臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2636號原 告 水鑽石社區大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 鄒孟昇律師被 告 家欣建設事業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉錦隆律師
劉力豪律師上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國99年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬零柒佰肆拾元及其中新臺幣捌拾捌萬伍仟柒佰肆拾元自民國98年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，其中新臺幣伍拾捌萬伍仟元自民國98年7月9日起，其中新台幣參萬元自民國98年9月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告之法定代理人原為李松濱，於訴訟進行中變更為乙○○，已具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明「被告應給付原告新台幣（下同）000000元，及自98年6月1日起至清償日止按年息百分之十計算之利息」，嗣變更聲明為「被告應給付原告0000000元及其中885740元自98年6月1日起，其中615000元自98年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息」，核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
三、原告主張：１原告為依法設立之公寓大廈管理委員會，有臺北縣泰山鄉公
所發給之公寓大廈管理組織報備證明可稽，被告為水鑽石社區大廈之區分所有權人，其專有部分計有門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○號2樓（124.31坪）、臺北縣○○鄉○○路○段○○號2樓（123.75坪）、同段79號（76坪）、81號2樓（136.19坪）、83號2樓（191.53坪）、87號（279.15坪）、83號地下1層之1（562.64坪）、83號地下1層之2（176.88坪）、83號地下1層之3（100.67坪）等9戶，有建物謄本可稽。依水鑽石社區大廈規約（以下簡稱規約）第10條公共基金、管理費之繳納「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項(一)公共基金(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。三、各項費用之收費標準及收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。四、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之10計算」，原告於93年8月31日召開第一屆第五次管理委員會，決議自93年7月24日起被告每月應依每坪50元計算繳納管理費，93年7月24日前之管理費則須再討論，並請被告所派與會代表王修堂副總告知被告，有第一屆第五次管理委員會會議紀錄及93年8月31日管理委員會簽到表可稽。兩造又於94年4月訂立協議書，被告同意93年2月至7月之管理費依每坪50元計算，並補給原告依每坪20元計算之差額，被告在97年8月25日猶繳納該年度3至6月份管理費367992元，亦係依每坪50元計算，由上可知，被告同意依每坪50元計算管理費，且已繳納多年，是被告辯稱「原告請求給付管理費顯然無據、應以每坪30元計算管理費、原告強行要求被告繳付高額管理費構成權利濫用、規約無效」云云，均不足採。又水鑽石社區大廈一般住戶之管理費係依每坪60元計算，被告之管理費依每坪50元計算，已較一般住戶為低，並無被告所辯權利義務不對等之情形。被告自97年7月起拒繳管理費，至98年4月已欠繳10個月管理費885740元（依每坪50元乘以首揭建物坪數，元以下四捨五入）。原告於98年5月18 日發函催告被告於文到五日內繳納，被告不否認有收到該存證信函，並對原告自98年6月1日起算遲延利息無意見，是被告應給付原告885400元，並自98年6月1日起至清償日止按年息百分之10計算之遲延利息。
２兩造於94年4月訂立協議書，依協議書第二條約定，如被告
將其所有之汽車停車位以月租方式出租，被告須支付原告每個停車位每月250元之汽車管理清潔費，嗣被告於94年3月與訴外人躍穎股份有限公司（以下簡稱躍穎公司）簽訂租約，將被告所有地下二樓停車位65格以月租方式出租，復於95年12月28日將所有地下二樓停車位以月租方式出租予永固便利停車股份有限公司（下稱永固公司），是被告有依上開協議書第二條約定給付汽車管理清潔費予原告之義務，原告請求被告給付60個停車位，依每個停車位250元計算清潔費，60個停車位清潔費為每月15000元，洵屬有據。自95年4月起至98年8月止（共41個月），每月15000元之汽車管理清潔費，共615000元。原告於98年6月30日寄存證信函催告被告於文到七日內給付，該存證信函已於98年7月1日送達，被告仍置之不理。是被告應給付原告615000元清潔費及自98年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。
３並聲明：被告應給付原告0000000元及其中885740元自98年6
月1日起，其中615000元自98年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。
四、被告則以：１系爭社區大廈之電梯，僅由三樓以上住戶使用，被告所有商
