臺灣板橋地方法院民事判決 99年度消字第2號原 告 乙○○訴訟代理人 黃達元律師被 告 北大興建設股份有限公司法定代理人 丙○○被 告 甲○○共 同訴訟代理人 劉邦川律師複代理人 鄭玉鈴律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國99年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告北大興建設股份有限公司應給付原告新台幣肆拾陸萬壹仟柒佰肆拾玖元，及其中新台幣肆拾伍萬玖仟參佰玖拾元部分自民國99年3月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告北大興建設股份有限公司負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。如被告北大興建設股份有限公司以新台幣肆拾陸萬壹仟柒佰肆拾玖元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：１原告於民國96年7月23日向訴外人杜淑美承受其購買坐落台
北縣中和市○○○段158之5地號上興建之環球薈館透天麗舍區B12棟預售房地一戶之權利，並於當日與被告北大興建設股份有限公司（以下簡稱被告北大興公司）簽訂房屋車位預定買賣合約，與被告甲○○簽訂土地預定買賣合約。惟被告北大興公司有逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋之情形，依約應對原告給付違約金，被告甲○○與原告所簽之土地預定買賣合約，雖未約定於被告北大興公司有上開違約事項時，被告甲○○亦須負責，然審酌內政部之房地預售屋契約範本，計算遲延違約金時，土地、建物之價款均一併納入，且被告甲○○為被告北大興公司之董事，並非一般地主，因此，本件就房屋逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋之違約金罰款，被告甲○○仍應就土地部分分攤違約金。茲分述如下：
⑴逾期申報開工之違約金：
依據兩造房屋車位預定買賣合約第11條第1項約定，賣方（即被告北大興公司）最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工，但實際上，被告北大興公司向工務局申報開工之日為95年3月15日（即工務局核准開工日期），距95年1月15日已遲誤59天。另依前揭合約第11條第2項約定，「賣方如逾期未申報開工或未取得使用執照，每逾一日應給付買方已付之本約價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方」。而原告當時已繳之房屋款新台幣（下同）39萬元、土地款91萬元，故被告北大興公司應就房屋部分給付違約金11505元，被告甲○○應就土地部分給付違約金26845元。
⑵逾期取得使用執照之違約金：
依據兩造合約第11條第1項約定，賣方應於工務局核准開工日後30個月內，取得使用執照。另依同條第2項約定，逾期仍有按買方已付價款萬分之5給付遲延利息之義務。被告北大興公司於95年3月15日開工，30個月後即為97年9月15日，被告北大興公司應於該時間前取得使用執照，惟被告北大興公司卻於97年12月25日始取得使用執照，故其遲延101天。
原告當時已繳房屋款117萬元、土地款為266萬元，被告北大興公司應就房屋部分給付違約金59085元，被告甲○○應就土地部分給付違約金134330元。
⑶逾期交屋之違約金及損害賠償：
①違約金：
依據兩造合約第15條第2項約定，賣方應於使用執照核發日起四個月內通知交屋。本件使用執照於97年12月25日核發，依約被告北大興公司應於98年4月25日前通知交屋。被告北大興公司卻拖延至98年11月30日始完成交屋，遲延日數達219天。依據合約第18條第2項約定「賣方除因本約第11條第2款一至五目及不可歸責或不可抗力之事由外，其逾越完工交屋期限時，每逾一日（自逾期日起至完全交付日止），賣方應按買方已繳之房屋價款萬分之五計算懲罰性違約金予買方」，故被告需支付原告就已交價款每日萬分之5之懲罰性違約金。原告於98年5月24日以前已繳房屋價款120萬元，土地部分275萬元，30日之違約金房屋部分為18000元，土地部分為41250元；98年5月25日銀行貸款撥款1004萬元（房屋300萬元、土地704萬元），故自98年5月25日，原告已付房屋價款為420萬元、土地價款為979萬元，189日之違約金計為：房屋部分396900元，土地部分為925155元。是被告北大興公司應給付原告414900元，被告甲○○應給付966405元。
②利息損害：
按「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質，特制訂本法。有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，消費者保護法第1條、第11條、第12條第1項、第2項第1款、第17條第1項、第
2 項、消費者保護法施行細則第15條第2項分別定有明文。依據內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項規定：「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」，原告於98年5月25日貸款1004萬元，被告北大興公司卻遲至98年11月30日交屋，在交屋前之利息應由被告負擔，明細如下：
