臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第128號原 告 丙○
號6樓訴訟代理人 林慈發律師被 告 瓏山林企業股份有限公司
樓法定代理人 乙○○被 告 甲○○○
樓前列二人共同訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於98年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序上理由被告瓏山林企業股份有限公司法定代理人原為林賜勇，已於
97 年7月2 日變更為乙○○，並由被告及原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷頁59、73），
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：訴外人陳鳳君與被告於民國（下同）95年1月16日簽定土地及房屋預定買賣契約書（以下簡稱系爭土地契約、系爭房屋契約書），購買被告甲○○○所有坐落於臺北縣中和市○○○段162-6、175、175-25、175-26、176、176-2、176-3、189、189-25、207-6、207-7、207-8、208-6、220- 3、220-4、220-10地號等16筆土地（土地經合併後，計算原告買受土地持分為臺北縣中和市○○○段○○○○號，持分萬分之217）及其上由被告瓏山林企業股份有限公司（以下簡稱瓏山林公司）所興建門牌號碼為臺北縣中和市○○路○段○○ ○巷○○號6樓房屋乙棟及地下2樓編號43 1號之平面停車位乙位（以下簡稱系爭房地），房屋價款為新臺幣（下同）386萬元，土地含車位價款為579萬元，並於97年7月10日合意變更買受人為原告，兩造約定委由賣方代覓金融機構申請抵押貸款，經原告繳納自備款115萬元，並於97年8月17日簽訂貸款確認書，原告已依被告瓏山林公司指示於97年8月17日前往指定地點辦理「貸款確認書」及「代辦申請貸款委託書」後，同時簽發發票日97年8月17日票號TH0000000面額772萬元之本票乙張、房屋及基地土地過戶登記規費及稅費140,150元及其他費用69,096元，被告瓏山林公司於97年10月9日向原告收取工程期款29萬元，事後被告瓏山林公司並未指定原告向何金融機構辦理貸款，被告事後卻以原告未辦理銀行申請貸款，逕於97年11月1日以內湖郵局第3024號存證信函通知原告5 日內繳納尾款772 萬元，逾期不為履行，沒入已繳自備款及解除契約，原告收受原證4之存證信函後，隨即與被告瓏山林公司聯繫，經被告瓏山林公司指定聯邦銀行南京東路分行辦理貸款，聯邦銀行於97年11月10日核准原告貸款，詎被告同時於97年11月10日以興安郵局第480 號存證信函以原告未繳納房地尾款為由解除買賣契約，原告既已依被告瓏山林公司另指定聯邦銀行南京東路辦理貸款，原告並未違約，被告可取得尾款，不得行使同時履行抗辯權，被告瓏山林公司未依房屋契約書第18條第1項及土地及土地契約書第5 條之規定定7 日之期限催告，自不生催告之法律效果，被告解除契約之意思表示，並不合法，原告既已依約繳付各期自備款，並依據被告通知於指定銀行辦理貸款，被告等依約應協同辦理所有權移轉登記，為此依據買賣關係，提起本訴，並聲明：㈠被告瓏山林公司應將門牌號碼臺北縣中和市○○路○ 段○○○ 巷○○號6 樓面積180.86平方公尺所有權及地下2 層編號431 之平面停車位所有權移轉登記於原告。㈡被告甲○○○應將坐落臺北縣中和市○○○段○○○ ○號土地持分10000 分之217 所有權移轉登記於原告。
二、被告則以：兩造合意簽訂之房屋契約書第18條第1 項、第3項及土地契約書第5 條第1 項、第3 項關於貸款之約定，二者意旨載明，因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續、買方若不辦貸款時，須按附件1 『房屋（土地）價款分期明細表』中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第30天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第7 條第2 項（第4條第3 款）加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後
5 日內仍未繳者，依本約第23條（第10條）之約定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於賣方等語，是買方若未如期協辦貸款，即視同放棄貸款，須限期繳納尾款，經催告無效果時，原告即為違約。被告於97年8 月4 日即發文通知原告，其若委由被告代辦銀行貸款抵繳第8 期款，被告公司業已洽妥「渣打商業銀行－建國分行」及「李林國際地政士事務所」辦理，請原告及保證人於97年8 月16日至18日間持「貸款確認書」及「代辦申請貸款委託書」前來辦理貸款對保手續，李林國際地政士事務所並同時寄發對保單予原告，若辦理貸款時，須加備「借款人身分證影本及健保卡影本各1件」、「借款人薪資轉帳或平時往來銀行存摺6 個月內之封面及內頁、最近一年度扣繳憑單及其他財力證明文件影本1份」、「印章1 枚」等文件。