臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第244號上 訴 人 張哲嘉
張庭愷張芳綺上三人共同訴訟代理人 陳金泉律師
葛百鈴律師李瑞敏律師被上訴人 陞懋建設有限公司法定代理人 林渭川被上訴人 林穎宏上二人共同訴訟代理人 王東山律師複代理人 李美寬律師
許富雄律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國99年
8 月13日本院板橋簡易庭99年度板簡字第1214號第一審判決提起上訴，經本院於100 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之主張及陳述：
一、本訴部分：
（一）被上訴人主張：
1、被上訴人於民國（下同）95年10月16日分別與上訴人張哲嘉、張庭愷及訴外人高秋元簽訂「嘉德花園房屋土地車位預定買賣契約書」，由渠等3 人分別向被上訴人買受如前開買賣契約書所載之房地及停車位; 嗣訴外人高秋元於96年12月22日將其與被上訴人間之買賣契約讓與上訴人張芳綺，是上訴人3 人自均應依系爭買賣契約書第五條之約定給付買賣價金。查系爭房地所有權業於98年3 月16日移轉登記予上訴人3 人，且被上訴人並已於98年4 月11 日 完成交屋手續。
2、按系爭買賣契約第五條付款方式第六項規定: 「第六次付款( 交屋款) 新台幣零佰壹拾肆萬零仟元整。於交屋完成時由甲方（即上訴人）給付乙方及丙方（即被上訴人）」，準此，上訴人3 人自應於98年4 月11日將交屋款14萬元給付予被上訴人，惟上訴人3 人迄今均未依約給付前開款項，是被上訴人自得依系爭買賣契約第五條第六項之約定，請求上訴人3 人分別給付14萬元予被上訴人。
3、按系爭買賣契約第六條付款條件第二項規定: 「依前款規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加計該其期款部分每日萬分之五計算遲延金補繳期款時一併繳付乙方及丙方... 」，查上訴人3 人本應分別於98年4 月11日繳付交屋款14萬元，惟渠等迄今未為給付，已如前述，是按前揭條款規定，渠等於98年4 月17日起即應負遲延責任，並應依該條款規定，於98年4 月17日起加計每日萬分之五計算之遲延利息至清償之日止。
為此，爰依買賣契約之法律關係，訴請判決上訴人張哲嘉、張庭愷、張芳綺應各給付被上訴人新臺幣壹拾肆萬元及均自民國98年4 月17日起至清償日止，按日息萬分之5 計算之利息。
4、對於上訴人抗辯及反訴之陳述：①系爭買賣契約書第31頁所載公設持分面積計算方式並未違背法令：
a、查上訴人引用建築技術規則設計施工編第96條規定，謂系爭契約關於梯間持分面積之計算違反前開規定云云，惟按建築技術規則第96條乃規定「下列建築物依規定應設置之直通樓梯，其構造應改為室內或室外之安全梯或特別安全梯，且自樓面居室之任一點至安全梯口之步行距離應合於本編第93條規定：一、通達六層以上，十四層以下或通達地下二層之各樓層，應設置安全梯；…」，換言之，前開規範者乃「安全梯」，而非電梯，然上訴人所爭執者乃電梯持分登記之面積，與安全梯無涉；況建築技術規則所規範之對象乃建築師於申請建築執照、使用執照時所應遵循之事項，至於建物建造完成並取得使用執照後，應如何辦理登記事宜，則應回歸適用民法及土地登記規則，而非適用建築技術規則，是上訴人援引前開規則謂被上訴人就電梯間持分登記面積違背法令云云，實有引據失當情形，自非可採。
b、次查，上訴人另援引公寓大廈管理條例第7 條規定，謂系爭契約關於梯間持分面積之計算違反前開規定云云，惟公寓大廈管理條例第7 條第2 、5 款固規定，連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄，其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用尚不可或缺之共用部分，不得約定專用部分，然查，電梯間持分面積如何登記，乃屬土地登記事項就共用部分如何劃分、登記之問題，與是否約定為專用部分無關，蓋專用部分之約定，乃係區分所有權人就專用部分得以自由使用收益，並排他使用，惟就本件所言，縱該共用部分有登記持分，亦非表示有電梯間持分者得以排他使用，換言之，共用部分如何登記劃分，根本與是否約定專用部分無涉，上訴人將之混為一談，自不無有模糊本件爭點之嫌，實屬無稽。
