臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第953號原 告 甲○○原告輔佐人 乙○○被 告 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國98年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告與訴外人乙○○於民國94年8 月間共同向被告簽定「四季紐約」K1棟8 樓、K10 棟3 樓之土地及房屋預定買賣契約書，嗣後訴外人乙○○於96年7 、8 月間將前開土地、房屋預定買賣契約之權利義務，概括的讓與予原告。
㈡、系爭房屋之定型化契約中第8 條第5 項至第12項關於公共設施變更使用，已違反建築法第73條第2 項非經領得變更使用執照不得變更其使用之規定，系爭定型化契約條款無效。另系爭買賣契約書之首僅載本契約房地係屬乙種工業，並應依相關法令規定使用等語，但並未提及系爭房地不得為住宅使用，且被告所做廣告文宣亦以居住為主要訴求，對系爭房屋之設計用途亦未於廣告內載明；被告隱匿上述系爭房地不得作為住宅使用之瑕疵，致原告誤信而同意購買系爭房地，原告依民法瑕疵擔保之相關規定，自得主張解除系爭買賣契約。
㈡、系爭買賣契約書，乃僅原告簽名而未見被告該處簽名，足以顯示該條款未經雙方合意，審閱日期亦為被告銷售人員簡孝雲擅自為不實填載，原告並未行使契約審閱機會，且客戶權益說明書內容係以勾選方式為之，該說明書未給予原告契約審閱權，系爭買賣契約已違反消費者保護法第11條之1 規定，應屬無效。
㈢、被告預先擬定之定型化契約第14條僅概括籠統記載關於二次施工之建議等語，足顯示被告違反消費者保護法第4 條未提供消費者充分與正確之訊息，被告故意隱匿並加重消費者負擔行為，違反民法第247 條之1 及同法第366 條規定，應屬無效。
㈣、原告於97年11月3 日以台中福安郵局第900 號存證信函以系爭定型化契約中違反誠信原則，對消費者顯失公平而無效，並依系爭房屋係位於乙種工業區，不得作住宅使用，與被告廣告有相當大差距，且違反建築法規定，有遭勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之風險，影響原告權益甚鉅為由，與被告解除系爭買賣契約，原告自得請求被告返還原告已給付之價金560,000 元。
㈤、聲明：被告應給付原告560,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告於94年8 月12日及同年月15日與被告簽定系爭買賣契約書前，被告已先於94年8 月7 日及同年月19日分別將系爭買賣契約交由其攜回審閱，並給予契約審閱期，原告顯已充分認知系爭買賣契約書之全部內容，並已確知系爭房地係屬乙種工業區，依法不得為住宅使用，須依相關法令規定使用，始簽訂系爭買賣契約書。且被告為使買受人完全確認其確益，並提出四季紐約客戶權益說明書，逐一說明、解釋，而訴外人乙○○勾選「有」，顯已充分了解，其仍願意簽約購買，雙方顯就系爭買賣契約意思表示達成合致，是被告對原告銷售過程中並無任何違反公平交易法情事。
㈡、依系爭土地買賣契約第5 條暨系爭房屋買賣契約第18條約定，原告應自被告領取使用執照以及於核發使用執照日起第三十天繳付第五期、第六期款，嗣原告未依約繳付期款，被告發函催繳無果，始依系爭土地買賣契約第10條暨系爭房屋買賣契約第23條之約定解除契約，並沒收原告已支付之價金560,000元。
㈢、又系爭房屋買賣契約第8 條第5 款至第12款僅係就地下層共同使用部分權屬而為約定，被告於系爭房屋買賣契約第8 條第13款亦約定，該條所述之地下層完工後交由社區管理委員會統一管理，本社區大樓任何區分所有權人皆不得任意佔用；惟以上使用空間之規劃倘因涉相關建築法令而需回復原狀時，則與賣方無關，買方並不得向賣方請求任何權利瑕疵之主張；又該公共空間之利用規劃，賣方因考量社區全體住戶之權益及需求，日後亦得予以彈性調整其項目及使用面積範圍，賣方不得異議等情。是地下層共同使用部分之空間設計，僅係被告依買賣雙方之合意而設計，於交屋後，區分所有權人非不得決議變更或回復原狀。縱此部分有瑕疪，亦不影響主給付標的之效用，原告既同意與被告簽訂系爭買賣契約，其主張系爭買賣契約因違反建築法之規定而無效或解除契約，自有失公允。
㈣、聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告與訴外人乙○○於94年8 月12日及同年月15日共同向被告簽定「四季紐約」K1棟8 樓、K10 棟3 樓之土地、房屋預定買賣契約書，嗣後訴外人乙○○於96年7 月17日及同年8月10日將前開土地、房屋預定買賣契約之權利義務，概括的讓與予原告，原告即為系爭買賣契約之買受人，上開事實為兩造所不爭執，並有買賣契約書、切結書影本各2 份影本在卷可參，堪信為真實。