原告於97年8 月17日雖簽具「貸款確認書」及「代辦申請貸款委託書」，但並未提供上開貸款應備文件及辦理完成貸款、對保手續，則依房屋契約書第18條及土地契約書第5 條之約定，原告未協辦，應視為放棄貸款，原貸款部分之價款，於賣方通知後7 日內，自應以現金一次向賣方繳清。且被告取得建物使用執照後，依約寄發繳款通知予原告，原告逾繳款期限97年10月30日卻仍未繳納，被告於97年11月1 日乃以內湖郵局第3024號存證信函即原證4 之存證信函催告原告限期繳付房地款，並以該存證信函之送達，附停止條件為解除買賣契約及沒收買賣價金之意思表示。詎原告於11月2 日收受送達後，遲至11月9 日原告仍未繳款，被告始再以興安郵局第480 號存證信函告知上開解除契約、沒入買賣價金之停止條件已成就之事。退萬步言，倘若認為被告解除契約不合法，被告亦主張依民法第264條同時履行抗辯之規定，於原告付清買賣尾款772 萬元及自97年11月10日起至清償日止，按日加計萬分之5 之滯納金、後，被告始需移轉系爭房地所有權予原告等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見98年6月23日筆錄，）陳鳳君與被告於民國（下同）95年1 月16日簽定土地及房屋預定買賣契約書（以下簡稱土地契約書、房屋契約書），購買被告甲○○○所有坐落於台北縣中和市○○段162- 6、
175 、175- 25 、175-26、176 、176-2 、176-3 、189 、189-25、207-6 、207-7 、207-8 、208-6 、220- 3、220-4 、220-10等地號土地持分萬分之217 ，及其上建物由被告瓏山林企業股份有限公司（以下簡稱瓏山林公司）所興建之社區即四季紐約社區E 棟6 樓房屋（以下簡稱系爭房地），買賣總價款為新台幣965 萬元，包括房屋為386 萬元，土地含車位價款為579 萬元，嗣經陳鳳君與被告同意，於97年7 月10日變更買受人為原告，原告已繳納193 萬元，其餘尾款772 萬元則由原告依據系爭契約書附件二之約定，由原告委託被告指定之金融機構申請抵押貸款，原告於97年8 月17日前往系爭房屋之工地簽署貸款確認書及代辦申請委託書，同時簽發發票日為97年8 月17 日 票號0000000 ，面額為
772 萬元之本票交付被告，同日並繳納過戶登記規費及稅費140,150 元、及其他費用69,0 96 元，於97年10月9 日繳付工程第5 期款29萬元。原告於97年11月2 日收受原證四之存證信函即聯絡被告，被告通知原告至聯邦銀行辦理貸款。原告於97年11月11日收到原證五之存證信函，原告有收到被證二之通知書。
四、本件爭點及本院判斷（見98年6月23日筆錄）原告主張前揭時間向被告購買系爭房地，原告已依約繳納自備款，並依據被告指定銀行辦理貸款，被告並未依約移轉系爭房地予原告，並違法解除契約，沒收原告已繳納之價金，為此，依據買買關係，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠被告解除契約是否合法？㈡被告抗辯行使時履行抗辯抗辯權，以原告繳納772 萬元及自97年11月1 日起至清償日止，按日加計萬分之五之滯納金後，移轉系爭房地於原告是否有理由？㈠給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給
付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條、第254條定有明文。依據系爭房屋契約書第18條第1項及第3項約定「第六條房屋總價（含車位價款）內之部分價款（同附件）.... 由賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長為二十年，以買賣雙方簽立「代辦申請貸款委託書」，依約定辦妥一切貸款手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續」、「買方若不辦貸款時，須按附件1『房屋價款分期明細表』中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第30天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第7條第2項（加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後5日內仍未繳者，依本約第23條之約定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於賣方。」，又系爭土地契約書第5條第1項及第3項約定「第3條土地價款之部分價款（同土地合約附件一，付款明細可委辦貸款抵繳之期數總額）.... 