98.5.26至98.10.25，利率1.85%，共計5個月，利息為76857元，房屋占300/1004，即22965元，土地部分為53892元。
98.10.26至98.11.25，利率1.95%，共計1個月，利息為16033元，房屋占300/1004，即4791元，土地部分為11242元。
98.11.25至98.11.30，利率2.05%，共計5日，利息為2239元。房屋占300/1004，即669元，土地部分為1570元。是被告北大興公司應給付原告28425元，被告甲○○應給付66704元。
③稅捐及水電費之損害：
依據內政部編印之預售屋買賣契約書範本第22條及兩造合約第14條第5款約定，稅捐、管理費及水電費之負擔，均應以「交屋日」為基準。被告北大興公司於98年11月30日交屋前應負擔之稅費明細如下：
地價稅：98.1.1至98.11.30，共計333天，即8556元x333/365＝7806元房屋稅：98.7.1至98.11.30，共計152天，即520000x2%x152/365＝4331元電費損失：98.8.18至98.10.16，共365元水費損失：98.7.3至98.9.3，共117元④管理費損害：管理費每月3200元，98年8月起開始繳納，至交
屋日98.11.30止共繳4個月，合計12800元。被告北大興公司應賠償原告此部分損失。
⑷土地面積短少：
被告甲○○出售予原告之土地價款為986萬元，但該筆土地於98年9月因地籍圖重測，面積由5922平方公尺減為5673.88平方公尺。故實際上原告僅須付0000000元（0000000×5673.88÷5922=0000000），原告溢付413115元，此部分原告依民法第359條瑕疵擔保責任之規定，請求減少價金413115元，就此413115元部分，被告甲○○係無法律上之原因受有利益致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告甲○○返還413115元。
⑸以上，被告北大興公司應給付原告539334元，被告甲○○應給付原告0000000元。
２並聲明：被告北大興公司應給付原告539334元，被告甲○○
應給付原告0000000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：１關於系爭房地買賣糾紛，原告前曾於98年8月6日投訴消費者
保護官，雙方於98年9月8日至消費者保護官前協調，協商並無共識，嗣98年9月22日原告再投訴消費者文教基金會，雙方協調多次，最終同意和解，並於98年11月30日簽立被證一之和解書。被證一之和解書載明「…購屋糾紛等事宜，經買賣雙方充分溝通，甲方（即原告）接受乙方之工程變更作業缺失改善補償金計新台幣壹拾伍萬元壹仟伍佰伍拾玖元整，自乙方給付日起由甲方自行負責修繕爾後若再有任何缺失概與乙方無關；甲方同意向台北縣政府法制局及消費者文教基金會申訴有關交屋之爭議雙方同意結案，並依合約約定與乙方辦理交屋作業。關於甲方前曾質疑土地重測面積短少及遲延交屋等事宜，甲方保證今後不再煽動其他住戶或於網路家族議論該事件」，原告亦在被告同日所交付之被證二之環球薈館新建工程應納應退費結算表上簽名同意：「…無其他違約爭議」，雙方既然已就遲延交屋及土地面積短少部分達成和解，並表明無其他違約爭議，被告北大興公司亦已如數支付前開和解金額，原告再起訴主張被告有遲延責任，顯已違背被證一和解書及被證二之內容。
２關於房屋開工、領取使用執照、交屋等遲延爭議，俱與出售
土地之被告甲○○全然無關，原告不得以房屋車位預定買賣契約之約定，對非該契約當事人之被告甲○○為主張。
３根據兩造買賣合約第11條約定：「第十一條：開工及完工期
限一、本建築工程賣方最遲應於民國九十五年一月十五日前向工務局申報開工，自工務局核准日起算三十個月以內完成」，依合約文字將「申報開工」「工務局核准開工日」，分別提示並列，明顯可知，所謂「申報開工」，係指申報之動作，與工務局核准之開工日係屬二事。事實上建商申報開工，須主管機關核准，核准作業需花費多少時程，並非立於建商地位之賣方得以全盤掌控，是以買賣合約約定之「申報開工」，僅須被告北大興公司提出申報動作，並非以工務局核准日為時點。被告北大興公司業於95年1月17日向工務局申報開工，已依約履行申報開工之責任，原告刻意將「申報開工日」扭曲誤解為「核准開工日」，而以工務局核准開工日（95年3月15日）作為被告申報開工日，要求被告北大興公司負遲延責任，全無理由。
４兩造合約第11條第2項雖約定，賣方如逾期未申報開工或未
取得使用執照者，負遲延責任。然第二項但書亦有約定「但有下列情事之一者，賣方不負遲延完工之責：…（三）因買方要求辦理室內工程變更，致影響工程進度。（四）因政府法令變更、…、鄰房抗爭或其他不可歸責賣方之事由，致不能如期完工」。本件有下列情形，被告北大興公司不負遲延責任：
⑴原告前曾要求被告北大興公司變更室內工程，此觀諸96年7
月20日原告所親簽之環球薈館工程變更費用明細表說明欄所載「本人願承接原承購戶杜淑美已變更之項目，惟變更之部分以本人和工務所協商變更為主，特此切結無誤。乙○○7/25客戶要求按摩浴缸要裝，另行辦追加」自明。縣府會要求凡與原申請圖面不符者，如室內隔間、樓梯位置、樓梯構造等，納入使用執照變更辦理，此時會重行審理，由施工課先行初步審查，再送件至建照課，之後再回施工課作終局確定，依照一般作業慣例，需要40天左右，此增加時程係因原告變更室內工程所致，不能要求被告負遲延責任。而工期追加天數，亦可由台鼎營造工程股份有限公司97年9月16日函被告：「本公司承攬貴公司環球薈館建案，使照申請經縣府施工課派員查驗、要求樓梯構造改變、隔間改變、樓梯踏數及位置調整…等併同使照併案辦理設計變更。該設計變更所增加時程屬貴公司同意跟客戶變更所致，非本公司造成，請准予展延工期40天」得證。
