臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2738號原 告 丙○○訴訟代理人 吳鴻奎律師被 告 甲○○上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國99年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬元，及自民國九十八年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告得以新臺幣壹佰壹拾萬元為原告預供擔保，而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造於不動產買賣契約書第12條約定，因本契約如涉訟時，雙方合意由買賣標的所在地之地方法院即本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠原告前透過仲介公司即訴外人崛江資產管理有限公司（以
下簡稱崛江公司）於民國98年8月6日以總價新臺幣（下同）790萬元，向被告購買坐落台北縣新莊市○○路○○○巷○○弄○○號8樓之房屋及土地（以下簡稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約，同時約定簽約時由買方即原告支付90萬元作為簽約款。原告於簽約當場支付20萬元，由崛江公司轉交予被告，剩餘70萬元簽約金則於98年8月10日經由香港商上海匯豐銀行匯入被告於台灣銀行板橋分行000000000000號帳戶內。原告於買賣契約簽訂後，即開始辦理貸款，嗣於98年9月30日經上海商業儲蓄銀行新莊分行（以下簡稱上海銀行新莊分行）同意核貸，原告獲核貸款後，即聯絡崛江公司與本件地政士丁○○多次通知被告交屋，惟被告均不予置理。崛江公司甚至於98年10月7日以三重第44支局郵局第389 號存證信函通知被告應於98年10月9日晚上8時至該公司處辦理交屋手續，詎被告仍不予置理，迄今仍未辦理交屋手續，顯見被告確實已無意再出售房屋，原告乃於98年11月19日委託律師發函表明解除雙方買賣契約，並請求被告於98年11月30日前返還定金、違約金及其他已代墊款項。上開函文，業經被告於98年11月20日收受，被告仍不予置理，原告無奈只得提起本訴。
㈡按本件雙方早已簽訂買賣契約，原告亦極力配合，甚至連
本應由被告負擔之「土地增值稅」原告亦代為繳納，顯見原告確有履約誠意。被告雖曾於98年9月29日以台北光武郵局第304號存證信函函催原告於「文到後3日內如數清償應付價款新台幣700萬兀…」，惟原告於98年9月30日貸款核撥後，即委託崛江公司及地政士通知被告履約，原告既已於被告要求履約之期限內請求履約，被告竟不履約，可見被告確有不賣情事，其違約情事至為顯然，原告爰依兩造所簽訂之買賣契約第9條第1款之約定，及解除契約回復原狀請求被告返還先前繳納之簽約金90萬元，同時賠償同額之違約金共計180萬元。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。原告為履行本件買賣契約，已於98年9月25日支付契稅29724元、代賣方支付土地增值稅27681元，同時代墊印花稅1159、聲請謄本費用200元及代書費6000元，上開支出均係因被告違約致造成原告損害，是被告就上開金額亦應負賠償責任。故爰依兩造間不動產買賣契約書第9條第1款、解除契約回復原狀及損害賠償之法律關係請求被告給付0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢對於被告抗辯之陳述：原告於98年9月30日獲核准貸款後
，即委請仲介公司通知被告可以辦理交屋手續，而仲介公司之承辦人員乙○○亦於當日即以電話聯絡被告可以辦理交屋，是以被告辯稱9月30日貸款還沒下來，是10月6日才下來等情並不實在。原告於9月30日通知被告履約，被告不予置理，仲介公司乃於10月6日再次電話通知被告履約，此均有通聯紀錄為證，因被告復不置理，仲介公司乃於98年10月7日寄發存證信函，催請被告於98年10月9日晚上8時至仲介公司處辦理交屋手續，被告仍不置理，原告不得已方於98年11月19日以存證信函通知被告解除契約，是以可知本件契約無法履行，確係咎在被告。另被告於98年9月29日以存證信函催告原告履行契約，惟其催告期限為3日，此催告期間顯已違反誠信原則。
