之1 之規定，被告實為有權占有，原告戊○○實不可請求拆屋還地甚明。
（七）綜上所述，依民法第148 條誠信原則及民法第425 條之1之規定及前揭最高法院判決例之意旨被告丙○○確實為有權占有，亦無不當得利之情，原告請求拆屋還地、返還不當得利云云顯無理由。
（八）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。
四、訴外人林姮申請坐落於三重市○○○段菜寮小段439 、432-7地號土地上興建2樓6間及平房5間房屋（含系爭15、19號建物），領有台北縣政府工務局49建字第603號建造執照，建造執照該中有全體共有人於50年11月4日書具及簽名、蓋章之土地使用權證明書完全認可申請營造執照，系爭439-38地號（系爭19號建物之基地）、系爭439-40地號（系爭15號建物之基地）土地於69年6月25日分割自前開系爭439地號土地，有本院調取之台北縣政府工務局49建字第603號執照原卷為證，並有50年11月4日書具之土地使用權證明書、土地登記謄本在卷可按；系爭15號建物係訴外人林姮於建造完成後，即賣給被告己○○○的配偶劉昌義，訴外人劉昌義死亡後，被告己○○○繼承系爭15號建物；系爭19號建物係訴外人林姮於50多年間，賣給被告丙○○之母侯陳彩燕，訴外人侯陳彩燕死亡後，被告丙○○繼承系爭19號建物。所以，訴外人林姮興建系爭建物，領有台北縣政府工務局49建字第603號建造執照，並將系爭15、19號建物分別賣給訴外人劉昌義、侯陳彩燕，被告己○○○、丙○○分別繼承系爭15、19號建物之事實，被告己○○○、丙○○2 人於99年5 月12日本院言詞辯論時，對於前開事實均不爭執；原告於99年5 月12日本院言詞辯論時，對於前開除稱訴外人乙○○之土地使用權證明書簽名不實在及系爭15號建物現在是被告己○○○所有，但非訴外人林姮於建造完成後，即賣給被告己○○○配偶劉昌義外之事實，亦不爭執，有本院於99年5 月12日言詞辯論筆錄在卷可按。然查，縱使原告所稱系爭15號建物非訴外人林姮於建造完成後，即賣給被告己○○○配偶劉昌義屬實，而現在是被告己○○○所有，亦為訴外人林姮輾轉賣予被告己○○○配偶劉昌義已明。所以，本件之爭執重點係系爭土地使用權證明書是否真正及土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出賣者，是否宜推斷土地（應有部分）承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
五、首應審酌系爭土地使用權證明書是否真正？
（一）按私文書之真正，他造當事人有爭執者，舉證人應負證明其真正之責，此觀民事訴訟法第357 條之規定自明。又同法第358 條關於私文書經本人或其代埋人簽名、蓋章或按指印者推定為真正之規定，須其簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用。次按民事訴訟法上所謂之公文書與私文書，係依其製作人而為區別，凡機關或公務員，按其職務，依照法定方式所製作之文書，謂之公文書，有公務員之資格而非在法令規定之權限內所作成之文書，或有其權限而未照法令規定之程式所作成之文書，均無公文書之效力。至非公文書之文書，即為私文書，私文書雖經機關證明或認可，仍不失為私文書之性質（參照最高法院71年度台上字第2635號、86年度台上字第812號裁判意旨）。
（二）本件兩造爭執系爭土地使用權證明書，依其製作人型式觀之，應屬私文書，此同意書雖提出經台北縣政府審查認可，據以核發建築執造，參酌上開說明，仍不失為私文書之性質。然本件原告稱土地共有人乙○○未出具土地使用權證明書，既對之有所爭執，主張該使用權證明書為真正之被告，應負證明訴外人乙○○出具土地使用權證明書真正之責。
（三）經查，系爭土地共有人即訴外人乙○○於98年4 月21日本院審理時證述台北縣政府工務局49建字第603 號建造執照乙案中之50年11月4 日之土地使用權證明書上之「乙○○」之簽名、蓋章，這不是我的印章。不是我簽的，因為我當時我住在台北，這件事情我不知道，我不知道中正南路有系爭房屋，因為我不住在那裡，97年、98年沒有去找證人辛○○去找辦都市變更的事情，我認識辛○○的父親，辛○○父親和我做生意，林燈丙和林姮夫婦是我的大哥和嫂子，林良雄是我的姪子等語。而系爭土地共有人即訴外人辛○○於98年4 月21日本院審理時證述我的房子是中正南路17號，占有的原因是跟林姮買的，97年、98年間乙○○和林良雄有找我去辦理都更事情，沒有跟我說該房屋是違法的房屋等情，有本院98年4 月21日言詞辯論筆錄在卷可按。然查，系爭房屋建造人即訴外人林姮是訴外人乙○○之大嫂，訴外人林燈丙是訴外人乙○○之大哥，系爭土地共有人即訴外人林良雄是訴外人乙○○之姪子，訴外人乙○○擁有系爭土地超過50年，系爭房屋建造約50年，何有可能土地被其大嫂無權占有50年興建11棟系爭房屋不知之理？何況，訴外人乙○○及其姪子林良雄（即訴外人林姮、林燈丙之子）於97年、98年間有去找訴外人辛○○（訴外人乙○○與訴外人辛○○父親做生意，雙方應認識）談辦理都市更新事情，也沒有說系爭房屋是違法的房屋，如其所言不知道中正南路有系爭房屋屬實，何必去談都市更新事情？訴外人乙○○證言，有違常情，並不足採。足見，訴外人乙○○出具土地使用權證明書應屬真正，系爭土地使用權證明書應屬真正已明。
