臺灣板橋地方法院民事判決 99年度建字第116號原 告即反訴被告 瑋珈建設股份有限公司法定代理人 盧太盛訴訟代理人 林明正律師複 代理人 余瑞陞律師
陳姿樺律師被 告即反訴原告 鄭順良訴訟代理人 吳麒律師複 代理人 江宜臻律師上列當事人間請求給付因合建分配超坪之差價事件，經本院於民國101 年1 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆佰貳拾柒萬陸仟肆佰肆拾肆元，與其中新台幣壹佰伍拾陸萬柒仟陸佰伍拾元，自民國九十六年四月二十三日起至民國九十九年四月二十九日止，按百分之二.四三五計算之利息，及其中新台幣貳佰柒拾萬捌仟柒佰玖拾肆元，自民國九十九年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾貳萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆佰貳拾柒萬陸仟肆佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應將如附表所示編號1、2之建物及其坐落土地之應有部分移轉登記予反訴原告，並將上開房地及附表所載之車位交付予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。又觀諸同法第260條第1項規定，所謂本訴之標的及其防禦方法相牽連者，係指反訴標的之法律關係，與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係，與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；必其法律關係本身同一或發生原因相同或有其他類似之密接關係存在，依其中某一法律關係之調查，他法律關係（或至少其重要部分）亦得自然明瞭時始足以當之，若僅法律關係之主體相同，尚不得謂有牽連關係。又牽連關係有無之認定，包括本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一；或當事人兩造間所主張之權利，由同一法律關係發生；或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同等，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。
二、本件本訴原告本於兩造間之合建協議契約而請求被告給付因合建分配超坪之差價及相關費用，被告則以其對原告有給付遲延之損害賠償債權及超坪差價請求權為由，提起反訴，並主張以此抵銷原告之上開請求，所主張反訴之原因事實亦以上開合建協議契約為據。則查，本件本反訴之訴訟標的法律關係雖屬不同，但被告在本訴所為防禦方法與反訴之訴訟標的法律關係具有前述牽連關係，反訴標的與其本訴防禦方法互相牽連，況兩造在本件訴訟均就合建協議契約之相關內容，進行攻擊防禦，故堪認本反訴言詞辯論之資料可再相互利用，依民事訴訟法第260條第1項規定，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）緣兩造於民國93年12月10日立有合建協議契約書與土地使用權同意書，依合建協議契約書第1 條後段約定：「若選得之房屋面積超出30坪者，則同意依每坪新臺幣（下同）15萬元補貼超出之總面積」，以及兩造另於95年6 月30日達成「每戶（店鋪戶）新屋可分得35坪，各地主選屋後於交屋前再依約互相找補（實際交屋坪數依地政機關所登記及發出之房屋權狀為準）」之協議，則被告就選屋超過35坪之坪差，每坪應以15萬元補貼原告。嗣被告選定受分配新建物為D 棟2 樓，坪數為38.21 坪，被告應就超出之3.21坪差，補貼原告481,500 元；E 棟1 樓，坪數為48.51坪，被告應就超出之13.51 坪差，補貼2,026,500 元。另原告為履行D 棟2 樓之交付，業已支付瓦斯管路等費用114,445 元，但因工程變更設計可扣減43,407元；另為履行
