臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第239號原 告即反訴被告 己○○訴訟代理人 蘇信誠律師被 告即反訴原告 丁○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國99年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：㈠緣原告係財團法人臺北市基督教臺灣貴格會新埔教會（下稱
新埔教會）之主任牧師，因新埔教會使用空間不足，迫切需要購置新的聚會地點，於民國98年年初，自仲介公司即訴外人冠亞不動產經紀有限公司及其承辦人即訴外人乙○○處（下合稱仲介方），得知被告丁○○、甲○○（下合稱賣方）所有坐落臺北縣板橋市○○街○○號地下1 樓及同縣市○○路○ 段○○號地下1 樓建物暨其基地（下合稱系爭不動產）有意出售，仲介方並表示因賣方急於出國探親，且將滯留國外長達3 個月以上，故須立即作決定並於農曆年前簽約，否則就沒機會了，乃一再催促原告立即簽約，並承諾教會可於6 個月內遷入沒問題。原告不疑有他，隨即於98年1 月20日支付新臺幣（下同）50萬元斡旋金委託仲介方洽商買賣系爭不動產，並約定於2 日後簽約及交付定金，賣方則提供系爭不動產權狀、登記謄本及租約，以證明其確為所有權人及教會可於6 個月內遷入。嗣於98年1 月22日當天，雖賣方並未提出租約，但因仲介方一再保證沒有問題，原告乃與賣方簽訂買賣契約，並陸續交付定金及後續分期款項，迄今共已支付賣方2,225 萬元。詎料，經原告一再催促，仲介方遲至98年2月中旬，始提出經公證之租約，租期竟至104 年始屆滿，與前述可於6 個月內遷入之保證全然相悖，令原告感到錯愕。
更有甚者，被告丁○○竟於98年3 月11日寄發存證信函要求原告不得延期履約，並表示排除承租人占有並非其義務，至此原告方知受騙。由於原告絕不可能等到104 年才搬進系爭不動產，賣方及仲介方明知6 個月內交屋為買賣必要之點，則本件原告若知有長達6 年之租約存在即不為買受之意思表示，故原告旋即於98年5 月13日委請律師以存證信函表達撤銷錯誤之意思表示，並請被告於3 日內出面協商相關事宜，然被告始終無何回應，原告不得已乃提起本件訴訟。
㈡茲因本件原告若知有長達6 年之租約存在，教會將無法於6
個月內，甚至6 年內遷入系爭不動產，則原告根本不會與仲介方簽訂不動產買賣意願書，委託仲介方斡旋系爭不動產買賣事宜，並支付50萬元之斡旋金。更不會因此與被告簽訂不動產買賣契約，並陸續支付2,225 萬元之定金及分期款項。
然因為被告及仲介方之刻意欺瞞，並保證於6 個月內可以排除系爭不動產上之租約，因而使原告相信6 個月內可以遷入，導致原告為錯誤之意思表示，原告自得依民法第88條第1項規定，撤銷委任契約及買賣契約中錯誤之委託意思表示及錯誤之要約意思表示。而意思表示經撤銷後，契約成立要件不備，則當然解除，依民法第259 條規定，契約雙方即應負回復原狀義務，由於系爭不動產尚未移轉與原告，且原告亦未占有系爭不動產，故原告部分尚無應負擔之回復原狀給付內容。反之被告則應連帶返還原告所交付之定金、分期款項合計2,225 萬元及50萬元斡旋金轉入履約保證金之部分，以上共計為2,275 萬元。
㈢為此，爰主張依據民法第88條第1 項規定，撤銷買受之意思
表示後，依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求回復原狀返還價金，並聲明求為判決：被告應連帶給付原告2,275萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠原告係透過仲介方之乙○○得知系爭不動產出售事宜，而與
被告簽定買賣契約前，原告曾多次至現場看屋，對系爭不動產現為訴外人全聯社承租，且租期至104 年乙事，瞭解甚詳。且按雙方所訂之買賣契約不但附有租約作為附件，同時亦於買賣契約第16條載明：「本標的現正出租予全聯實業，甲乙雙方已明確告知且知悉無訛（詳如附件公証書）；該租賃期限租約至104 年6 月19日止，仲介公司願盡最大努力與承租人調處提前搬遷事宜，及乙方（即被告）應儘量予以配合」，原告並親自簽名並蓋章於其上，足證雙方訂立契約當時，即明知買賣之系爭不動產上存在租約至104 年之事，並無原告所稱6 個月內買方一定可以遷入之約定，仲介方亦無作任何保證。準此，原告所為主張因仲介方承諾教會可以於6個月內遷入，而致原告為錯誤之意思表示，並非事實，原告據此爰引民法第88條第1 項規定，撤銷要約之意思表示，即屬無據。
㈡又縱退萬步言之，如 鈞院認原告得以主張撤銷意思表示而
