臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第375號原 告 甲○
樓訴訟代理人 蕭琪男律師被 告 乙○○上列當事人間請求移轉土地所有權登記事件，本院98年11月10日於言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：被告於民國 (下同)98 年6月28日將其所有坐落於台北縣新莊市○○段○○○○號及其上建物即門牌號碼為台北縣幸福路780號8樓建物（下稱系爭房地）出賣於原告，買賣價金為新台幣 (下同)750 萬元，並定有原證1之契約，第一期簽約款為75萬元，尾款為675萬元，原告分別於98年6月29日、98年8月11日分別匯款簽約款20萬元、55萬元、尾款價差15萬元，共計90萬元進入被告不動產履約保證系統之帳戶內，依據契約書第5條第2項約定，第二期款為被告應配合辦理產權移轉登記，被告自有先為移轉登記給付之義務，依據第三期款之約定，並交付擔保本票675萬元交付予訴外人橋馥建築經理股份有限公司之信託專戶，原告向陽信商業銀行貸款660萬元，隨即於98年8月11日將尾款差價15 萬元存入履約保證專戶，原告於98年8月10日辦理系爭房地所有權時，遭被告異議，經台北縣新莊地政事務所駁回聲請，本件為可歸責於被告之事由，無法完成抵押權設定及完成核撥貸款之程序致無法給付尾款，至於原證1契約第6條第5項之約定原告應於用印10日內與被告確認貸款額度並辦理對保程序，應係規範原告與金融金構之義務，核與被告無涉，且原告縱使於約定期限內無法完成向金融機構申貸之手續，僅發生被告經定期催告有權解除契約，自不得於98年8月10 日契約仍有有效之情形，阻擾原告辦理移轉登記，果原告完成移轉登記後，尚未給付價金，被告自得主張解除契約請求回復原狀，被告據此以被證2之律師函解除契約，自無理由，且按依兩造間不動產買賣契約書第九條第五項後段約定：「‧‧‧如屆最後期限（即98年8月11日）乙方（即被告) 仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾壹日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方(即原告)，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，原告業於98年8月11日以代償被告貸款及尾款撥入履約保證帳戶方式完成支付價金之義務，被告卻未移轉所有權予原告之義務，原告自得請求98年8月11日起至完成移轉登記之日止，按日請求被告賠償3750元之賠償金（計算式：7，500，000元*0.0005＝3750元）。為此，爰依買賣之法律關係，提起本訴，並聲明：被告應將台北縣新莊市○○段○○○○號土地（權利範圍33/1000 0）暨其上門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號8樓建物（權利範圍全部，含6 號停車位）移轉登記予原告。被告應自98年8月11日起至完成移轉登記之日止，按日給付原告新台幣參仟柒佰伍拾元。
二、被告則以：依兩造訂立原證1之契約第9條第5項之約定，本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾98年8月10日，甲方應同時履行全部價金之給付，包括貸款核撥入信託專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶，被告係以貸款支付尾款，自應於貸款核撥當日核貸之款項匯入信託專戶，如貸款不足時，應於點交前以現金補足差額存入信託專戶，因此，被告應於98年8月10 日前已完成產權移轉登記，並辦妥相關他項權利登記及點交與付清尾款價金。