E 棟1 樓之交付，支付瓦斯管路等費用129,336 元，並為被告代墊土地增值稅420 元。故被告應給付原告坪差差價2,508,000 元，及其他履約交屋之必要費用200,794 元，共計2,708,794 元。
（二）再查被告於本件合建前之舊屋即有銀行貸款1,567,650元，原告已在96年4月23日為其代償該筆貸款，此為被告所不否認。又依合建協議契約第3條後段規定，由於原告代償貸款時即96年4月23日之年利率為2.435%，故被告不僅應返還原告代償之貸款金額外，並須依約給付利息即自96年4月23日起至清償日止，按年息2.435%計算之利息，自不待言。
（三）又原告因被告遲延交屋亦受有損害，是原告自得請求因被告遲延交屋所生損害共計4,447,491元：
１、本件係合建契約，地主或屋主有先點交土地或房屋供建商拆建之義務，如地主或屋主違約延遲點交土地或房屋予建商，地主或屋主自應依民法第229 條以下相關規定，對建商負起給付遲延之損害賠償責任。又依合建協議契約、房屋及土地點交單與拆遷補償費收據之約定，被告不僅同意最遲於95年12月31日會將所約定之土地及舊屋點交給原告，並於95年11月2 日收受原告提供之拆遷補償費，不意被告卻宣稱雙方就交屋本無約定期限，並不實在。
２、被告遲延至96年7 月13日始交付土地及房屋，自應賠償原告因遲延所增加之營建成本與損失共計4,447,491 元：
⑴貸款利息損失計1,149,491 元。
⑵合建戶地主租金補貼損失計3,298,000 元：
按合建協議契約書第6 條約定：「房租補貼，自拆屋日起，每月每戶補貼1 萬元，至本案使用執照取得日為止，以月為單位，不滿一個月則不補貼」，另95年6 月30日之會議紀錄特別說明事項第1 項約定：「有關店鋪部份…房租補貼改為每月2 萬元（自房屋點交予建設公司之當月起至建設公司通知交屋日止，每3 個月交付一次）」。因本合建案一般戶有43戶，店鋪戶有4 戶，故自拆屋日起，原告每月要支付租金補貼510,000 元，因被告延宕194 天，故原告受有3,298,000 元之損失。
（四）聲明：1.被告應給付原告8,723,935 元，其中7,156,285元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；1,567,650 元部分自96年4 月23日起至清償日止，按年息2.435%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查關於原告起訴主張被告就分配超坪之差價計算方式，被告不否認其計算金額，然原告迄今未將系爭建物點交被告，依雙方合建契約之約定，被告並無先為給付之義務，自得拒絕自己之給付，原告自應就其給付點交房屋之事實，先為舉證證明。而原告所提原證5 、6 瓦斯管路費等費用，被告否認之，並請原告提出相關單據以供核對。又被告對原告代償銀行貸款1,567,650 元（利率為2.435%）不爭執，惟對於利息計算之時間點，被告認被告之妻陳淑貞於99年4 月29日即已備妥款項欲辦理交屋手續，卻遭被告公司員工拒絕，迄今仍未完成交屋，故99年4 月29日後之利息不應由被告負擔。
（二）原告稱因被告遲延點交房屋土地，致其受有預定營運成本增加之損失，惟查：
１、被告於95年11月8 日已將房屋騰空遷出原址，領有原告給予之拆遷補償費，並於96年7 月13日收受房屋補貼金18萬元，顯見被告已於95年11月8 日將上開房地點交給原告。
被告若非於上開時間即依約點交，依原證3 第1 條規定，被告當無法辦理貸款及代被告清償房屋貸款。故原證9 僅為交付房屋後，被告誤以為屬合建正常程序下，應原告要求所簽之點交單，實非被告真正交屋日期。
２、原告主張因被告遲延交屋所受之貸款利息損失部分，依原證10實無從看出原告主張之依據為何。再就原證11之租金補貼收據觀之，合建戶最早交付房屋之日期皆在96年5 月起，足見原證9 之點交單日期非實際交屋日期，且上開點交單所載說明一之部分，未經雙方合意，自不生契約效力。又依原證1 之約定，本未有交屋期間之約定。然原告於其交付之定型化點交單上，以說明方式加註點交起始日，然未有終止日之說明記載及法律效果，原告自不得執點交單上說明之起始日記載，而主張原告應負遲延給付責任。