㈣訴之聲明：
①被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞抗辯：㈠原告稱其於98年9月30日業獲上海銀行新莊分行核貸乙節
，應舉證該行同意核貸之事證，及該銀行是在何時同意核貸等事實。經被告前後仔細比對前後原告起訴所提兩份證物，原告於98年12月民事起訴狀所附原證三之核貸相關文件影本，顯然與98年10月12日起訴狀（貴院98年度訴字第2231號業經撤回）所附之原證五迥異，顯見本件原證三係屬偽造、變造，明顯是原告嗣後變造抵押權契約文書「立約日期：98年9月30日」、印文及騎縫章。況細鐸原證三之土地登記申請書、抵押權設定書及本票，姑不論原告嗣後變造上開證物乙事，上開文書在銀行申貸實務上乃屬唾手可得之例稿，甚至可以事後配合補做，縱有上開原證三文件，尚不得遽認上海銀行新莊分行同意核貸乙事，更無法佐證原告業已於上開時日提出合法給付，故原告主張函催被告應於同年10月9日晚間8時辦理交屋乙事，顯無理由。實則，在銀行申貸實務流程上，核貸銀行如有同意核貸之事實者，必然會有所謂「徵審審核批覆書」等文件，資佐證銀行確實有同意核貸該申貸案件之實，本件原告完全提不出該等事證資以證明其宣稱之事。綜上，本件原告申辦貸款從來沒有經過上海銀行新莊分行同意核貸，原告稱98年9月30日同意貸款乙事，顯非事實，被告否認。㈡系爭不動產買賣契約業經被告合法解除並主張沒收原告已
付之簽約金90萬元。訴外人崛江公司前於98年8月6日居間仲介兩造簽訂不動產買賣契約書，原告以790萬元買受被告所有之系爭不動產，並已支付90萬元之簽約金，惟崛江公司以仲介不動產買賣為業，其提供兩造簽署之不動產買賣契約書，有關支付交屋款700萬元部分，竟未協助兩造約定填載支付之期限（清償期）。本件委辦代書之作業流程早預計在同年9月10日交付尾款及辦理交屋，原告逾期未為交付尾款，原告已違約，且土地增值稅及契稅竟在被告完全不知情之情形下，經委辦代書擅自「代繳」完結在案（準備要辦理產權移轉登記），而且原告及其經辦之代書、仲介經紀人員自簽訂契約後，自98年9月1日起屢經被告電話口頭催告支付買賣價款不計其數，最後被告始依不動產買賣契約書第9條約定及民法等規定，再次於98年9月
29 日以存證信函函知被告及崛江公司，限期原告如數清償買賣交屋尾款，逾期不履行者，並為同時解除系爭不動產買賣契約、沒收已付價款資為違約金之意思表示。惟因原告個人信用問題，致多家授信銀行未審核通過核撥貸款，致原告未於期限內依約履行支付尾款之義務，今原告竟顛倒是非，隱匿個人欠缺履約能力，反指摘被告拒絕交屋，實屬臨訟杜撰，不足採信。
㈢綜上所述，原告顯無履約能力之人根本無法償付買賣價款
，簽約迄今完全委由仲介公司出面，究否屬於人頭，啟人疑竇。原告經被告98年9月29日函催清償後，竟於98年10月7日函知被告交屋且反指被告違約，再訴請返還已付價款、違約金及賠償，更另案訴請貴院判給仲介服務報酬費用，實屬可譏。
㈣答辯聲明：①原告之訴及其假執行之聲請均駁回。②被告如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠本件原告主張前於98年8月6日透過崛江公司以總價790萬
元，向被告購買系爭不動產，簽約金為90萬元，原告於簽約時當場支付20萬元，由崛江公司轉交予被告，剩餘70萬元簽約金則於98年8月10日經由香港商上海匯豐銀行匯入被告於台灣銀行板橋分行000000000000號帳戶內，其餘700萬元係由原告辦理貸款支應之事實，為被告所不爭，復據原告提出不動產買賣契約書、賣方定金收款憑證、匯款單影本各乙件為證，自堪信為真實。原告復主張伊於98年
9 月30日經上海銀行新莊分行同意獲准原告抵押貸款，即透過崛江公司及地政士聯絡被告辦理交屋，遭被告拒絕，復經崛江公司於98年10月7日以存證信函催告被告於同年