c、至於上訴人辯稱地下室一至三層公設持分之計算方式有錯誤，未讓擁有獨立產權之獎勵停車位區分所有權人分擔地下室三層之公設云云，亦非事實，蓋擁有獨立產權之獎勵停車位之區分所有權人，就該停車位所登記之面積除停車位本身之面積外，同時包含分擔地下室均分面積，並無如上訴人所稱將之剔除之情形，職此，上訴人前開所辯顯與事實不符，而非可採。
d、按98年7 月6 日修正前土地登記規則第81條第1 款規定：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」，次按內政部71年5 月28日（71）台內營字第84397 號函：「二、查建築物公共設施項目應屬（土地登記規則）區分所有建物共同使用部分，其項目及所有權之劃分，係私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意之。…」換言之，共用部分之劃分登記得依實際使用情形，經由當事人依民法規定合意為之，而非必須依全部區分所有權人平均分配登記之。經查，系爭大樓之一樓店舖乃獨立於社區大門門廳之外之馬路巷道，二樓則有室內梯，主要出入均無須經過社區大門，並無使用大樓電梯之必要，此有一、二樓之平面圖可稽，故若將電梯間之持分亦劃分予一、二樓住戶，對渠等並非公平；況系爭買賣契約書第31、32頁業已載明系爭建物公設持分面積劃分登記之計算方式，上訴人等人於簽約時及簽約後並未表示異議，足徵渠等業已同意此等劃分方式，是按前揭修正前土地登記規則第81條第1 款之規定及內政部71年5 月28日（71）台內營字第84397 號函示，被上訴人就共用部分為如是之劃分登記，於法並無不合。上訴人謂該持分登記劃分不公及違背法令云云，自不足採。
②查被上訴人所交付之建物面積不但未曾短少，甚至高於系
爭買賣契約所約定之面積，此有面積計算表乙份可憑；況於98年4 月11日交屋時，被上訴人業將系爭土地及建物之所有權狀交付，故上訴人是時就共用部分之面積即已知悉，惟上訴人當時並未表示任何異議，是上訴人現始辯稱被上訴人所交付之面積短少0.9293坪云云，不但有違誠信，亦與事實不符。
（二）上訴人則以：
1、上訴人等三人拒絕支付買賣尾款之原因乃係被上訴人等所登記予上訴人等三人之公共設施面積及持分部分有誤。上訴人等三人雖於98年4 月11日簽署交屋證明書，惟交屋證明書內並未載明有關公設坪數之登記坪數。後被上訴人等交付上訴人等三人建物有權狀，上訴人等三人始發現被上訴人等所登記予上訴人之公共設施持分部分違反法律相關規定（違反情形詳如後述），並立即透過上訴人等三人之父親向被上訴人反應及詢問如何計算登記予上訴人等三人之公設持分，被上訴人等透過其委任地政士於98年5 月11日傳真計算表，該計算表登記上訴人等三人每戶公設面積為33.038平方公尺，惟該計算方式明顯將他人使用應分攤持分之公共設施轉計入上訴人等三人產權內分攤，不符相關法律規定，且亦違反兩造買賣契約之約定。上訴人等三人於98年10月13日寄發存證信函再次重申被上訴人等計算登記錯誤之處要求處理，惟被上訴人等於98年10月22日寄發存證信函函覆上訴人等三人，仍堅稱並無計算、登記錯誤之情事，因上訴人等三人無法接受，始拒絕給付買賣尾款予被上訴人。
2、被上訴人單方制訂之買賣契約第32頁公設持分面積之計算方式中，其中有關梯間持分面積之計算違反建築技術規則第96條規定。
①查建築技術規則建築設計施工編第96條規定，下列建築物
依規定應設置之直通樓梯，其構造應改為室內或室外之安全梯或特別安全梯，且自樓面居室之任一點至安全梯口之步行距離應合於本編第93條規定。同條第1 款規定，通達
6 層以上，14層以下之各樓層應設置安全梯。依原證一號房屋土地車位預定買賣契約書第2 條第2 項規定，房屋：
同前地段地號上興建地下3 層、地上14層A 、B 兩棟之建物，故依建築技術規則建築設計施工編第96條規定應設置一直通地下室及各層以及屋頂避難平台之樓電梯。據此，電梯間就公寓大廈各區分所有權人而言，乃係一不可分割使用且不可或缺之公共設施。而本件電梯間持分登記之建號為4462建號，2 至14層總面積含屋頂突出物面積為2218.72 平方公尺，該部分俗稱為小公。
②惟就原證一號房屋土地車位預定買賣契約書第32頁陸、面
積計算持分，公設持分面積= 梯間持分面積（一）＋共同使用持分面積（二）之和。惟因1 、2 樓原告等將之規劃為店鋪（例如建號：4348，被上訴人並將之登記為訴外人林義騰所有），依上開計算方式1 、2 樓店舖並不持有電梯間持分，因1 、2 樓店鋪並未於上揭梯間持分面積計算式中作為分母，此更可由4348建號建物登記謄本共有部分記載中並未包含電梯間4462建號任何持分即明。且查契約中雖對2 樓以上住宅列式計算方配，卻對1 、2 樓店面未曾揭示分配方式，顯不符合公平交易原則。