（三）退萬步言，縱認原告所提原證9 屬雙方合意之意思表示，然依民法第247 條之1 規定，原告交付被告簽訂之點交單，顯為加重被告責任之定型化契約，而被告又無從得知其他合建戶之交屋情形，且原告要求配合交屋前，被告亦無從得知交屋起始日，直至原告提出點交單要求被告簽名時，被告方得知有起始日之約定，故該交屋起始日之約定顯失公平而應無效。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於93年12月10日簽訂合建協議契約書（下稱系爭合建契約），約定由被告提供其所持有之土地予原告，由原告整合相鄰之房地興建一集合店鋪住宅（下稱系爭合建案），而被告得於系爭合建案中分得二戶，並已於95年10月20日選定E棟1樓及D棟2樓即附表編號1、2之房屋共二戶（下稱系爭房屋）（見本院卷第8頁至第11頁、第128頁至第129頁）。
（二）系爭合建案合建分配超坪差價2,508,000元（見本院卷第
66 頁）。
（三）原告代償被告於銀行之貸款1,567,650元，利率為2.435%（見本院卷第66頁）。
四、查原告主張被告選定受分配新建物為D棟2樓，坪數為38.21坪，被告應就超出之3. 21坪差，補貼原告481,500元；E棟1樓，坪數為48.51坪，被告應就超出之13.51坪差，補貼2,026,500元，另原告為履行D棟2樓之交付，業已支付瓦斯管路等費用114,445元，但因工程變更設計可扣減43,407元；另為履行E棟1樓之交付，支付瓦斯管路等費用129,336元，並為被告代墊土地增值稅420元，故被告應給付原告坪差差價2,508,000元，及其他履約交屋之必要費用200,794元，共計2,708,794元，而被告於本件合建前之舊屋即有銀行貸款1,567,650元，原告已在96年4月23日為其代償該筆貸款，依合建協議契約第3條後段規定，由於原告代償貸款時之年利率為2.435%。故被告不僅應返還原告代償之貸款金額外，並須依約給付利息，另因被告遲延交屋，原告因而受有貸款利息損失計1,149,491元及合建戶地主租金補貼損失計3,298,000元，所生損害共計4,447,491元，亦得請求被告賠償等語，被告則以前開情詞置辯，是本件本訴部分所應審究者，為（一）原告請求被告給付其代償被告於銀行之貸款1,567,650元，及請求自96年4月23日起至清償日止按百分之2.435計算之利息，是否有據？（二）原告請求被告給付超坪差價2,508,000元與償還其所代墊之瓦斯管路費等款項計200,794元，是否有據？（三）原告主張因被告遲延點交房屋致其預定營運成本增加，受有4,447,491元之損失，是否有據？茲分別敘述如下。
五、原告主張被告於本案合建前之舊屋尚有銀行貸款1,567,650元，由原告在96年4月23日予以代償，代償當時利率為2.435%，應由被告依系爭合建契約第3條後段予以償還，並給付自96年4月23日起至清償日止按百分之2.435計算之利息等語，被告對於原告有代償被告於銀行之貸款1,567,650元，利率為2.435%，並不爭執，惟辯稱：被告之妻陳淑貞於99年4月29日即已備妥款項，至被告公司欲辦理交屋手續，卻遭被告公司員工拒絕，故迄今仍未完成交屋，故利息計算之時間點應由96年4月23日計算至99年4月29日止等語，被告則辯以原告迄今未將系爭建物點交被告，依雙方合建契約之約定，被告並無先為給付之義務，自得拒絕自己之給付，而被告之妻陳淑貞於99年4月29日即已備妥款項，至被告公司欲辦理交屋手續，卻遭被告公司員工拒絕，故迄今仍未完成交屋，故利息計算之時間點應由96年4月23日計算至99年4月29日止，原告屢次於99年4月20日、同年4月22日、同年4月28日及同年7月23日寄發通知予被告，催請被告辦理交屋手續時，其請求之損害賠償額及代收款部分均有差異，而E棟1樓更有工程變更設計款有無之差異，且差異之金額高達數十萬，實令被告無所適從，始延宕至今仍未完成交屋手續等語，經查，本件兩造間系爭合建契約確仍存在，此為兩造所不爭執，而原告亦於96年4月23日代償被告於本案合建前之舊屋銀行貸款1,567,650元，是依約被告自有給付原告所代償其於銀行之貸款1,567,650元至明。