請求返還價金。惟查，「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所『受領』之給付物，應返還之」民法第259條第1 款定有明文。故而，依上開條文規定，負返還義務者，須自他方處受領有標的物，方屬之。然關於本件買賣契約之履行，原告與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）間成立信託契約，其價金均係先行匯入該公司之信託專戶中，且按兩造買賣契約第5 條第3 款約定，被告受領價金之清償，須待至原告依約完成價金之交付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由訴外人僑馥建經將被告應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方即被告指定之帳戶，且第4 款亦約定產權移轉登記完畢前乙方即被告不得要求自信託專戶內支配任何款項。基於上開約定，事實上被告迄今並未受領原告所提出支付之分文價金，何來回復原狀之責？是以原告主張依民法第259 條第1 款請求返還價金，即無所據，並無理由。
㈢次者，本件買賣價金總價為7,000 萬元，雙方就付款時間及
金額約定於該買賣契約第5 條第2 項，原告迄今業已支付第
1 期款590 萬元，第2 期款700 萬元，及第3 期款810 萬元，總共支付2100萬元，並非原告所為主張之2,225 萬元。抑且原告所主張支付之斡旋金50萬元部分，依原告所提之不動產買賣意願書第4 條規定，買方（即原告）同意經賣方（即被告）同意買方承購條件時，冠亞不動產即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，故當被告同意出售時，該筆斡旋金即轉作為定金之一部，今既雙方已簽訂買賣契約，該筆斡旋金即已轉作定金即簽約款，且原告亦未提出該筆斡旋金並未依約轉作定金之一部之相關證據，故而原告主張返還斡旋金50萬元云云，自亦屬無據。
貳、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：㈠系爭買賣價金總價為7,000 萬元，原告迄今僅已支付第1 期
款590 萬元，第2 期款700 萬元及第3 期款810 萬元，總共支付2,100 萬元。惟尾款4,900 萬元部分，雖經反訴原告於98年5 月21日委請律師代函定期催告其依約履行給付義務，然反訴被告仍拒不履行，嗣後並提起本件訴訟。惟查，依兩造買賣契約第6 條第6 款約定：「甲方（即反訴被告）若於約定期限內無法完成向金融機構申貸之手續，並經乙方（即反訴原告）定期限催告後無法完成申貸作業或尾款存匯入信託專戶者，乙方有權解除契約。」及第12條第1 款約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定7 日以上期間催告仍未履行，並經他方主張解除本約時，雙方同意本約即生解除之效力。」，是以，今反訴被告拒不給付尾款4,900 萬元，反訴原告依上開契約約定，自得解除契約，故而於上開律師函文中，反訴原告即已表明若反訴被告於催告期限屆至而仍未給付尾款時，即解除兩造系爭買賣契約。除此之外，今反訴原告另以本反訴狀之送達再度為解除契約之意思表示，則兩造間系爭買賣契約即應業遭解除。
㈡又兩造間系爭買賣契約既係因可歸責於反訴被告之原因而致
解除，則依兩造買賣契約第12條第2 款約定：「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並同意已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付乙方。」，反訴被告自應賠償反訴原告懲罰性違約金即已支付價金2,100萬元。
㈢為此，爰主張依據兩造間系爭買賣契約第6 條第6 款、第12
條第1 款規定，解除契約後，依該買賣契約第12條第2 款規定，請求反訴被告應賠償懲罰性違約金，並聲明求為判決：反訴被告應給付反訴原告2,100 萬元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告雖以因反訴被告遲延給付尾款，反訴原告已依法解除系爭買賣契約，則依約反訴原告自得請求反訴被告給付按已付價金一倍計算之懲罰性違約金2,100 萬元云云。惟反訴被告既於98年5 月13日已為撤銷錯誤買受意思表示之通知，反訴原告之解除主張自無所附麗。況反訴被告係因反訴原告遲未就買賣標的物上之租賃權依約為任何排除之行動，方因撤銷權之行使或因援引民法第264 條同時履行抗辯之規定而拒絕付款，於法有據，反訴原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明求為判決：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、得心證之理由
一、本訴部分㈠按民法上權利之作用，迄今通說認為係有請求權、抗辯權、
