臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第248號原 告 百喜公寓大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 洪堯欽律師
劉健右律師複代理人 丙○○
黃曼瑤律師王憲勳律師被 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 陳振東律師
王尊民律師鄭馨芝律師上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於民國98年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新臺幣叁萬貳仟叁佰伍拾元。
被告甲○○應給付原告新臺幣陸佰柒拾玖元。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第1項、第2項均得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前以新台幣叁萬貳仟叁佰伍拾元供擔保後，得免為假執行；被告甲○○如於假執行程序實施前以新臺幣陸佰柒拾玖元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付金錢之聲明為①被告乙○○應給付原告新台幣（下同）8萬9000元及遲延利息②被告甲○○應給付原告5萬700元及及遲延利息，迨最後言詞辯論期日原告減縮給付金錢之聲明為①被告乙○○應給付原告3萬2350元及遲延利息②被告甲○○應給付原告8000元及遲延利息，核原告此部分請求為減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第
255 條第1項第3款之規定，核無不許。
二、又原告起訴原聲明請求命被告乙○○「遷離」其位於台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○○號5樓之2住所。訴狀送達後，原告變更此部分之聲明為被告乙○○應「出讓」其所有坐落臺北縣板橋市○○段5568建號、門牌號碼臺北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○○號5樓之2建物所有權，及其基地所有權應有部分即臺北縣板橋市○○段237、238、241、242、243、244地號權利範圍1680分之63。本院審酌原告訴之原因事實，均係依據公寓大廈管理條例第22條之規定，主張被告積欠應分擔之管理費用衍生爭端，其訴訟標的雖有不同，惟欠繳管理費基礎事實相同，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參酌民事訴訟法第255條第1項第7款之規定，應許原告為此變更之訴。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）其已依公寓大廈管理條例第25條規定，召開區分所有權人會議，且配合公寓大廈管理條例第29條，以超過法定出席人數開會決議成立管理組織百喜公寓大廈管理委員會，並向台北縣板橋市公所申請報備，又區分所有權人會議已推選丁○○擔任管委會主任委員。
（二）緣被告乙○○為台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○○號百喜公寓大廈5樓之2住戶。依百喜公寓大廈規約之規定，住戶每月應繳交一定數額之管理費，以支應大廈各項維護管理費用，被告乙○○雖於民國98年9月21日清償過去積欠之管理費8萬2000元及電梯費1萬2000元，共計9萬4000元。
惟按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」民法第229條第1項及233條第1項分別定有明文。次按「公共基金、管理費之繳納：…五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」此為百喜公寓大廈住戶規約第10條第5項所明定。是以，本社區區分所有權人於規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得收取年息10%計算之遲延利息。再者，本社區管理費依90年第1次區分所有權人會議、95年區分所有權人臨時會議決議係採先收之方式，於每月之10日前繳交，從而被告每月管理費及電梯費之債務應於每月之10日前履行，於當月之11日即為遲延，然被告單明文竟遲於98年9月21日始行繳納過去積欠之管理費，揆諸上揭規定，即應給付遲延利息為是。原告僅以附表一所示之計算方式，向被告乙○○請求2萬9250元之管理費遲延利息及3100元電梯費遲延利息，合計為3萬2350元之遲延利息，並預為請求按月給付1000元。