③然上揭被上訴人等計算梯間持分之計算方式，形同1 、2
樓店鋪不持有電梯間4462建號任何持分，然此已與建築技術規則建築設計施工編第96條規定應設置一直通地下室及各層以及屋頂避難平台之樓電梯，即電梯間就公寓大廈各區分所有權人而言，乃係一不可分割使用且不可或缺之公共設施之立法目的相違背。
3、另買賣契約內梯間持分面積之計算亦違反公寓大廈管理條例第7 條規定。
①公寓大廈管理條例第7 條規定，公寓大廈共有部分不得獨
立使用供作專有部分，且為下列各款，並不得約定專用部分。同條第2 款規定連通數個專有部分之走廊或樓梯。第五款規定，其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分。因電梯自屋頂機房、機道、機坑，直通樓梯等基於維修、使用機能上有其連貫性不可分割，應屬公寓大廈管理條例第7 條規定之共有部分，且不得供作專有，更不得約定為專用部分。
②據此，本件依被上訴人制訂之買賣契約梯間持分之計算方
式，1 、2 樓店鋪不持有電梯間4462建號之任何持分，形同將電梯間此等共有部分約定為除1 、2 樓店鋪以外區分所有權人之專有部分，而1 、2 樓店鋪因無電梯間4462建號之任何持分，亦無法使用電梯，甚而電梯間內所設置之水電管線、排煙管等空間亦不得使用，等同將此部分約定為1 、2 樓店鋪以外區分所有權人專用。惟此等專有、專用之約定顯然已抵觸公寓大廈管理條例第7 條規定。
4、原審判決認系爭買賣契約內梯間持分面積之計算方式並未違反建築技術規則第96條、公寓大廈管理條例第7 條之規定，而認上訴人之抗辯為無理由，其見解顯然錯誤適用公寓大廈管理條例第7 條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 之規定。依公寓大廈管理條例第7 條規定公寓大廈共有部分不得獨立使用供作專有部分，且為下列各款，並不得約定專用部分。同條例第二款規定連通數個專有部分之走廊或樓梯。第5 款規定，其他固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分，則參建築技術規則建築設計施工編第96條規定，下列建築依規定應設置之直通樓梯，其構造應改為室內或是外之安全梯或特別安全梯且自樓面居室之任一點至安全梯口之步行距離應合於本編第93條規定。同條第1 款規定通達6 層以上，14層以下之各樓層應設置安全梯電梯，故從建築技術規則設計施工編第96條規定之立法意旨而言，設計上本棟建築物店、樓梯本身必須具有直通連貫使用上之機能而不可分割。乃屬公寓大廈管理條例第7 條規定之共有部分，且不得供作專有，更不得約定為專用部分。，此外依91年
1 月31日內政部頒布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11條之4 規定，區分所有建物依公寓大廈管理條例第3 條第4 款所稱共用部分及第5 款所稱約定專用部分，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：第1 款：共同出入、休憩交誼區域如走廊、樓梯、門廳、通道、升降機間等。第2 款：空調通風設施區域：如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。據此，故無論升降機間、樓梯、牌煙室管道間、屋頂水箱、屋頂咖啡座、電梯機房均為共用部分，須由全體區分所有權人持分。然本件買賣契約約定電梯間卻排除1 、2 樓店舖區分所有權人，此形同僅1 、2 樓店舖區分所有權人以外之各樓層區分所有權人共同持分全區共用公設電梯間之情形，造成共有部分約定成專有專用之狀態，明顯違反公寓大廈管理條例第7 條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，依民法第71條規定應屬無效。原審判決不察竟謂非屬專有專用之約定，顯有誤解。被上訴人等依上開方式計算並登記予上訴人等三人之梯間持分及面積即屬有誤，上訴人等三人依民法第264 條規定於被上訴人登記正確面積前自得拒絕給付買賣尾款14萬元。
