臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第373號原 告 丙○○訴訟代理人 林復宏律師
高靜宜律師乙○○被 告 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國98年08月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌為臺北縣中和市○○路○段○○○巷○○○號七樓即建號中和市○○○段○○○○○號房屋（含鑰匙），及其所有權狀（權狀字號：０九七中登建字第０三三三三三號）交付原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟捌佰元，並自民國九十八年七月十四日起至交付上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴第2 項聲明原為：被告應自民國97年12月14日起至交屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,592元。後將該項聲明變更為：被告應給付原告143,161 元並自98年7 月14日起至交屋日止，按月給付原告20,534元，核其所為係擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於94年10月間與被告、訴外人林素娥分別簽署房屋、土地預定購買契約書，買受被告所興建之「四季紐約」房屋1 棟（門牌為臺北縣中和市○○路○ 段○○○ 巷○○號
7 樓，建號為同市○○○段○○○○○ 號房屋，下稱系爭房屋），價款1,820,000 元，面積26點54坪。因系爭房屋坐落於都市計畫之工業區內，簽約時，被告特別要求原告需充分知悉契約內容，並確知系爭房屋確實位於乙種工業區內。嗣於97年12月1 日，原告將買賣價款付清，並配合辦妥系爭房屋與基地之所有權移轉登記，同年月2 日接獲被告通知，應於同年月13日至被告公司辦理交屋，惟進行交屋時，被告表示因主管機關即臺北縣政府工務局（下稱工務局）指示辦理用地變更事宜，原告應配合簽署用地變更同意書、授權書與商業本票乙紙用以繳納回饋金，方能辦理交屋。原告有疑乃向工務局查詢，工務局表示並無要求購屋人必須配合簽署上開文件與本票，是原告於97年12月31日去函要求被告速辦交屋，被告仍以前開事由不斷推諉，原告只得依民法第348 條規定，起訴請求被告履行契約，並依民法第231 條第1 項規定賠償原告因遲延交屋所受之損害，包括相當於租金之使用利益、所支出之公共設施費與水、電費。而自97年12月14日起至98年7 月13日止，系爭房屋之租金每月18,400元，公共設施每月支出之管理費1,592 元，水、電費每月支出542 元（水、電設備基本費，截至98年6 月底已支出共2,982 元，依98年6 月繳費統計，水、電費每2 個月應繳1,084 元，平均後每月為542 元），合計原告所受損害為143,161 元，且被告更應自98年7 月14日起至交屋日止，按月給付原告20,534元（房屋租金18,400元＋公共設施管理費1,592 元＋每月水、電費542 元）等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋，及其所有權狀、鎖匙交付原告。⒉被告應給付原告143,161 元，並自98年7 月14日起至交屋日止，按月給付原告20,534元。
二、被告則以：系爭房屋坐落於乙種工業區內，兩造買賣系爭房屋時之價格，是以當時土地使用分區、市場價格、坐落地段、生活機能等作為衡量之價格。詎被告完工後，工務局要求被告遵循都市計畫變更程序辦理工業區變更住宅區，並繳交高額保證金，始得獲發使用執照，而完成用地變更後，原告更可享有高達1,500,000 元以上之漲價利益，今系爭房屋與其基地皆已移轉至原告名下，倘原告不同意出具授權書，被告即無法辦理使用分區變更，所繳交之保證金即有被沒收之可能，且使用分區變更後，被告繳納之保證金即轉為代金之一部分，而代金本為土地所有人應負擔，今被告已先代原告申請用地變更與繳納保證金，依照民法誠實信用原則、情事變更原則與房屋預定買賣契約書第27條「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之」之約定，原告自應配合簽署用地變更同意書、授權書，原告拒絕配合並訴請交屋，並不符公平正義原則。