10 月9日晚上8時至崛江公司辦理交屋手續，被告亦未出面配合辦理，因被告已無意出售房屋予原告，原告乃於98年11 月19日委託律師寄發存證信函予被告表明解除兩造間之不動產買賣契約之事實，業據原告提出核貸相關文件、存證信函影本等件為證，惟被告則以原告本身信用問題欠缺履約能力，無法按期獲得銀行貸款，屢經被告催促未果，已逾兩造約定之98年9月10日支付尾款及交屋之期限，違約在先，經被告於98年9月29日以存證信函通知原告應於文到後3日如數清償買賣價款700萬元，逾期未付時即同時解除契約，因原告實際上未經銀行獲准貸款，且原告於3日內顯然無法如期支付，被告已合法解除契約並主張沒收原告已付之簽約金等語資為抗辯，並提出不動產買賣作業流程表影本乙件為證。本件兩造爭執要點在於兩造有無約定98年9月10日應辦理支付買賣尾款700萬元及辦理交屋手續之期限？被告於98年9月29日以存證信函催告原告並解除兩造間系爭不動產買賣契約有無理由？原告於98年11月19日以存證信函寄發被告解除契約有無理由？原告請求被告給付0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息有無理由？本院斟酌認定如下：
㈡被告抗辯兩造曾約定於98年9月10日前完成支付尾款及交
屋乙節，雖據被告提出原告不爭執真正之不動產買賣作業流程表影本為證，惟原告否認在卷，本院依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第3條第1項付款條件及方式中，其中第4期交屋款買方應支付柒佰萬元整，㈠給付方式：兩造勾選交屋款需辦理金融機構貸款，且在第3款「雙方約定民國 年 月 日為最後交屋日，賣方應於買方付清交屋款時辦理交屋手續」兩造並未勾選及記載，顯見兩造並無約定原告支付尾款及被告辦理交屋之期限甚明。另被告所提不動產買賣作業流程表上雖記載尾款及交屋9月10日等語，惟該流程表上僅記載「預計日期」，且無兩造於該流程表上簽名確認同意以該預計日期為兩造給付期限。又證人即本件買賣仲介人員乙○○於本院99年3月4日言詞辯論時具結證稱；「（提示被告所提不動產買賣作業流程表，有何意見？）不是我寫的，是代書寫的，但我有在現場，現場當時買方要辦貸款，不確定交屋給付尾款時間，有告斥被告本件貸款時間會比較長，是因為承作過該社區相類似的合，且該社區旁有高架橋，所以核貸時會考慮這些因素，貸款時間會比較長，當場也告訴被告，被告希望儘快處理，後來代書就抓一個時間，預估9月10日，沒有說一定辦得出來，僅是一個預估的時間」；證人即承辦代書丁○○亦於同日具結證稱：「（本件過戶是否你承辦？）是我負責承辦的，該流程表是公司制式的說明，告訴買賣雙方預計的時間，並非兩造強制一定要在9月10日完成交屋及尾款，若兩造協議特定時間要完成者，就會在買賣契約第3條第4期交屋款下方「雙方約定民國 年 月 日為最後交屋日，賣方應於買方付清交屋款時辦理交屋手續」此欄位載明交屋日期，所以該作業流程表僅是說明及預估的性質而已…」，顯見被告抗辯兩造約定應於98年9月10日完成支付尾款及交屋手續之期限云云，應非可採。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第229條第2項前段及第254條定有明文。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254條所明定。是以，當事人間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約；如他方當事人無履行遲延情形，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地。（最高法院95年度台上字第1075號裁判意旨參照）本件兩造關於支付買賣價金尾款700萬元及交屋手續並無約定確定期限，已如前述，被告於98年9月29日寄發存證信函予原告請求原告於文到後3日內如數清償應付之買賣價款700萬元及給付違約金，被告上開催告之意思表示，應僅發生確定兩造買賣契約履行期限之效力而已，因被告於催告時原告尚無履行遲延之情形，被告雖已定期限催告原告履行，亦不生催告履行之效力，被告當無解除兩造間系爭不動產買賣契約之餘地，故被告於上開存證信函主張若原告未於3日期限內履行，並為同時解除系爭不動產買賣契約及沒收原告先前支付之簽約金90萬元之意思表示，於法無據。
㈣被告於98年9月29日寄發存證信函予原告請求於文到後3日