再查，兩造於93年12月10日簽訂系爭合建契約，其上載有甲方為原告及陳淑貞，而原告於99年4月22日製作之交屋通知書亦載有：「鄭順良、陳淑貞鈞鑒」，足見訴外人陳淑貞為系爭合建契約當事人，自負有交付合建相關款項予原告之義務，原告謂陳淑貞未持被告之授權書，故其拒絕受領等語，尚屬無據。再查，原告於99年4月28日寄發存證信函催告被告應於同年月30日繳清交屋結算款，以利辦理交屋，此有上述存證信函影本1份在卷可稽（見本院卷第78-80頁），原告嗣於同年5月18日寄發存證信函催告被告繳款，該信函載有：「來函表示台端前於99年4 月29日下午4時擬向本公司清繳款項，辦理交屋手續，卻遭本公司人員拒絕。經查顯與事實有違，惟為免本件再續為拖延，懇請台端備妥新台幣4,246, 841元…。」等語，亦有上述存證信函影本在卷可按（見本院卷第134-135頁），應認原告並未否認被告曾於99年4月29日擬向原告清繳款項，僅係就原告公司人員拒絕受領乙事表示爭執，是被告辯稱被告之妻陳淑貞於99年4月29日即已備妥款項，至被告公司欲辦理交屋手續，卻遭被告公司員工拒絕，故迄今仍未完成交屋等語，即非無據，故被告主張利息計算之時間點應由96年4 月23日計算至99年4月29日止，即有理由，是原告主張被告應返還其所代償之銀行貸款1,567,650元，並給付自96年4月23日起至99年4月29日止按百分之2.4 35計算之利息之部分，為有理由，至其餘部分利息之請求，則應予駁回。
六、再原告主張被告選定受分配新建物為D棟2樓，坪數為38.21坪，被告應就超出之3. 21坪差，補貼原告481,500元；E棟1樓，坪數為48.51坪，被告應就超出之13.51坪差，補貼2,026,500元，另原告為履行D棟2樓之交付，業已支付瓦斯管路等費用114,445元，但因工程變更設計可扣減43,407元；另為履行E棟1樓之交付，支付瓦斯管路等費用129,336元，並為被告代墊土地增值稅420元，故被告應給付原告坪差差價2,508,000元，及其他履約交屋之必要費用200,794元，共計2,708,794元，另因被告遲延交屋，原告因而受有貸款利息損失計1,149,491元及合建戶地主租金補貼損失計3,298,000元，所生損害共計4,447,491元，亦得請求被告賠償等語，被告對於應給付原告坪差差價2,508,000元之部分並不爭執，惟另辯稱：原告迄今未將系爭建物點交被告，依雙方合建契約之約定，被告並無先為給付之義務，自得拒絕自己之給付，原告所提原證5、6號瓦斯管路費等係原告片面製作，被告否認其真正，而被告於95年11月8日即已將房屋騰空，遷出原址，並領有原告所給予之拆遷補償費，系爭點交單僅為交付房屋後，被告不諳法律及信賴原告，誤以為屬合建正常程序下，應原告要求而簽具，系爭合建契約未有交屋期間之約定，原告於其交付被告之定型化點交單上，以說明之方式加註點交起始日，然未有終止日（遲延日）之說明記載及法律效果之約定，依民法第229條規定，原告自不得執系爭點交單之起始日記載，而主張原告應負遲延給付責任。縱認為系爭點交單屬雙方合意之意思表示，惟直至原告提出點交單要求被告簽名時，被告方得知有起始日之約定，故依民法247之1條規定，該交屋起始日之約定顯失公平而應無效，而依95年6月30日會議記錄記載，房租補貼每月2萬元，自房屋點交予原告公司當月起算，足證被告已於95年11月8日將屋地依約點交原告公司，原告始於96年7月13日給付被告95年11月至96年7月共8個月，每月2萬元共計18萬元之租金補貼，且銀行核貸通知書日期為95年11月29日，原告代被告清償房屋貸款之日期為96年4月23日，亦足證被告將房屋交付原告之日期應為被告主張之95年11月無誤，否則原告當無法辦理貸款及代被告清償房屋貸款等語，經查：
（一）兩造間系爭合建契約確仍存在，此為兩造所不爭執，業如前述，是原告主張被告應給付原告坪差差價2,508,000元，即屬有據。至原告所主張代墊瓦斯管路費用等款項共計200,794元之部分，業據提出收據及客戶費用明細表等件為憑（見本院卷第15頁至第17頁、第92頁至第97頁），核屬相符，亦確屬因被告選定受分配新建物所為之支出，是被告否認此部分書證形式上之真正，尚屬無據，原告就此部分請求200,794元，應予准許。
