臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2609號原 告 己○○訴訟代理人 葉志飛律師
黃柏承律師被 告 丁○○被 告 萬豐資產管理有限公司法定代理人 甲○○被 告 丙○○共 同訴訟代理人 楊明廣律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國96年10月20日與被告萬豐資產管理有限公司（下
稱萬豐公司）簽訂買賣議價委託書，由原告委託萬豐公司仲介購買被告丁○○所有坐落台北縣中和市○○○段○○○○○○○號、285-110號（應有部分均1/5）土地及其上同段建號4263號（門牌號碼台北縣中和市○○街○○○巷2之4號5樓，下稱系爭房屋）房屋（下稱系爭不動產），總價款新臺幣（下同）700萬元。原告支付仲介報酬10萬5,000元予萬豐公司，萬豐公司則協同不動產經紀人即被告丙○○，並指派其經紀營業員黃榮彬辦理。原告因而於96年10月21日在萬豐公司、丙○○之仲介下，與被告丁○○就系爭不動產簽訂買賣契約書，並完成價金交付及所有權移轉登記事宜。
㈡嗣於98年10月間，原告欲出售系爭不動產，而委託永慶房屋
仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）。竟於98年10月24日聽聞永慶房屋承辦人員白盈純輾轉告知系爭房屋曾經發生屋主相繼自殺死亡之事，即為「兇宅」，因而不願依一般非兇宅之物件仲介。原告聽聞後甚感訝異，希望永慶房屋給予明確之書面依據遭拒，故而前往系爭房屋向附近鄰居打聽，經由二位鄰居告確認於72年間確曾發生屋主夫婦因子女債務關係而相繼自縊或服用安眠藥自殺身亡事件，系爭房屋確屬兇宅無誤。
㈢系爭房屋既於72年間，發生非屬自然身故之事件，就房屋交
易市場之通常交易觀念而言，自屬交易上重大瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金210萬元。而萬豐公司、丙○○仲介買賣系爭不動產，並與原告定有買賣議價委託書之仲介契約，而仲介契約具委任與經紀之性質，故被告萬豐公司、丙○○自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物之狀況加以了解是否為兇宅、海砂屋等一般社會觀念上極力避免而不願意購買之房屋，均為現今不動產經紀業、仲介業於從事仲介時會加以查證之事項。詎其等未盡查證義務，將被告丁○○於系爭不動產買賣契約書內之「標的物現況說明書」第8項「標的物之專有部分（含約定專用及增建）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死（即兇宅）之情事」一欄勾註「否定」，亦未向附近鄰居查詢而輕率採信，並列於不產買賣契約書內而使原告誤信為真而購入，被告萬豐公司、丙○○及其受僱人黃榮彬自有故意或過失致原告受損，爰依民法第227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告萬豐公司、丙○○連帶賠償原告系爭不動產價值減少之損害。又其等所負債務不履行損害賠償責任，與被告丁○○應負減少價金之，具有同一損害填補目的，本於各別之發生原，二者間屬不真正連帶之債。
㈣再者，被告萬豐公司為系爭不動產買賣契約之居間人，既違
反其對於委託人之義務，而為利於委託之相對人之行為，依民法第571條、第179條規定應返還居間報酬10萬5,000元。
㈤併為聲明：
⑴被告丁○○應給付原告210萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告萬豐公司、丙○○應連帶給付原告210萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被告萬豐公司遠應給付原告10萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑷聲明第1、2項如其中一被告已履行給付，他被告就其履行之範圍內免為給付義務。
⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭房屋於69年11月3日辦理第一次登記後，依序於75年1月
9日、89年7月7日、91年4月24日、92年6月23日經多次轉手，始由被告丁○○之夫戴建濤於95年8月28日向訴外人江素珠買受取得，再於96年5月28日以夫妻贈與為由移轉登記予被告丁○○，嗣於96年11月14日以買賣為由移轉登記予原告。而本件原告主張自殺案發生之時點為72年間，距簽訂系爭買賣契約時間長達24年，承前述被告丁○○之夫戴建濤乃於95年8月28日買受系爭房屋，且至少是第5手。再基於被告並無一般公認之定義及方法可查悉系爭房屋是為兇宅，是於系爭買賣契約第5條第3項約定「賣方保證買賣標的物專有部分（含約定專用部分）或未依法申請建造執照所增建部分於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起，不曾發生兇殺或自殺致死之案件（即凶宅），否則亦視為物之瑕疵。」。即雙方已於契約內特別約定「僅及於賣方取得所有權之日起算」之期間內發生兇殺或自殺致，始構成物之瑕疵。故本件即令確有原告主張72年間發生屋主之父自殺情事，承前述亦不屬被告丁○○應擔保之物之瑕疵。況且系爭不動產於96年11月14日移轉且交屋給原告之後，系爭房屋是否有「屋主自殺」之情事，原告隨時可以其主張「問問鄰居」之合理方法查詢，竟至98年10月才檢查，則假設本件確有「屋主自殺」之瑕疵，依民法第356條第2項規定，原告亦喪失請求之權利。
㈡再關於萬豐公司及丙○○部分，就契約之履行，並無故意或
過失可言。蓋一般而言，其查詢來源有出賣人告知，或一般性查詢，本件出賣人於出賣人既自居，且不知悉，自無出賣人應告知萬豐公司，而萬豐公司猶蓄意隱瞞之情形。另一般查詢部分，被告萬豐公司職員曾向轄區「國光派出所」查詢，經告知工作紀錄僅保留10年，且查無相關問題，應已盡查證之責。況被告萬豐公司與原告間並無就系爭房屋是否為兇宅應進行調查之委任事項。
㈢況依地檢署發出之相驗屍體證明書所載死亡地點並非系爭房屋，前開公文書應推定為真正。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於96年10月20日與被告萬豐公司簽訂系爭不動產買賣議
價委託書；被告丙○○則係經紀人。嗣96年10月21日原告與被告丁○○就系爭不動產以總價700萬元成立買賣契約（96年11月14日辦妥所有權移轉登記；同年月20日交屋點交完成）。原告並因此支付10萬5,000元仲介報酬予萬豐公司等情，有買賣議價委託書（原證2）、土地及建物所有權狀（原證3、4）、統一發票（原證6）、不動產買賣契約書（原證8）在卷可佐。
㈡原告提出系爭不動產買賣契約書（即原證8）為真正。其內
容略以：第5條第3項「賣方保證買賣標的物專有部分（含約定專用部分）或未依法申請建造執照所增建部分於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起，不曾發生兇殺或自殺致死之案件（即凶宅），否則亦視為物之瑕疵。」。標的物現況說明書第8項則載「標的物之專有部分（含約定專用及增建）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死（即兇宅）之情事」一欄勾註「否定」。
㈢系爭不動產於69年11月3日辦理第一次登記（所有權人戊○
○）後，依序於75年1月9日（所有權人廖鐘祝）、89年7月7日（所有權人廖珠清）、91年4月24日（所有權人林明意）、92年6月23日（所有權人乙○○○）經多次轉手，始由被告丁○○之夫戴建濤於95年8月28日向訴外人江素珠買受取得，再於96年5月28日以夫妻贈與為由移轉登記予被告丁○○，嗣於96年11月14日以買賣為由移轉登記予原告等情。有異動索引查詢（被證1）、建築改良物登記簿（原證5）附卷可查。