又被告之所以未交屋，係原告拒不配合辦理用地變更所致，不可歸責於被告，況原告既未取得系爭房屋之占有，更未實際出租房屋，其主張受有租金之損害，係其單方面主觀心理期待，自不足採，且其所主張之金額過高，違反土地法第97條之規定，亦有未合。另原告本為系爭房屋之所有權人，本有繳納管理費與水、電費之義務，且應包含於租金內，此部分屬於重複請求等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於94年10月間向被告、訴外人林素娥買受系爭房屋與其基地，買賣價款業已付清，並辦妥所有權移轉登記，惟被告至今仍尚未交屋等情，有原告所提出之房屋、土地預定購買契約書影本、土地及建物登記謄本等件為證，且為被告所不爭，堪信為真實。
四、原告請求被告履行契約交付系爭房屋、鑰匙與其所有權狀，並賠償其因遲延所生之損害，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點應為：㈠原告得否請求被告交付房屋、鎖匙與其所有權狀？㈡原告可否請求被告賠償因遲延所受之損害？㈢損害之數額為何？茲說明如下：
㈠原告得請求被告交付房屋、鑰匙與其所有權狀：
⒈經查，兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第15條第6 項約
定：「賣方依建築法規相關規定，完成取得使用執照所規定之工程並取得使用執照後，即通知買方配合辦理產權移交及交屋等手續，買賣雙方皆不得藉故拖延。」第16條第
2 項約定：「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、使用執照影本（正本則由賣方保留）及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給房地點交確認單，俾憑換取鎖匙，本合約則無需返還。」第16條第3 項約定：「賣方依建築法規相關規定，完成取得使用執照所規定之工程取得使用執照，並辦理產權登記完成後，即可通知賣方辦理交屋，買方應於收到賣方交屋通知日起十日內配合辦理交屋手續，不得藉故拖延」（見本院卷第16至17頁），是依上開契約約定，被告通知原告交屋後，原告應於期限內辦理交屋手續，被告即應交付房屋、鎖匙與其所有權狀，此外別無其他條件或限制。而被告已於97年12月2 日函知原告於同年12月13日之前辦理交屋手續，有該函在卷可證（見本院卷第42頁），原告亦依通知於97年12月6 日前往辦理交屋事宜，亦有原告提出並為被告所不爭之存證信函及其回執影本附卷可參（見本院卷第44至47頁），則被告依約自有於97年12月13日前交付系爭房屋、鎖匙與其所有權狀予原告之義務甚明。
⒉被告雖辯稱係工務局要求辦理都市用地變更，依照民法誠
實信用原則、情事變更原則與契約第27條之約定，原告本應配合簽署用地變更同意書、授權書，原告既然拒絕，其可拒絕交屋云云。惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有效果，民法第227 條之2 第1項定有明文，是所謂情事變更原則之適用，須以當事人於締約當時，對於將來發生情事變更一事無預見可能性為前提，然查，系爭房屋所坐落之基地係屬都市計畫中之乙種工業區，而系爭房屋係以住宅之建設方式興建，乃所謂之工業住宅，為建商利用工業區土地低價成本取得優勢而推出之案件，此有工務局97年6 月30日北工施字第0970436661號函附卷可參（見本院卷第86至87頁），被告身為專業建商，對此理應知悉，是其既明知系爭房屋之建設方式不符合其使用分區，對於將來可能需要辦理用地變更一事即難謂無預見可能性，被告執此主張情事變更原則，並無理由。退步言之，縱認本件有情事變更原則之適用可能，然該法條之規定僅係使當事人獲得請求法院變更契約效果之聲請權而已，並非自動改變契約原有之效果，在法院依法變更契約以前，基於契約應予嚴守之原則，當事人仍須受契約之拘束，不得任意片面變更契約，是被告在向法院聲請變更契約前，以情事變更為由而拒絕履行原有契約，亦屬無據。復查，兩造所簽定之房屋預定買賣契約書中，並無任何約款要求原告需配合辦理用地變更，且經原告函詢工務局，工務局函覆略以：「本局於辦理本案使用執照係要求建商繳交切結書及保證金，並無要求購屋人必須配合簽訂用地變更同意書及授權書，並交付商業本票才同意辦理交屋原告拒絕配合辦理」等語，有該局97年12月30日北工施字第0970930552號函存卷可佐（見本院卷第43頁），是原告依契約、法令皆無配合簽署用地變更同意書、授權書等文件之義務，原告拒絕之，自無違反誠實信用原則與兩造契約第27條約定之可言。是被告所辯各節，皆無可採。