（二）再被告雖抗辯伊於原告提出系爭點交單要求伊簽名時，始知交屋期限等語，惟查，觀諸被告於95年11月2日簽立之拆遷補償費收據載有：「本人並同時切結同意於民國95年12月31日前將房屋點交與瑋珈建設股份有限公司」等語，此有上述拆遷補償費收據影本附卷可參（見本院卷第166頁），而被告復於96年7月13日始簽立系爭點交單，此有瑋珈建設原合建房屋及土地點交單影本1件在卷為憑（見卷第20頁），顯見被告明知交屋期限為95年12月31日且遲至96年7月13日始簽立系爭點交單，是原告主張被告遲延點交房屋乙事，已非不可採信。復查，系爭合建案除其中一戶之房屋租金補貼自96年4月起算第一期外（見本院卷第37頁），依其他各戶之「房屋租金補貼收據」顯示第三期補貼期間為96年5、6、7月，以三個月為一期（見本院卷第29-48頁），以此推算可知第一期補貼期間為95年11、12月及96年1月。而被告之妻陳淑貞應點交予原告進行拆除之舊有房屋分別為3樓及4樓（見本院卷第42頁），依上開推算結果，其點交時間為95 年11月間，此與被告上開於96年7月13日簽立之系爭點交單上所載「房屋及土地點交起始日：自95年11月5日起至95年12月31日止」相符（見卷第20頁），又與原告於99年7月23日寄發予被告之交屋通知書上所載「95.11.24陳淑貞房屋點交日」一致（見本院卷第20頁），是系爭合建案第一期租金補貼期間為95年11、12月及96年1月，堪予認定。則被告為陳淑貞之夫，亦為系爭合建契約當事人，衡情當無不知交屋期限之理，是其辯稱於96年7月13日簽立系爭點交單時，始知交屋期限等語，尚非可採。次查，系爭合建契約第6條約定：「房租補貼，自拆屋日起，每月每戶補貼新台幣壹萬元整…。」（見本院卷第9頁），而兩造於95年6月30日開會約定店舖部分房租補貼改為每月2萬元（見本院卷第13頁），此為被告所不爭，被告應點交予原告進行拆除之舊有房屋分別為1樓及2樓，此有被告於96年7月13日簽立之系爭點交單可稽（見本院卷第20頁至第21頁），又原告提出其匯款予被告之第五期房屋租金補貼收據，其上載有：「茲收到瑋珈建設股份有限公司依合建契約所載明店舖1F每個月提撥貳萬元整及房租2F每個月提撥壹萬元整以三個月為一期。第五期共計新台幣玖萬元整（補貼期間97年5月、6 月、7月份），特立此據」，該收據雖未經被告簽認，惟業據原告提出97年5月2日匯款單為憑（見本院卷第49頁），依此推算，被告第五期租金補貼期間為97年5、6、7月，以三個月為一期，每期補貼9萬元，則第一期應為96年5 、6、7月，此與系爭合建案第一期租金補貼期間為95年11 、12月及96年1月並不相符，且相差期數適為兩期，倘於該兩期被告亦與其他住戶同受租金補貼，則原告即須支付租金補貼款18萬元予被告（2×9＝18）。是被告於96年7 月13日簽立之拆遷補償費收據上所載：「茲收到瑋珈建設股份有限公司支付拆遷補償費新台幣壹拾捌萬元整」（見本院卷第167頁），應係原告以計算租金補貼款之方式，計付同一金額之拆遷補償費予被告。則被告第一期租金補貼起算日既與系爭合建案其他住戶相差兩期，且被告係簽立拆遷補償費收據，而非租金補貼款收據，即難認被告無遲延點交房屋之情事。又金融業者是否核准撥貸合建資金及原告是否代被告清償房屋貸款，均無關乎被告事實上是否已點交其舊有房屋予原告，被告以此為其已於95年11月8日點交之憑據，自不足採。且被告之妻陳淑貞已於95年11月間將其所有之舊有房屋3樓及4樓點交予原告進行拆除，業如前述，則被告縱然尚未將其所有之1樓及2樓房屋點交予原告，亦非無先行租屋之可能，尚難以被告簽有租賃契約，即遽論其已點交房屋予原告。
（三）又被告固有遲延點交房屋之情事，然被告另辯以：被告縱係於96年7月13日始點交房地與原告，原告亦遲至97年2月25日始為動工，由此可見二者間並無因果關係等語。則查，觀諸原告所寄發予被告之交屋通知書其上係載有：「96.04.17第一批拆照核准，96.06.21第二批拆照及建照核准」等語，此有上述交屋通知書影本1份在卷可參（見本院卷第84頁），而系爭合建案於97年2月25日開工（見本院卷第75頁），此為兩造所不爭執，是雖原告主張被告於96年7月13日始點交房地予原告，惟系爭合建案第二批拆除執照於96年6月21日始獲核發，縱有延誤系爭合建案拆除進度之情事，亦僅影響20餘日曆天，況原告係於97年2月