四、本件兩造有爭執點，厥在於被告是否有違反消費者保護法第
4 條、第11條之1 等規定，而致系爭買賣契約無效之事由？又原告是否得依據民法瑕疵擔保之相關規定，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還已給付之買賣價金？茲逐項析述如下。
㈠、關於被告是否有違反消費者保護法第4條之事由部分：
１、按消費者保護法第4 條規定，企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。
２、原告雖主張被告預先擬定之定型化契約第14條僅概括籠統記載關於二次施工之建議等語，被告有違反消費者保護法第4條未提供消費者充分與正確之訊息之情事等語。惟查，系爭契約第14條係約定略以：系爭大樓地下一樓部分公共空間，買方同意由賣方無償提供美化工程並設置相關設備；系爭房屋非屬原設計核准建照圖所含之設施，皆屬賣方附贈之公共設施及美化裝潢工程（即一般所謂之二次施工）；該項設施係屬未經許可之增設設施，賣方同意負擔其增設所需之費用，但就其合法性不予承諾或擔保，買方不得以任何增設之附贈設施未完工為由，拒絕繳款、交屋或解除契約，如因法令規定需移除增設設施時，買方亦不得主張減少本約之買賣價金等語。足見系爭契約第14條係就系爭大樓公共空間之增設設施為規劃設計之約定，被告並清楚說明該增設設施部分為被告無償贈與原告，供全體住戶管理使用，原告不得以該增設設施不合法或未完工等為由，主張解除契約或減少價金等買賣契約之相關權利。則原告概括指責被告有違反消費者保護法第4 條規定之情形，卻未具體說明被告究竟如何違反該條之說明義務，其所主張，自無可採信。
㈡、關於被告是否有違反消費者保護法第11條之1 規定，未給予原告契約審閱期間部分：
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1第1項至第3 項定有明文。再行政院消費者保護委員會（下稱消保會）於92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3 日，此有消保會於其網站上公布之不動產委託銷售契約書範本
1 份可稽。又消保法第11條之1 第1 項至第3 項規定之立法理由：「……二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2 項明定企業經營者未提供合理審閱期審閱期間不宜一致，故於第3 項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約，即在防止企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。
２、原告雖主張被告委任之銷售人員未向其說明客戶權益說明書內容，亦未提供契約合理審閱期間供其審閱，其可依消保法第11條之1 第2 項之規定，主張條款對其不發生效力等情，惟為被告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。再按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。當事人就其本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定為真正，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第358 條亦有明文。經查，原告與被告簽訂系爭房屋買賣契約前，業分別於94年8 月7 日及同年月10日將系爭土地、房屋買賣契約書分別攜回審閱，此觀諸被告提出原告所簽認之切結書明白記載：「為確信本『四季紐約』土地買賣契約書，符合誠信原則，本契約簽訂前，確由買方攜回審閱至少五日」等語，且分別詳載原告攜回審閱日期分別為94年8 月7 日及同年月10日，契約簽訂日期則分別為94年8 月12日及同年月15日，原告並於審閱人（買方）處簽名及用印；而系爭房屋預定買賣契約書前言處亦再次重申：「立契約人……茲為『四季紐約』房屋買賣事宜，經買賣雙方一致同意，訂立條款如後以茲遵守，為確立符合誠信原則，本契約於簽訂前業由買方攜回審閱（期間至少5日；少於5 日者買方自認無異議），已充分認知本契約書之全部內容……」等語，原告亦再次於審閱人（買方簽章）處簽名並蓋章。原告雖否認曾於上開文書上簽名，然細酌原告與乙○○於本件訴訟程序中提出之辯論意旨書狀，原告及乙○○均有於具狀人處簽名，該簽名與上開契約書及切結書上之簽名，以肉眼觀察其用筆及運勢均極為相同，顯係出於相同之人所書寫之筆跡，足見上開契約書及切結書上之審閱人簽名，應確實為原告及乙○○所親為，原告臨訟藉詞否認，顯無足採。原告雖又主張，於簽名時，並未及詳閱契約內容。惟查，一般人於契約上簽名前，均會先行審閱契約內容後，方始簽名，此乃為常態事實。而上開切結書係單獨立據，契約書則是將已給予審閱期間之事實記載於前言明顯處，衡諸常情，原告對於該段文字應已詳細閱讀，並且在同意該內容之情況下，始於審閱人（買方）處簽名，由此足證該段文字之記載應為真實，原告方有可能同意簽名。原告所辯其在上述欄位簽名時，但未經審閱期間，與一般常情不符，則屬變態事實，且為有利於己之事實，依舉證責任分配而言，自應由被告負舉證之責，惟被告僅空言否認，並未具體舉證以實其說，則其所辯，尚非可採。是以，本件應無消費者保護法第11條之1 規定之適用，系爭契約書條款之約定，對兩造應生效力無訛。
