臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第318號上 訴 人 陳建仁訴訟代理人 屠啟文律師被上訴人 駿佳房屋仲介有限公司法定代理人 莊忠義訴訟代理人 張麗真律師
莊韻函上列當事人間請求給付服務費等事件，上訴人對於中華民國99年11月10日臺灣板橋地方法院三重簡易庭99年度重簡字第277 號第一審判決提起上訴，經本院於100年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣參拾萬元與其利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：㈠上訴人前將其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號4樓之
房地（以下簡稱系爭房屋）委任被上訴人代為銷售，委託價格為新臺幣（下同）1000萬元，嗣上訴人為求順利出售系爭房地，於委託期間分別調整委託價格為938萬元、860萬元，及最後一次變更為800萬元（約定上訴人實拿800萬元，於合法規範圍內，逾此金額者乃被上訴人之服務報酬），經被上訴人費心居間仲介，終於洽得訴外人吳秀芳願以830萬元承買。詎料，經被上訴人聯繫上訴人出面就系爭房屋與買受人吳秀芳簽立買賣契約時，上訴人竟藉故推託，經多次催告未果後，分別於98年12月7日、同年月8日寄發存證信函催請上訴人履行，惟上訴人竟於98年12月8日寄發存證信函表明無意履行契約，因被告債務不履行，致被上訴人受有損害。
㈡按「甲方（即上訴人）有本條第2項各款情形之一者，視為
乙方（即被上訴人）已完成仲介義務」、「甲方同意出售並簽署『附停止條件訂金委託書』後，或買方依第壹部分第四條第一項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」，兩造所簽立專任委託銷售契約書第5條第1項、第2項第3款前段定有明文。被上訴人所接洽之買受人吳秀芳已於上訴人委託期間內（即98年12月5日）簽署購屋承諾書，被上訴人除多次以電話聯絡上訴人簽立買賣契約書，並分別寄發上開存證信函通知上訴人前情，依上開契約約定，被上訴人已完成仲介義務，上訴人仍應給付相關服務報酬予被上訴人。次按「委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約…依誠實信用原則，仍應支出報酬」、「（被上訴人）藉故不遵守契約給付報酬，依民法101條第1項之規定，視為條件已經成就，（被上訴人）仍應支付報酬」（最高法院58年台上字第2929號判例、82年台上字第400號判決要旨參照）。上訴人雖拒絕就系爭房屋與被上訴人所接洽之買受人吳秀芳簽立買賣契約書，惟條件既已成就，上訴人仍須給付服務報酬予被上訴人。
㈢被上訴人既已完成居間仲介系爭房屋之任務，依約自得請求
服務報酬，因兩造前已約定由上訴人實拿800萬元（但自負稅賦），而逾此數額部分則轉為被上訴人之服務報酬，個別磋商條款優先於定型化條款之故（消費者保護法第15條參照），被上訴人得向上訴人請求之服務報酬為30萬元（830萬元－800萬元＝30萬元）。又依系爭專任銷售契約書第貳部分第5條第1、2項之約定，上訴人於買方簽署「購屋承諾書」後，拒絕與買方簽定買賣契約書，尚須支付違約金（即銷售總價之2%，即166,000元）予被上訴人，參酌被上訴人所花費之時間、勞力、費用及須透過訴訟程序以為確保債權等情，故應賠償166,000元之違約金。綜上，被上訴人得請求上訴人給付服務報酬及違約金共計466,000元（計算式：300,000元＋166,000元＝466,000元），爰依兩造所簽立系爭專任銷售契約書第貳部分第5條第1、2項約定之法律關係請求上訴人如數給付。訴之聲明：上訴人應給付被上訴人466,000元，及自原支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並聲請宣告假執行。
㈣被上訴人對於上訴人上訴理由復補稱：買方吳秀芳及其經紀
人黃翊酲在原審分別作證，證實黃翊酲係在98年11月底帶吳秀芳看屋，吳秀芳表示要看海砂檢驗報告，與98年11月30日上訴人簽署變更同意書增載「限要求檢驗海砂這兩位買方為限延期，其他任何買方皆以原12月2日（註：應為12月3日）為期限」之時間點吻合，而當時其他客戶所送驗之檢驗報告確實也還沒有出來，證人陳政宏亦證稱98年11月30日之二組買家其中之一即係吳秀芳，變更同意書上係載明「限要求檢驗海砂這兩位買方為限延期」，非註記「限驗海砂及去法國之兩位買方，上訴人承認當時並未註記，實不容上訴人以證人陳政宏與黃翊酲兩人之證詞歧異，認定吳秀芳非98年11月30日上訴人簽署變更同意書增載「限要求檢驗海砂這兩位買方為限延期之買家」。