（三）被告甲○○為百喜公寓大廈1樓之1住戶，其於98年9月21日始繳納過去積欠之管理費及頂樓部分94年7月至97年6月之管理費共5萬1300元，惟尚積欠自97年7月起至98年2 月止每月1000元之頂樓使用管理費共8000元及如附表二所示之遲延利息，與及如附表三所示至98年9月21日止之遲延利息1萬1263元，並預為請求按月給付1000元。
（四）被告乙○○自91年5月至98年2月積欠之管理費及電梯費為9萬4000元，前已因積欠管理費經本院民事執行處以95年度執字第50365號為強制執行，若以本社區住戶建築物標準評定價格24萬2300元及被告單明文基地所有權應有部分土地公告現值總額186萬5933元，二者合計210萬8233元計算，其積欠之9萬4000元已逾區分所有權總價1％，原告就其積欠之管理費屢次催討，並於每年度之區分所有權人會議中提出，被告乙○○均置之不理，全體住戶就其多年來惡意拖欠管理費甚感無奈與厭惡，始依區分所有權人會議之決議起訴請求其出讓應有部分。退步言之，縱認公寓大廈管理條例第22條第1項第1款規定之「強制執行後」係指強制執行終結後，因本院民事執行處於96年3月29日以板院輔95執公字第50365號囑託撤銷查封登記書，若以此撤銷查封為強制執行終結之時點，被告單明文自96年4月份起至98年2月份所再度積欠之管理費及電梯費為3萬5000元亦顯逾本件建築物標準評定價格及被告單明文基地所有權應有部分之土地公告現值總額1％即2萬1082元。爰依同上條例第22條第22條第1項第1款、第2項規定，請求被告乙○○出讓應有部分等語。
（五）聲明：①被告乙○○應給付原告3萬2350元之遲延利息；並自98
年3月1日起至喪失百喜公寓大廈區分所有權人身分之日止，按月給付原告1000元。
②被告乙○○應出讓其所有坐落臺北縣板橋市○○段5568
建號、門牌號碼臺北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○○號5樓之2建物所有權，及其基地所有權應有部分即臺北縣板橋市○○段237、238、241、242、243、244地號權利範圍1680分之63。
③被告林國禎應給付原告8000元，及自附表二所示之利息
起算日起至清償日止，按年息10％計算之遲延利息；並給付原告1萬1263元之遲延利息，及自98年3月1日起至喪失百喜公寓大廈區分所有權人身分之日止，按月給付原告1000元。
④訴訟費用由被告共同負擔。
⑤原告願供現金或等值之台灣銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告乙○○則以：
（一）按公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所謂應分擔之費用，係屬金錢債權之一種，應適用金錢債權之強制執行程序，而金錢債權之強制執行程序，包括調查程序、扣押程序、換價程序及分配程序，為符合憲法第15條保障人民財產權之意旨，公寓大廈管理條例第22條所謂經強制執行後，即應指前述調查程序、扣押程序、換價程序及分配程序全部終結者而言。本案被告乙○○雖前因積欠管理費，致原告對其聲請強制執行，經本院以95年度執字第50365號受理，並於96年1月5日及2月15日將被告乙○○所有之不動產查封。然被告乙○○於不動產遭查封後，即於96年3月29日繳交所積欠之款項，經執行處於同年月日發文臺北縣板橋地政事務所，囑託其塗銷對被告乙○○所有不動產之查封登記。而台北縣政府稅捐稽徵處聲請參與分配債權人百喜公寓大廈管理委員會等與債務人乙○○間給付管理費強制執行事件，亦因該案「業據撤回執行結案」，致其無從參與分配。綜上所述，原告前對被告乙○○聲請強制執行事件，僅進行至調查程序及扣押程序，即因乙○○清償而結案，該強制執行事件根本尚未完成金錢債權之執行程序，不符合公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所謂經強制執行後之要件，故原告訴請被告乙○○強制出讓，係屬無理由，應予駁回。