場（一樓、二樓）並未使用電梯，原告要求被告繳交與三樓以上住戶同額之管理費，無異要被告負擔三樓以上住戶之電梯電費及維修保養費，違反使用者付費原則，顯失公平。被告商場四周之清潔維護，係由被告另行雇工處理，系爭社區大廈之人事費用，多數用以支付警衛人員之薪資，然其執勤範圍僅及於三樓以上住戶，甚少到被告商場，而公寓大廈之管理服務支出，通常以電梯維修保養、環境清潔維護及警衛為三大主要項目，此三大項目支出所對應之管理服務，被告皆未能享有，則在權利義務不對等之情形下，被告之管理費自應低於三樓以上之住戶。原告先前係以每坪30元收取被告商場之管理費，自不得隨意更改要求收取每坪50元之管理費。在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查，最高法院93年度台上字第2218號判決可資參照。原告全然未考量商場與住宅之實際區隔、使用收益狀態之不同，強行要求被告繳付高額之管理費用，縱係透過區分所有權人會議決議，亦屬民法第148條之權利濫用，應不生效力。系爭管理費應以每坪30元計算較適當。原告完全未對被告之產業為如何之修繕、管理、維護，顯然並未盡對被告之管理責任，被告自得主張同時履行抗辯拒付管理費。原告並未舉證證明其對共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，已支出如何之費用，如何憑空請求被告給付每月每坪50元之管理費？被告先前雖有繳交每坪50元之管理費，惟被告之後發現未能享有與其他住戶同等級之管理服務，因而主張同時履行抗辯拒繳管理費，原告謂被告同意依每坪50元計算繳交管理費云云，並不實在。
２依協議書之文義，係指全部停車位每月收250元，原告請求按60個停車位每個每月收取250元計算清潔費，並不正確。
退步言之，倘若要依每個停車位計算，原告應按實際有出租之停車位數量來計算，而非請求全部之停車位，蓋停車位並未出租，卻要給付清潔費，並不合理。原告並未舉證躍穎或永固公司有以月租方式出租停車位，即率爾主張被告應自95年4月給付清潔費，顯屬無稽。協議書第二條之所以約定由被告向原告給付清潔費，係因原告要負責停車場之清潔及看顧責任，惟被告將停車位出租予躍穎或永固公司後，停車場之清潔及看顧責任即由上開公司負責，原告並未任何付出，卻要坐收清潔費，豈有是理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭之事實１原告為依法設立之公寓大廈管理委員會，被告為水鑽石社區
大廈之區分所有權人，其專有部分計有門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○號2樓（124.31坪）、臺北縣○○鄉○○路○段○○號2樓（123.75坪）、同段79號（76坪）、81號2樓（136.19坪）、83號2樓（191.53坪）、87號（279.15坪）、83號地下1 層之1（562.64坪）、83號地下1層之2（176.88坪）、83號地下1層之3（100.67坪）等9戶。
２水鑽石社區大廈規約第10條公共基金、管理費之繳納「一、
為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。三、各項費用之收費標準及收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。四、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之10計算」。
３原告於93年8月31日召開第一屆第五次管理委員會，決議自
93年7月24日起被告每月應依每坪50元計算繳納管理費，93年7月24日前之管理費則須再討論，並請被告所派與會代表王修堂副總告知被告，有第一屆第五次管理委員會會議紀錄及93年8月31日管理委員會簽到表可稽。兩造又於94年4 月訂立協議書，被告同意93年2月至7月之管理費依每坪50元計算，並補給原告依每坪20元計算之差額，被告在97年8月25日猶繳納該年度3至6月份管理費367992元，亦係依每坪50元計算。
４被告自97年7月起拒繳管理費，至98年4月已欠繳10個月管理
費。原告於98年5月18日發函催告被告於文到五日內繳納，被告不否認有收到該存證信函，並對原告自98年6月1日起算遲延利息無意見。
５兩造於94年4月訂立協議書，依協議書第二條約定，如被告
將其所有之汽車停車位以月租方式出租，被告需支付原告每個停車位每月250元之汽車管理清潔費，嗣被告於94年3月與訴外人躍穎公司簽訂租約，將被告所有地下二樓停車位65格以月租方式出租，復於95年12月28日將所有地下二樓停車位以月租方式出租予永固公司迄今。
６被告自95年4月起至98年8月止（共41個月），未繳停車位管
理清潔費。原告於98年6月30日寄存證信函催告被告於文到七日內給付，該存證信函已於98年7月1日送達，被告迄今仍未給付。
六、兩造之爭點：１被告請求按每坪30元計算管理費，是否有理由？２被告以原告管理委員會未盡對被告之管理服務責任，而主張
同時履行抗辯拒付管理費，是否有理由？３原告請求按60個停車位，每個每月收取250元計算清潔費，是否有理由？茲分述如下：
１依據水鑽石社區大廈規約第10條之約定，可知區分所有權人
