臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第19號上 訴 人 乙○○被上訴人 台北皇家社區公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 王永春律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國98年11月19日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭98年板簡字第1935號第一審判決提起上訴，經本院於99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人係被上訴人社區地下一樓12個停車位之區分所有權人，而被上訴人亦經合法報備成立，此有報備證明影本可稽。詎上訴人積欠自民國96年5月起至98年1月止（21個月），每個停車位每月管理費新臺幣（下同）700元，合計176,400元之管理費尚未繳納，經被上訴人委請律師發函催告，上訴人仍未清償。按「區分所有權人應繳納之公共基金或應分擔已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」公寓大廈管理條例第21條定有明文。經查上訴人立有切結書，同意每部車每月須繳納700元，此有切結書可證。再核以上開事實，被告自應依法給付管理費，至為灼然。被上訴人爰依公寓大廈管理條例第21條、社區規約第13條及切結書第3條規定之法律關係提起本訴，求為判決上訴人應給付被上訴人176,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。對於上訴人抗辯及上訴意旨之陳述主張上訴人屬於非住戶之車位所有權人，除上訴人以外，另外一件繫屬在台北簡易庭，其餘類似上訴人非住戶的車位所有權人都是以每個停車位繳納700元汽車停放管理費，依社區規約第13條規定，汽車停放管理費並未區分地下一樓或地下二樓之停車位，故上訴人依上開規約每車位本應每月繳納2500元，且區分所有權人會議就上開規約第13條規定，至目前為止並無任何修改之決議，但被上訴人基於上訴人書立切結書，始依上開切結書內容請求每個停車位每月700元請求。
二、上訴人則以下列陳詞置辯：㈠被上訴人主張上訴人曾與原告立有切結書，表示願每月繳納
700 元管理費云云，惟被上訴人當時拿給上訴人簽立切結書時，只是承辦人員表示這是例行性要簽署之文件，並未看到第1 頁，所以不知有寫每月要繳納700 元，且第1 項之車主「乙○○」亦非上訴人本人之筆跡，另並無騎縫章，故此切結書自不生效力；除此之外，原審被上訴人所提出之正本與卷內上訴人所簽之切結書那一頁之格式上之印文及蓋章地方與卷內所附影本不同，足見是臨訟製作，自不足採。此等上訴人之抗辯，縱原判決認無理由，亦應敘明不採之理由，否則即有理由不備之違法。原審判決不察，逕依被上訴人所執切結書內容，率以認定該切結書內容堪為真實，顯有不當。㈡依據公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定：共有部分，約
定共用部分之修繕、管理、維護費用，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其但書亦明定，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。由此規定可知，若規約或區分所有權人會議沒有特別規定，管理費原則上是以住戶於社區內不動產所有權之樓地板面積之比例為計算標準；但例外者，如區分所有權人會議有決議及通過住戶規約而約定管理費，除有違背法律之強制規定或公序良俗之情形外，對全體區分所有權人均有其拘束力；另管理委員會只是依公寓大廈管理條例第36條規定執行職務，就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，並無決議或區分所有權人約定管理費用多少或免除管理費之權利（最高法院92年度台簡上字第3 號判決意旨及臺灣士林地方法院88年度士小字第678號判決參酌）㈢台北皇家社區大廈原有地下一樓及地下二樓，地下一樓原為
