臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第762號原 告 己○○訴訟代理人 吳展旭律師複代 理人 甲○○
丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國98年7 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落於臺北縣板橋市○○段○○○○號土地（權利範圍應有部分四分之一）及其上同段一二一０建號建物（即坐落於門牌號碼臺北縣板橋市○○街八之三號建物，權利範圍全部）辦理所有權移轉登記並交付予被告之同時，給付原告新臺幣肆佰陸拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年12月9 日與原告訂定不動產買賣契約（下稱系爭契約），向原告購買坐落於臺北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（權利範圍應有部分1/4 ，下稱系爭土地）及其上同段1210建號建物（即坐落門牌號碼臺北縣板橋市○○街8 之3 號建物，下稱系爭建物；系爭土地及建物下合稱系爭房地），被告依約於該日即給付簽約款新臺幣（下同）320, 000元，並負有於98年1 月15日給付用印款400,000元，於98年2 月15日給付完稅款70,000元，及於98年3 月15日給付交屋款3,500,000 元予原告之義務，以便原告完成交屋手續。惟被告不擬履行契約，被告之父即被告訴訟代理人更逕於98年1 月14日於應付用印款400,000 元之前夕，以存證信函（下稱被告訴代函）片面宣稱解除契約，並拒付後續款項。經原告於98年1 月16日以存證信函（下稱原告函）催告要求履約、逾期將沒收款項，然被告迄未款繳款，並置之不理。被告並無解除契約之合法事由，其宣稱解除契約自不生效力，原告依法依約起訴請求履行契約，給付原告買賣價金之餘款4,600,000 元，及相關法定遲延利息，並依系爭契約第9 條第2 項請求被告給付按各該期應付價款千分之一計算懲罰性違約金。並聲明：被告應支付原告4,600,000 元，及其中400,000 元自98年1 月15日起，其中700, 000元自98年2 月15日起，其中3,500,000 元自98年2 月25日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨按日加計千分之一計算之違約金，另以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：兩造確曾簽訂系爭契約，被告向原告購買系爭房地，惟被告係透過臺灣房屋之加盟店合財不動產經紀有限公司（下稱臺灣房屋）仲介始買受系爭房地，惟臺灣房屋仲介人員於簽訂系爭契約前，並未提供合理期間供消費者即被告審閱系爭契約全部條款內容，是依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 第2 項前段之規定，其條款不構成契約之內容。且系爭房屋位於4 樓，並無電梯，為顧及被告訴訟代理人（即被告之父）業已85歲之身體健康狀況，及被告之母患有腿疾殘障之故，均深感每日上下樓層之不便，經慎重考慮下，故不得不放棄購買系爭房地，並由被告訴訟代理人於98年1 月14日以被告訴代函向原告為解除契約之意思表示，是系爭契約既已解除，原告自無從向被告請求付款。再者，原告並未將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告，亦未交付被告占有使用，原告根本未受有損失等情為辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張之上開情事，業據其提出系爭契約、被告訴代函、原告函等件為證，被告固就兩造曾簽訂系爭契約，及原告所提系爭契約、被告訴代函之真正不為爭執，惟否認原告之主張，並以上開情詞置辯。是被告依消保法第11條之1 審閱期間規定之抗辯，被告以其父母年齡及身體問題為由、並由被告法定代理人發函解除系爭契約是否有理，及兩造間之給付是否處於對待給付關係，厥為本件重要之爭執，合先敘明。
四、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 第