25 日始開工，與被告點交日相隔7個月，已足以進行拆除工程，更無延誤工期導致原告建造成本增加之可言，尚難謂原有受有損失。是原告主張因被告遲延交屋，原告因而受有貸款利息損失計1,149,491元及合建戶地主租金補貼損失計3,298,000元，所生損害共計4,447,491元，亦得請求被告賠償等語，依前開說明，實屬無據，自不應准許。
（四）從而，原告主張被告應給付原告坪差差價2,508,000元，及其他履約交屋之必要費用200,794元，共計2,708,794元，為有理由，應予准許，至其餘部分之請求，尚屬無據，應予駁回。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明定。依上規定，原告就上開2,708,794元之請求，並未定有確定期限，是其訴請另計自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，本件原告請求被告給付4,276,444元（原告所代償之銀行貸款1,567,650元＋合建分配超坪差價2,508,000元＋其他履約交屋之必要費用200,794元＝4,276,444元），與其中1,567,650元，自96年4月23日起至99年4月29日止按百分之2.435計算之利息，及其中2,708,794元，自起訴狀繕本送達翌日即99年10月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）緣兩造於93年12月10日立有合建契約，約定由反訴原告提供其所持有土地予反訴被告，由其整合相鄰之房地興建一集合店鋪住宅，反訴原告得於系爭合建案中分得二戶，並於95年10月20日選定E 棟1 樓、D 棟2 樓二戶，並配有2個停車位。而系爭合建案已於99年完工，反訴被告於99年
4 月20日寄發交屋通知予反訴原告，反訴原告之妻陳淑貞立即於99年4 月29日至瑋珈公司辦理交屋手續，卻遭該公司職員拒絕。
（二）按瑋珈公司原合建房屋及土地點交單說明2 載明：「本案施工期間為自原合建地主戶最遲一戶點交完成日起2 年10個月完工；並於45天內接通水電後交屋」。查99年4 月20日為完工日，反訴被告至遲應於99年6 月初交屋予陳淑貞，然其至今仍未交屋，顯已構成遲延給付。又因反訴被告遲延交屋，致原告無法入住新房而需另行租屋，每月租金為16,000元。故反訴原告除依合建約書請求反訴被告移轉附表所示之建物及其基地應有部分之所有權，並將上開房地及附表所示之車位交付予反訴原告外，爰依民法第231條第1項，請求反訴被告給付自99年5月起至100年1月止之房屋租金，共計144,000元，並應按月給付反訴原告16,00
0 元至交屋之日止。
（三）又查由瑋珈建設興建案合建地主選屋單可知，反訴原告所選定E棟1樓面積應為60.09坪，然反訴被告興建完成建物面積僅有48.51坪，相差11.58坪。縱選屋單上已載明「實際面積以地政機關登記之房屋權狀為準」等語，然差坪已佔原選定坪數19.27%，意即反訴被告所應給付之房屋竟短少近1/5坪數，顯有侵害反訴原告之權益，按民法第148條第2項規定，實有違反誠實信用原則之情。且就現於新北市○○區○○路之房屋成交行情可知，均以平均每坪30萬元成交，反訴原告本得以每坪15萬元即購得60坪之1樓店舖，卻因反訴被告興建E棟1樓坪數僅有48.51坪，反訴被告短少坪差至使反訴原告受有1,737,000元之損失，故就此差坪部分，反訴原告請求自本訴中應給付之合建超坪價差2,508,000元中扣除。
（四）聲明：1.反訴被告應將附表所示編號1 、2 之建物及其基地之應有部分分別移轉登記予反訴原告，並將上開房地及附表所載之車位分別交付予反訴原告；2.反訴被告應給付反訴原告144,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，並按月給付反訴原告16,000元，至附表房屋交付反訴原告之日止。