⑵本件於95、96年間曾與鄰地發生界址糾紛，於96年12月20日
至中和市調解委員會調解，嗣後雙方將地界退讓至無爭議之界線，但因此導致使用執照取得時間延宕近90天，此由台鼎營造股份有限公司96年10月3日函被告：「本公司承攬貴公司環球薈館建案，受鄰房（三和中和廠房新建工程）承商德峰營造股份有限公司以地界存有爭議尚未釐清，阻止我方施作地界水溝及圍牆工程，請貴公司儘速釐清並准予展延工期90天，敬請查照」可稽。此鄰房抗爭致被告北大興公司延後取得使用執照，根據兩造合約第11條第2項但書，被告北大興公司不負遲延責任。
⑶依兩造買賣契約第二條約定：「本社區規劃說明一、本社區
坐落基地使用分區屬『中和區都市計畫乙種工業區』，…，特許按一般商業設施（一般零售業、一般事務所、自由職業事務所）總量管使用」，意即被告當時係以工業區用地向工業局請領使用執照，原告既簽立該合約，即表示其同意建商以工業區用地請領執照，未料，原告竟煽動聯合住戶（網路家族），向縣政府陳情系爭土地乙種工業區地目應變更為住宅區，有被證9之網路文章可證，被告於97年7月2日召開地目變更說明會，因上開陳情事件，台北縣政府要求被告北大興公司向承購戶召開協調會，而被告北大興公司亦遵從指示於97年10月28日召開都市計畫使用分區變更協調會，之後縣政府並要求被告北大興公司應繳納二千多萬元之保證金，從97年7月2日被告北大興公司召開地目說明會至97年12月29日湊足保證金繳納，此期間應予扣除。
⑷綜上所述，上開因素皆非可歸責於被告北大興公司，被告北
大興公司至少可增加7個半月之工期。原告主張被告遲誤取得使用執照101天（3個月半），要求被告負遲延責任，實屬無理。
５根據合約第15條第1項：「一、賣方於領取使用執照後。得
通知買方辦理驗屋，且雙方並應依下列規定辦理：（一）買方得就本約第五條所載房屋標的物之瑕疵或未盡事宜，一次載明於驗收單上由賣方於約定期限內完成修繕，買方並得以分期付款表之交屋款作為交屋保留款，於賣方通知交屋時付清；賣方於完成修繕後，應即通知買方辦理交屋手續。買方不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，否則依本條第七款辦理」，被告北大興公司前曾於98年2月6日以信函通知原告於98年3月9日至工地辦理驗屋手續，亦經原告於驗屋確認單所載內容缺失並經修繕完成。又依據合約第15條第2項：「賣方應於使用執照核發之日起四個月內通知交屋，買方同意於賣方通知交屋日起七日內，不論是否欲行遷入，均須辦妥一切交屋手續，並付清下列款項」，根據合約，被告應於98年4月25日前通知交屋，而被告北大興公司亦確實於98年4月8日間以存證信函表示：「…本案已於98年2月25日完成建物第一次總登記，並於98年3月25日開始交屋」，已通知原告應開始交屋，被告北大興公司自始即無交屋遲延之問題，原告指控顯非實情。原告亦曾於98年8月4日郵局存證信函回覆：
「…B12，預售透天新建案，總價1409萬元整，98年5月25日永豐銀行已完成撥款，貴公司來函98年5月27日辦理交屋手續，然而交屋當日，眾多缺失並未修復完成以致無法順利交屋。…」（被證16），原告自承其已完成貸款程序付款，既然原告都已通知永豐銀行於98年5月25日核撥貸款，對照合約第15條則約定於通知交屋時付清，被告北大興公司確實早已辦理驗屋手續，否則原告何以願意告知銀行核撥貸款？再查，依據雙方合約第15條第7項約定：「買方如未於賣方通知交屋七日內辦妥交屋接管手續，若經賣方催告仍未交屋者，溯自賣方通知交屋日起，賣方不負保管責任，買方不得於日後以房屋瑕疵為由向賣方為權利之主張。」，亦即原告於被告北大興公司通知交屋時，不論原告本身是否欲行搬入，皆有配合辦理交屋手續之義務，原告未配合交屋，本身反倒有給付遲延之問題。末查，原告指稱系爭房屋有諸多缺失，係屬瑕疵擔保責任部分，不應以瑕疵存在之理由，否定原已完成之給付。若謂任何給付皆應無任何瑕疵存在，方得謂給付完成，則瑕疵擔保責任之規定即無存在之必要。況本件關於瑕疵部分，雙方已經和解成立。
６原告主張根據內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載
及不記載事項」之應記載事項第19條第3項規定：「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但賣方通知交屋之交屋日前之利息應由賣方返還買方」，原告於98年5月25日貸款1004萬元，被告卻遲至98年11月30日交屋，該段期間之利息損失應由被告負擔云云。惟查，根據被證七可知，被告北大興公司早於98年4月8日發存證信函通知原告辦理貸款並告知要交屋之事實，則被告北大興公司通知原告交屋日，早於原告核撥貸款日，原告無理由要被告北大興公司負擔利息。
７原告主張被告交屋前應負擔之房屋稅4331元、地價稅7806元
云云。惟查，此部分被告早已依雙方合約第14條第1款及土地預定買賣合約書第6條第1款約定辦理，並請專業地政士以「產權登記日」為準分別核算，核算結果賣方應補貼買方稅款計2359元，並於98年12月22日以專函通知原告公司辦理差額退費手續，原告以「完成交屋日」為基準，自與合約不符。
