臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2746號原 告 楊瑋青訴訟代理人 趙建興律師被 告 陳玉治訴訟代理人 朱志偉訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 呂承璋律師
黃玥彤律師林立捷律師
參 加 人 張曉芬訴訟代理人 陳建勳律師
張弘明律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國100 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款、第3 款、第4 款定有明文。本件原告起訴時，係請求減少價金及損害賠償，訴之聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）71萬8,500 元及自民國98年8 月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。嗣於98年6 月21日具狀擴張訴之聲明為：被告應給付原告103 萬7,125 元及自本書狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。查原告上開訴之變更、追加，核與首開規定相符，應予准許。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。本件系爭3 樓房屋原係由參加人張曉芬出售予被告陳玉治，再由被告出售予原告。而被告於本件訴訟辯稱：
縱認系爭房屋有漏水之情，其原因必定於前手張曉芬所有時早已存在系爭房屋係因前手施工不當而漏水，有民事答辨狀可稽。則被告本件勝敗結果，對於參加人自有法律上之利害關係，參加人為輔助一造被告而聲明參加訴訟，經核於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於97年4 月16日與被告簽約買受坐落台北市○○路○段○○○巷○ 弄○○號3 樓房屋及所坐落土地，價金為1,840 萬元，於97年5 月20日點交。交屋不到2 個月，97年7 月初經同棟2 樓住戶訴外人陳甲庚通知其浴室漏水，此經仲介商信義房屋迅速處理完畢，原告賠償2 樓住戶8,000元。不料98年2 月又接獲陳甲庚通知稱餐廳、廚房、小孩房均有水管漏水，經協調無著，陳甲庚於98年4 月9 日向台北地方法院起訴請求被告修復並賠償7 萬1,250 元，嗣再擴張為26萬1,620 元。原告於98年7 月28日以存證信函及98年8月6 日以律師函通知出賣人即被告依民法第359 條、第360條負物之瑕疵擔保責任，須負責工程費用及賠償問題。原告亦依民事訴訟法第65條第1 項聲請該院告知被告陳玉治參加訴訟在案。經原告委請聯通防水工程有限公司進行水管漏水測試，確認系爭3 樓房屋冷熱水管確有漏水情事。原告買受被告整修後之房屋即依交屋現況入住，無何修繕作為，乃交屋不及2 月即被2 樓住戶通知浴室樓板漏水，經通知仲介及賠償8,000 元後平息。詎料98年2 月又被2 樓住戶告知餐廳、廚房、小孩房頂均漏水，致被起訴請求修補漏水。足徵被告所交付之房屋確有水管漏水之瑕疵，出賣人自應依民法第
354 條規定負瑕疵擔保責任。系爭建物因漏水而請聯通工程有限公司修繕，費用共計為34萬7,500 元；原告自向被告買受系爭房屋後，天花板氧化鎂板因水管漏水潮濕致氧化美板吸水造成凝結水珠滴水，有減少其價值或契約預定效用之瑕疵，原告因該瑕疵換裝矽酸鈣板共計支出19萬4,600 元，以上共計54萬2,100 元；系爭建物漏水而減少價金，被告受領該部分之價款雖初有法律上之原因，然因原告行使價金減少請求權後已不存在，當屬不當得利，致原告受有損害，爰依民法第179 條請求被告返還54萬2,100 元。本件買賣為特定標的物，其瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，同時發生債務不履行責任，原告自得依民法第216 條規定向被告請求債務不履行之損害賠償，其中，原告之夫與原告共同在系爭房屋從事極專業音響顧問工作，依聯通防水工程有限公司人員估計防漏施工需3 週，施工噪音致原告之夫無法工作，直接導致顧問費損失27萬元；另系爭房屋修復及更換天花板施工期間，無法居住致搬出住入香城商旅飯店，共計支出住宿費用10萬5,025 元。原告因被告拒不負瑕疵擔保責任，致被2 樓住戶訴請修補漏水及依法向被告起訴等2 次律師費用各6 萬元，合計12萬元。原告並未主張97年7 月間2樓漏水之瑕疵，而係主張98年2 月間受陳甲庚通知之漏水瑕疵，原告於98年2 月接獲陳甲庚通知其餐廳、廚房、小孩房均有水管漏水，原告於97年7 月28日及同年8 月6 日為通知，未逾民法第365 條6 個月除斥期間，為此提起本件訴訟。