1 項至第3 項定有明文。再行政院消費者保護委員會（下稱消保會）於92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3日（見http://. tw /Frame_index_specialCID_FAQ.asp?SpecialCIalCID=4 36） 。惟消保法第11條之1 第1 項至第3項規定之立法理由：「．．．二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2 項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3 項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約，即在防止企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。但如消費者確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約約款不構成契約內容，易言之，倘消費者業已藉由其他方式瞭解定型化契約內容，或基於其他考量決定放棄審閱期間以爭取交易機會，自無強令企業經營者或消費者不得逕行締約、陷契約內容不安定之必要，對於消費者而言，未必盡屬有利。況在現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。易言之，若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此時應認權利已受充分保護，契約之效力應受肯認，消費者即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。又該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依消保法第11條之1 第2 項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限。被告抗辯臺灣房屋仲介人員並未向其說明要約書之內容，亦未提供合理審閱期間供其審閱，其可依消保法第11條之1 第2 項之規定，主張條款對其不發生效力等情，惟為原告所否認。經查：
（一）系爭契約固為定型化契約，惟兩造間買賣之經過，訊據證人即負責本件仲介之臺灣房屋前職員戊○○證稱：其曾帶領被告之女友陳小姐約於97年12月3 日上午11時許至現場看系爭建物，同日下午陳小姐即帶被告本人再至系爭建物現場看屋，隔天被告之父（即被告訴訟代理人）從高雄北上，下午大約3 、4 時看系爭建物看之外觀及內部，並逐間查看，其亦已解說，約看了30、40分鐘，陳小姐向其表示聯絡隔天欲約原告談買系爭房地的事情，97年12月5 日被告訴訟代理人及陳小姐均至臺灣房屋板橋新站店談，買賣雙方價錢都已經談好，被告訴訟代理人本欲至銀行領款以交付簽約金，但金額太大而未領成，當日始無法簽約，之後直到97年12月9 日，被告、被告訴訟代理人、陳小姐
3 人又到新站店，當日即簽約，並付了簽約款320,000 元等語（見本院卷第48頁反面至第49頁）；另訊據證人即臺灣房屋新站店店長申效俠亦證稱於97年12月5 日因為被告訴訟代理人表示要回高雄，希望早上可以約屋主即原告在新站店談買賣事宜，當天被告方面有被告訴訟代理人、被告女友陳小姐在場，後來談妥價金，曾請代書來，惟因被告當天無法領款繳交簽約金320,000 元，所以約定待下週被告領到錢之後，再通知其等簽約，才會改到97年12月9日簽約，至於97年12月9 日簽約時買方有被告、被告訴訟代理人、被告女友陳小姐在場，當日系爭契約談妥並簽約，被告亦支付簽約款，其印象中好像是現金支付等語（見本院卷第50頁），被告除就上開看屋之詳細時間表示記不清楚外，惟並未爭執上開看屋及簽約之過程。是如由上開證人戊○○及申效俠之證詞以觀，被告既先由其女友陳小姐先於97年12月3 日上午看屋，被告本件再與陳小姐於同日下午再行看屋，被告之父（即被告訴訟代理人）再於翌日即97年12月4 日自高雄北上看屋，即看屋次數已達3 次；而被告原要求於97年12月5 日簽約，買賣雙方已就價金等契約要件業已談妥，惟因被告方面當日無法提領現金交付簽約款，而無法簽約，故延至97年12月9 日，再由被告、被告女友、被告法定代理人3 人一同至臺灣房屋新站店簽訂系爭契約，並由被告當場交付簽約款320,000 元，是由被告第一次看屋（97年12月3 日）至簽訂系爭契約時已有6 日，第一次簽約（即97年12月5 日）至簽訂系爭契約時亦有4 日，均已超過消保會上開公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3 日，並無何審閱期間不合理、相當之情事；至於被告所辯臺灣房屋仲介人員係於97年12月9 日簽約當天始拿出系爭契約，僅由代書庚○○將系爭契約簡略說明，時間非常緊促等情為辯，惟被告訴訟代理人已早在97年12月5 日即已因無法領得現金繳付簽約款320,000 元而要求延期簽約，若被告未於97年12月5 日瞭解相關契約條文，其如何得知系爭契約之簽約款為320,000 元，而發生當日提領未果之情形，是被告所辯臺灣房屋仲介人員提供合理審閱期間供其審閱等情，尚非可採。