８原告主張被告應負擔電費損失365元、水費損失117元，管理
費損害12800元云云。惟查，根據合約第15條第7、8項規定：「買方如未於賣方通知交屋七日內辦妥交屋接管手續，若經賣方催告仍未交屋者，溯自賣方通知交屋日起，賣方不負保管責任，買方不得於日後以房屋瑕疵為由向賣方為權利之主張。」、「買方同意自賣方通知交屋日起，不論是否遷入，均應負擔本戶房屋及公共水電費用」，被告早於98年4 月8日通知交屋，事實上從該該階段起相關費用皆應由原告自行負擔，然被告北大興公司仍負擔水費至98年7月3日，電費負擔至98年8月18日、管理費負擔至98年7月31日，皆逾98年4月8日，已屬仁至義盡。原告竟又爭執要以完成交屋日為基準，與合約不符，實無理由。
９原告主張系爭土地因地籍圖重測，致使面積由5922平方公尺
減為5673.88平方公尺，是以被告甲○○受有413115元之不當得利云云。惟查，根據土地預定買賣契約書第一條約定：「買賣土地標示及權利範圍第一項載明土地標示（以土地登記簿資料為準）為台北縣中和市○○○段○○○○○○號，土地面積共計5922平方公尺。而土地出售人交付買方之土地產權登記面積並無短少，此觀諸土地權狀謄本影本可證，再者，根據第1條第4項約定「如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理產權登記」，是以即便有原告主張土地因重測後短少之情形，根據合約亦已規定，係以重新測量的面積作為產權登記登記之範圍。蓋就出賣人而言，在預售屋簽約時，不可能精確知悉每承購戶之面積，當不至於有應於實測後面積短少，即應退還差價之理。內政部68年3 月12日台(68)內地字第6790號函釋示「查地籍圖重測係依據土地法規所舉辦，其目的在求地籍資料與實地相符，重測後面積固或有變更，但實地界址係經所有人會同認定，應以其界址為準。故土地買賣，除契約中另有特殊約定外，雙方議定之買賣價款，即當視為係以整宗土地為標的，權義各方自不得因嗣後辦理重測，面積有增減，而提起價款退補請求」，亦即「土地買賣除契約另有規定外，不得因重測面積增減，而提價款退補之請求」。因此原告請求土地出售人賠償土地因重測短少面積之價款顯不合理。兩造當時合意以房屋每坪17萬元為房地合計成交價，乘以房屋坪數82.9坪，得到1409萬元為房地總價。因本建案為建商與地主合建，是房屋分配總價金30%，土地70%，以此計算，房屋價款為423萬元（1409萬x30%=423萬），土地價款為986萬元（1409萬x70%=986萬），由被告各自以上開金額與原告簽約。
10並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：１原告於96年7月23日向訴外人杜淑美承受其購買坐落台北縣
中和市○○○段158之5地號上興建之環球薈館透天麗舍區B12棟預售房地一戶之權利，並於當日與被告北大興公司簽訂房屋車位預定買賣合約，與被告甲○○簽訂土地預定買賣合約。房屋車位總價款423萬元，土地價款986萬元。２被告北大興公司向工務局第一次申報開工之日為95年1月17
日，工務局核准開工日為95年3月15日。被告北大興公司於97年12月25日取得使用執照，於98年4月8日通知原告交屋，原告於98年5月25日過戶取得系爭房地所有權，於該日由銀行撥款1004萬元（房屋300萬元、土地704萬元）予被告二人，原告與被告北大興公司於98年11月30日辦理交屋，簽立被證一之和解書，被告北大興公司給付10萬元予原告。
３系爭158之5地號土地於98年9月因地籍圖重測，面積由5922平方公尺減為5673.88平方公尺。
四、本件之爭點：１原告所主張被告北大興公司逾期開工、逾期取得使用執照、
逾期交屋之違約金罰款及原告所受稅捐、水電費及管理費損失，是否均已於98年11月30日與被告北大興公司以10萬元達成和解，原告不得再為爭執？２關於原告所主張被告北大興公司逾期開工、逾期取得使用執
照、逾期交屋等項，係關於房屋之違約事項，被告甲○○非房屋買賣契約之當事人，原告得否對甲○○請求？３原告以工務局核准開工日作為房屋車位預定買賣合約第11條
第1項之申報開工日，是否有理由？被告北大興公司有無逾期申報開工？原告得請求之違約金數額？４被告北大興公司有無逾期取得使用執照？原告得請求之違約
金數額？５被告北大興公司有無逾期交屋？原告依據房屋車位預定買賣
合約第18條第2項請求逾期交屋違約金，是否有理由？原告依據內政部所公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項規定，請求被告賠償利息損失，是否有理由？６原告請求被告北大興公司賠償地價稅、房屋稅、水電費、管
理費，是否有理由？７原告請求被告甲○○返還土地價款413115元，是否有理由？
五、茲分述如下：１原告所主張被告北大興公司逾期開工、逾期取得使用執照、
