臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第362號原 告 丙○○
丁○○上二人共同訴訟代理人 蔡慧玲律師複代理人 洪志青律師被 告 乙○○被 告 甲○○上 一 人訴訟代理人 洪維煌律師上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，經本院於民國99年1 月27言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款明文：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：... 二、請求之基礎事實同一者。
... 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」本件原告於起訴後追加丁○○為原告，與原起部分之基礎事實相同（原告起訴主張丁○○以其妻丙○○名義購入本件系爭2 間房屋並繼續租賃關係，而對於房屋坐落之基地有優先承買權），且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依法自應准許。
二、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠本件坐落台北縣樹林市○○段884 、885 地號土地（下稱系
爭土地）原為訴外人王范秀所有，由王范秀將系爭土地出租與訴外人朱鴻章、朱鴻益及朱鄭甜三人建屋（前二人興建門牌號碼樹林市○○路○ 段○○號房屋、後一人興建同路段99號房屋，下稱系爭房屋）。系爭土地之後由王范秀轉讓予第三人林東陽所有，再由林東陽於76年4 月8 日轉讓予被告乙○○，被告乙○○再於79年6 月27日轉讓予被告甲○○。系爭97號、99號房屋則由朱鴻章等三人於77年8 月25日出售，由原告丁○○以其妻即被告丙○○名義購入。
㈡原告丁○○購入上述2 間房屋後，即與被告乙○○接洽繼續
承租土地事宜，為系爭土地承租人，對系爭土地有優先購買權存在。但被告乙○○於79年6 月27日將系爭土地出售予被告甲○○，並於同年8 月16日移轉登記完畢，竟未通知原告出賣事宜及出賣條件，依土地法第104 條第1 項及民法第
426 條之2 規定，被告二人之物權移轉行為對原告自不生效力。
㈢原告既無法依同一條件為優先承購之意思表示，私法上之地
位自有受侵害之危險，且該危險得以法院之判決除去，故有即受確認判決之法律上利益，為此聲明：1.確認原告就坐落台北縣樹林市○○段884 、885 地號土地有優先承買權存在。
2.被告甲○○與被告乙○○間就第1 項土地於79年8 月16日所為所有權移轉登記應予塗銷。3.被告乙○○應按其與被告甲○○所定之土地買賣契約之同一條件與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金之同時將坐落台北縣樹林市○○段884 、885 地號土地所有權全部移轉登記予原告。
4.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，也未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、被告甲○○辯稱：㈠被告取得系爭土地後，考量土地上系爭97、99號2 間房屋已
經老舊，故以低價將土地出租予原告丁○○，租期至上述建物不堪使用為止。原告丁○○之後以系爭房屋年久失修不堪使用為由，於95年7 月拆除前述房屋，改建為鋼骨結構建物，原告丁○○並向被告訴請出具土地權利使用同意書，經判決敗訴確定（本院95年度訴字第2372號、台灣高等法院96年度上易字第169 號）。被告也對原告丁○○訴請拆除地上物返還系爭土地訴訟，也經三審判決被告丁○○敗訴確定（本院97年度重訴字第227 號、台灣高等法院97年度重上字第
618 號、最高法院98年度台上字第2220號）。原告竟又提起本件訴訟，企圖延滯強制執行程序。
㈡原告丁○○於上述訴訟中均主張是借用其妻原告丙○○名義
購得前述房屋，原告丁○○方為前述房屋與其他相關權利真正權利人，且原告丙○○於上述訴訟中均未主張任何權利，並曾以證人身分到庭附合原告丁○○所言，顯然原告丙○○並未取得前述房屋或基地上任何相關權利，自無從主張優先承買權。
㈢原告丁○○於上述訴訟中承認被告於79年購入系爭土地時，
曾與被告就租賃土地達成租金共識，並曾給付租金，由此議妥租金且常年未向被告提出主張優先承買權等事，顯然原告丁○○已明知交易條件且同意放棄優先承買權利。何況，優先承買權本質為債權，仍有民法15年消滅時效之適用。原告丁○○長期未行使其所主張之優先承買權利，即已罹於時效而消滅。何況，優先承買權要以建物存在為前提，建物在95年7 月已經拆除，優先承買權當然就不存在。
㈣聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執的事實（本院卷第154頁反面）：㈠被證一到被證七為真正。
㈡原告丁○○借用其妻原告丙○○名義購買系爭97、99號房屋，原告丁○○是真正權利人。
㈢系爭房屋於95年7 月拆除，租賃關係因而消滅，已經法院判決確定。
㈣被告甲○○在79年購買系爭土地時，已經存在97、99號兩間房屋，是由丁○○出面和被告接洽繼續承租的相關事項。
㈤優先承買權性質上為形成權。
五、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度臺上字第1240號判例可資參照。查原告主張其為系爭土地承租人，就系爭土地自得主張優先承買權，但因被告乙○○未將系爭土地買賣條件及內容通知原告，原告即無法依同一條件為優先承購之意思表示，私法上之地位自有受侵害之危險，且該危險得以法院之判決除去，故原告有即受確認判決之法律上利益，應可認定。
六、經查：㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」為土地法第104條第1 項所明定。又「土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效力，以避免租賃關係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地，有違房屋利用之經濟效用；從而，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」（最高法院65年臺上字第530 號判例意旨參照）。又民法第426 條之2 立法意旨，乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104 條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。又「耕地出賣時，承租人有優先承買之權，為耕地三七五減租條例第十五條所明定，承租人此項優先承買權，既建立在耕地租賃關係上，則除非該耕地租賃關係消滅時，承租人此項優先承買權亦隨同消滅外，不容任意加以剝奪。」（最高法院79年台上字第992 號判決參照）㈡由上述最高法院見解可知，不論是依土地法第104 條第1 項
，或依民法第426 條之2 規定所主張之優先承買權，均須以租賃關係存在為前提。租賃關係消滅時，承租人之優先承買權也隨同一併消滅。本件原告丁○○係借用丙○○名義購買系爭97、99號房屋，原告丁○○是該房屋真正權利人一節，為兩造所不爭執。又原告丁○○與被告甲○○於另案審理中也均不爭執「系爭97、99號房屋為丁○○所有，坐落於甲○○所有系爭884 、885 第號土地上，丁○○就系爭884 、
885 地號土地與甲○○間有不定期基地租賃契約關係存在」等事實，有本院95年度訴字第2372號、台灣高等法院96年度上易字第169 號民事判決書附卷可稽（本院卷第85-99 頁）。因此，原告丙○○既未取得前述房屋或基地上任何相關權利，自無從對系爭土地主張優先承買權存在。
㈢又原告丁○○雖得主張基於承租人身分而有優先承買權，惟
本件系爭97、99號2 間房屋已於95年7 月間因年久不堪使用而拆除，兩造間之不定期基地租賃關係也因而消滅等事實，已經上述本院95年度訴字第2372號、台灣高等法院96年度上易字第169 號民事判決書確定在案。從而，系爭97、99號2間房屋既已拆除，兩造間之租賃關係也不存在，應認原告丁○○之優先承買權已於95年7 月間租賃關係消滅時已不存在，自無從再於98年8 月10日提起本件訴訟請求確認並行使優先承買權。
七、綜上所述，本件原告就系爭土地均無優先承買權存在，故其請求確認就系爭土地有優先承買權，及塗銷被告乙○○、甲○○之所有權移轉登記，並請求被告於給付價金之同時，將系爭土地移轉登記，均無理由，不應准許。又其既受敗訴之判決，假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 10 日
民事第三庭法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 10 日
書記官 余富琦