並聲明：①被告應給付原告103 萬7,125 元及自民事擴張之聲明暨準備書繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）台北地院99年度訴字638 號民事判決認定系爭房屋漏水事實係以原告於該訴訟中自認為基礎，而被告為該訴訟之參加人所為爭執系爭房屋漏水原因事實之訴訟行為，因原告之自認而不得加以爭執，符合民事訴訟法第63條但書「參加人因參加時訴訟之程度或因該當事人之行為，不能用攻擊或防禦方法」規定，被告得於本件訴訟對原告主張台北地院99年度訴字638 號民事判決此部分認定不當，原告不得援引作為證明系爭房屋漏水事實之證據。且該判決並未認定本件系爭房屋之漏水原因，故就系爭房屋漏水之原因事實於本件原被告間仍有爭執，原告依民事訴訟法第277條應負舉證責任。
（二）97年5 月交屋，2 個月後有漏水，原告並沒有通知被告，自行修復漏水，之後又漏水，並不能確定是原來漏水的關係還是後來原告修繕的關係，被告強烈懷疑是因為原告修繕不完全才造成漏水的情形更加嚴重，原告應該在發現漏水瑕疵的時候就通知被告處理。縱若鈞院認有漏水之情，然原告向被告主張物之瑕疵擔保已逾6 個月，不得再依民法第365 條為請求。依據訴外人陳玫君於台北地院99年度訴字第638 號100 年1 月7 日言詞辯論庭之證言，可資證明原告早於97年11月間已知悉系爭房屋有漏水之事實，惟原告遲至98年7 月27日方通知被告參加台北地院99年度訴字第638 號訴訟，98年8 月6 日方對被告發律師函主張減少價金之權利，依民法第365 條規定，原告顯然已逾越除斥期間，應不得請求減少價金或損害賠償之權利。原告於本件請求本件所支付訴訟費用及因遭訴外人陳甲庚起訴求償所支出之律師費用，並無理由。
（三）再者，原告所提估價單有諸多修繕工程項目並非修繕系爭房屋漏水所必要，故原告主張減少價金或損害賠償計34萬7,500 元屬無理由。原告於99年6 月17日提呈之擴張之聲明暨準備狀主張請求系爭房屋3 樓建物天花板氧化鎂板因水管漏水潮濕致氧化鎂板會吸水造成凝結水珠滴水，有減少其價值或契約預定效用之瑕疵，惟並未提出事實證明該當時系爭房屋3 樓建物天花板滴水係與系爭房屋漏水有因果關係，且有全區更換為矽酸鈣板之必要性，應認其主張被告應給付減少價金或損害賠償19萬4,600 元為無理由。
原告於99年6 月17日提呈之擴張之聲明暨準備狀主張請求施工期間3 樓無法居住之損害賠償，惟並未提出事實證明該當時系爭房屋確係因修繕工程造成無法居住使用之事實，應認其主張被告應給付10萬5025元損害賠償為無理由。
並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人則以：系爭房屋在參加人持有期間，從來沒有發生滲漏水的問題。原告未能舉證證明所主張的漏水情形是存在於97年5 月20日之前，也就是被告點交系爭房屋給原告的時間，因此瑕疵原因仍屬未明。原告在98年7 月28日以存證信函跟被告通知，參加人是在99年4 月13日才收到法院參加訴訟的通知，因此就算有這個瑕疵，就算是買賣契約之前就存在，也超過6 個月的權利行使期間等語。
四、本院之判斷：
（一）原告主張於97年4 月16日與被告簽約購買系爭房地，於97年5 月20日交屋，此為兩造所不爭執，堪認為事實。原告復主張系爭房屋交屋後，於97年7 月間即受系爭房屋樓下之2 樓房屋屋主陳甲庚通知浴室樓板有漏水情形，即連絡仲介房屋之信義房屋處理修繕，另賠償陳甲庚8 千元；嗣於98年2 月間，陳甲庚又通知餐廳、廚房、小孩房頂均漏水，因陳甲庚與原告未能達成協議，陳甲庚於98年4 月9日向台北地院起訴請求原告修復（台北地方法院99年度訴字第638 號），亦有原告提出陳甲庚之起訴狀、開庭通知，並經本院調取台北地方法院上開案卷在卷可按，堪認為真正。惟原告主張系爭房屋因有漏水之瑕疵，被告應負民法第354 條瑕疵擔保責任，並依民法第359 條之規定請求減少價金，原告因修繕系爭建物漏水瑕疵之費用即為應減少價金之數額，被告就該部分之受領因原告行使減少價金請求權後已不存在，依民法第179 條不當得利之規定請求被告返還。另主張給付不完全之債務不履行責任，依民法第227 條、第216 條規定請求債務不履行之損害賠償，包括原告之夫因施工噪音無法工作之損失、律師費用及施工期間住宿飯店之費用，被告則以前開情詞置辯，是本件所應審究之爭執點闕為：①原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？可否主張減少價金？如有理由，可請求減少價金之不當得利數額若干？②原告主張被告應負不完全給付之損害賠償責任有無理由？如有理由，可請求之數額若干？茲敘述如下。