由賣方與買方洽定之金融機構之貸款給付，最長為二十年，以買賣雙方簽立【代辦申請貸款委託書】，依約定辦妥一切貸款手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續」、「買方若不辦貸款時，須按附件1『土地價款分期明細表』中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第三十天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第7條第2項（加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後5日內仍未繳者，依本約第23條之約定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於賣方。」，準此，依據契約文義解釋，原告自有依據被告指定金融機構如期辦理貸款，否則視同放棄委託被告辦理貸款，經被告通知後7 日內應一次繳清尾款，或原告不辦理貸款者，被告即應於核發使用執照30日內應繳納期限之期限內繳納，並定5日之催告期限繳納，逾期未繳即為給付遲延，合先敘明。
㈡經查，原告係委託被告指定之金融機構申請抵押貸款，有契約
書附件之代辦申請貸款委託書可按，且原告自認有收受被證2之通知書，依據被證2 之通知書記載「因台端依約應繳納之使用執照核發後之第8 期款全部委辦銀行貸款部分，本公司已洽妥渣打商業銀行- 建國分行及李林國際地政士事務所辦理，若委由本公司代辦金融貸款抵繳，請本人及保證人持「貸款確認書」及代辦申請貸款委託書，依下列專項前來辦理貸款並對保手續並繳納下列第3 條應繳之稅費（即代書代辦費、產權登記規費、稅費等費用即過戶應繳文件），對保及辦理時間為97年
8 月16日起至97年8 月18日止，每日上午9 時30分至12時，下午2時 至4 時，地點為台北縣中和市○○路○ 段○○○ 號等情，因此，原告自應於前揭時間前往該地點辦理貸款及對保，及繳納相關產權過戶登記之規費，原告自認曾於97年8 月17日即前揭所載時間內，前往繳納過戶登記規費及稅費140,150 元、及其他費用69,096元，卻未於前揭時間辦理貸款及對保程序，應認原告並未如期協同辦理貸款，視同原告放棄貸款，依據前開契約約定，原告原欲貸款部分之尾款772 萬元，應於被告通知後7日 內，自應以現金一次向賣方繳清，否則即係違約，被告已於97年11月1 日之存證信函（即原證4） 通知原告繳納尾款，原告自認於翌日即同年月2 日收受前開催告函，原告應於97年11月9 日繳清尾款，然原告仍未繳納，自為給付遲延，被告再於97年10月10日之存證信函（即原證5） 發函解除契約，被告自認於翌日即同年月11日收受前開存證信函系爭契約即已斯時起合法解除，因此，被告抗辯已解除契約，應屬有據。至於原告主張被證2 之通知書並未指定金融機構辦理貸款及何時辦理貸款云云，顯與事實不符。
㈡當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，縱
當事人之一方遲延給付，亦應予以相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除其契約（最高法院20年上字第21號判例意旨參照）。原告主張原證4之存證信函僅有定5日之催告期限，核與前揭契約書所定7日內應將一次繳足現金之約定不符，不生催告之效力云云，然查：參以系爭房屋契約書第7條、第18條第3項，及系爭土地契約書第4條、第5條第3項均約定，催告繳納買方價金之期限為5日，且徵之被告早在97年8月間即已通知原告辦理貸款繳納尾款，已如前述，因此，被告於97年11月1日再定5日之期限催告原告繳納尾款，距離原告已協同辦理貸款之時間已相隔2 個月，因此，被告於97年11月1 日之存證信函所定5 日之催告期限，催繳原告繳納尾款，應屬合理之相當期限，原告前揭主張即非可取。
㈢原告主張不知系爭房地之尾款繳納期限為97年10月30日云云，
然查，由原告自行提出原證3 之書證即已載明自被告取得使用執照30日內應繳納尾款（見本院卷第39頁），該書證雖非系爭房地，然同為被告銷售之系爭預售房屋「四季紐約」，因此，原告前開主張並不足採。因此，原告既已知悉系爭房地之尾款繳納期限為97年10月30日，原告復未如期辦理貸款，逾期未繳納尾款，被告依據系爭房屋契約書第18條第3 項及系爭土地契約書第5 條第3 項之約定，定5 日催告期限後，原告未於期限內履行，被告據以解除契約，應屬合法。
㈣原告主張已依據被告指示向聯邦銀行貸款，並無未協同辦理貸
款云云，然查，原告於簽署系爭土地及買賣契約書時，同時簽署契約書附件之代辦申請貸款委託書及自洽貸款切結書，因此，原告同時委託被告指定金融機構辦理貸款，及自行洽商限於台北市、台北縣內之金融機構辦理貸款，原告並未於被證2 之通知書所示之時間內如期向被告指定之渣打商業銀行建國分行辦理貸款，自應適用自洽貸款之情形，因此，原告自行向聯邦銀行辦理貸款，自應適用系爭房屋契約書第18條第2 項及系爭土地契約書第5 條第2 項之情形，核與原告前開主張不符。㈤綜上所述，兩造間之買賣契約已經合法解除，原告依據買賣契約，請求被告移轉系爭房地，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘被告行使同時履行抗辯之爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 28 日
書記官 陳靜怡