逾期交屋之違約金罰款及原告所受稅捐、水電費及管理費損失，是否均已於98年11月30日與被告北大興公司以10萬元達成和解，原告不得再為爭執？觀諸被證一之和解書第三行所載「因甲方對室內工程變更作業糾紛，致向台北縣政府法制局及財團法人中華民國消費者文教基金會申訴購屋糾紛等事宜，經買賣雙方充分溝通，甲方接受乙方之工程變更作業缺失改善補償金計新台幣壹拾伍萬壹仟伍佰伍拾玖元整，自乙方給付日起由甲方自行負責修繕，爾後若再有任何缺失概與乙方無關」，可知兩造係針對室內工程變更及施工缺失達成和解，與原告所主張之首揭請求無關。另被證一之和解書第七行所載「甲方同意向台北縣政府法制局及消費者文教基金會申訴有關交屋之爭議雙方同意結案，並依合約約定與乙方辦理交屋作業」，經查，原告向台北縣政府法制局及財團法人消費者文教基金會申訴有關交屋之爭議，所指仍係房屋之工程缺失、變更工程之範圍，此有台北縣政府消保官受理消費者申訴協調紀錄書、財團法人消費者文教基金會98年9月30日98申字第8098A080190號函可稽（見卷一第125至127頁）。關於和解書第九行所載「甲方前曾質疑土地重測面積短少及延遲交屋等事宜，甲方保證今後不再煽動其他住戶或於網路家族議論該事件」，係原告保證今後不再於網路上討論此事，並非原告同意拋棄相關之請求權。至於被證二環球薈館新建工程應納應退費結算表所載為「交屋款、工程變更施工費、工程追減、契稅、印花稅、登記規費、謄本費、代書費、管理基金、管理費」，均係與辦理交屋手續相關之費用，被證二戳章所蓋「買方業已繳清交屋帳款，賣方同時交付權狀，雙方均已盡履約責任，無其他違約之爭議」，係針對被證二結算表所載與辦理交屋手續相關之費用，均已結清，無其他之爭議，自不包括該結算表所載以外之違約爭議，被告辯稱本件原告關於被告北大興公司逾期開工、逾期取得使用執照、逾期交屋之違約金罰款及原告所受稅捐、水電費及管理費損失等請求，業已於98年11月30日達成和解云云，為不可採。
２關於原告所主張被告北大興公司逾期開工、逾期取得使用執
照、逾期交屋等項，係關於房屋之違約事項，被告甲○○非房屋買賣契約之當事人，原告得否對甲○○請求違約金及利息損失？原告主張：被告甲○○與原告所簽之土地預定買賣合約，雖未約定於被告北大興公司有上開違約事項時，被告甲○○亦須負責，然審酌內政部編印之房地預售屋契約範本，計算遲延違約金時，土地、建物之價款均一併納入，且被告甲○○為被告北大興公司之董事，並非一般地主，因此，本件就房屋逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋之違約金罰款，被告甲○○仍應就土地部分分擔違約金等情。被告甲○○則以：關於房屋開工、領取使用執照、交屋等遲延爭議，俱與出售土地之被告甲○○全然無關，原告不得以房屋車位預定買賣契約之約定，對非該契約當事人之被告甲○○為主張等語置辯。經查，關於系爭房屋逾期開工、逾期取得使用執照、逾期交屋等違約事項，係歸範於原告與被告北大興公司所訂立之房屋車位預定買賣合約第11條第2項、第18條第2項，係以「每逾一日按照買方已付之房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予買方」，即以買賣價款為計算基準，不包括土地價款，而被告甲○○與原告所簽之土地預定買賣合約，並未約定於被告北大興公司有上開違約事項時，被告甲○○亦須給付違約金，是原告就系爭房屋之逾期開工、逾期取得使用執照、逾期交屋等房屋違約事項，僅得向被告北大興公司請求，被告甲○○不負給付責任。是以下３至５點關於逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋所生之違約金及利息損失部分，均僅審究被告北大興公司應否對原告給付，而不及被告甲○○。至於內政部編印之預售屋買賣契約書範本，係將土地與房屋包含在一個買賣合約，是其違約罰款係以房地價款合併計算，此與本件原告分別與被告北大興公司、甲○○訂立房屋、土地買賣合約之情形不同，自不得比附援引。末查，原告係主張被告北大興公司違反契約責任，自應以契約主體即公司為請求賠償之對象，原告向被告北大興公司之董事即被告甲○○請求，於法亦有未合。
３原告以工務局核准開工日作為房屋車位預定買賣合約第11條
第1項之申報開工日，是否有理由？被告北大興公司有無逾期申報開工？原告得請求之違約金數額？查兩造合約第11條第1項約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工，自工務局核准開工日起算三十個月以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以工務局核發使用執照為完工日」，從契約文字將「向工務局申報開工」與「工務局核准開工日」分列，可知「申報開工」，與「核准開工」係屬二事，且兩造若合意以工務局核准開工日為申報開工日，則兩造應明白約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前經工務局核准開工」才是，而非約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工」，況申報開工主動權在於被告北大興公司，而核准開工與否，為工務局之職權，非被告北大興公司所得掌控，被告北大興公司亦不至於將其無法掌控之狀況作為期限。是兩造合約第11條第1項約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工」，係指被告北大興公司最遲應於民國95年1月15日以前向工務局提出申請，而非以95年1月15日為核准開工日。至於內政部編印之預售屋買賣契約書範本第13條約定「本預售屋之建築工程應在民國 年 月 日之前開工，民國 年 月 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」，與本件兩造約定合約第11條文字不同，解釋上自有歧異，該契約書範本僅供買賣雙方訂約時參考，並無拘束當事人之效力，兩造合約第11條第1項既明白約定以95 年1月15日為最遲申報開工之日期，不採契約書範本第13條之內容，自不能強以契約書範本第13條之內容解釋本件兩造之真義。次查，兩造合約第11條第2項約定「賣方如逾期未申報開工或未取得使用執照者，每逾一日應給付買方已付之本約價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方」，而被告第一次向工務局申報開工之日期為95年1月17日（見卷一第69頁），已逾合約所定「95年1月15日」二日，是被告北大興公司應依該條款給付罰款。查原告當時已繳房屋款39萬元（見原證3），是被告北大興公司應付款390元（000000x0.0005x2=390）。