依原證1之契約第6條第4項之規定，被告最遲應於繳稅前與登記名義人共同開具與尾款同額之本票(以僑馥建經為受款人)作為給付尾款之擔保，另同條第5項約定原告應於用印後十日內確認貸款額度及辦妥相關對保借款手續，並同時辦理產權移轉與抵押權設定，惟原告既未於繳稅前開具尾款同額之本票交由信託專戶保管，亦未見於貸款用印後十日內辦妥對保手續，亦未同時辦理產權移轉及抵押權設定，卻遲至98年8月10日之履約最後一天始向地政機關辦理系爭房地之所有權移轉登記，並未同時辦理抵押權設定，自不可能於98年8月10日付清價金；原告係於98年8月11始匯入15萬元之所謂貸款不足部份之價金，並非已將全部價金匯入信託帳戶，仍未給付全部尾款，原告既未於98年8月10 日前完成前揭契約義務，已有違約，被告先於98年8月14日以被證1之申請書主張原告違約之事由，要求沒收已付價金及歸還權狀文件，再委託律師以被證2之律師函解除原證1之不動產買賣契約，原告於98年9月3日收受，兩造已合法解除契約等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（98年11月17日筆錄，本院卷第52頁）㈠被告於98年6月28日將其所有系爭房地出賣於原告，買賣價金
為750萬元，並定有原證1之契約，第一期簽約款為75萬元，尾款為675萬元，第二期款為被告應配合辦理產權移轉登記，第三期款為如原告須向金融機構辦理貸款以支付尾款，應由原告開立擔保尾款之本票及配合代書至金融機構辦理借款手續，兩造約定最遲應於98年8月11日辦理點交程序，如逾期每逾1日按總價萬分之五計算違約金，有原證1之契約第5條、第9條第5項可按。
㈡原告分別於98年6月29日、98年8月11日共計匯款20萬元、55萬
元、15萬元進入被告不動產履約保證系統之帳戶內，有原告提出之原證2可按。
㈢原告於98年8月10日辦理系爭房地所有權時，經被告異議，遭
台北縣新莊地政事務所駁回聲請，有該所98年8月11日北縣莊字第09810014019號函可按。
㈣被告於98年9月2日委請律師以原告並未於用印後10日內與被告
確認貸款額度並辦理借款對保程序為由解除契約，有被證2之律師函可按，被告於98年9月3日收受。
四、本件爭點及本院判斷（98年11月17日筆錄，本院卷第52頁）原告主張兩造訂立原證1之買賣契約，依據契約書第5條第2項第2款之約定，被告有先為移轉所有權登記之義務，俾供原告辦理貸款設定抵押權，惟被告阻擾系爭房地之移轉登記，係可歸責於被告之事由，致原告未能按期給付尾款價金，被告以被證2之律師函解除契約，自無理由，且兩造約定應於98年8月10日完成點交，逾期被告應按日給付違約金3,750元，為此，依據買賣關係，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠被告以被證2之函文解除契約是否有理由？㈡原告依據原證1契約第9條第5項之約定，請求被告給付違約金是否有理由？茲分述如下：
㈠給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給
付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第254條定有明文。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，縱當事人之一方遲延給付，亦應予以相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除其契約（最高法院20年上字第21號判例意旨參照）。
依據原證1之系爭房地契約書第9條第5項之約定：「本約買賣標的甲乙雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾98年8月10日，同時甲方（即原告，下同）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入信託專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）」;依原證1之契約書第6條第5項約定「甲方如須以買賣標的向金融機構申辦之貸款支付尾款時，應於用印10日確認貸款額度及辦妥相關之對保借款手續，不得藉故推諉或遲延，並同時產權移轉與抵押權同時辦理」;第5條第2款約定「甲方未完成前款（2）至（4）之義務，或本款（1）所約定之尾款或差額，若甲方未依約存匯入信託專戶，甲乙雙方同意特約代書不應辦理繳稅及產權移轉登記手續」，依據兩造前開約定，原告需以貸款支付尾款者，應於用印後十日內確認貸款額度及辦妥相關對保借款手續，並同時辦理產權移轉及抵押權設定，原告應簽發擔保尾款之本票交付代書至金融金構辦理貸款，並將貸款不足差額存入信託專戶，若原告並未確認貸款額度及簽發擔保尾款之本票，亦未將貸款不足之差額存入信託專戶，原告自不得辦理產權移轉，若已向金融機構辦理貸款，應同時辦理產權移轉與抵押權設定，且最遲原告應於98年8月10日辦理所有權移轉及抵押權設定，並繳清尾款，堪以認定。