㈣本院向台北縣政府警察局中和第一分局查詢系爭房屋於70年
至75年間是否曾發生非自然死亡事故，經該局於99年2月3日以北縣警中一刑字第0990003237號函覆：本分局已無相關紀錄，經飭偵查員警逕行前往該址所屬民有里長服務處及鄰近居民查訪，均表示查訪案件發生時間已久，故無法得知該址有無發生事，並隨文檢附查訪紀錄表2份為佐等情，有該局函1份及查訪紀錄2份在卷可憑（詳本院卷第123至125頁）。
㈤本院向台北縣中和市戶政事務所查詢張標木、王寶之設籍及
除戶資料結果，經該所於99年3月3日以北縣中戶字第0990001748號函覆：張標木、王寶2人均未曾設籍於系爭房屋；張標木於72年5月3日死亡（隨文檢附相驗屍體證明書，其內容略以：戶籍所在地「台北縣中和市○○里○○路○段○○○號○弄1樓」；死亡時間「72年5月3日下午3時許」；死亡地點「死者住宅」；死亡原因「呼吸中樞及心臟麻痺致死」「口服農藥中毒」等情）。王寶於72年5月7日死亡（隨文檢附相驗屍體證明書，其內容略以：死亡地點「台北林口長庚醫院急診處」；死亡原因「腦溢血致死」「腦血管意外」「高血壓及心臟病」等情）。有該所函1份、除戶戶籍謄本、死亡申請書及相驗屍體證明書各2份在卷可佐（詳本院卷第157頁至168頁）。
四、原告主張：系爭房屋曾於00年0月0日生訴外人張標木自殺致死之案件等情。既為被告所否認，自應由原告就前開積極、利己主張負舉證之責。關此部分，經依原告聲請傳訊證人戊○○（即張標木之子）到庭證稱：（系爭房屋台北縣中和市○○街○○○巷2之4號你曾經是屋主？）是的，我父親在系爭房屋內非自然死亡，在房屋客廳死亡，我父親在客廳自殺。（是在系爭房子？）是的。（(提示相驗屍體證明書)你父親死亡後檢察官是否有去相驗屍體？）時間真的太久了，我不記得檢察官是否有去系爭房屋內驗屍。我母親是因為傷心過度腦溢血死亡。相驗證明書中記載的相驗地點是我二哥的房子，但是我父親死亡的房子確實是在民治街5樓那邊，不是相驗證明書中所載的中山路址，中山路址是我二哥的房子，我父親是跟我一起居住，但是我父親的戶籍是否有遷移，我不清楚。我父親是用塗毒魚的藥物死亡的，是塗在太陽穴死亡的。我父親並非如相驗證明書中所載口服農藥死亡的等語。其中有關張標木於72年5月3日因自殺致死一節，核與相驗屍體證明書記載相符，應可認為真正。至死亡地點於相驗屍體證明書上固未詳載具體住址，而僅載「死者住宅」，惟承前述，既經張標木之子到庭證稱：張標木於生前確與其同住於系爭房屋，嗣於系爭屬房屋內自殺等語，經本院調查結果認，應不得單執張標木未設籍於系爭房屋，即認相驗屍體證明書所載「死者住宅」非系爭房屋。即張標木死亡時間固距今已20餘年，其子戊○○就相關細節或無法清悉記憶，惟就死亡地點究5樓（即系爭房屋）或1樓（戶籍地）？究其所有系爭房屋或其二哥所有房屋？衡情，應無記憶錯誤之可能，而可信為真正。基上，原告主張：系爭房屋曾於72年5月3日發生自殺致死案件等情，應可認為真正。
五、被告抗辯：系爭房屋於72年5月3日所發生自殺致死案件，既非於被告丁○○取得系爭房屋所有權之期間所發生，依系爭買賣契約第5條第3項約定，被告丁○○就此部分不負瑕疵擔保責任等語。原告則主張：系爭買賣契約第5條第3項為特別保證之約定，尚無排除賣方取得系爭房屋所有權之日前之瑕疵擔保責任，標的物現況說明書第8項亦同，故本件被告丁○○仍應依法負擔物之瑕疵擔保責任等語。經查：
㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
㈡本件觀諸系爭買賣契約第5條第3項乃約定「賣方保證買賣標