5、被上訴人依法應負擔之公設持分轉嫁由上訴人等負擔，依民法第247 條之1 規定，對上訴人而言顯失公平而屬無效。蓋被上訴人身為建商對其制訂之訂型化買賣契約條款，應有清楚揭露並詳實告之購屋消費者之義務，且依消費者保護法第13條第1 項規定訂型化契約條款未經記載於訂型化契約中者企業經營者應向消費者明是其內容，明是其內容有困難者應以顯著方式公告其內容。為被上訴人予上訴人簽訂賣賣契約當時，被上訴人並未清楚接樓或告之上訴人1 、2 樓店舖及地下1 樓停車位區分所有權人不持分大公及小公等公共設施，上訴人質被上訴人將產權登記完畢交屋當時檢閱土地登記謄本時始赫然發現，1 、2樓店舖及地下1 樓停車位區分所有權人竟未持分大公及小公等公共設施，並將被上訴人本應分攤之公設持分轉嫁由上訴人等分攤，被上訴人於簽約當時明顯對上訴人刻意隱瞞此項攸關產權登記之重要訊息，顯失公平，依民法第247 條之
1 規定，亦屬無效之約定。
6、另被上訴人關於地下室1 至3 層公設持分之計算方式亦有錯誤。謹按本件地下室停車位之規劃，除法定停車位外，尚有地下1 層設置獎勵停車位（所謂獎勵停車位係屬獨立產權之車位，而非附屬登記予建物所有權狀下，無需與建物一併購買，且非僅具有持分之停車位權利範圍）。而地下室（與1 樓大廳公設一般均通稱為大公）應為全體區分所有權人連同地下室車位（含法定及獎勵停車位）區分所有權人所共有。然依被證一號被上訴人等提出之計算表，地下室3 層之持分計算方式，卻將獨立產權之獎勵停車位區分所有權人予以剔除，不作為分攤地下室公設持分之分母，此將造成上訴人等多分攤地下室3 層公設之持分，顯然被上訴人此等計算方式明顯錯誤。
7、事實上，本件小公及大公（包含1 樓公設及地下室）正確持分之計算方式詳如99年6 月28日民事答辯及反訴狀附表一（99年度司板簡調字第441 號卷第128 頁）所示。
①因被上訴人提出被證一號計算方式關於梯間持分、地下室
持分有明顯之錯誤且違反建築設計施工編第96條規定及公寓大廈管理條例第7 條規定。經上訴人依法計算後正確之計算方式詳如附表一所示。亦即被上訴人僅需登記公設持分（含小公及大公）29.9659 平方公尺予上訴人等三人。
被上訴人卻登記33.038平方公尺公設持分予上訴人等三人，相差3.0721平方公尺，換算坪數為0.9293坪。
②被上訴人此等登記方式，導致上訴人等三人多分攤公設持
分，意即被上訴人等將自己不願分攤之公設持分，歸由上訴人等三人及其他區分所有權人來分擔。此等錯誤登記公設持分之方式，將造成上訴人等三人每月均需多分攤公設持分之管理費用、房屋稅賦增加，對上訴人等三人造成嚴重之損害。另參考學者施啟揚先生於民法總則教科書內引用行政院臺73字第3141號函之見解：拋棄建築物依法應保留之私人空地，乃屬違反建築法保留空地以維護公共利益之精神，其拋棄無效。另依民法第247 條之1 第2 、4 款規定顯然加重被告等之責任及造成對上訴人重大之不利益，該部分應屬無效之計算式。被上訴人等自己不願分攤公設持分，卻以他人為壑，將不願分攤之公設持分轉嫁入上訴人等三人分攤，明顯為損害他人利益之舉，自非依買賣契約債之本旨履行，上訴人等自得拒絕給付尾款。
8、退萬步言，縱認買賣契約關於梯間持分及地下室持分面積計算方式之約定有效，然被上訴人實際登記之坪數亦未依買賣契約約定之計算持分面積方式為登記。
①退萬步言，縱認買賣契約關於梯間持分及地下室持分面積
計算方式之約定有效，惟依被上訴人等提出被證一號計算梯間持分及地下室持分面積之計算方式，實質上亦不符合買賣契約之約定。
②依原證一號買賣契約第2 條第2 項房屋面積，包含主建物
、附屬建物及共同使用部分。其中共同使用部分又區分成共同使用部分（A ）及共同使用部分（B ）。共同使用部分（A ）部分所指者為梯間面積：為各棟二樓至頂樓之電、樓梯間及排煙室總和。共同使用部分（B ）則包括：一樓部分、地下一層、地下二層、地下三層及屋頂突出物一、二、三層。而有關梯間持分面積計算方式則依原證一號房屋土地車位預定買賣契約書第32頁陸、面積計算持分，
公設持分面積= 梯間持分面積（一）＋共同使用持分面積（二）之和。
③依本件電梯間持分登記之建號為4462建號，二至十四層總
面積含屋頂突出物面積為2218.72 平方公尺，其中屋頂突出物（如水箱、機房等）面積合計為534.12平方公尺。惟對照被證一號原告計算方式可知，被上訴人卻將屋頂突出物一、二、三層面積計入共同使用部分（A ）之列梯間持分面積部分加以計算，此部分為計算錯誤處之一。
④至於一樓公設計算方式，被上訴人則無計算錯誤。但地下
室一至三層部分，依被上訴人被證一號計算方式僅以4891.4平方公尺作為分配，惟並未將屋頂突出物面積合計為53
4.12平方公尺計入分配，亦有錯誤。蓋共同使用部分（B）依約應包含屋頂突出物之面積。此為第二處計算之錯誤。
⑤據此，被上訴人應登記予上訴人小公及大公持分之面積正