六、次應審酌倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出賣者，是否宜推斷土地（應有部分）承買人默許房屋承買人繼續使用土地？
（一）按土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。本院著有四十八年台上字第一四五七號判例。基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，有所不同（參閱最高法院87年度台上字第686號、判決）。因應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，但應支付相當代價，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃。足見，出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，自非無權占有，即亦無不當得利或侵權行為之可言。
（二）然查，訴外人林姮申請坐落於三重市○○○段菜寮小段43
9 、432- 7地號土地上興建2 樓6 間及平房5 間房屋（含系爭15、19號建物），領有台北縣政府工務局49建字第60
3 號建造執照，建造執照該中有全體共有人於50年11月4日書具及簽名、蓋章之土地使用權證明書完全認可申請營造執照，系爭439-38地號（系爭19號建物之基地）、系爭439-40地號（系爭15號建物之基地）土地於69年6 月25日分割自前開系爭439 地號土地，有本院調取之台北縣政府工務局49建字第603 號執照原卷為證，並有50年11月4 日書具之土地使用權證明書、土地登記謄本在卷可按。足見，系爭土地共有人林姮經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，訴外人林姮如將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出賣者，宜推斷土地（應有部分）承買人默許房屋承買人繼續使用土地。系爭15號建物係訴外人林姮於建造完成後，即賣給被告己○○○的配偶劉昌義，訴外人劉昌義死亡後，被告己○○○繼承系爭15號建物；系爭19號建物係訴外人林姮於50多年間，賣給被告丙○○之母侯陳彩燕，訴外人侯陳彩燕死亡後，被告丙○○繼承系爭19號建物。而原告於96年12月12日因買賣而取得系爭土地時，依前開說明，宜推斷土地（應有部分）承買人即原告默許被告2 人繼續使用土地，被告2 人有權使用系爭土地，即無不當得利或無權占有之可言。至於能否依租賃之法律關係訴請被告2 人須支付相當之對價，係屬另一法律關係。
七、綜上所述，被告2 人抗辯占用系爭土地係有正當權源，應屬可採，原告主張被告無權占有及因無權占有系爭土地所得相當於租金之不當得利，為不可採。從而，原告請求「被告己○○○應將系爭439-40地號上建物，即系爭15號建物，如複丈成果圖，圖例A1所示，面積56平方公尺。A2所示，面積53平方公尺均拆除，將土地返還原告及全體共有人。並自訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以9,258 元給付原告及共有人全體；被告丙○○應將系爭439-38地號上建物，即系爭19號建物，如複丈成果圖，圖例B1所示，面積59平方公尺。B2所示，面積59平方公尺。B3所示，面積17平方公尺，均拆除。將土地返還原告及全體共有人，並自訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月以9,754 元給付原告及共有人。」，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法、所提之證據，經本院斟酌後與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
書記官 郭群裕