的物專有部分（含約定專用部分）或未依法申請建造執照所增建部分於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起，不曾發生兇殺或自殺致死之案件（即凶宅），否則亦視為物之瑕疵。」；標的物現況說明書第8項之記載亦同此意旨（「標的物之專有部分（含約定專用及增建）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死（即兇宅）之情事」一欄勾註「否定」；所謂賣方產權即指賣方取得所有權之期間。）等情，有系爭買賣契約書在卷可佐。由其前後文義觀之，此部分應係買賣雙方就「兇宅」是否屬物之瑕疵所為特約。蓋所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354條、第355條之規定自明（最高法院90年度台上字第
915 號判決意旨參照）。即買賣之物「缺少出賣人所保證之品質者」與「出賣人故意不告知物之瑕疵者」其法律效果，按諸民法第360條規定可知，並無二致。準此，倘締約當事人之真意，確為原告所主張「出賣人應特別保證其取得所有權期間，並無非發生非自然死亡案件，並未免除取得所有權前之期間未發生非自然死亡案件」等情。則令出賣人於標的物現況說明書第8項為勾選即可達其法律效果（倘賣方為虛偽之勾選，本屬故意不告知瑕疵，與特別保證效果並無不同），並無必要再於系爭買賣契約書第5條第3項再為約定，故系爭買賣契約書第5條第3項之約定，按諸一般交易上習慣，應認屬買賣雙方就「兇宅」是否屬物之瑕疵所為特約。即被告抗辯：依系爭買賣契約約定，被告丁○○僅就其取得系爭不動產所有權期間擔保系爭房屋並未發生兇殺或自殺致死（即兇宅）之情事等語，應屬有據。
㈢基上，系爭房屋於72年5月間發生自殺事件，既非屬被告丁
○○與原告間決定擔保事項，原告依民法第359條規定請求減少價金，於法應屬無據。遑論民法第359條請求減少價金屬形成權，並無得逕執為請求出賣人給付價金之法律依據，併此敘明。
六、原告主張：萬豐公司、丙○○仲介買賣系爭不動產，並與原告定有買賣議價委託書之仲介契約，而仲介契約具委任與經紀之性質，故被告萬豐公司、丙○○自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物之狀況加以了解是否為兇宅、海砂屋等一般社會觀念上極力避免而不願意購買之房屋，均為現今不動產經紀業、仲介業於從事仲介時會加以查證之事項。詎其等未盡查證義務，致原告受損，爰依民法第227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告萬豐公司、丙○○連帶賠償原告系爭不動產價值減少之損害210萬元；併依民法第571條、第179條規定請求被告萬豐公司返還居間報酬10萬5,000元等情。被告則以，其等已盡查證義務，並無故意或過失致原告受損，故無賠償其損害及返還居間報酬之必要等語為辯。經查：
㈠按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應
盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23 條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。
㈡查原告主張其知悉系爭房屋於72年間發生非自然生故之事件
，無非以聽聞仲介人員白盈純及鄰居口說而來，並提出錄音譯文為佐。惟⑴觀諸原告提出白盈純譯文（詳原證14），其內容略以：我
們是問2號及4號的3樓；他們說是第一手的屋主，一個姓張的先生就是他死掉。我們經理有問4號1樓。我們問4號3樓的阿姨說是第一任屋主上吊；另一位說是吃安眠藥（2號3樓），不確定是怎麼了。他們說因為先生走了，老婆很鬱悶，後來沒多久也死了。老婆我不確定怎麼死的。2號3樓是說他吃安眠藥；4號3樓是我們問他是不是上吊，3樓沒講，上吊是我們直接問的，不然他們不會講。2個人講的一樣，死掉的是張先生等語。
⑵原告提出4號1樓屋主譯文（詳原證15）內容則謂：我們是