應遵照區分所有權人會議決議向管理委員會繳交管理費，而管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，管理費之收費標準及收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。而原告管理委員會於93年8月31日召開第一屆第五次管理委員會，決議自93年7月24日起被告每月應依每坪50元計算繳納管理費，93年7月24日前之管理費則須再討論，並請被告所派與會代表王修堂副總告知被告，有第一屆第五次管理委員會會議紀錄及93年8月31日管理委員會簽到表可稽。兩造又於94年4月訂立協議書，被告同意93年2月至7月之管理費依每坪50元計算，並補給原告依每坪20元計算之差額，被告在97年8月25日亦係依每坪50元計算繳納該年度3至6月份管理費367992元，則每坪50元之管理費係經規約授權管理委員會決定，被告亦在協議書上蓋章同意，並非原告管理委員會自行任意從30元變更為50元。被告雖辯稱其未能享有與三樓以上住戶同等之服務，故僅須繳納30元之管理費云云，惟按管理費係用以支付公寓大廈共用部分在管理上必要之經費，被告所有商場係其專有部分，關於專有部分之清潔、警衛費用之支出，本應由被告自行支出，而共用部分並非只有電梯之使用，尚包含建築物之結構或安全、機電設備等等，被告經營商場，出入人員複雜，用電較一般住戶大，自有增加其他住戶安全之顧慮，而有加強整棟建物之安全巡邏、消防安全之必要，系爭管理費之收費標準既經規約授權管理委員會決定，則原告有權決定管理費之收費標準，被告抗辯原告有權利濫用之情事，應由被告就商場與住宅之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，而有不公平之情事，負舉證責任，被告空言所辯其商場所繳之管理費僅須依每坪30元計算，並不可取。原告請求被告依每坪50元計算管理費，為有理由。以每坪50元乘以首揭建物坪數，元以下四捨五入，則每月管理費88574元。被告自97年7月起拒繳管理費，至98年4月已欠繳10個月管理費885740元。原告如數請求，洵屬有據。
２按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例要旨參）。依據水鑽石社區大廈規約第10條之約定，可知被告應遵照區分所有權人會議決議向管理委員會繳交管理費，以作為公寓大廈之管理維護經費，此與管理委員之管理行為並非基於同一雙務契約所生，亦無對價關係，管理費之繳納義務並不因管理委員之管理行為良窳而有影響，倘管理委員之管理行為有欠缺，應透過區分所有權人會議予以糾正或改選，尚難據此作為解免被告給付管理費之義務，或為同時履行之抗辯。
３兩造於94年4月間所訂立之協議書第二點記載「雙方同意地
下二樓乙方（即被告）所擁有之汽車停車位若有出租（限月租）時，乙方需支付甲方（即原告）每月250元汽車管理清潔費」，此有被告蓋章同意之協議書可憑。次查，被告於94年3月與訴外人躍穎公司簽訂租約，將被告所有地下二樓停車位65格以月租方式出租，復於95年12月28日將所有地下二樓停車位以月租方式出租予永固公司，是被告有依上開協議書第二條約定給付汽車管理清潔費予原告之義務。被告雖辯稱：原告並未舉證躍穎或永固公司有以月租方式出租停車位，不能逕予請求清潔費，又原告應提出實際出租之停車位數量，不能以全部車位作為計算清潔費之依據云云，惟查，原告係與被告約定，以被告將停車位出租（月租）之方式作為被告給付清潔費之停止條件，而被告確實已將全部停車位以月租方式出租予躍穎及永固公司，則停止條件成就，被告即應依協議內容付款，至於躍穎及永固公司係以月租或臨時停車收費，實際出租數量如何，均與被告無關。又依協議書所載，雖未明白約定清潔費係以每月每個停車位250元計算，或全部停車位每月250元計算，然依一般出租停車位收取清潔費之行情，大約係每月每格500元，則協議書所指之250元清潔費，應係以每月每個停車位250元計算，較符合常情。則原告請求被告給付60個停車位，依每個停車位250元計算清潔費，60個停車位清潔費為每月15000元，洵屬有據。
自95年4月起至98年8月止（共41個月），每月15000元之汽車管理清潔費，共計615000元。
七、就原告請求遲延利息，關於管理費885740元部分，依系爭社區規約第10條第4項有約定「四、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之10計算」，則原告請求885740元按年息百分之10計算遲延利息，洵屬有據。至於被告所有之停車位並不屬於系爭社區之共用部分，兩造始於規約外，另立協議書規範繳納之計算方式，可知清潔費不在管理費之範圍內，自無規約第10條關於管理費繳納遲延罰款之適用，原告請求清潔費之遲延利息，亦按年息百分之10計算，認無依據，兩造又無特別就清潔費遲延給付約定利率，故以法定利率年息百分之5計算為適當。
八、綜上所述，原告依據水鑽石社區大廈規約第10條約定，請求被告給付管理費885740元及按年息百分之10計算之遲延利息，另依據協議書，請求被告給付停車位清潔費615000元按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由。就885400元之遲延利息起算日，查原告曾於98年5月18日發函催告被告於文到五日內繳納，被告不否認有收到該存證信函，並對原告自98年6月1日起算遲延利息無意見，是885400元之遲延利息應自98年6月1日起至清償日止按年息百分之10計算。關於清潔費部分，原告曾於98年6月30日就已到期之清潔費585000元催告被告於文到七日內給付，該存證信函於98年7月1日送達被告，是被告應於98年7月8日前給付，被告未遵期給付，應自98年7月9日起給付遲延利息。又查原告上開催告僅就585000元部分，至於98年7月及98年8月之清潔費30000元，則以支付命令送達被告之翌日即98年9月26日起算遲延利息。故原告得請求被告給付0000000元及其中885740元自98年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，其中585000元自98年7月9日起，其中3萬元自98年9月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告超過上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 李錦輝