二、反訴被告則以下開情詞置辯：
（一）查反訴原告遲至96年7 月13日才將房屋點交反訴被告，就因反訴被告之拆建而另謀居處所額外支付房租費用，根本不具形式與實質真正性，故反訴被告否認之。縱令反訴原告確有支付房租，且所支付房租是因反訴被告之拆建所生，然依原證9 約定：「本案施工期間為自原合建地主戶最遲一戶點交完成日起2 年10個月完工; 並於45天內接通水電後交屋」，本案反訴原告係於96年7 月13日點交，則反訴被告依約應於99年5 月12日前完工，並於同年6 月27日前交屋。另反訴被告確已於99年4 月20日及22日通知反訴原告辦理交屋相關事項，並於同年月28日再度寄發存證信函催告反訴原告受領房屋並協同辦理移轉相關事宜。故反訴被告已依約遵期給付，惟反訴原告遲延點交已違約在先，依民法第234 條之規定，反訴原告應自行負擔受領遲延之責。
（二）經查，參酌雙方簽訂之合建協議契約書第1 條及95年6 月30日之會議紀錄第2 項規定，反訴原告應就分配之新建物超出35坪部分，依每坪15萬元補貼予反訴被告。又依瑋珈建設興建案合建地主選屋單第2 條所示，今反訴原告所選房屋實際面積為48.51 坪，反訴被告於本訴時亦以48.51坪減35坪為基準計算找補坪差。然反訴原告卻以選屋單上所欲選擇之坪數係60.09 坪，而實際登記面積僅48.51 坪為由，反向反訴被告請求坪差，其推論自無理由。
（三）聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴原告主張因反訴被告遲延交屋，致原告無法入住新房而需另行租屋，每月租金為16,000元，故反訴原告除依合建約書請求返訴被告移轉附表所示之建物及其基地應有部分之所有權，並將上開房地及附表所示之車位交付予反訴原告外，爰依民法第231條第1項，請求反訴被告給付自99年5月起至100年1月止之房屋租金，共計144,000元，並應按月給付反訴原告16,000元至交屋之日止，又由瑋珈建設興建案合建地主選屋單可知，反訴原告所選定E棟1樓面積應為60.09坪，然反訴被告興建完成建物面積僅有48.51坪，相差11.58坪，差坪已佔原選定坪數19.27%，反訴被告短少坪差至使反訴原告受有1,737,000元之損失，故就此差坪部分，反訴原告請求自本訴中應給付之合建超坪價差2,508,000元中扣除等語，反訴被告則以上開情詞置辯，是本件反訴部分所應審究者，為（一）反訴原告請求反訴被告應將附表所示編號1、2之建物及其基地之應有部分移轉登記予反訴原告，並將上開房地及附表所載之車位交付予反訴原告，有無理由？（二）反訴原告請求反訴被告給付房屋租金144,000元，並按月給付16,000元至交屋之日止，是否有據？（三）反訴原告主張其選定之E棟1樓完工後地坪面積不足，致受有1,737,000元之損失，故就此差坪部分，反訴原告請求自本訴中應給付之合建超坪價差2,508,000元中扣除，是否有據？茲分別敘述如下。
四、查反訴原告主張依合建契約書，其自得請求反訴被告移轉附表所示之建物及其基地應有部分之所有權，並將上開房地及附表所示之車位交付予反訴原告等語，則查，反訴被告於99年4月28日寄發存證信函催告反訴原告應於同年月30日繳清交屋結算款，以利辦理交屋，反訴被告嗣於同年5月18日寄發存證信函催告反訴原告繳款，該信函載有：「來函表示台端前於99年4月29日下午4時擬向本公司清繳款項，辦理交屋手續，卻遭本公司人員拒絕。經查顯與事實有違，惟為免本件再續為拖延，懇請台端備妥新台幣4,246, 841元…。」等語，業如前述，是本件本訴部分既已判令反訴原告應給付上述原告所代償之銀行貸款1,567,650元、合建分配超坪差價2,508,000元、其他履約交屋之必要費用200,794元，共計4,276,444元，則於反訴原告給付上開款項之同時，反訴被告自有移轉如附表所示之建物及其基地應有部分之所有權，並將上開房地及附表所示之車位交付予反訴原告之義務，故反訴原告依合建契約書之內容，請求反訴被告移轉如附表所示之建物及其基地應有部分之所有權，並將上開房地及附表所示之車位交付予反訴原告，為有理由，應予准許。
