臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第168號上 訴 人 乙○○被 上訴人 丁○○訴訟代理人 謝宗翰律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年5月14日本院三重簡易庭98年重簡字第1732號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟第二審之合議庭於99年9 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣柒萬伍仟肆佰捌拾肆元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之主張及陳述：
(一)本訴部分被上訴人起訴主張：坐落於臺北縣新莊市○○段○○○號土地上門牌號碼臺北縣新莊市○○街○○○ 巷○○號2 樓房屋（以下簡稱系爭房屋），為被上訴人及被上訴人之親屬於民國92年10月22日因繼承關係而公同共有，而被上訴人經所有公同共有人同意，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間為97年7 月1 日起至98年6 月30日止，每月租金為新台幣（下同）1 萬元，被上訴人並於98年5 月22日以新莊昌盛郵局第122 號存證信函通知被告租期屆滿不再續租，詎上訴人租期屆滿除積欠98年6 月份租金1 萬元未給付外，因上訴人未依約遷讓返還系爭房屋，被上訴人被迫提起本件訴訟，依系爭租約第12條之規定，上訴人應賠償原告所支付之律師費用為8 萬元，又系爭租約於98年6 月30日屆期後，上訴人仍無權占用系爭房屋，惟上訴人迄至99年3 月17日返還系爭房屋前居住在系爭房屋之行為，顯已違反系爭租約第6 條之約定，依據前開約定被告應賠償自98年7 月1 日起至99年3 月17日，按月以2 倍租金計算之違約金2 萬元（計算式：每月租金10,000元×2 ＝20,000元），故被上訴人依據民法租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並請求上訴人應給付被上訴人
9 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自98年7 月1 日起至99年3 月17日止，按月給付被上訴人2 萬元。並陳明願供擔保請准宣告假執行。（原審判決上訴人應給付被上訴人5,000 元，及自98年8 月1日起至99年3 月17日止，按月給付被上訴人1 萬5,000 元，並駁回被上訴人其餘之訴，併依職權宣告假執行，上訴人就其敗訴部分提起上訴。至於被上訴人敗訴部分，未據上訴，已告確定）。
上訴人則以：上訴人未積欠被上訴人98年6 月份租金1 萬元，被上訴人顯有誤解。97年4 月間訴外人蘇瑋伶（即被上訴人之姊姊）要來收租金，上訴人即開立97年5 月5 日至97年10月5 日之支票給蘇瑋伶，付6 個月租金，97年12月5 日至98年5 月5 日之租金，是上訴人按月開立支票由被上訴人之父戊○○來收取，其中到期日為98年5 月5 日的支票是付到98年6 月5 日，是上訴人並無積欠被上訴人租金。系爭房屋自76年間即由上訴人向被上訴人之母親承租，91年2 月間才簽立書面租約，而92年10月間被上訴人之母親死亡，即由被上訴人及其父親、姐妹共同承受出租人地位繼續與被上訴人成立租賃關係，惟並無續訂書面租約，至97年4 月間，因系爭房屋破舊不堪，四處漏水、地板破裂，上訴人即要求出租人即被上訴人之父戊○○、被上訴人及其姐妹要將系爭房屋修繕，上訴人才能繼續居住，上訴人及系爭房屋其他公同共有人亦同意由上訴人先行修繕，上訴人才於97年4 月25日委託訴外人陳乃碩修繕系爭房屋，共計支出10萬5,000 元之修繕費用。系爭房屋租期至98年6 月30日，被上訴人來函表示不再續租，上訴人即打包準備在98年6 月30日將系爭房屋交還被上訴人，惟被上訴人卻一直未出現，未將房屋修繕費用10萬5,000 元及押租金2 萬元交還上訴人，被上訴人稱上訴人拒將房屋返還，實屬無稽。又兩造所簽定之系爭租約明顯係為附合契約，系爭租約第6 條、第12條明顯係加重承租人之責任，依據民法第247 條之1 規定應屬無效，是被上訴人執此向上訴人請求應屬無據，上訴人並無違約情事，縱有違約，原審判決之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並請求駁回被上訴人之訴，暨陳明如受不利益之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