形成權及支配權等。而其中所謂形成權者，係依權利人之一方的意思表示，得使法律關係發生、變更或消滅之權利作用，其行使係一方之行為而為，通常係一方之意思表示而行使之。例如民法上之撤銷權、解除權、終止權、選擇權、抵銷權等均屬形成權，乃以一方之意思表示可使法律關係逕行發生、變更或消滅之權利作用。依此，民法上之撤銷權與解除權雖均係屬使權利或法律關係消滅之形成權性質，惟渠二者則仍有不同，尤其各該形成權行使後所生之法律效果，更係迥然有異，此觀民法第114 條準用第113 條以及同法第259條之規定至明，並不可混為一談。
㈡次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」，民法第259 條固定有明文。
然上開法條規定，依其文義觀之，顯然僅於契約經解除時始有其適用甚明。易言之，契約因一方當事人行使法定解除權後，固有上開回復原狀規定之適用；而於契約因當事人合意解除時，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，既尚並不當然適用上揭民法第259 條之規定，復遑論契約係因一方當事人行使撤銷權而發生權利或法律關係消滅之情形，自應更無上開法條規定適用之餘地，當不待言。準此，本件依原告所為陳述，既係主張為援引民法第88條第1 項規定撤銷買受之意思表示後，再依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告應回復原狀返還價金等語，顯然並非係屬行使解除權之情形甚明。則無論原告所主張之意思表示有錯誤，依法得撤銷云云，是否可採，渠所為依民法第259 條第1 款、第
2 款規定，被告應負回復原狀返還價金義務之主張，均應認係屬於法無據，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分㈠按當事人締結不動產買賣之債權契約，就契約必要之點必須
意思表示一致，其契約始能成立。而買賣契約係以價金及標的物為其要素，故價金及標的物自屬買賣契約必要之點，苟當事人間對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立（最高法院40年上字第1482號、69年台上字第1710號判例、81年度台上字第3134號、80年度台上字第2848號裁判意旨參照）。次按當事人互相表示意思一致者，契約始能成立。是以契約當事人之一方有數人時，除可分之情形外，其要約或承諾之意思表示，應向全體或由全體為之，方能謂對全體當事人發生效力，亦有最高法院94年度台上字第824 號裁判意旨可資為憑。又一方當事人行使權利時，他方當事人所提出之對抗或異議，稱為抗辯，廣義言之，包括所謂的抗辯及抗辯權。前者又可分為權利障礙抗辯及權利毀滅抗辯2 種，其中所謂權利障礙抗辯事由，民法設有規定，如契約不成立、法律行為違反強制或禁止之規定或自始客觀給付不能等是。上開2 種抗辯足使請求權歸於消滅，故在訴訟進行中當事人縱未提出，法院亦應審查事實，如認為有抗辯事由的存在，為當事人利益，須依職權作有利的裁判（王澤鑑先生著，民法總則（增訂版），第102 、103 頁）。依此，本件兩造間之買賣契約是否業因雙方就必要之點已意思表示合致而告成立，乃事涉權利障礙抗辯事由之有無，而關係到反訴原告是否得依買賣契約請求反訴被告給付違約金乙事，依上說明，縱令反訴被告於訴訟進行中未提出，本院亦應依職權審查有無該事由之存在，並為當事人之利益，依職權為有利之裁判，併先陳明。
㈡經查，本件兩造間雖簽訂有如被證1 所示之不動產買賣契約
書，但雙方就本件所為之買賣，其總價金及標的物究為何，顯然存有認知上之差異，並與所成立之書面資料不符，難認就買賣契約必要之點，雙方業已達成意思表示之合致，揆之前揭說明，其買賣契約自應無從成立，則反訴原告主張依買賣契約第12條第2 款約定，反訴被告應負違約之賠償責任云云，即屬於法無據，不應准許，理由如下：
⑴關於本件買賣之總價金，反訴原告固主張係為7000萬元，並
提出如被證1 所示之不動產買賣契約書為據。然此為反訴被告所否認，並一再抗辯本件買賣之總價金應為7125萬元，且反訴被告亦已給付2225萬元與反訴原告等語。查關於本件買賣之總價金，簽約價雖係記載為7000萬元，惟反訴被告於過程中確實已有另行支付125 萬元與反訴原告甲○○收受乙節，則為反訴原告甲○○所不爭執。再參以依反訴被告所提出之不動產買賣意願書所載，反訴被告既已表明願意以7125萬元購買，而請本件之仲介方以此價格代為斡旋，並向反訴原告提出要約，則衡情反訴原告焉有自行降低價格而改以7000萬元承諾之理？況復依證人即仲介方之乙○○於本院審理時所為證述，既已稱於98年1 月21日下午10時反訴被告出具意願書時，渠已就價金與反訴被告作最後確認，此時價金已經大致底定（指7125萬元，核與證人丙○○、戊○○所述相符，見本院卷第111 頁反面、第114 頁反面），所以才和雙方約定隔天簽約。至於價金為何會從7125萬元變到7000萬元，是雙方自己去談，渠並不知情。而依反訴被告所提出之98年