確應為32.0949 平方公尺，惟被上訴人等卻登記33.038平方公尺，雖然表面上看起來坪數較多，但實際上對上訴人等而言乃係多分攤公設之面積及持分，對上訴人等而言反而不利，因只會增加管理費及稅賦支出但並不會增加使用之利益，被上訴人等亦顯未依買賣契約約定履行，上訴人等拒絕給付尾款當然有理。據此，上訴人等並無給付尾款遲延之情事，亦無需負擔任何遲延利息之責。
二、反訴部分：
（一）上訴人主張：被上訴人等將公設持分面積計算及登記錯誤，致上訴人等多支付買賣價金，被上訴人等應負返還買賣價金之義務。承前所述，上訴人等主張公設持分面積正確之計算方式（詳如99年度司板簡調字第441 號卷第128 頁附表一所示），依此計算之結果每戶相差0. 9293 坪（因三戶完全對稱、平面公設持分比例相等）。亦即形式上雖被上訴人等登記之坪數與買賣契約相符，然實質上被上訴人等卻係以混充其他上訴人等本不應分攤之公設持分之方式倒給上訴人而塑造成符合買賣契約坪數之假象。而因被上訴人等多登記之公設持分及坪數對上訴人等而言屬不利之加害給付，被上訴人等所為構成民法第18 4條規定之侵權行為及第227 條規定不完全給付。另因實質上登記公設坪數短少0.9293坪，則依原證一至原證三號買賣契約房地總價扣除車位總價計算每坪購買單價，被上訴人等應退還買賣價金715,823 元予上訴人，蓋因該部分金額為被上訴人等所獲之不當得利（亦即上訴人如給付全部買賣價款，則被上訴人每戶多獲得0.9293坪之買賣價金不當得利）。
故將被上訴人等請求上訴人給付買賣尾款合計42萬元予以抵銷後，被上訴人等尚應共同給付上訴人張哲嘉新台幣9萬9732元、給付上訴人張庭愷新台幣9 萬6924元、給付上訴人張芳綺新台幣9 萬9167元及均自民國98年4 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
貳、本件原審對於被上訴人本訴部分之請求，判決上訴人各應給付被上訴人140,000 元及均自98年4 月17日起至清償日止，按日息萬分之五計算之利息，為有理由，予以准許，並分別酌定相當擔保金額准予假執行及免為假執行；對於反訴部分上訴人之請求，則判決上訴人敗訴。上訴人就本訴不利於上訴人部分、反訴部分均聲明不服，本訴部分求為判決：原判決廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。反訴部分求為判決：被上訴人應共同給付上訴人上訴人張哲嘉新台幣9 萬9732元、給付上訴人張庭愷新台幣9 萬6924元、給付上訴人張芳綺新台幣9 萬9167元及均自民國98年4 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人就本訴及反訴部分則均求為判決駁回上訴。
參、本件爭點及法院之判斷：被上訴人主張之事實，業據被上訴人提出嘉德花園房屋土地車位預定買賣契約書3 份、土地暨建物所有權狀3 份、交屋證明書3 份等件影本為證，上訴人對於與被上訴人訂有上開房屋土地車位預定買賣契約書，並不爭執，惟以買賣契約內梯間持分面積之計算方式違反建築技術規則設計施工編第96條規定、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，及公寓大廈管理條例第7 條規定而告無效，上訴人等3人依民法第264 條規定於被上訴人登記正確面積前自得拒絕給付買賣尾款14萬元。且被上訴人之給付造成上訴人不利益，構成侵權行為及227 條不完全給付，應退還上訴人買賣價金715,823 元，將被上訴人等請求上訴人給付買賣尾款合計42萬元予以抵銷後，被上訴人等尚應共同給付上訴人張哲嘉新台幣9 萬9732元、給付上訴人張庭愷新台幣9 萬6924元、給付上訴人張芳綺新台幣9 萬9167元及均自民國98年4 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語置辯。是本件所應審酌者厥為：一、被上訴人於計算梯間面積持分時，將1樓及部分2 樓店鋪區分所有權人排除是否有違反建築技術規則設計施工編第96條規定、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，及公寓大廈管理條例第7 條規定而告無效？二、系爭買賣契約有無民法第247 條之1 規定之顯失公平而無效？三、被上訴人計算地下樓共有部分面積時，有無將獎勵停車位所有權人排除？四、被上訴人之給付有無構成侵權行為或為加害給付？上訴人得否拒絕給付買賣尾款各14萬元及請求不當得利並為抵銷？本院之判斷如下：