(二)反訴部分：上訴人起訴主張：97年4 月間系爭房屋已破舊不堪、四處漏水、地板破裂，上訴人已無法依約定使用、收益系爭房屋，嗣被上訴人及其父戊○○、姊姊蘇瑋伶同意由上訴人先行修繕，其後渠等再付款，上訴人即委託訴外人陳乃碩修繕，共計花費10萬5,000 元，詎被上訴人事後卻置之不理，實乏清償之意，又系爭房屋押租金2 萬元，被上訴人既表示不再續租，上訴人本打包準備在98年6 月30日將系爭房屋交還被上訴人，惟被上訴人本應將2 萬元之押租金返還上訴人，然迄至99年3 月17日返還系爭房屋之日止，被上訴人並未返還，是被上訴人尚積欠上訴人共計12萬5,000 元，爰依據民法租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並請求被上訴人應給付上訴人12萬5,000 元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣假執行。
被上訴人則以：上訴人主張之改裝時間為97年4 月間，顯早於系爭租期即97年7 月1 日起至98年6 月30日止，果若上訴人所支出之費用究竟為修繕費用或有益費用，為何上訴人於進行修繕前未要求被上訴人負責修繕，而係自行僱工修繕？又該次租期屆滿後為何未見上訴人向被上訴人主張給付？由此益足徵該次改裝純為反訴原告基於提升其居住品質之目的所為之行為，而不具備民法第429 條所定之修繕必要性，又系爭租約第9 條有約定「房屋有改裝設施之必要」，由上訴人「自行裝設」，且於「交還房屋實應負責回復原狀」，顯見兩造業已特別約定改裝之費用應由上訴人自行負擔，與被上訴人無涉，被上訴人並否認系爭房屋有系爭租約第11條所定自然損壞而有修繕必要之情事，亦否認上訴人有通知被上訴人系爭房屋有損壞而有修繕必要之情事，縱使上訴人曾向證人丙○○告知此事，惟證人丙○○並未通知被上訴人，亦不發生催告之效果等語，資為抗辯。並請求駁回上訴人反訴之請求。
二、本件原審對於被上訴人本訴部分之請求，判決上訴人應給付被上訴人5,000 元及自98年8 月1 日起至99年3 月17日止，按月給付被上訴人1 萬5,000 元（就被上訴人請求98年6 月份租金1 萬元部分認定為有理由，就被上訴人請求律師費8萬元部分認定為無理由，並認定上訴人有違約情事，酌減每月得請求之違約金為1 萬5,000 元，因上訴人已給付2 萬元押租金，以押租金2 萬元抵償98年6 月份之租金及98年7 月
1 日起至98年7 月31日止之違約金其中1 萬元，被上訴人98年7 月份之違約金尚得向上訴人請求5,000 元），以及就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，並駁回被上訴人其餘之訴及其假執行之聲請；對於反訴部分上訴人之請求，則判決上訴人敗訴。上訴人就本訴不利於上訴人部分、反訴部分均聲明不服，本訴部分求為判決：原判決不利上訴人之部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。反訴部分求為判決：被上訴人應給付上訴人12萬5,000 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人就本訴及反訴部分則均求為判決駁回上訴。
三、兩造就系爭房屋訂有租賃契約，期間自97年7 月1 日起至98年6 月30日，約定每月租金1 萬元，上訴人有給付被上訴人押租金2 萬元，於98年5 月間租約屆至前，被上訴人發函通知上訴人租期屆滿後不再續租，上訴人迄至99年3 月17日始自系爭房屋搬離等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之房屋租賃契約書、存證信函、掛號函件執據等在卷可稽，以上均堪認為事實。是本件之爭執點闕為：㈠上訴人是否有支付98年6 月份之房租1 萬元？㈡上訴人是否有因修繕系爭房屋而支出10萬5,000 元之修繕費？如有，該項修繕是否為必要之修繕行為？上訴人得否請求被上訴人負擔該修繕費？㈢上訴人是否有違反租賃契約之情事？被上訴人得否請求違約金？可請求之違約金金額若干？茲敘述如下：
（一）上訴人是否有支付98年6 月份之房租1 萬元？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條第1 項前段定有明文，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條亦定有明文。本件租金約定應於每月5 日以前繳納，每次應繳納1 個月份，乙方即承租人不得藉詞拖延。此觀之系爭房屋租賃契約書第4 條甚明（見本院98年度司重調字第378 號案卷第13頁）。查本件上訴人辯稱已依約給付98年6 月份之租金1 萬元，業為被上訴人否認，依上開說明，自應由上訴人就此部分負舉證責任。關於此點，上訴人固提出發票日為97年
5 月5 日、6 月5 日、7 月5 日、8 月5 日、9 月5 日、10月5 日、12月5 日、98年1 月5 日、2 月5 日、3 月5日、4 月5 日、5 月5 日之支票共計12張為證，惟查，上訴人於91年2 月28日與訴外人即被上訴人之母親蘇張芳江訂立租賃契約，租期自91年2 月28日起至92年2 月27日止，租期屆滿未訂立新租約，被告續付租金，至97年7 月1日，由原告與被告訂立新租約，租期自97年7 月1 日起至