一區分所有之獨立建物，地下二樓則為防空避難兼作停車場，停車位則未出售，屬全體共有部分，地下二樓停車位後來以區分所有人會議決議出租，由所有人抽籤定之，每月2,500元（未承租者即不用付費），是系爭規約在第13條規定「本社區管理費含汽車停放管理費每月2,500元」，即是指地下二樓之承租費用。而地下一樓原只有1個區分所有權，每月管理費收9,000元，但後來因為所有權人變更地下一樓之使用目的，改劃定78個停車位，每個停車位有一權狀並採共有持分之方式所有（每個停車位範圍為100萬分之2208或100萬分之2492），變更後管理委員會竟向每戶（即每一停車位擁有者）收取每個700元之管理費，以致地下一層管理費高達54,600元，為原來9,000元管理費之六倍以上，實屬不合理。
㈣再者對於個人擁有地下一樓停車位（非公共停車位）之獨立
權狀所有權人應繳納之管理費用，區分所有權人會議並未決議應繳納多少管理費，系爭規約亦未明定，但台北皇家社區大廈對於每戶應繳納多少管理費，並非按各區分所有權人之樓地板面積之比例為計算，而是以「每戶」每月繳納300元（不分不動產使用面積之大小、營業場所或住家而有不同），此有91年度區分所有權人大會決議紀錄及系爭規約第13條規定為憑，則因地下一樓每1停車位即有一權狀，自應視為1戶，依區分所有權人大會之決議及規約第13條規定，管理費僅應繳納300元，超出之部分違反決議及規約之規定，自屬無效，上訴人得拒絕繳納。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決其全部勝訴，並依職權為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則聲明駁回上訴。
四、本件被上訴人起訴主張上訴人為被上訴人社區住戶，應每月繳納停車位管理費700元，詎上訴人自96年5月起至98年1月止（21個月），共積欠停車位管理費合計176,400元等語，上訴人於原審言詞辯論期日已自認有繳交停車管理費用之義務，惟以前詞資為抗辯，是本件所應審究者，闕為上訴人所應繳納之管理費為若干？經核：
㈠系爭規約中並未明文規定社區住戶之定義，則依系爭規約第
1條前段「本住戶規約依公寓大廈管理條例之規定訂之」、第16條「本規約未列事項悉依中華民國84年6月28日總統華總㈠義字第4316號令公佈之公寓大廈管理條例執行」之規定，上訴人是否為住戶，即應以公寓大廈管理條例之規定認定。按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」公寓大廈管理條例第3條第2款、第8款分別定有明文。
本件上訴人係新莊市○○段○○○○號建號建物地下一樓之共有人，建物應有部分100000分之14952，基地應有部分各0000000分之13248（坐落二筆基地），且就建物共用部分有其應有部分所有權之事實，有上訴人提出之土地及建物所有權狀影本在卷可稽，而上訴人所有之建築物所有權目前係規劃為停車空間，且為被上訴人所不爭執，則上訴人自屬與他人共有專有部分之區分所有權人，並為台北皇家社區住戶規約所稱之住戶甚明。而依公寓大廈管理條例第24條：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定，上訴人即得繼受並應遵守「新莊市○○段○○○○號建號」建物地下一樓之原區分所權人依系爭規約所定一切權利義務事項，其主張得適用系爭規約第13條有關社區管理費之規定，即非無理由，原審以上訴人僅購得停車位，逕認其非屬台北皇家社區大廈之住戶，不得適用系爭規約，顯有未洽。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別定有明文。次按公寓大廈管理管理條例所稱規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，而管理委員會之職務包括規約所定事項，公寓大廈管理條例之第3條第12款、第36條第13款規定亦有明文。由上開規定可知，區分所有權人為管理共同財產，得形成一區分所有權人團體，下設管理委員會為執行管理機關，以區分所有權人會議做為意思決定機關，區分所有權人則為會員。故公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人作成之決議或自治決議所訂定之管理規約，即係基於多數區分所有權人合致之意思表示所成立之合同行為，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，而公寓大廈管理委員會，則依全體區分所有權人之授權，代為向住戶收取管理費，是管理委員會代表區分所有人團體執行管理服務，住戶會員對區分所有人團體則負有給付管理費之義務，管理委員會與個別住戶間，就管理費並無權利義務關係存在，就管理維護費用之數額，管理委員會原則上亦無變更之權限。故管理委員會如與個別區分所有權人協議變更管理費，即須有規約或區分所有權人會議決議之授權，並於授權範圍內以訂立相關辦法或其他協議之方式，變更管理費數額，方得拘束區分所有權人。