⒊綜上，原告請求履行契約，交付系爭房屋、鎖匙與其所有權狀，為有理由。
㈡原告得請求被告賠償因遲延所生之損害：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延所生之損害，民法第229 條第1 項、第231 條第1 項定有明文。查本件被告函知原告應於97年12月13日前辦理交屋，原告依通知於97年12月6 日前往辦理等情，業如上述，是兩造顯係同意以97年12月13日為交付房屋之期限。被告既負有交付房屋之債務而不履行，應自期限屆滿時即97年12月14日起，負遲延責任，原告請求被告賠償因遲延所生之損害，應為有據。被告雖辯稱原告拒不配合辦理用地變更，其有不可歸責之事由云云，然原告本無配合辦理用地變更之義務，被告不得執此拒絕交付系爭房屋，已詳述如前，則被告片面拒絕交付房屋，顯有可歸責之事由，是被告此部分所辯，亦無可採。
㈢損害之數額：
⒈房屋使用利益：
按不能使用房屋，通常受有相當於租金之損害，此觀最高法院67年台上字第3622號判例意旨可明；次按民法第216條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益。所謂「所失利益」係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，即不能使用房屋，通常受有相當於租金之損害，為社會一般通常觀念，是原告主張因被告遲延給付，不能使用系爭房屋，請求被告賠償相當於租金之損害，自屬有據。又此所謂之租金，僅是房屋使用利益之計算方式，並不以請求權人確有以房屋出租之計畫為必要，被告辯稱原告未實際占有系爭房屋，又無實際出租，不得請求受有租金之損害云云，應屬誤會。又原告主張系爭房屋每月相當於租金之損害為18,400元，被告雖抗辯此數額過高，然經本院依原告聲請，送請中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定結果，認評估系爭房屋，經平均計算後，97年12月至98年7 月之平均月租金為18,740元，有該事務所98年7 月27日中徵字第20090184號函及不動產估價報告書在卷可佐，是原告請求被告自97年12月14日起交屋日止，按月賠償相當於租金之損害18,400元，應屬正當。
⒉管理費與水、電費：
又原告主張其持續繳交管理費與水、電費，卻因被告遲延交屋而無法使用系爭房屋之公共設施與水、電，致其受有無法使用公共設施與水、電之損害，故請求賠償每月之管理費1,592 元與水、電費542 元等語，惟查，房屋之整體使用利益本即包括房屋之公共設施與其水、電之使用，一棟無水、電又無公共設施之房屋，其使用利益勢必有所減損，況上開鑑定單位於鑑定系爭房屋之每月租金價額時，已將「建物規劃及建材使用、大樓門廳、騎樓狀況、格局及使用效益（公設比）、管理維護狀況」等情列入估價因素中（見上開不動產估價報告書第19頁），故應認系爭房屋前開相當於租金之價額，已經包括公共設施與水、電之使用利益在內，因此，原告既已請求被告賠償無法使用系爭房屋所遭受相當於租金之損害，自不得再重複請求無法使用公共設施與水電之損害。
五、綜上所述，原告依據兩造之買賣契約與給付遲延損害賠償之法律關係，請求被告交付系爭房屋（含鎖匙）及其所有權狀（權狀字號：097 中登建字第033333號），並賠償其自97年12月14日起至98年7 月13日止所受相當於租金之損害128,80
0 元（計算式：18,400×7 ＝128,800） ，暨自97年7 月14日起至交屋日止，按月給付原告18,400元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 1 日
民事第一庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 1 日
書記官 許慧貞