（二）次以，被告在本件訴訟中，僅泛以消保法第11條之1 第2項之規定為辯，惟並未具體提出系爭契約中究係何項條款得依上開規定不構成契約之內容。如依被告訴訟代理人函中所述，被告訴訟代理人係以其已有85歲高齡，其妻（即被告之母）患有腿疾，而系爭房屋位於4 樓之公寓，上下樓行動不便而為解約之內容，惟系爭契約之買方係被告，而非被告之父母，被告訴訟代理人係以何身分發函解除系爭契約，已非無疑；且依證人戊○○之證詞，被告或其家人、女友在簽訂系爭契約前，已三度赴現場看屋，則被告所稱系爭房屋係4 樓公寓之情事，在其簽訂系爭契約前即已瞭然於胸，而為原告或仲介人員所無法隱瞞，其亦於明知此情下，仍簽訂系爭契約，更無何違反審閱期規定之可言；尤以97年12月9 日簽訂系爭契約時，買方有被告本人、其女友陳小姐及被告訴訟代理人3 人在場，則買方既有被告等3 名均有相當社會歷練之成年人，與原告、臺灣房屋間又無任何權力隸屬關係，若對系爭契約內容有不了解之處，衡情當會向臺灣房屋之承辦人員即證人庚○○問明，而無在不清楚權義關係下即草率於系爭契約上簽名之理，是被告縱以其父年邁、母行動不便之事由而解除系爭契約，其解約仍非合法，而不生效。
（三）再者，本件兩造間簽訂之系爭契約，除涉及身為消費者之被告外，尚涉另一消費者即原告之利益，與一般定型化約款僅涉及消費者與提供定型化約款之企業經營者之情況，迥然有別。原告係善意信賴系爭契約所載內容而出價，並與被告就系爭房地成立系爭契約，若僅著眼於被告利益之保護，不啻將審閱期間之不利益轉嫁由依系爭契約內容履行相當程度之另一消費者即原告承擔，對於同屬消費者之原告之不公平甚為灼然。
綜上所述，被告既未具提指出系爭契約究有何約款因違反消保法第11條之1 第2 項合理審閱期間之規定，而不得成為系爭契約之條款，僅泛以消保法第12條之1 第2 項加以抗辯，已有未洽；且依被告看屋、兩造簽約之過程以觀，亦無其所抗辯臺灣房屋並未向其說明系爭契約之內容、或未提供三日以上合理審閱期供其審閱之情事發生；又被告訴訟代理人函亦不能認已合法解除系爭契約，是被告以系爭契約業已解除，復依消保法第12條之1 規定等情提出抗辯，均無可採，原告主張系爭契約業已合法有效成立等語，尚與證據及事實無悖，堪可採信。
五、繼按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第264 條第1 項前段定有明文，此為我國民法「同時履行抗辯」之規定，核其立法意旨，無非以就雙務契約言之，各當事人之債務，互相關聯，故一方不履行其債務，而對於他方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒絕自己債務之履行，即同時履行之抗辯（該條立法意旨參照）。是依「契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院44年臺上字第702 號、39年臺上第902 號判例意旨參照），而依最高法院50年臺上第1550號判例意旨，債務人於行使此項抗辯權，即不發生遲延責任之問題。經查，被告解除系爭契約並不合法，已如前所述，即系爭契約效力仍繼續存在，是原告請求被告依系爭契約給付買賣價金，尚非無據，惟被告以原告亦未依系爭契約將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告，亦未交付被告占有使用等情為辯，此應係同時履行之抗辯。經核系爭契約第3 條，兩造就系爭契約第4 期款即交屋款中約定以98年2 月25日為最後交屋日，原告應於被告付清交屋款時辦理交屋手續（見本院卷第6 頁反面），而原告於前尚辦理移轉系爭房地之所有權移轉予被告，易言之，被告付款及原告移轉所有權登記並交付系爭房地，應係立於對待給付之關係，且上開兩造相關之給付義務均係出於系爭契約而發生，且核原告請求被告給付價金後，若未將系爭房地移轉登記並交付予被告，將使被告無法為系爭房地所有人或使用系爭房地之可能，於事理自難謂平，是被告所為上開兩造相關給付之義務係立於互為對待給付之關係，洵屬可採，且參諸首揭說明，因被告為此項抗辯，即不發生遲延責任，是原告請求被告給付關於法定遲延利息及違約金部分，即無理由。
六、綜上所述，原告依據系爭契約請求被告給付買賣價金為有理由，惟被告所為同時履行抗辯亦係可採，從而，原告提起本件訴訟，於其將系爭房地移轉登記並交付被告之同時，請求被告給付買賣價金4,600,000 元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則乏依據，自應予以駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 7 月 21 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 21 日
書記官 陳淑芳