㈢依上所述，上訴人為台北皇家社區大廈之住戶，已如前述，
其與被上訴人間，就區分所有之共有部分管理，所簽立之「台北皇家社區公寓大廈管理委員會地下一樓汽（機）車停車管理切結書」，係住戶成員與管理執行機關間之管理協議，而非雙方基於管理事務所成立之權利義務關係。台北皇家社區大廈住戶，就建物區分所有之共有部分管理，已訂定系爭規約為規範，則社區管理委員會以協議之方式，變更個別住戶之管理費之數額，即應有區分所有權人會議依決議或規約所為之授權，始得拘束區分所有權人。惟系爭規約就管理費用之變更，僅於第13條後段規定「費用如因物價波動有所變更，由管理委員會於前1個月公告修正並實施」，並未授權管理委員會與個別住戶以協議變更管理費之數額，則被上訴人以系爭切結書，與上訴人以協議變更管理費數額，顯然已逾越住戶規約之授權，該協議即無拘束上訴人之效力，上訴人雖抗辯切結書第1頁係被偽填、無騎縫章及簽署切結書時並無第1頁存在云云，因該切結書並無拘束上訴人之效力，本院自無再予斟酌認定之必要。故上訴人所應繳納之管理費，依系爭規約第13條前段：「本社區管理費用含汽車停放管理費每月2,500元，…，各住戶清潔管理費每個月為一期，每一期300元，各住戶應依限繳納…」之規定，且該規約並無針對地下一樓或地下二樓停車位而為不同之約定，在該規約尚未決議變更以前，自應一體適用，每月汽車停放管理費應為2,500元，上訴人抗辯系爭規約對於地下一樓停車位並無約定管理費數額云云，洵非可採。被上訴人以每個停車位管理費700元計算，請求上訴人給付停車位管理費並未逾越系爭規約規定之數額甚明。
㈣另上訴人抗辯地下一樓原係一區分所有權之獨立建物，每月
管理費數額為9000元，嗣所有權人變更地下一樓之使用目的，改劃定78個停車位使用，每個停車位均有建物應有部分及權狀，被上訴人竟要求每一停車位所有者按月交付700元之管理費，地下一樓之管理費總額竟高達54,600元，係原本9,000元管理費6倍之多，顯不合理云云。惟依上訴人就上開事實並未舉證以實其說，且其所陳因地下一樓建物使用目的變更，由一區分所有權建物，變更為劃定78個停車位而為使用，該建物使用情形已有明顯改變，而劃定78個停車位使用後，因停車位之使用及管理、出入車輛及人員管制、各個停車位使用清潔等均增加其複雜及繁瑣程度，實難逕以原收取管理費數額，與變更停車位後得收取管理費金額之倍數成長，即認被上訴人收取每個停車位管理費700元為不合理，地下一樓建物既劃定停車位使用，被上訴人向上訴人收取未逾越系爭規約規定之停車位管理費數額，自屬有據，上訴人所辯無堪憑採。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233條第1項前段、第203條分別規定甚明。上訴人依系爭規約之法律關係向上訴人收取共計12個停車位每月每個車位管理費700元，洵屬有據，已如前述，被上訴人以上訴人未繳費之期間顯已逾2期，請求上訴人自96年5月起至98年1月止（21個月）之停車位管理費共計176,400元，及自訴狀繕本送達翌日即98年4月29日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，誠屬正當。
六、從而，被上訴人依上開公寓大廈管理條例之規定，請求上訴人給付停車位管理費共計176,400元，及自訴狀繕本送達翌日即98年4月29日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，實屬有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，理由雖有不同，結論則無二致。上訴論旨仍執前詞聲明原判決不當，求予廢棄，為無理由，仍應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 邱靜琪法 官 張紫能以上正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 99 年 4 月 28 日
書記官 蔡佳容