一、系爭買賣契約內梯間持分面積之計算方式，是否有違反建築技術規則設計施工編第96條規定、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定及公寓大廈管理條例第7條 規定而告無效？上訴人等3 人抗辯系爭買賣契約內梯間持分面積之計算方式為無效，無非以其約定有違反建築技術規則設計施工編第96條規定、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，及公寓大及公寓大廈管理條例第7 條規定為主要理由，然查：
（一）按一般建築慣例，公共設施占建築面積之比例若干，應予考量之因素極多，包括建物之使用目的及用途、建築師之設計理念、基地條件、動線與交通、法令規範、設備需求等，自可委由當事人依私法自治之原則自由約定，無特別約定時，應就具體個案之買賣契約內容客觀審酌，尚不得一概而論。而依98年7 月6 日修正前土地登記規則第81條第1 款規定：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」。又依民法第799 條第4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」，是就區分所有權人共用部分，非不得約定區分所有建築物共有部分及基地應有部分。
（二）又依兩造所訂之「房屋土地車位預定買賣契約書」第2 條就梯間面積已約定為各棟2 樓至頂樓之電、樓梯間及排煙室總和，且兩造系爭契約附件一，亦就面積計算持分、誤差及保存說明，其第陸點第（一）項，梯間持分面積計算之分母即排除1 、2 樓店鋪，有該買賣契約書可稽，則兩造間就梯間面積已為特別約定，核與上開98年7 月6 日修正前土地登記規則第81條第1 款及民法79 9條第4 項之規定，尚無不合。而被上訴人已依上開契約約定之面積比例之房地所有權，於98年3 月16日移轉登記予上訴人3 人，並已於98年4 月11日完成交屋手續，此有被上訴人於原審提出之土地及建物所有權狀、嘉德花園交屋證明書可參（參99年度司板簡調字第441 號卷第103 頁至113 頁），且為上訴人所不爭執，是被上訴人已依兩造間所定之上開買賣契約而為履行。
（三）上訴人抗辯被上訴人違反建築技術規則第96條規定、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，及公寓大及公寓大廈管理條例第7 條規定而無效云云，然查禁止規定可分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反行為，並不否認其私法上效力，且按建築技術規則第96條乃規定「下列建築物依規定應設置之直通樓梯，其構造應改為室內或室外之安全梯或特別安全梯，且自樓面居室之任一點至安全梯口之步行距離應合於本編第93條規定：一、通達六層以上，十四層以下或通達地下二層之各樓層，應設置安全梯；…」，姑不論前開規範者乃「安全梯」，而非電梯，且與上訴人所爭執者乃電梯持分登記之面積無關；況其所規範之對象乃建築師於申請建築執照、使用執照時所應遵循之事項，至於應如何辦理登記，自應適用民法及土地登記規則之相關規定，而非適用建築技術規則。且建築技術規則第96條、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，及公寓大及公寓大廈管理條例第7 條之規定，均為取締規定，並非效力規定，此觀最高法院79年度台上字第2417號判決關於【土法第八十二條所定：「編為某種使用地之土地，不得提供其他用途之使用」，僅係取締規定，而非效力規定，違反此項規定所為之買賣契約，尚不能認為無效。】可資參照，故退言之，縱有違反，尚不能認為系爭買賣契約之約定無效。況依民法第799 條規定，區分所有權人共用部分，非不得約定區分所有建築物共有部分及基地應有部分，已如前述，是上訴人指系爭買賣契約內梯間持分面積之計算方式，有違反建築技術規則設計施工編第96條、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4 規定，及公寓大及公寓大廈管理條例第7 條之規定而無效云云，尚無足採。