上訴人拒絕買賣之成交，事後故意找陳政宏理論，以偷錄音之方式（被上訴人否認該錄音之證據能力）將兩人對話錄音，以陳政宏所述確認其中一位買家係指「去法國」之買方。又被上訴人員工陳政宏係擔任賣方之營業員，被上訴人公司人員黃翊酲係買方即吳秀芳之經紀人，買、賣方經紀人既非同一人，則房地成交前，相關訊息只能由被上訴人公司人員交錯傳遞，況被上訴人公司人員帶看系爭房地，亦非少數，且被上訴人公司人員接受委託銷售之房屋並非僅有系爭房屋，故於傳遞訊息過程，涉及經紀人記憶力及認知重點不同等而對客戶特徵、特性描述有出入，在所難免，況且被上訴人公司人員亦無權利查核客戶是否確實前往法國或出國，故上訴人以陳政宏及黃翊酲之證詞歧異，即主張吳秀芳非該變更協議書上所指之買家，實無理由。證人陳政宏、黃翊酲之證詞，對於買家吳秀芳看屋、要求看海砂檢測報告、成交之過程均無歧異，與買家吳秀芳亦無不合，原審認定並無違誤。系爭委售期限98年12月12日到期，上訴人於98年12月6日突然到店表示要終止委售契約，當時委售合約並未到期，此突發之狀況被上訴人不可能事先知悉，怎可能事先備妥「附停止條定金委託書」及「購屋承諾書」，並收受定金，故上訴人僅能主張係被上訴人之業務員陳政宏在被告要求終止委售契約後，在店內上上下下30分鐘內緊急聯絡吳秀芳製作上開文件，以否定上開文件之效力，然上開文件並非僅有買家吳秀芳之簽名，尚有其經紀人黃翊酲簽名，且還要拿到現金10萬元及一張30萬元支票，在30分鐘內可否全部完成如文件所示，已生疑義，更何況有海砂屋之房屋，依經驗法則，一般人是不會購買的，如果不是有事先看過房屋，不可能臨時找到有人購買，故上訴人抗辯上開文件有倒填日期，誠屬推測之詞，不足採信。另依專任委託銷售契約第4條第3項之約定，買方於98年12月5日簽署購屋承諾書時，買賣契約即為成立，故上訴人以錯誤意思表示撤銷委託銷售契約或以被上訴人未於24小時交付定金否定買賣契約，皆無理由。
二、上訴人則以：㈠兩造間就系爭房屋簽立之專任委託銷售期間原僅至98年12月
3日止，嗣被上訴人公司營業員陳政宏於98年11月30日（當時陳政宏已知檢驗人員已至系爭房屋內取樣之事實）向上訴人表示，對系爭房屋有興趣之買方共有二組，有一組買方要求檢驗房屋是否為海砂屋，因驗海砂需10天，而另一組買方已去法國，要於98年12月7日才回台，顯逾原訂98年12月3日之委託銷售末日，故要求上訴人同意展延委託銷售期間，上訴人不疑有他，始於當日簽立委託銷售契約內容變更同意書，特別明文約定限該二組買方始延長委託銷售期間至98年12月12日，其餘買方均以原訂98年12月3日為委託銷售末日等語。又關於上開二組買方之身分，依被上訴人所提供系爭房屋之「硬固混凝土氯離子含量測試報告」之記載、兩造間於99年1月1日協調對話之錄音譯文內容，及證人陳政宏於原審審理時證稱：「是呂杰倫的客戶要求要驗海砂屋，證人黃跟我說他的客戶出國，我有問證人黃翊酲說你的客戶何時回國，他說大概12月7日，他要求我先驗海砂再說，我說如果呂杰倫的客戶先成交，我就不管了」之證述，顯見該二組買方，一位是要求驗海砂即呂杰倫之客戶「賴長泓」，另一位則是去法國，而要98年12月7日始回國之不知名買方，上訴人係為配合要「驗海砂」及「去法國」的二位買方，始展延委賣期限至98年12月12日，其餘買方均以原訂之12月3日為委託銷售末日。另依證人黃翊酲於原審審理時證述：「（在你帶吳秀芳看屋後，有無跟證人陳政宏說吳小姐要出國？）沒有」，及買受人吳秀芳於原審審理時具結證述：「（妳於98年11、12月間有無出國？）…我那段時間沒有出國」等語等內容，顯見買受人吳秀芳於同一時間既無去法國之事實，是被上訴人主張之買方吳秀芳，既非要求驗海砂之「賴長泓」，亦非去法國之買方，上訴人對買受人吳秀芳所為售屋要約期限之末日即為12月3日，吳秀芳既遲於兩造所約定之委託銷售期限後之98年12月5日始付訂金欲買受系爭房屋，對上訴人自不生效力。
㈡況假設吳秀芳本即為要求驗海砂之二組買方之一（假設語）
，則被上訴人公司營業員陳政宏僅需靜待海砂檢驗報告出爐即可，何須向上訴人表示因另一組買方出國致需展延委託銷售期日、甚且於99年1月1日雙方協商時仍堅稱買受人吳秀芳即是去法國之買方之必要？顯見反證吳秀芳確非上訴人同意展延銷售期限該二組買方之一，證人吳秀芳、黃翊酲等人於原審審理時所為「有要求驗海砂」之證述，全屬臨訟勾串之詞，要無足採。又被上訴人公司人員固於99年1月1日與上訴人協商時表示吳秀芳即為該名至法國之買方云云，惟此對照證人黃翊酲及吳秀芳所為「該段期間未有出國情事」之證述，再徵諸被上訴人為隱瞞渠等倒填成交日期之惡行曝光，進而以「相關文件因人員離職交接不清而無法提供」此一荒誕至極之事為由，並拒絕提出載有本件附停止條件定金委託書及購屋承諾書領用日期記錄之「契據領用明細表」等事實，顯見被上訴人係為謀取服務報酬之不當利益，明知吳秀芳並非上訴人同意展延委託銷售期間之特定二組買方之一，且吳秀芳之應買日期已逾原訂12月3日之委賣日期，竟仍強行張冠李戴，在上訴人於98年12月6日20時親至被上訴人公司表明不賣後，始臨時聯絡吳秀芳製作系爭「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」，並倒填前開二文書之簽訂日時（即將實際填寫之時日98年12月6日21時，倒填為98年12月5日13時），製造系爭房屋已依約出售之假象，進而要求上訴人給付服務報酬，實屬不該。