４被告北大興公司有無逾期取得使用執照？原告得請求之違約
金數額？兩造合約第11條第1項約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工，自工務局核准開工日起算三十個月以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以工務局核發使用執照為完工日」，查被告北大興公司於95年3月15日經工務局核准開工，至97年12月25日取得使用執照，為兩造所不爭執，惟依合約約定，被告北大興公司應於97年9月15日取得使用執照，是被告已逾合約所定時間取得使用執照，應可認定。被告辯稱「因原告要求變更室內工程、本件工地於95、96年間與鄰地發生界址糾紛、原告煽動聯合住戶（網路家族），向縣政府陳情系爭土地乙種工業區地目應變更為住宅區，從97年7月2日被告北大興公司召開地目說明會至97年12月29日湊足保證金繳納，此期間應予扣除。以上為不可歸責於被告之事由，被告北大興公司至少可增加7個半月之工期，被告並未遲延取得使用執照等語。經查：
⑴依雙方合約第11條第2項但書固約定「但有下列情事之一者
，賣方不負遲延完工之責：…（三）因買方要求辦理室內工程變更，致影響工程進度。（四）因政府法令變更、天災地變、鄰房抗爭或其他不可歸責賣方之事由，致不能如期完工」，然查，依被證四工程變更費用明細表所載，原告就營建工程，追加35024元，追減41532元、機電工程，追加47775元，追減1萬元、設備工程，追加0元，追減29522元。就上開追加減金額不大，變更工程應非浩大，且被告北大興公司亦自承除原告之外，尚有其他承購戶有變更室內工程之情形，則原告之變更室內工程究如何影響工程進度，致被告北大興公司延後申請使用執照，仍屬未能證明，被告北大興公司欲以此作為扣除遲延期間之事由，核屬無據。
⑵被告另辯稱：因鄰地界址發生糾紛，水溝及圍牆無法施工，
遲延申請使用執照云云，觀諸被告所提被證八由台鼎營造工程股份有限公司致被告北大興公司函所載，該函發文日期為
96 年10月3日，請求延長工期90天，即至97年1月初，惟被告北大興公司係至97年6月11日第一次掛件申請使用執照，因文件不合規定，遭退件補正，第二次申請使用執照係於97年7月3日掛件，台北縣政府工務局通知訂於97年7月15日辦理竣工查驗，第三次掛號係97年12月5日，於97年12月25日核發使用執照（見原證13，卷一第166頁），是被證八仍無法證明界址問題係造成被告北大興公司不能如期取得使用執照之原因。
⑶被告末辯稱：原告煽動聯合住戶（網路家族），向縣政府陳
情系爭土地乙種工業區地目應變更為住宅區，從97年7月2日被告北大興公司召開地目說明會至97年12月29日湊足保證金繳納，此期間應予扣除等語。經查，台北縣政府針對轄內使用分區工業區內以一般商業設施登錄總量管制之建照工程，依其設計圖說、隔間及衛浴設備判斷，為免日後違反都市計劃法臺灣省施行細則第18條規定擅自轉作住宅及其他違反工業區土地使用管制之行為，於請領使用執照時應檢附切結書及繳納保證金後，方得以核發使用執照，並應於領得使用執照後六個月內循都市計畫變更程序辦理使用分區為住宅區，此有台北縣政府工務局99年8 月17日北工施字第0990684342號函可稽（見卷二第19頁）。本件原告向被告甲○○買受系爭土地時，已知系爭土地使用分區為都市計劃乙種工業區，此觀諸土地預定買賣契約書第1條第1項規定自明，是原告自始即知情被告北大興公司係以工業用地申請使用執照，被告北大興公司所應負之義務係請領工業用地之使用執照。嗣被告北大興公司於97年7月間因住戶要求將使用分區從工業用地變更為住宅區，而依台北縣政府工務局前揭函示，被告北大興公司必須檢附切結書、繳納保證金後，方得核發使用執照，就此因而延誤使用執照核發日期，不應歸責於被告北大興公司。查被告北大興公司係於97年12月5日掛件申請以檢附切結書、繳納保證金，經台北縣政府工務局於97年12月25日核發使用執照，此有台北縣政府工務局99年8月2日北工施字第0990684415號函足參（見卷二第8頁）。故就97年12月5日起至97年12月25日止之期間，不應算入被告北大興公司遲延取得核發使用執照之日數。惟被告北大興公司於兩造約定取得使用執照97年9月15日後，仍於97年10月8日有申請書文件應修正並用印等9項缺失，於97年11月3日有綠化照片改正等7項缺失，於97年12月2日始完成現場查驗缺失改善，但仍有綠化照片等3項缺失，亦有台北縣政府工務局99年8月2日北工施字第0990684415號函可稽（見卷二第8頁）。是被告北大興公司仍應負擔自97年9月16日起至97年12月4日止（計80日）之遲延責任。依據兩造間合約第11條第1項約定，賣方應於工務局核准開工日後30個月內，取得使用執照。另依同條第2項約定，逾期仍有按買方已付價款萬分之5給付遲延利息之義務，有房屋車位預定買賣合約書可稽。查原告主張當時已繳房屋款為117萬元，被告北大興公司對此數額亦不爭執，則以前揭遲延日數80天計算，被告北大興公司應給付原告違約金46800元（0000000x0.0005x80=46800）。