1 月22日協議書所載（見本院卷第122 頁），顯然本件買賣總價金應為7125萬元，至契約所載之總價金所以變為7000萬元，乃係出於反訴原告甲○○與反訴被告私下之協議，反訴原告丁○○並未參與，且應不知悉，則上開價格之變動是否對反訴原告丁○○亦生效力，已非無疑義，況此並不影響反訴被告因本件買賣所需支出之價金實為7125萬元乙節，此參上開協議書之內容亦可知，意即就反訴被告言，渠主觀上所認定之買賣總價金實為7125萬元，而非反訴原告所稱之7000萬元，此亦為反訴被告一再爭執之原因，由此足徵兩造間就本件買賣之總價金究為何，實存有不同認知，難認意思表示業已合致。至於證人即反訴原告丁○○之夫陳玉坤雖於本院審理時到庭證稱：渠知悉反訴原告甲○○之夫廖仁傑有從反訴被告處另外拿到現金125 萬元及取回3 個停車位乙事，且渠並不介意。渠只知道有此一結果，但是作何用，代價為何渠都不知道云云，然因證人陳玉坤本身即為反訴原告丁○○之夫，故渠就本件是否有違約情事，反訴被告是否需負擔違約賠償之責任，堪認係有重大利害關係者，是其所為證述，按諸常理，難免偏頗，且其所述內容誠與常情有違，自難遽採。綜上益可見兩造間就本件買賣總價金究為何，確實係有不同之認知，自尚難認業就價金部分達成意思表示之一致。⑵次者，關於本件買賣之標的物究為何，兩造間亦顯有認知上
的差距，並與所簽訂之書面資料有所不符，此觀①反訴被告於書狀中原係自承仲介和屋主談判經過3 次斡旋，從建築物權狀541.5 坪不含3 個車位總價6500萬元再到7000萬元，最後1 月21日斡旋成功以7125萬元成交（見本院卷第75頁），惟嗣後又改稱反訴原告甲○○方面有要求要給125 萬元加上
3 個車位，並與反訴原告甲○○簽有98年1 月22日之協議書及98年4 月15日之補充協議書（見本院卷第122 頁、第121頁），可見本件買賣之標的物於簽約時應係有包含3 個車位在內。否則，反訴被告又何需與反訴原告甲○○另簽上揭之協議書及補充協議書？且由該補充協議書第一項所示，亦已清楚記載原98年1 月22日所簽訂之買賣契約書中，其買賣之標的物確實係有包括3 個車位在內無誤。②惟證人即本件仲介方之乙○○卻係證稱本件買賣之標的物並未包括3 個停車位在內云云（見本院卷第114 頁反面）。③另證人丙○○則係證稱買賣標的物係有包括3 個車位在內的等語（見本院卷第113 頁）④以及證人陳玉坤即反訴原告丁○○之夫就本件買賣之標的物究竟是否包括3 個車位在內，回答時均係語帶含糊，顯然根本係處於狀況外而完全不清楚實情（見本院卷第128 頁），甚且其所為證稱：「買賣標的物悉依買賣契約上之記載為準」等語（見同上），核除與證人乙○○所述不符外，亦與反訴被告所提出之上揭協議書、補充協議書之內容不同，蓋依買賣契約上所為記載，本件買賣之標的物係有包括3 個停車位在內，但前開之協議書、補充協議書卻載為並不包括3 個停車位在內緣故，由此可見反訴原告間就本件買賣之標的物是否包括3 個停車位在內，係有不同之認知的，此由上開協議書、補充協議書均僅有反訴原告甲○○一人之簽名可資為證。依此，綜合上情，堪認就本件買賣之標的物是否包含3 個停車位在內乙節，非但反訴原告間有著不同之認知，抑且並與買賣契約書之記載不符，顯亦難謂兩造間就本件買賣之標的物已然達成意思表示之一致。
⑶參前以析，本件關於買賣必要之點即有關價金及標的物部分
，兩造間既存有上述不同之認知，甚且直至本件訴訟中仍有所爭執，而無法為一致之陳述，自難認渠等於先前業已達成意思表示之合致，揆之前揭判例暨裁判意旨，即應認該買賣契約尚無從成立。
三、從而，原告主張本於民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告應回復原狀，返還已支付之價金2,275 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月16日（見本院卷第32、33頁）起至清償日止，按年息百之5 計算之利息以及反訴原告主張本於兩造間買賣契約第12條第2 款規定，反訴被告應給付懲罰性違約金2100萬元，及自反訴狀送達翌日即98年8 月4 日（見本院卷第64頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均屬於法無據，為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告原告及反訴原告皆受敗訴判決，其假執行之聲請即均失所依據，均應併駁回之。
伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
陸、結論本件原告之訴及反訴原告之訴均為無理由，依民事訴訟法第
78 條 、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
書記官 高偉庭