二、系爭買賣契約有無民法第247 條之1 規定之顯失公平而無效？按本件系爭買賣契約書係由被上訴人一方預定用於同類契約而訂立之契約，固屬定型化契約，其條款應記載於於書面或向相對人明示。本件兩造間於訂約時系爭買賣契約書第31、32頁業已載明就系爭建物公設持分面積劃分登記之計算方式，有該系爭買賣契約書附卷可按（參本院99年度司板檢調字第441 號卷第10頁至102 頁）。且本部分契約之約定，僅係就共用部分之面積如何由大多數共有人分擔，並經分擔之大多數共有人同意而簽訂，且系爭大樓之1 樓店舖乃獨立於社區大門門廳之外之馬路巷道，2 樓則有室內梯，主要出入均無須經過社區大門，並無使用大樓電梯之必要，有被上訴人所提之1 、2 樓之平面圖可佐（參99年度司板簡調字第441號卷第100 頁正背面），且為上訴人不爭執，與上開所述之98年7 月6 日修正前土地登記規則第81條第1 款規定，尚無不合，另依民法第799 條規定，區分所有權人共用部分，非不得約定區分所有建築物共有部分及基地應有部分，亦已如前述。又本件被上訴人登記與上訴人之應有部分面積，並未少於雙方所約定之面積，亦為上訴人所不爭執（參本院99年12月29日準備程序筆錄），再徵之「使用面積」與「公共面積」併列於預售屋廣告，則使用面積除住戶之專有部分外，尚包括當樓層其他住戶共同持分之共同使用面積（例如當樓層之電梯間、樓梯間、走道、通道等俗稱「小公」之面積），最高法院85年度台上字第1189號判決可資參照，本件被上訴人既依買賣契約給付上訴人約定之應有部分面積，且專有部分與共有部分之比例，亦非顯異於一般公寓大廈房屋土地交易常情，尚難認系爭買賣契約顯失公平。從而，上訴人指系爭買賣契約有無民法第247 條之1 規定之顯失公平而無效云云，尚無足採。
三、被上訴人計算地下樓共有部分面積時，有無將獎勵停車位所有權人排除？上訴人抗辯稱被上訴人計算地下樓共有部分面積時，將獎勵停車位所有權人排除，於法不合云云，惟為被上訴人所否認，經查；按為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。建築技術規則建築設計施工編第59-2條定有明文。次按「依本要點鼓勵增設停車空間之建築物，（增設停車空間免計入總樓地板面積核算，但每輛停車空間免計額最大不得超過四十平方公尺）其樓地板面積合計之最大值依下列公式計算…」、「依本要點增設之停車空間，應提供公眾使用，除應於建造執照、使用執照及平面圖上加註『於Ｘ層增設公共停車空間Ｘ輛供公眾使用』外，起造人或所有權人並應於建築物基地明顯位置設置標示牌，並負責管理維護。（標示牌規格如附表) 」臺北縣建築物增設停車空間鼓勵要點第3 點、第11點定有明文。是建築物停車位依其設置目的，通常可分為三類，即法定停車位、獎勵停車位及自行增設停車位。獎勵停車位係依建築技術規則第59條之2 ，因應停車空間不足而鼓勵在法定停車空間外增設停車位，並以增加樓地板面積以為獎勵。並授權地方政府訂定鼓勵要點，惟獎勵停車空間，應提供公眾使用。本件上訴人既未具體指出原告排除負擔地下層共有部分面積持分之獎勵停車位所在位置、面積及應負擔共有部分持分面積，且上訴人抗辯擁有地下一樓獨立產權之講例停車位之區分所有權人，就該停車位所登記之面積除停車位本身之面積外，同時包含分擔4462號地下室公共設施之持分面積，此觀之上訴人於準備書狀（四）稱1 、2 樓店舖區分所有權人及地下一樓車位所有權人均有使用4462建號內透過屋頂水箱及經過電梯間、管道間之水電、消防等小公設施等語（參本院卷第87頁）甚明，然地下室公共設施之建號係4463號，而4462建號乃係指系爭大樓2 樓以上梯間等公共設施，並非地下室公共設施之建號，此有被上訴人所提4462建號建物登記第二類謄本在卷可憑（參99年度司板簡調字第441 號卷第138 頁至146 頁），而地下一樓具有獨立產權停車位所有權人除登記有4463建號公共設施外支持分外，尚登記有4461建號（即系爭大樓1 樓門廳之公共設施）之持分，亦有被上訴人所提之被上證一○○○區○○段第4459建號（系爭大樓地下1 樓）建物登記第二類謄本可稽（參本院卷第132 頁至134 頁），是上訴人抗辯被上訴人計算地下樓共有部分面積時，將獎勵停車位所有權人排除云云，亦屬乏據，不足採信。
四、被上訴人之給付有無構成侵權行為或為加害給付？上訴人得否主張抵銷？上訴人抗辯兩造房屋土地車位預定買賣契約書第2 條中共同使用部分（A ）並未包含屋頂突出物一、二、三層面積，惟對照被上訴人計算方式可知，被上訴人卻將屋頂突出物一、
二、三層面積計入共同使用部分（A ）之列梯間持分面積部分加以計算，地下室一至三層部分，依被上訴人計算表僅以4891 .4 平方公尺作為分配，惟未將屋頂突出物面積合計為