98 年6月30日止，其中97年11月份之租金係以現金支付，此為兩造所不爭，依照兩造所定租賃契約書第4 條之約定，應於每月5 日之前支付該月租金，因此上訴人所開立之98年5 月5 日之支票應係支付98年5 月份之租金，尚難謂上訴人係預付98年6 月份之租金，況且上訴人於原審言詞辯論時亦陳稱：98年5 月5 日所開的支票，租金是付到98年6 月5 日，98年6 月5 日後沒有付租金等語（見原審卷第95 頁99 年1 月28日言詞辯論筆錄），更可見上開98年
5 月5日 之支票係支付98年5 月之租金。至於98年6 月份租金，上訴人並未能提出支票或其他證據證明業已支付，是上訴人辯稱並未積欠98年6 月租金云云，殊無可採。被上訴人向上訴人請求98年6 月份租金1 萬元，自為有理由。
（二）上訴人是否有因修繕系爭房屋而支出10萬5,000 元之修繕費？如有，該項修繕是否為必要之修繕行為？上訴人得否請求被上訴人負擔該修繕費？⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔、租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429 條第1 項、第430 條分別定有明文。又房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，此有系爭房屋租賃契約書第9 條約定可資參照。本件上訴人主張97年4 月間系爭房屋已破舊不堪、四處漏水、地板破裂，已無法依約定使用、收益系爭房屋，嗣被上訴人及其父戊○○、姊姊蘇瑋伶同意由上訴人先行修繕，其後渠等再付款，上訴人即委託訴外人陳乃碩修繕，共計花費10萬5,000 元，惟為被上訴人所否認。經查，證人蘇瑋伶及陳乃碩等人原審曾到庭具結作證，證人蘇瑋伶證稱：「（問：系爭房屋的裝修情形是否知悉？）我事前並不知情，我於4 月底5 月初到過房屋後才知道房屋裝修之事，被告（即上訴人）打電話告訴我房屋屋內有洞，叫我去看看情形，屋內有三個房間，其中最小的一間屋內有洞，當時我父親已經中風，中風時間約在97年初過年後，所以我父親不知道裝修的情形。實際上什麼原因到系爭房屋，我已經不記得了。被告是向我父親承租房屋，所以我不知道裝修房屋的事情。」等語（見原審卷第95頁以下99年1 月28日言詞辯論筆錄）；證人陳乃碩則證稱：「（問：97年4 月是否有至系爭房屋施工？）我有去施工，4 月估價後，期間有陸陸續續去施工。完工時間不記得了，97年7 月5 日收到工程款，有收據為證。施工金額為105,000 元。」、「（問：提示證人估價單、收據是否為你所開立？）估價單及收據都是我開立的。我僅有施作塑膠板，其餘部分我請臨時工來施作。施工的原因為天花板似乎有海砂屋的情形，混泥土會掉下來，地板會隆起。當時房屋潮濕，天花板鋼筋裸露。油漆的施作及廢棄物清理。房屋潮濕的情形為廚房後方違建牆壁兩側，有粉刷防水性的油漆。」等語（見原審卷第117 頁以下99 年3月2 日言詞辯論筆錄），依據證人蘇瑋伶、陳乃碩之上開證言，固然可認定系爭房屋確有損壞情形，且已妨害上訴人之居住品質，有修繕之必要，且上訴人確實有支付10萬5,000 元之修繕費用，惟依據上開證人所言，尚無法認定被上訴人或其父戊○○、或證人蘇瑋伶有同意上訴人自行修繕一事。
⒉其次，本院依據上訴人之聲請傳喚證人甲○○、丙○○到
庭作證，證人甲○○具結證稱：「我有參與的那一次，就是我剛才所說的我跟被上訴人說上訴人也沒有把房子怎麼樣，也住的好好的，就把房子繼續租給他住好了，我記得上訴人有開半年的房租支票給被上訴人的姊姊。」、「（問：你在的那次，還有討論其他事嗎？）沒有」等語（見本院卷第45頁以下99年8 月30日言詞辯論筆錄）；證人丙○○具結證稱：「這間房子我有去過幾次，跟本件爭執有關係的部分我有去過兩次，一次是天花板水泥掉下來，當時戊○○身體還好，還沒中風，上訴人通知我過去看房子的毀損情形，我自己一個人到上訴人的租屋處，我看到天花板鋼筋裸露，掉很多水泥塊，上訴人說這個要找人來處理，我說要找戊○○過來看，決定怎麼處理。後來我回去有轉告戊○○這件事，叫他要處理，之後就是戊○○自己跟上訴人去談，詳細情形我不瞭解。這件事情大概是在兩三年前。在後來上訴人的租屋處地板也有出現問題，這跟之前我說天花板的事情是兩個不同的時間，是兩件事，地板的部分應該是戊○○已經中風之後的事情。」、「（問：你有沒有聽過戊○○或丁○○或丁○○的姊姊講過請上訴人自己修理，看修多少錢，再從房屋裡面扣，或是跟他們請款？）我是單方面聽上訴人講，上訴人有跟我講過好幾次。我沒有從戊○○、丁○○或丁○○的姊姊聽到類似這方面的話。」、「（問：第二次上訴人有去找丁○○，這件事情是上訴人告訴你的嗎？）上訴人跟我說找不到丁○○，我就說幫他聯絡丁○○的姊姊，我自己本人沒有聯絡丁○○。」等語（見本院卷第46頁背面以下99年8 月30日言詞辯論筆錄），是依據證人甲○○、丙○○之上開證言，至多僅能認定系爭房屋確實有損壞而有修繕必要之情事，尚無從證明被上訴人或其父戊○○、或證人蘇瑋伶有同意上訴人自行修繕一事，亦無從認定上訴人有催告被上訴人進行修繕。