一開始就住在這裡，差不多是2、3任前的屋主，大概10幾年前的事情。（他怎麼死的）我不知道。（聽說是自殺的）是，好像是等語。
⑶原告提出2-3號4樓屋主譯文（詳原證15）內容另以：（第
一任屋主怎麼過世的？）他兒子欠債，他本身覺得很沒有面子，就這樣自殺，那位老先生人很，很慈祥。應該有20幾年了。人家都說他是自殺的，一星期死掉2個。（一星期死掉2個，一個是他老婆，他老婆也是自殺的嗎）對啊！人家說是自殺的，有救護車來等語。
⑷經本院調查結果認，前開人員所陳內容，均係聽聞而來。
對於所謂第一任屋主雖均稱死於自殺，惟或稱「吃安眠藥」或稱「上吊」。與證人戊○○所稱「塗毒藥於太陽穴」或相驗報告所稱「口服農藥中毒」均有所異。甚且，由譯文內容更有謂「聽聞張標木之妻，亦死於自殺」云云，核與前述實際死因為腦溢血等疾病相歧，則單執鄰居說法不一之傳聞，原告即謂為真，並跳躍推斷被告萬豐公司及其員工未盡查證之責，應有可議，並無可採。
㈢遑論，本件原告透過永慶房屋仲介人員及向鄰居查證後，於
98年11月30日提起本件訴訟。嗣於訴訟進行中，經本院向轄區警察局函查系爭房屋於70年至75年間是否曾發生非自然死亡事故結果，承前述，已查無相關紀錄，再經轄區警局飭偵查對員前往該址查訪四鄰結果，查覆「無法得知該址有無發生事故」，有該局函1份在卷可佐。核與被告萬豐公司所辯：其職員曾向轄區「國光派出所」查詢，經告知工作紀錄僅保留10年，且查無相關問題等情，互核相符。衡情，本難課予仲介人員較轄區警局有更高查證能力。而本件陸續經本院依聲請向台北縣中和地政事務所調取第一任屋主（即戊○○）登記案件，以查詢其年籍結果，經該所函覆已逾保存年限並依規定辦理銷毀，並查得該標的舊時人工謄本，僅有戊○○之出生年籍而無身份字號，有該所99年1月7日北中地登字第09 9000 0047號函附卷可查（詳本院卷第111頁至第113頁；其中第11 3頁載明戊○○為00年0月0日生）。由本院依職權以戶政資料查詢系統，透過姓名及出生年月篩選，比對出戊○○正確個人基本資料（詳本院卷第115頁）後；再以正確年籍調取戊○○65年間起至75年間止戶籍資料，以比對其父母年籍，再持向戶政機關調取戊○○父母之除戶資料後，方始確定戊○○之父張標木非自然死亡。然承前述，由卷附張標木相驗屍體證明書之記載，尚不足認定張標木之死亡地點係於系爭房屋；直迄本院依聲請傳訊戊○○到庭，再由其證述內容為「張標木確於系爭房屋內自殺」之推論。基上，本件透過法院依職權調取相關公文書及會警查訪結果，尚無法為「張標木乃於系爭房屋內自殺」之推認，則原告單執供述不一之他公司仲介人員、鄰居所為傳述，實無從責由被告萬豐公司、丙○○得再為如何探究或查證。
㈣即經本院調查結果，認原告人既未舉證證明被告萬豐公司、
丙○○有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房屋曾發生系爭自殺之情事，則被告萬豐公司、丙○○抗辯其已盡查證之責（含向賣方及警方查詢），難認有何可歸責之處等語，尚屬可取。從而，原告依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告萬豐公司、丙○○連帶賠償其所受損害210萬元；及依民法第571條、第179條規定請求被告萬豐公司返還居間報酬10萬5,000元，均屬無據，應予駁回。
七、從而，原告依民法第359條規定請求被告丁○○給付210萬元；依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告萬豐公司、丙○○連帶給付210萬元；及依民法第571條、第179條規定請求被告萬豐公司返還居間報酬10萬5,000元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 2 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 9 月 2 日
書記官 莊琬婷