（二）不僅前述強制執行事件不符合公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所謂經強制執行後之要件，本件情形亦與該條項款所謂之經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1％之要件有間。經查，原告前對被告乙○○聲請強制執行事件，係於96年3月29日因債務人乙○○清償結案，則所謂強制執行後之計算時點，應自96年3月29日起算。自96年3月至98年2月，被告乙○○共積欠管理費2萬4000元，而乙○○所有位於百喜公寓大廈之不動產，前於95年度執字第50365號執行案件中，經鑑價為645萬元，被告乙○○於該強制執行案件終結後所積欠之應分擔之費用，並未達其區分所有權總價1％。故本件不僅未符合公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所謂經強制執行後之要件，亦不符合同條項款所謂經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1％之要件，原告訴請被告乙○○強制出讓，係屬無理由，應予駁回。
（三）又兩造前於98年3月、4月、6月間，於本院簡易庭調解時，其已提出管理費欲交原告，然原告拒絕接受而受領遲延，故其亦無庸支付原告遲延利息等語置辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告甲○○則以：
（一）本件系爭公寓頂樓係由3層樓之屋頂突出物及連接其旁2層樓之增建物所組成，被告甲○○原係居住其內。系爭公寓之區分所有權人賴陳坤妹等21人，以臺灣高等法院93年度上字第111號確定判決為執行名義，聲請強制執行，並經本院以95年度執字第50994號受理。嗣97年6月10日至現場執行時，債權人賴陳坤妹等21人與債務人甲○○達成和解，由甲○○於18日內自動履行執行命令所示之內容，其內容即包括甲○○應自行遷離頂樓，甲○○於簽訂該和解筆錄後，即依和解筆錄之內容遷離頂樓，故甲○○自97年6月起即未再居住於頂樓。
（二）然賴陳坤妹等21人嗣後卻主張甲○○於遷離後又搬回頂樓居住，而向聲請續為執行，執行處於97年10月15日至現場履勘後，其執行移除筆錄有如下之記載：「···頂樓突出物經查看之後，發現突出物一F內之物品皆已移除，而二F部分債務人稱：已讓渡其前妻李佩佩放一些物品，三F亦已清空···」。由執行筆錄內容可知，頂樓突出物之1樓及3樓皆已清空，僅2樓李佩佩放置一些物品，依此可證本件被告甲○○並未於遷離後復搬回系爭公寓頂樓居住，其於97年6月簽訂和解筆錄後，即已依和解筆錄之內容履行，自動遷離頂樓，原告若主張被告甲○○有遷回頂樓居住之事實，自應就此負舉證之責。被告甲○○既已於97年6月遷離頂樓，則僅須繳交97年6月前之頂樓管理費，97年6月後之頂樓管理費，核與被告甲○○無涉。
（三）系爭公寓頂樓3層樓之屋頂突出物現係處於無人居住之狀態，連接其旁2層樓之增建物目前則有訴外人李佩佩居住其內。訴外人李佩佩居住於頂樓增建物內，願意繳交97年7月後之頂樓管理費，且已於98年10月2日，將97年7月至98年10月之頂樓管理費1萬6000元，匯款至百喜公寓大廈管理委員會國泰世華銀行板橋分行，帳號000-00-0000000之帳戶內。依使用者付費原則，頂樓管理費自應由事實上居住於頂樓之人繳交，若頂樓無人居住，即應由管理委員會以公共基金維護管理。本件被告甲○○既已於97年6月遷離頂樓，即無須對其後之頂樓管理費負責，且現事實上居住於頂樓增建物中之訴外人李佩佩，亦已承擔繳交頂樓管理費之責，則本件原告所請求之97年7月後的頂樓管理費債權已獲得滿足，實無要求被告甲○○繳交之理。
（四）原告於98年9月15日之民事準備狀中主張被告以雙掛號方式郵寄給原告之內有管理費郵政匯票的信件，係因被告故意將繳款帳號及戶名寫錯，故遭退回。然查，該封信件於原告之民事準備狀寫就當時，根本尚未拆封，原告如何得知該匯票所載之帳號及戶名是否正確，該94年9月郵寄之雙掛號信件後於98年9月22日言詞辯論庭時，由被告交由原告確認確未開封後，始由被告當庭拆閱，其內裝有受款人為原告之郵政匯票乙張，戶名正確，未有帳號之記載，原告只要持此匯票即可兌領現金，該匯票係被告為繳交管理費之用。原告於98年9月22日之言詞辯論庭時復主張，原告未收到該封信件，然該封掛號信係因「招領逾期」致遭退回，顯見原告並非未收到信件，而係拒絕收受被告所寄之信件，即拒絕收受被告所繳納之管理費，其無遲延責任等語置辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張被告2人為其區分所有權人，被告2人於98年9月21日清償過去積欠之管理費9萬4000元、5萬1300元，又被告乙○○前因積欠管理費，經原告聲請本院民事執行處以95年度執字第50365號為強制執行，乙○○清償後本院民事執行處於96年3月29日以板院輔95執公字第50365號囑託撤銷查封登記報結等事實，為被告所不爭執，並有執行卷可稽，此部分堪信屬實。惟原告主張被告2人繳納管理費均有遲延，甲○○尚積欠97年7月至98年2月之頂樓管理費，及其得依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第2項之規定，請求乙○○出讓其區分所有權等情，則為被告2人所爭執，並以上開情詞置辯，故本件兩造爭執要點厥為：