⒊依上所述，雖系爭房屋之損壞情形顯已妨礙上訴人之居住
品質，確有修繕之必要，且上訴人亦委請證人陳乃碩進行修繕，已支出10萬5,000 元之修繕費用，惟上訴人並未能舉證證明係取得被上訴人同意所為之修繕，依據上開民法第429 條、第430 條之規定，上訴人應定相當期限催告被上訴人進行修繕，被上訴人於期限內不為修繕者，上訴人始得自行修繕而請求被上訴人償還費用或於租金中扣除之，然上訴人復未能舉證證明有催告被上訴人進行修繕，核與上開法律規定要件不符，自難令被上訴人負擔該筆修繕費用。
（三）上訴人是否有違反租賃契約之情事？被上訴人得否請求違約金？可請求之違約金金額若干？⒈再按如租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出
租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方（即上訴人）請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，兩造間之房屋租賃契約書第6 條後段約定明文。本件被上訴人主張於租約屆滿之前，已於98年5 月間通知上訴人不再續租，惟上訴人於98年6 月30日租期屆滿後至99年3 月17日止，並未遷讓返還系爭房屋，此為上訴人所不爭執，上訴人確有違反房屋租賃契約書約定之情事，則被上訴人依上開約定，請求上訴人自租賃屆滿之翌日即98年7 月1 日起至99年3 月17日止，按月給付違約金，洵屬有據。
⒉復按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標準，且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院49年台上字第807 號、51年台上第19號、91年度台上字第790 號裁判意旨可資照參）。
查兩造間上開有關違約金之約定，較諸上訴人每月應付之租金，高出甚多，不合社會一般常情，縱上訴人已主動將上訴人按月給付之相當於租金5 倍之違約金，酌減為2 倍，仍嫌屬過高。爰斟酌被上訴人受損程度為每月可得租金之損失、上訴人因已支出房屋修繕費用10萬5,000 元，欲向被上訴人請求房屋修繕費用而有逾期未搬遷之情事，違約情形尚非重大或惡意，及兩造經濟、地位等一切情狀，認被上訴人按月得請求被告給付之違約金應酌減為租金之
1 倍即1 萬元為適當。被上訴人得請求上訴人自98年7 月
1 日起至99年3 月17日止，按月給付違約金1 萬元，惟上訴人已支付被上訴人2 萬元之押租金，為被上訴人所是認，上訴人得以押租金2 萬元抵償98年6 月份之租金1 萬元，及98年7 月1 日起至98年7 月31日止之違約金1 萬元，是被上訴人尚得請求上訴人自98年8 月1 日起至99年3 月
17 日 止，按月給付違約金1 萬元，此部分請求即屬有據。
四、從而，被上訴人依租賃契約之法律關係，得請求上訴人給付98年6 月份之房租1 萬元，及自98年7 月1 日起至99年3 月17日止，按月給付違約金1 萬元，以押租金抵償後，被上訴人尚得請求自98年8 月1 日起至99年3 月17日止，按月給付
1 萬元之違約金，合計為7 萬5,848 元（98年8 月至99 年2月共計7 個月，合計為7 萬元；99年3 月1 日起至99 年3月17日之違約金為5,848 元《10,000×17/31 ＝5,848 》），此部分請求為有理由，應予准許；至超過上開部分之請求，即屬不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。至原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告部分，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非無理由，爰予廢棄改判駁回被上訴人在第一審之訴。至於上訴人於原審所提反訴部分，請求被上訴人給付12萬5,000 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審就反訴部分駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 陳麗玲
法 官 連士綱法 官 連育群以上正本證明與原本無異本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 12 日
書記官 溫婷雅