５被告北大興公司有無逾期交屋？原告依據房屋車位預定買賣
合約第18條第2項請求逾期交屋違約金，是否有理由？原告依據內政部所公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項規定，請求被告賠償利息損失，是否有理由？⑴逾期交屋違約金：
原告主張：依據兩造合約第15條第2項約定，賣方應於使用執照核發日起四個月內通知交屋。本件使用執照於97年12月25日核發，依約被告北大興公司應於98年4月25日前通知交屋。被告北大興公司卻拖延至98年11月30日始完成交屋，遲延日數達219天。依據合約第18條第2項約定「賣方除因本約第11條第2款一至五目及不可歸責或不可抗力之事由外，其逾越完工交屋期限時，每逾一日（自逾期日起至完全交付日止），賣方應按買方已繳之房屋價款萬分之五計算懲罰性違約金予買方」，故被告需支付原告就已交價款每日萬分之5之懲罰性違約金。原告於98年5月24日以前已繳房屋價款120萬元，30日之違約金房屋部分為18000元。98年5月25日銀行貸款撥款房屋300萬元，故自98年5月25日，原告已付房屋價款為420萬元，189日之違約金計為：房屋396900元等情；被告北大興公司則以：依據合約第15條第2項，被告應於使用執照核發之日起四個月內即98年4月25日前通知交屋，而被告北大興公司亦確實於98年4月8日間以存證信函通知原告應開始交屋，被告北大興公司即無交屋遲延之問題等語置辯。經查，依據兩造合約第18條第2項約定，逾期交屋之違約金，係自逾期日起算至「完全交付日」為止，可知關於交屋逾期之違約金，是以系爭房屋有無完全交付為準，被告北大興公司以其在98年4月8日通知交屋，辯稱已完成交付，核與契約約定內容不符，自不可採。就房屋之交屋期限，觀諸兩造合約第15條第1、2項約定，驗屋在交屋之前，此亦符合民法第354條所規範「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無減少其價值之瑕疵」，且依合約第15條第1項第1款約定「賣方於完成修繕後，應即通知買方辦理交屋手續」，是被告北大興公司於驗屋過程所發現之瑕疵未完成修繕前，並無要求原告配合交屋之權利。又依據合約第15條第2項約定「賣方應於使用執照核發之日起四個月內通知交屋，買方同意於賣方通知交屋日起七日內，不論是否欲行遷入，均須辦妥一切交屋手續」，可知在正常程序，驗屋完成後，賣方應於使用執照核發之日起四個月內通知買方辦理交屋，亦即被告北大興公司應於97年12月25日使用執照核發後四個月內即98年4月25日前通知原告，並於98年5月2日前完成交屋，然兩造係於98年11月30日始就系爭房屋瑕疵達成和解完成交屋，有被證一和解書可稽，是自98年5月3日起至98年11月30日止，被告北大興公司應就其遲延交屋，依合約第18條第2項約定，按原告已繳之房屋價款萬分之五計算給付違約金。查原告於98年5月24日以前已繳房屋價款120萬元（見原證三），從98年5月3日起至同年月24日止，有22日，此期間之違約金為13200元（0000000x0.0005x22=13200）。98年5月25日銀行貸款房屋撥款300萬元，故自98年5月25日起至98年11月30日止，有190 日，原告已付房屋價款為420萬元，190日之違約金為399000元（0000000x0.0005x190=399000）。以上，原告就逾期交屋得請求被告北大興公司給付412200元之違約金。
⑵利息損失：
原告主張：依據內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項規定「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」，本件原告於98年5月25日貸款1004萬元，被告北大興公司卻遲至98年11月30日交屋。在交屋前之利息應由被告負擔，明細如下：98.5.26 至
98.10.25，利率1.85%，共計5個月，利息為76857元，房屋占300/1004，即22965元。98.10.26至98.11.25，利率1.95%，共計1個月，利息為16033元，房屋占300/1004，即4791元。98.11.2 5至98.11.30，利率2.05%，共計5日，利息為2239元，房屋占300/1004，即669元。以上房屋利息損失28425元，應由被告北大興公司負擔等情；被告北大興公司則以：北大興公司早於98年4月8日發存證信函通知原告辦理貸款並告知要交屋之事實，則被告北大興公司通知原告交屋日，早於原告核撥貸款日，原告無理由要被告北大興公司負擔利息等語置辯。經查，原告所援引內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項規定「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」，該條文既已明載賣方「通知交屋日」前之利息，由賣方負擔，並非以「完成交屋日」，原告欲以98年11月30日作為貸款利息分攤之基準點，核與上開條款內容不符，為不可採，則被告北大興公司於98年4月8日通知交屋，原告亦不否認有收到該存證信函，而系爭房屋於98年5月25日貸款，可知貸款日期晚於通知交屋日，故貸款利息全部由原告負擔，自無不合，原告請求被告分攤貸款利息，為無理由，應予駁回。