（一）被告繳納應分擔之管理費用等有無遲延，甲○○有無積欠97年7月至98年2月之頂樓管理費，原告得否預為請求被告將來按月給付。
（二）原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第2項之規定，請求乙○○出讓其區分所有權，有無理由。
五、被告繳納應分擔之管理費用等有無遲延情事，甲○○有無積欠97年7月至98年2月之頂樓管理費，原告得否預為請求被告將來按月給付：
（一）兩造均不爭執原告之區分所有權人會議決議及住戶規約第10條第5項約定區分所有權人應於每月之10日前繳交管理費用等，未依限繳納者應以年息10％計算遲延利息，又98年9月21日被告乙○○、甲○○分別給付原告應繳納之大廈管理費用9萬4000元、5萬1300元之事實，原告主張被告2人均有給付遲延之情事，應負遲延責任云云。被告乙○○雖辯以兩造前於98年3月、4月、6月間，於本院簡易庭調解時，其已提出管理費欲交原告，然原告拒絕接受而受領遲延，故其無庸支付原告遲延利息等語。經查，本院板橋簡易庭於98年4月29日行調解程序期日，被告乙○○雖就原告請求給付之9萬4000元為認諾，並表示願意給付，然並未現實提出，且當日原告亦未表示拒絕受領，此有本院調解程序筆錄之記載在卷可憑（見調解卷第72頁），此外98年3月及6月之調解程序期日，亦無原告拒絕受領之記載，參酌民法第235條「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」之規定，本件被告乙○○僅單純表示給付之意願，然未依債務本旨實行提出，尚不生提出之效力，故被告乙○○所辯原告拒絕接受而受領遲延，其無庸支付原告遲延利息之情，顯難採信。參照民法第229條第1項及233條第1項「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率」之規定，及原告住戶規約第10條第5項約定，原告主張乙○○應負履行遲延責任，應屬有據，從而其請求乙○○給付依附表一計算之遲延利息3萬2350元，為有理由，應予准許。
（二）次按在債權人遲延中，債務人無須支付利息，此為民法第238條所明定。查被告甲○○曾於94年9月以掛號郵寄匯票指名原告受領之方式繳納管理費用，此經被告提出掛號函件附卷可稽，雖該封掛號信因原告招領逾期致遭原件退回，然依民法第235條之規定，被告甲○○已依債務本旨實行提出給付，且到達原告可受領之狀態，此情難謂被告甲○○有何給付遲延，故其抗辯原告受領遲延，其無須支付遲延利息，應屬有據。從而，原告主張甲○○應給付如附表三所示之遲延利息1萬1263元，為無理由。
（三）又兩造均不爭執甲○○原使用之系爭公寓頂樓3層樓之屋頂突出物現無人居住，連接其旁2層樓之增建物目前為甲○○之原配偶李佩佩居住其內，然李佩佩已於98年10月2日將97年7月至98年10月之頂樓管理費1萬6000元，匯款至百喜公寓大廈管理委員會國泰世華銀行板橋分行，帳號000-00-0000000之帳戶內等事實，參照民法第311條「債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。第三人之清償，債務人異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕」之規定，本件原告頂樓使用費之繳納，依其金錢債務履行性質而論，非不得由區分所有權人以外之第三人為之，且原告住戶規約亦未訂定不得由第三人清償，故居住頂樓之甲○○原配偶李佩佩為清償，合於民法第311條第1項本文之規定，其清償效力自及於被告甲○○，從而其抗辯原告請求之97年7月後之頂樓管理費債權已獲得滿足，實無要求其再為繳交之理，核屬可採，原告主張甲○○應給付97年7月至98年2月止積欠之頂樓管理費8000元，自屬無理由。惟甲○○未按月清償此部分管理費用，原告主張其有給付遲延情事，依住戶規約第10條第5項約定，請求如附表二所示方式之遲延利息，應屬有據，本院計算甲○○應付之遲延利息計679元【計算方式：（6000元×年息10％×325日/365日＝534元）＋（2000元×年息10％×265日/365日＝145元）＝679 元】。