內履行契約，雖據以解除契約並無理由，惟仍發生確定兩造間確定給付期限之效力，先予敘明。原告主張98年9月30日已獲上海銀行新莊分行同意核貸，同日透過崛江公司及地政士之聯絡請求被告辦理相關交屋手續，但遭被告拒絕，復崛江公司於98年10月7日以存證信函催告被告應於同年10月9日晚上8時至崛江公司辦理交屋手續，被告亦未出面配合辦理，因被告已無意出售房屋予原告，原告乃於98年11月19日委託律師寄發存證信函予被告表明解除兩造間之不動產買賣契約，被告已於同年月20日收受該存證信函之事實，業據原告提出存證信函、被告回執、土地登記申請書、抵押權設定契約書、本票、授權書及行動電話通話明細表等影本為證。復經證人乙○○本院訊問時證稱：「（買方於何時有通知要交屋？）因為那時買方有找幾家銀行辦貸款，最後於98年9月30日代書有通知我說買方已經在上海商銀對保，可以核貸500多萬，當天晚上7點多我有聯絡被告這1、2天就可以下來（有通聯紀錄），之後就可以交屋，貸款下來後，辦理過戶後就可以交屋，9月30日我確實有聯絡被告貸款已經下來，但被告希望依照存證信函上的意思，除非買方同意被告沒收90萬簽約金或買方依照逾期每日的千分之一計算給付違約金，否則不願意繼續履約，被告表示依存證信函所示限期3日，買方根本無法辦好，所以契約應終止，但依一般情形，3天是無法辦好交屋、塗銷前面的抵押權、給錢，3天真的來不及辦好，因那是公家機關作業流程的關係，不是我們不願意，我認為既然買方辦好貸款，就可以辦理交屋，是被告希望我們不要辦理過戶，整個流程才停下來…9月10日前後，被告有聯絡我為何貸款還沒辦下來，我告訴被告原告已經在找銀行辦理貸款中，被告要求買方補貼一些利息，9月30日代書通知我貸款下來的金額大約500多萬，是我聯絡買主貸款金額不夠，是否有準備現金，買方說已經準備好了，之後才通知被告，我有告訴被告買方的錢已經準備好了，但被告執意說依照所發的存證信函，買方不可能於3日辦到好，所以主張契約已經解除，不再按契約履行」，證人丁○○亦證稱：「…9月30日上海銀行貸款已經准了，且已經要辦理貸款以及過戶的事情，10月1日我有將此訊息通知被告，但被告拒絕說如果逕行辦理過戶，要告我侵占…買方有告訴我除了貸款金額外，不足部分140萬已經準備好了，所以我才通知被告，但被告拒絕…當天我有告知被告確實貸款已經核准，10月1日送件辦理過戶設定，預計10月3日辦好，10月4日可代償被告銀行貸款，需要1到3天取得銀行出具的清償證明後，才可辦理塗銷先前的抵押權，預計最慢10月8日內可完成交屋手續，但被告拒絕，他說要按照存證信函所載要求解約並沒收簽約金90萬，或如要履約，就是3日內要付清700萬並要求買方支付千分之1的違約金，但買方僅願意補貼被告貸款利息損失，雙方無法達成共識」等語，顯見原告於被告98年9月29日寄發存證信函請求原告3日內履行契約後，原告確實於98年9 月30日通知被告願意繼續履行契約，並透過證人2人通知被告配合辦理，因本件兩造約定尾款700萬元給付方式為辦理金融機構貸款，被告明知原告支付700萬元尾款之方式係透過銀行貸款再清償被告先前向銀行貸款債務，必須由代書先辦理過戶、設定原告核貸銀行抵押權後，由核貸銀行撥款清償被告貸款銀行債務，再由被告貸款銀行出具清償證明據以塗銷先前之抵押權設定登記之情形下，竟以存證信函變更契約約定要求原告逕付700萬元尾款，及在被告拒絕代書續辦相關登記事宜之情形下，要求原告於連自己亦坦承顯無履行可能性之3日期限內完成，實非有據，故被告違約情事甚明。至於被告抗辯原告所提核貸相關文件之土地登記申請書記載98年9月30日顯係事後偽填，原告於98年9月30日尚未得銀行獲准貸款云云，惟原告已於98年9月30日獲銀行同意貸款乙節，核與上開證人2人所述情節相符，且原告提出之核貸文件尚包括本票及授權書，其上已有上海銀行蓋印之銀行名稱、金額、日期章戳等，亦記載98年9月30日，顯見被告抗辯原告所提書證係事後偽填，原告當日尚未獲銀行同意貸款云云，顯非可採。況且，關於原告是否已獲銀行同意貸款及有無履行契約之能力，係屬原告個人能否履行契約義務之問題，及有無給付遲延及違約之情事，原告既已透過仲介人員及地政士通知被告其願意履約，並要求代書續辦相關登記事宜，並於98年10月9日晚上前往崛江公司辦理交屋手續，只要原告於被告交屋時辦妥全部手續及清償全部價款即可，至於原告銀行核貸手續、貸款金額相關事項乃屬其個人能否履約之問題，故兩造間系爭不動產買賣契約關係尚屬有效之情形下，被告在原告請求履行契約時逕行表明拒絕繼續履行契約，並持此解除契約，洵非有據。
㈤按「賣方（即被告）若違反本契約應履行之各項義務時…
