臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2605號原 告 立大航空貨運承攬股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 陳殷朔律師被 告 乙○○上列當事人間請求返還占有物等事件，經本院於民國98年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣門牌號碼台北縣板橋市○○路○ 段○○巷○○號5 、6 樓之房屋（下稱系爭房屋）為訴外人蘇月嬌所有，並出租予被告，租賃期間自民國96年5 月1 日起至116 年4月30日止。嗣系爭房屋於98年2 月26日由被告經由法院拍賣程序買得，但並未點交，原告依民法第425 條買賣不破租賃之規定，對系爭房屋仍有租賃權存在。詎被告於98年7 月9日起竟強行占有系爭房屋，侵害原告之租賃權。原告自得依民法第962 條前段規定，請求被告返還原告依租賃契約而取得之占有物即系爭房屋，並請求被告自98年7 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）32,000元之相當於租金之不當得利，其計算方法為，系爭房屋5、6 樓總面積64坪×每坪租金500 元＝32,000元，因依市價，系爭房屋每坪租金為1,000 元，原告只請求每坪500 元等語。併為聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告96,000元，及自98年7 月9 日起至遷讓返還日止，按月給付32,000元。
二、被告則以：系爭房屋係被告於98年2 月間向法院標得，被告於標得系爭房屋後，即與原來住在系爭房屋內之原告公司之員工尹守銘協商，而尹守銘係在被告標得系爭房屋後之98年
3 月份才搬進系爭房屋，尹守銘並向被告表示，是原告公司叫他搬進去住。是尹守銘打電話給被告，跟被告協商，被告給尹守銘20萬元，尹守銘就搬走了，被告就取回系爭房屋。
被告與尹守銘是在警察局協商，因為被告怕系爭房屋拿不回來，被告並不知道系爭房屋不是尹守銘承租的，而且尹守銘告訴被告說，原告公司的租約沒有經過公證，不可能成立等語資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：系爭房屋原為訴外人蘇月嬌所有，並出租予被告，租賃期間自96年5 月1 日起至116 年4 月30日止。嗣系爭房屋經法院拍賣，由被告買得，但被告並未經法院點交即占有使用系爭房屋等情，業據提出房屋租賃契約書、96年度房屋稅繳款書、本院民事執行處97年11月13日板院輔97執土字第78257 號通知、本院98年3 月10日板院輔97執土字第7825
7 號執行命令等件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張：其依民法第425 條買賣不破租賃之規定，對系爭房屋仍有租賃權存在，得依民法第962 條前段規定，請求被告返還原告依租賃契約而取得之占有物即系爭房屋一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
四、經查：系爭房屋原為訴外人蘇月嬌所有，嗣經蘇月嬌之債權人萬泰商業銀行股份有限公司聲請假扣押執行（本院96年度執全助字第1753號），而經本院囑託台北縣板橋地政事務所於96年12月18日辦理查封登記完畢，並經本院執行人員於97年1 月30日至系爭房屋現場執行時，原告公司之經理林浩寭在場陳稱：系爭房屋係原告公司向蘇月嬌承租作為員工使用，租賃期間自96年5 月1 日起至116 年4 月30日止。蘇月嬌則於97年1 月29日具狀向執行法院提出租賃契約書影本。嗣本院97年度執字第78257 號強制執行事件調上開假扣押卷執行拍賣系爭房屋及基地，拍賣公告記載拍賣條件為：「本件建物及增建物，均由債務人蘇月嬌出租第三人立大航空貨運承攬股份有限公司（法定代理人：甲○○）使用，租期二十年，自民國96年5 月1 日起至116 年4 月30日止，拍定後不點交。」，而於98年2 月26日上午10時行第3 次拍賣程序時，由被告得標拍定，執行法已於98年3 月10日核發權利移轉證書予被告，並經被告於98年3 月16日領得，業經本院職權調閱上開執行卷無誤，有台北縣板橋地政事務所96年12月25日北縣板地登字第0960019498號函、本院96年度執全助字第1753號執行筆錄、本院98年1 月23日板院輔97執土字第7825
7 號（第三次拍賣）公告、被告投標書、本院98年3 月10日板院輔97執土7825字第016562號權利移轉證書、送達證書等件附於上開執行卷內可稽。而按強制執行法第98條第1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」，是系爭房屋雖未經執行法院點交被告，惟不動產所有權之移轉並不以交付該不動產為其效力發生要件，是依上開強制執行法第98條第1 項規定，系爭房屋於98年3 月16日被告領得本院所發給之權利移轉證書時，即已由被告取得所有權，不因被告未受領點交而得否認其對於系爭房屋之所有權，有最高法院87年度台上字第1987號裁判要旨可資參照。
五、按民法第425 條第1 、2 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。本件原告前與系爭房屋之前所有權人蘇月嬌，就系爭房屋訂立之租賃契約書，租賃期間自96年5 月1 日起至116 年4月30日止，長達20年，且原告自承該租賃契約未經公證，是依民法第425 條第2 項規定，上開租賃契約，對受讓系爭房屋所有權之被告，並無民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定之適用，故原告主張其就系爭房屋仍有租賃權，上開租賃契約對被告繼續存在云云，自屬無據。
六、次按民法第962 條前段固規定：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。」，然上開法文係指占有人之占有，遭物之真正所有人以外之「第三人」侵害而言，占有人始受該條規定占有之保護，有最高法院85年度台上字第1400號、96年度台上字第188 號裁判要旨可資參照。本件被告為系爭房屋之真正所有權人，且原告不得主張就系爭房屋之租賃權對被告繼續存在，已如前述。換言之，原告於被告取得系爭房屋之所有權後，仍繼續占有使用系爭房屋，對被告而言，原告本屬無權占用，且其無權占有系爭房屋，並因而獲有相當於租金之利益，使所有權人即被告受有損害，依法本應將系爭房屋返還被告，原告並得請求被告返還其不當得利。是原告反依民法第962 條前段規定，請求系爭房屋之真正所有權人即被告將系爭房屋遷讓返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告給付原告96,000元，及自98年7 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告32,000元，於法無據，洵無足採。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 15 日
書記官 李佳靜