（四）末按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條固有明文。本件被告2人固曾積欠應繳納予原告之管理費用，然被告2人於本件訴訟中均已清償應分擔費用之本金如上所述。本院審酌實際清償狀況及兩造訴訟過程，認為原告請求被告2人應自98年3月1日起至喪失百喜公寓大廈區分所有權人身分之日止，按月給付原告1000元之預為請求，核無必要性，此部分原告將來給付之訴，不合民事訴訟法第246條之要件，應予駁回。
六、原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第2項之規定，請求乙○○出讓其區分所有權，有無理由：
（一）按公寓大廈管理條例查第22條第1項第1款規定「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」同條第2項規定「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之」。故其適用之前提為住戶或區分所有權人積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者為限。
（二）經查，兩造不爭執被告乙○○雖前因積欠原告管理費，經原告聲請強制執行，由本院以95年度執字第50365號受理，執行中被告乙○○於96年3月29日向執行法院繳交所積欠之款項，執行處乃於同年月日函囑託塗銷查封登記結案之事實，並有本院95年度執字第50365號執行卷證可稽，故原告主張被告乙○○經強制執行後再度積欠管理費金額，應屬真實。
（三）再按，公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故立法政策上，乃有公寓大廈管理委員會得予決議、執行關於干預人民私有財產之立法。惟此易破壞私有財產自由使用、處分權，從而公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所謂經「強制執行後再度積欠管理費」之要件，應以前案強制執行終結後起算再度積欠管理費用總額，不得將執行前積欠費用併計其內。從而本件計算被告乙○○強制執行後再度積欠管理費，其起算時點，應自本院95年度執字第50365號執行終結即96年3月29日起算。再查，自96年3月至98年2月，被告乙○○共積欠原告管理費2萬4000元，而乙○○所有位於百喜公寓大廈之不動產區分所有權價值，前於本院95年度執字第50365號執行案件中，經鑑價為645萬元，此亦有執行卷證可稽，依此計算於該強制執行案件終結後所積欠之應分擔之費用，並未達其區分所有權總價1％。至於原告主張區分所有權總價以建物評定價格24萬2300元及被告乙○○基地所有權應有部分土地公告現值總額186萬5933元，二者合計210萬8233元計算云云，此係政府機關課稅管理之抽象評定價值，與區分所有權實際市場價值有間，自無可採。從而被告乙○○抗辯本件不符合公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第2項之要件，應屬可採信。原告依據同上法條訴請被告乙○○強制出讓其區分所有權，自屬無據，應予駁回。
七、綜上，原告主張被告2人給付管理費有遲延情事，請求被告乙○○給付如本判決附表一所示遲延計息共3萬2350元、請求被告甲○○給付如本判決附表二所示之遲延利息計679元，均屬有理由，應予准許；原告另依公廈管理條例第22條第1項第1款、第2項請求乙○○出讓區分所有權、請求被告甲○○給付頂樓管理費8000元及如附表三所示遲延利息與預為將來請求均屬無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本院所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權就主文第1項、第2項部分，宣告准許原告得為假執行，並依被告之聲請，酌定如
主文第5項所示相當擔保金額，為免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第79條規定酌量由原告一造負擔。
叁、結論：
本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官 孫國慧