五、再反訴原告主張依系爭點交單說明2載明:「本案施工期間為自原合建地主戶最遲一戶點交完成日起二年十個月完工；並於四十五天內接通水電後交屋」，若以反訴被告於99年4月
20 日寄發交屋通知之日為完工日，則反訴被告至遲應於99年6 月初交屋予反訴原告，然反訴被告至今仍未交屋，其行為顯然已構成遲延給付，因反訴被告遲延交屋，致反訴原告無法入住新房，而需另行租屋，每月租金為16,000元，爰依民法第231條第1項，請求反訴被告給付自99年5月起至100年1月止之房屋租金共計新台幣144,000元（16,000×9＝144,000）予反訴原告，並應按月給付反訴原告16,000元至交屋之日止等語，則查，反訴原告請求反訴被告給付房屋租金共計144,000元，固據提出租賃契約書影本1份為證（見本院卷第105頁至第109頁），惟觀諸反訴原告所提出之上述租賃契約書其租賃期限係自95年10月16日起至96年10月16日止，與其此部分請求之期間即99年5月至交屋日並不相符，而反訴原告就此部分租金之請求，除上述租賃契約書外，別無其他證據以實其說，此據反訴原告陳明在卷（見本院101年1月17日言詞辯論筆錄），是反訴原告此部分之請求，尚乏依據，而難准許。
六、又反訴原告主張伊選定之E棟1樓完工後地坪面積不足，反訴被告短少坪差至使反訴原告受有1,737,000元之損失，故就此差坪部分，反訴原告請求自本訴中應給付之合建超坪價差2,508,000元中扣除等語，反訴被告則辯以：系爭合建契約第1條中段約定「分屋原則：以甲方（即反訴原告）原有之戶數為單位，原有一戶者得選一戶，每戶不得低於30坪，若選得之房屋面積超過30坪者，則同意依每坪15萬元補貼超出之總面積」，及兩造於95年6月30日之會議紀錄第2項「每戶（店鋪戶）新屋可分得35坪，各地主選屋後於交屋前再依約互相找補」，故反訴原告應就此分配到之新建物超出35坪之部分（即13.51坪），依每坪15萬元補貼予反訴被告，又依瑋珈建設興建案合建地主選屋單第2條所示：「上表所列面積僅為選屋標準實際面積以地政機關登記之權狀為準」，今反訴原告所選之房屋於地政機關所登記之實際面積為48.5 1坪，反訴被告於本訴時亦以48.51坪減35坪為基準計算找補坪差，今反訴原告卻以選屋單上原本所欲選擇之坪數係60.09坪而實際登記面積係48.51為由，向反訴被告請求坪差，其請求之推論基礎顯屬悖理而無理由等語。則查，觀諸系爭合建契約第1條中段約定「分屋原則：以甲方（即反訴原告）原有之戶數為單位，原有一戶者得選一戶，每戶不得低於30坪，若選得之房屋面積超過30坪者，則同意依每坪15萬元補貼超出之總面積」，而依瑋珈建設興建案合建地主選屋單第2條所示：「上表所列面積僅為選屋標準實際面積以地政機關登記之權狀為準」，此有上述合建協議契約書、兩造會議記錄、瑋珈建設興建案合建地主選屋單等件在卷可參（見本院卷第8至10頁、第13頁、第157頁），另系爭房屋E棟1樓及D棟2樓共二戶，以地政機關登記之權狀坪數計算逾35坪之超坪差價共計2,508,000元，此既為兩造所不爭執，則反訴原告復主張應以合建地主選屋單所載面積逾35坪部分計算價差等語，尚屬無據，而難准許。
七、綜上所述，本件反訴原告請求反訴被告應將如附表所示編號
1、2之建物及其坐落土地之應有部分移轉登記予反訴原告，並將上開房地及如附表所載之車位交付予反訴原告，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
叁、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
書記官 鄭美莉附表：
一、建物：編號1：建號「中和市○○段00000-000」，門牌號碼「新北市○○區○○路○○巷○○弄○號2樓之7」。
（D棟2樓，坪數為38.21 坪）。
編號2：建號「中和市○○段00000-000」，門牌號碼「新北市○○區○○路○○巷○○弄1之7號」。
（E棟1樓，坪數為48.51坪）
二、車位：
（一）、地下2層第51號。
（二）、地下2層第54號。