被告抗辯其曾多次口頭催告原告，原告應於用印10日內確認貸款額度及對保借款程序，原告亦未將貸款差額存入被告之信託帳戶，經被告多次定期催告後，原告仍未履行，被告自得依據原證1之契約書第6條第6款之約定解除契約，且依據前揭契約第5條第2項第3款，原告並未履行向金融機構貸款、交付擔保尾款本票、將貸款差額存入信託帳戶，原告自不得辦理產權移轉，卻違約於98年8月10日先行送請地政事務所辦理產權移轉，且於98年8月10日辦理產權移轉時未同時辦理設定抵押權等情，有被告提出之被證1申請書可按，前揭申請書經由僑馥建築經理股份有限公司收受後轉交原告，亦有被告提出送達回執傳真等文件為證（見本院卷第28頁、第54頁），且為原告所不爭，兩造於98年6月28日簽約用印，依據前揭約定，原告應於98年7月18日向金融機構確認貸款額度，並辦理對保借款，卻遲未履行，經被告以多次口頭催告，亦未於98年8月10日繳清尾款之價金或將貸款差額匯入被告信託帳戶，依據前揭約定，原告既未於98年8月10日前將繳納尾款或貸款不足額之尾款存入被告之信託專戶，自不得於98年8月10日辦理所有權移轉登記，卻違約於同日向地政機關辦理所有權移轉登記，參以被告既已定期催告履行，原告仍未履行，即已給付遲延，被告再於98年9月2日以被證2之律師函解除契約，被告於翌日同年月3日收受前開律師函，因此系爭契約即已斯時起合法解除，因此，被告抗辯已解除契約，應屬有據。
㈡被告於98年8月10日前已多次口頭催告原告履行契約義務，經
定期催告後，自得依法解除契約，已如前述，況依據前揭約定，原告未將尾款或貸款不足額存入原告之信託專戶前，自不得辦理產權移轉登記，卻違約於98年8月10日逕行辦理所有權移轉登記，原告事後於98年8月11日始將貸款差額15萬元存入被告之信託專戶，且參之原告遲至98年8月12日始填寫原證5之抵押權設定契約書（尚未送請地政機關登記），並未同時辦理產權移轉登記及設定抵押權，自屬違約，因此，被告阻擾原告辦理系房地之所有權移轉登記，係依據前揭契約之約定，行使契約之權利，並無可歸責之事由，被告依法解除契約，自屬有據。原告主張依據系爭買賣契約第6條第6項之約定：「甲方（即原告）若於約定期限內無法完成向金融機構申貸之手續，並經乙方（即被告）定期限催告後仍無法完成申貸作業或將尾款存匯入信託專戶者，乙方（即被告）有權解除契約」，原告向金融機構貸款縱有遲延，亦僅生被告得定期限催告後，得解除契約，不得於98年8月10日阻擾系爭房地之所有權移轉登記云云，自非可採。
㈢再者，原證1之契約為兩造所簽訂之契約，係規範兩造之契約
履行，自無可能規範原告與金融機構間之關係，且前揭約定係要求原告應於約定期限內完成向金融機構申貸之手續，俾有利於尾款之交付及系爭房地之所有權移轉及點交，自有其經濟上之期限利益，因此，原告主張原證1契約第6條第5項之約定原告應於用印10日內與被告確認貸款額度並辦理對保程序，係規範原告與金融金構之義務，核與被告無涉云云，實不足取。
㈣依據原證1之契約第5條第2項第2款，係約定第二期款即備證用
印款，被告應配齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業，依其契約文義應指被告應提出權狀資料及辦理移轉登記之文件上用印，俾供辦理所有權移轉登記，並非約定被告有先為移轉登記所有權予原告之義務，且參之原證1之契約第5條第2項第4款之約定，即原告未開立擔保本票之尾款、未將貸款差額存入被告信託專戶前，自不得逕行辦理系爭房地之所有權移轉登記，因此，原告主張依據前揭約定約定被告有先為移轉所有權之義務云云，顯然誤會契約文義，並非可取。
㈤綜上所述，兩造間之買賣契約已經合法解除，原告依據系爭買
賣契約，請求被告移轉系爭房地及請求被告給付違約金，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘被告行使同時履行抗辯之爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 24 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 24 日
書記官 陳靜怡