㈡、關於系爭契約第8 條第5 項至第12項之約定，是否有違反建築法第73條第2項之強制規定，而有契約無效之情事存在？
１、經查，系爭買賣契約第8 條第5 款至12款，主要內容係就系爭買賣標的坐落之大樓地下層共同使用部分，為使用用途之規劃及約定，例如部分準備室及辦公室約定作為兒童遊戲室、宴會廳、練琴室、閱覽室等空間使用，管理室、電梯空間、洗手間則作為洗衣房、收發室、化妝室使用等等，衡情並無顯然於原規劃用途不符之情形；再者，系爭契約第8 條第13款以黑體粗字明白約定：「本條所述之地下層公共空間產權由各分區所有權人依第4 條所述方式共同持分，並交由社區管理委員會統一管理……，惟以上使用空間之規劃倘因涉相關建築法令而需回復原狀時，則與賣方無關，買方不得主張任何權利瑕疵之主張……」等語，足見上述契約第8 條第
5 款至第12款之約定，係被告經與原告契約合意約定後，所為之規劃設計，然於交屋後，則交由社區管理委員會統一管理，原告不得以此主張契約有何瑕疵存在之情形。
２、原告泛稱上述契約第8 條第5 款至第12款之約定，有違反建築法規之規定，然就何部分違法，則未見其具體說明。而上開關於系爭建物地下層公共空間用途之規劃，僅屬買賣契約之一部分約定，而部分約定縱使有因違反強制規定而無效之情形，然除去該部分之約定，亦不影響系爭買賣契約其餘必要之點意思表示之合致，亦即不影響契約其他部分仍為有效，是以，原告據此主張系爭買賣契約全部無效云云，亦屬無據。
㈢、關於原告主張依據買賣瑕庛擔保之相關規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還價金560,000 元，是否有理由部分？
㈠、原告雖主張系爭房屋坐落於乙種工業區，依規定不得作為住宅區使用，依據民法瑕疵擔保之相關規定，主張解除契約云云。
㈡、經查，系爭房屋買賣契約前言已載明，本契約房地係屬乙種工業區，並應依相關法令規定使用等情，另契約第2 條第1項第1 款亦載明，本社區大樓基地坐落於台北縣中和都市計畫之工業區，本社區之設計用途部分為一般服務業、部分為一般零售業等語，且皆用黑字、粗體、及較大醒目之字體標示，核與被告提出並經訴外人乙○○簽章之四季紐約客戶權益說明書載明，本四季紐約社區係合法取得台北縣政府工務局89年2 月2 日所核發（89）中建字第066 號建築執照之合法建物，使用分區為乙種工業用地，設計用途為一般服務業、一般零售業，依法不得為住宅使用等情相符，並有四季紐約客戶權益說明書影本2 份附卷可按，足見，原告顯已知悉系爭房地係屬乙種工業區，依法不得住宅使用，須依相關法令規定使用甚明。
㈢、復查，位於乙種工業區之房地價格，較位於同區段之住宅用地之房地價格為低，此為社會通念。是固一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉工業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，且經綜合評估，方會購置較低價格之工業區房地，況且，系爭買賣契約及四季紐約客戶權益說明書亦載明使用分區為乙種工業用地，設計用途為一般服務業、一般零售業，依法不得為住宅使用，業據原告所知悉，而系爭不動產價格本不扉，原告於決定買受前，應已經充分考慮；足徵，原告是經充分評估工業區房地之使用利益及風險後，方與被告簽定系爭買賣契約。是以，原告主張被告未提及系爭房地不得為住宅使用、被告亦未明確告知該用途為何、系爭房屋之許可使用情形亦未於廣告載明、系爭買賣契約約定條款違反公平交易法等情，均與事實不符，不足採信。原告既未能舉出其他證據證明系爭標的物有滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，則原告依據買賣契約關於瑕疵擔保之規定，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金560,000 元，應屬無理由。
五、綜上所述，原告主張系爭買賣契約無效或解除系爭買賣契約，進而請求被告返還價金560,000 元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 25 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 25 日
書記官 彭麗紅