６原告請求被告北大興公司賠償地價稅、房屋稅、水電費、管
理費，是否有理由？原告主張：依據內政部編印之預售屋買賣契約書範本第22條及兩造合約第14條第5款約定，稅捐、管理費及水電費之負擔，均應以「交屋日」為基準。被告北大興公司於98年11月30日交屋前，應負擔之稅費明細如下：①地價稅：98.1.1至
98.11. 30，共計333天，即8556元x333/365＝7806元。②房屋稅：98.7. 1至98.11.30，共計152天，即520000元x2%x15
2 /365＝4331元。③電費損失：98.8.18至98.10.16，共365元。④水費損失：98.7.3至98.9.3，共117元。⑤管理費損害：管理費每月3200元，98年8月起開始繳納，至交屋日
98.11.30止共繳4個月，合計12800元。被告北大興公司應賠償原告此部分損失等情；被告北大興公司則以：①地價稅及房屋稅部分，被告早已依房屋車位預定買賣合約第14條第1款及土地預定買賣合約書第6條第1款約定辦理，並請專業地政士以「產權登記日」為準分別核算，核算結果賣方應補貼買方稅款計2359元，原告以「完成交屋日」為基準，自與合約不符。②水電費、管理費部分，依據兩造合約第14條第5項規定「自通知交屋日起，本房屋及法定汽車停車位之水電費、公共水電分攤費及社區管理費由買方負擔」，即以通知交屋日為基準，被告早於98年4月8日通知交屋，故從該時起相關水電費用、管理費皆應由原告自行負擔，然被告北大興公司仍負擔水費至98年7月3日，電費負擔至98年8月18日、管理費負擔至98年7月31日，皆逾98年4月8日，已屬仁至義盡。原告竟又爭執要以完成交屋日為基準，與合約不符，實無理由等語置辯。經查，①地價稅、房屋稅部分，依土地預定買賣合約第6條第1款、房屋車位預定買賣合約第14條第1款，均以產權登記日為準，有合約書可稽，原告欲以完成交屋日為基準，應證明兩造間有變更合約之協議，原告未能舉證，仍應以合約之記載為準。被告北大興公司委託地政士以「產權登記日」為準分別核算，核算結果，就地價稅部分，被告北大興公司應補貼原告稅款3399元，就房屋稅部分，原告應補貼被告北大興公司1040元，經相互找補，被告北大興公司應給付原告2359元，此有被證17之交屋稅費分算表可稽（見卷一第118頁），被告北大興公司並已發函原告請原告於99年1月15日到被告公司辦理退費（見卷一第117頁），原告亦不否認有收到被告公司前揭函文，但原告認為應以「完成交屋日」為基準而拒絕受領，此業據原告自承在卷（見99年5月13日言詞辯論筆錄），查原告對於被告北大興公司此部分之給付無故拒絕受領，自屬受領遲延，惟被告北大興公司亦未提存，債務尚未清償，原告固得訴請被告給付2359元，然因係原告受領遲延，是被告北大興公司就此部分之給付無須支付利息，附此說明。②水電費、管理費部分，依據兩造合約第14條第5項規定「自通知交屋日起，本房屋及法定汽車停車位之水電費、公共水電分攤費及社區管理費由買方負擔」，並非以完成交屋日為基準，原告以完成交屋日為時點，與契約不符，並不可採。被告已於98年4月8日通知交屋，故從該時起相關水電費用、管理費皆應由原告自行負擔，查原告請求之水電費、管理費，均在98年4月8日以後，本應由原告負擔，自無請求被告北大興公司負擔之理，是原告此部分之請求，應予駁回。
７原告請求被告甲○○返還土地價款413115元，是否有理由？
查簽約當時，被告北大興公司與原告之前手杜淑美合意以房屋每坪17萬元為房地合計成交價，乘以房屋坪數82.9坪，得到1409萬元為房地總價，因本建案為建商與地主合建，是房屋分配總價金30%，土地70%，以此計算，房屋價款為423萬元（1409萬x30%=423萬），土地價款為986萬元（1409萬x70%=98 6萬），由被告各自以上開金額與杜淑美簽約，嗣原告受讓杜淑美之買受人資格，由原告與被告依同一契約內容分別簽約，此業據證人黃金生即被告北大興公司總經理證述在卷，可知系爭房地買賣價額之合意過程。雖系爭土地重測後面積減少，惟關於地籍圖重測後土地面積發生增或減，為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服，是以系爭土地重測後面積減少，非可歸責於被告，兩造既已約定買賣價金計算方式，係以房屋每坪17萬元為計算基礎，則之後發生土地重測面積減少之事實，並不影響土地買賣價金之計算，是原告主張溢付413115元土地價金，要求被告甲○○返還，為無理由，不應准許。
六、綜上，原告請求被告北大興公司給付逾期申報開工違約金390元、逾期取得使用執照違約金46800元、逾期交屋違約金412200元，地價稅房屋稅補貼款2359元，共計461749元，洵屬有據。就2359元部分，被告北大興公司無須支付遲延利息，已如前述。是原告請求被告北大興公司給付461749元，及其中459390元部分自99年3月15日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行，另酌定被告北大興公司相當之擔保金額宣告免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
書記官 李錦輝