經買方（即原告）定期催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約外，賣方並應將已收價款退還與買方，另賠償所收價款同額之違約金予買方…」兩造所簽訂之不動產買賣契約書第9條第1項前段定有明文。本件原告於被告催告確定履行期限後，即透過仲介及地政士通知被告配合辦理相關登記手續之情形下，被告仍拒絕繼續履行契約，復經崛江公司於98年10月7日以存證信函催告被告於同年月9日前往崛江公司處與原告辦理交屋手續，被告亦未出面配合辦理，已如前述，被告違約並應自98年10月9日起負給付遲延之責任甚明。被告既違約不履行系爭不動產買賣契約義務時，依上開契約約定，原告即得逕行解除本契約，故原告於98年11月19日委託律師發函表明解除雙方買賣契約，被告於98年11月20日收受，有原告提出存證信函及回執影本各乙件為證，誠屬有據，故兩造間系爭不動產買賣契約關係已於98年11月20日因原告解除而告消滅。㈥原告請求被告給付0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息有無理由部分，本院斟酌認定如下：
①原告請求被告返還先前簽約時已支付90萬元部分，依上
兩造系爭不動產買賣契約書第9條第1項前段之規定，如㈤所示，原告此部分之請求應屬正當。
②原告請求被告給付與簽約金同額之違約金90萬元及簽約
後支付契稅29724元、代賣方支付土地增值稅27681元、代墊印花稅1159、聲請謄本費用200元及代書費6000元之損害64764元部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。然約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之數額。（最高法院74年台上字第424號裁判意旨參照）。此所謂違約金，包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院50年台抗字第55 號判例、最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。
③本件依兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約第9條第1項前
段之約定，被告應賠償所收價款同額之違約金予原告，，原告依上開契約條款請求被告給付違約金，自屬有據。惟依上開條款內容而觀，被告應賠償所收價款同額之違約金，其性質應屬損害賠償額預定性違約金，故原告請求被告依約給付90萬元之違約金外，尚請求支付契稅、土地增值稅、印花稅、聲請謄本費用及代書費之損害賠償64764元，顯係關於損害賠償之重複請求，洵非有據，該部分之請求即無理由，但得於本院審酌違約金數額時得列為參考依據。復據上開說明，本件原告請求被告給付違約金90萬元，自有依上述之標準，以為酌定之必要。本院審酌因被告違約致原告受有支付契稅29724元、代賣方支付土地增值稅27681元、代墊印花稅1159、聲請謄本費用200元及代書費6000元共計64764元之損害，業據原告提出之契稅、土地增值稅繳款書及服務收費明細表影本各乙件為證；又原告分別於98年8月6日及
8 月10日各支付被告簽約金20萬元、70萬元，本院認原告應受有依法定遲延利息年息5%計算之利息損失（本院計算至原告於98年11月20日解除契約之日止，分別有2932元及9877元之利息損失），並斟酌現今不動產買賣市場之社會經濟情況，及被告若能如期履行債務時，原告可得享受之一切利益等上開因素後，本院審酌被告未依約履行契約致原告解除契約關係，認應酌減違約金為20萬元始為合理。
四、綜上所述，原告依兩造簽訂系爭不動產買賣契約第9條第1項前段及民法第260條之規定，請求被告給付110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，自不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他陳述、主張並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
民事第三庭 法 官 張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
書記官 蔡佳容