（二）原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？可否主張減少價金？如有理由，可請求減少價金之不當得利數額若干？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物，如發現有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條規定甚明。因此買受人嗣後向出賣人主張瑕疵擔保請求權雖未逾同法第365 條第1項所定「通知後6 個月或自物之交付時經過5 年」者，亦喪失其權利。
⒉系爭標的物為房屋，依通常之檢查，當不足以即知有無漏
水之瑕疵存在。惟原告自承於98年2 月間受2 樓住戶陳甲庚通知餐廳、廚房、小孩房頂均漏水，經協調無著，陳甲庚於98年4 月9 日向台灣台北地方法院起訴請求被告修復並賠償損失，因此原告至遲於98年2 月間已知其所主張系爭房屋有水管漏水之瑕疵。然原告遲於98年7 月28日始以存證信函通知被告、於98年8 月6 日以律師函通知被告負物之瑕疵擔保責任（以上參見本院卷第3 、4 、20-22 頁原告之起訴狀、存證信函、律師函），其間已歷經5 個多月之久，顯見原告於發現其所主張之瑕疵時，乃怠於通知，未即通知出賣人即本件被告，應視為承認其所受領之物。本件原告既於98年2 月間即發現系爭房屋有漏水之瑕疵，竟於歷經5 月餘後之98年7 月28日始以存證信函告知被告此瑕疵，核兩者相距時日與原告可用之通知方法並無任何困難因素存在，即應認原告有未即時通知上開物之瑕疵存在之事實，依上開規定．應視為承認其所受領之系爭房屋，原告自不得主張物之瑕疵擔保請求權。是原告主張因被告所為上開瑕疵之給付，致其支出修繕費用54萬2,100元，為其得主張減少價金之數額，並依民法第179 條規定請求被告返還，即屬無據。
（三）原告主張被告應負不完全給付之損害賠償責任有無理由？如有理由，可請求之數額若干？⒈本件原告主張被告交付之房屋有漏水之瑕疵，自屬債務不
履行之不完全給付。惟有爭議者，出賣人之瑕疵擔保責任與不完全給付兩者之關係如何，買受人如因未履行依民法第356 條規定從速檢查及通知義務而喪失瑕疵擔保權利後，其依債務不履行規定所可主張之權利應否同受影響。
⒉上揭法律疑義，最高法院於歷年見解即認，「物之瑕疵擔
保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行頁任，而請求其賠償損害時，無民法第356 條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第356 條規定，謂上訴人已逾6 個月之除斥期間，而不得請求賠償，亦難謂當」（參見92年度台上字第882 號判決）。但民法第356 條第2 、3 項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除（參看黃茂榮著買賣法第316 頁、318 頁）。又，民法第356 條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。基上說明，本院認買受人不即依民法第356 條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係（參見台灣高等法院92年度上易字第336號判決）。
⒊本件原告依前開說明因未即時通知物之瑕疵而視為承認受
領系爭標的物之品質，即不得依物之瑕疵擔保請求權，亦不得依不完全給付之債務不履行規定，請求損害賠償。從而，原告請求被告給付原告之夫無法工作之顧問費損失、施工期間無法居住致入住飯店之住宿費及2 次律師費等損害賠償，均為無理由，不應准許。
五、綜上所述，本件原告並無物之瑕疵擔保請求權利與不完全給付損害賠償權利，其依據民法第354 條、第359 條、第179條、第227 條、第216 條規定，請求被告返還修繕房屋所支出之費用54萬2,100 元，及顧問費損失27萬元、律師費12萬元、住宿費10萬5,025 元，共計103 萬7,125 元，暨自民事擴張之聲明暨準備書繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 18 日
民事第二庭 法 官 連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 18 日
書記官 蔡佳容