534. 12 平方公尺計入分配，亦有錯誤，蓋共同使用部分（Ｂ）依約應包含屋頂突出物之面積云云。惟為被上訴人所否認，辯稱被上訴人所交付上訴人之建物面積不但未曾短少，甚至高於系爭買賣約定之面積，且縱如上訴人所抗辯將屋頂突出物及梯間面積平均由全體區分所有權人共同分擔持分，上訴人所得之建物面積仍高於系爭買賣契約約定之面積，此有原證九面積計算表及被上證二公設分算表可證等語，經查：本件被上訴人登記予上訴人之建物面積較系爭買賣契約之約定為多，為上訴人所不爭執，且專有部分與共有部分之比例，亦非顯異於一般公寓大廈房屋土地交易常情，尚難認系爭買賣契約顯失公平，並如前述，且姑不論系爭1 、2 樓住戶未使用電梯，依98年7 月6 日修正前土地登記規則第81條第1 款規定，得予除外不登記為共有。及依民法第799 條第
4 項有關區分所有權人共用部分，非不得約定區分所有建築物共有部分及基地應有部分。縱將上訴人所主張之屋頂突出物、梯間等公共設施面積平均由全體區分所有權人分擔持分，經以附表所示之方式計算後，上訴人張哲嘉新北市○○區○○路○○號6 樓之2 之主附屬建物為104.10公尺即31.49 坪，共用部分則為33.517平方公尺即10.142坪，共計41.640坪，而系爭買賣契約約定之面積則為主附屬建物31.49 坪，共用部分為9.99坪合計為41.48 坪，誤差為0.16坪（41.64 －
41.48 ＝0.16），面積誤差為0.0039（0.16÷41.48 ＝0.0039）。上訴人張庭愷及張芳綺之新北市○○區○○路○○號6樓之3 及89號7 樓之3 之主附屬建物各為104.14平方公尺即
31.50 坪，共用部分則各為33.539平方公尺即10.148坪，共計均為41.659坪，而系爭買賣契約約定之面積則為主附屬建物31.50 坪，共用部分為10.00 坪，合計為41.50 坪，誤差均為0.159 坪（41.659－41.50 ＝0.159 ），面積誤差為0.0038（0.159 ÷41.50 ＝0.0038），均不及百分之1 ，依系爭買賣契約第3 條之約定，誤差在百分之一以內者互不找補，亦有系爭買賣契約可按（參原審99年度司板簡調字第441號卷第13頁）。從而，被上訴人已依兩造所訂之系爭買賣契約之本旨而為給付，且有使上訴人因登記較約定為多之面積而受利益，至上訴人因此多負擔管理費及賦稅，乃附帶少許不利益，尚不能認被上訴人有何侵權行為或為加害給付。是上訴人據此為由，主張被上訴人尚短少給付上訴人0.9293坪，獲有71 5,823元之不當利潤，請求被上訴人應給付上訴人
71 5,823元，其中42萬元與被上訴人之尾款42萬元抵銷，被上訴人應再共同給付上訴人張哲嘉新台幣9 萬9732元、給付上訴人張庭愷新台幣9 萬6924元、給付上訴人張芳綺新台幣
9 萬9167元及均自民國98年4 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息云云，為無理由。
五、綜上所述，被上訴人依兩造所訂之系爭買賣契約本旨為給付，上訴人之上開抗辯為無理由，被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人各應給付被上訴人140,000 元及均自98年4 月17日起至清償日止，按日息萬分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係對於財產權之訴訟，其標的金額在新台幣50萬元以下，適用簡易訴訟程序，茲被上訴人之訴為有理由，而應為上訴人敗訴之判決，則依民事訴訟法第389 條第
1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。原審判決上訴人應如數給付，並依職權宣告假執行，及依上訴人之陳明願供擔保請准免為假執行，而酌定相當金額予以准許，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上訴人於原審所提反訴部分，請求被上訴人應共同給付上訴人張哲嘉新台幣9 萬9732元、給付上訴人張庭愷新台幣9 萬6924元、給付上訴人張芳綺新台幣9 萬9167元及均自民國98年4 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就反訴部分駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 陳映如法 官 林錫凱以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 100 年 3 月 16 日
書記官 羅麗娟