㈢被上訴人固以「本件成交買、賣方經紀人並非同一人，…於
傳遞訊息過程，涉及經紀人員記憶力及認知重點不同等而對客戶特徵、特性描述有出入…惟買方吳秀芳確係符合要求檢驗海砂之二位買主」云云，主張吳秀芳確為11月30日契約變更同意書載明之特定二組買方之一。惟查，被上訴人公司營業員陳政宏於原審審理時既能清楚證述「是呂杰倫的客戶要求要驗海砂屋，證人黃翊酲跟我說他的客戶出國，我有問證人黃翊酲說你的客戶何時回國，他說大概12月7日，他要求我先驗海砂再說，我說如果呂杰倫的客戶先成交，我就不管了」等語，此等涉及相關人名及日時之事實綦詳，顯見系爭房屋之仲介過程甚為單純，要無有如被上訴人所稱「經紀人員因記憶力及認知重點不同，故對客戶特徵、特性描述有出入」之可能。遑論證人陳政宏於上訴人拒絕簽約後之99年1月1日，於該時日前早可向證人黃翊酲確認當初仲介過程之情況下，仍堅稱「吳秀芳就是去法國的買方」、「一組買方在去法國前看過一次，你要給他時間我才跟你延到這個時候啊」等語明確，顯見買受人吳秀芳確非兩造合意展延委託銷售期日至98年12月12日之二組買方之一，至為灼然。退步言，縱認系爭二組買方其中之一即為吳秀芳，且其為應買表示之時日未逾兩造間最終約定之12月12日委託銷售末日，惟按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。上訴人於98年11月30日同意展延兩造間委賣期間至12月12日之意思表示，既係導因於被上訴人人員陳政宏向上訴人謊稱有一組買方至法國，致無法於98年12月3日前決定，且驗海砂需時10日，進而要求上訴人展延委託銷售期限。然實際上，陳政宏於未徵求上訴人同意之情況下，早於11月27日即聯絡妥海砂檢驗人員並擅自開門讓檢驗人員進入系爭房屋內取樣驗海砂，測試結果報告早於12月1日即已出爐，且陳政宏既身為專職房屋仲介人員，已然熟知檢驗海砂所需時日，明知驗海砂本無須10日之久，竟仍於98年11月30日謊稱及此，致上訴人誤信被上訴人人員上開說詞，始同意展延委賣期間至98年12月12日，此再徵諸今實際上並無任何去法國，或有出國事實買方存在之事實，上訴人顯係受被上訴人公司人員欺瞞始為展延委託銷售期間之意思表示，上訴人爰依上開民法規定，撤銷受被上訴人公司人員詐欺所為展延委託銷售期間之意思表示，並以訴狀之送達為撤銷意思表示之通知。故上訴人既已撤銷展延委託銷售期間之意思表示，兩造間委託銷售期間已於98年12月3日終止，上訴人自不受買受人吳秀芳於98年12月5日承諾應買系爭房屋之拘束，即屬當然。
㈣又依兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」第貳部分，第3條
第5、6項之約定，被上訴人本應於買方簽立「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」後之24小時內，將該書面或定金送交上訴人。今買受人吳秀芳既係於98年12月5 日13時簽立上開二文件，被上訴人竟遲至98年12月6 日21時許始將該二文件及定金送交上訴人，顯已逾24小時之約定，上訴人依上開約定即得予以否認，要無疑義。再退萬步言，縱認上訴人於委託銷售期間，就系爭房屋覓得買方完成仲介買賣交易工作（假設語，上訴人否認系爭房屋有於委託銷售期間內成交之事實）後，上訴人未依兩造間專任委託銷售契約書第貳節第4、5條相關約定給付原告服務報酬；然此項違約後仍應支付服務報酬之約定，性質上屬違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，而法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，復據最高法院著有88 年度台上字第337號判例足資參照參照。準此，今被上訴人固起訴請求上訴人給付46萬6 千元之違約金，惟考量被上訴人於此段期間所花費之時間、勞力及費用，上訴人爰依民法第252 條之規定，請求酌減違約金至10萬元。併為答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人30萬元，及自原支付命令繕本送達翌日即98年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被上訴人其餘之訴駁回。被上訴人對於原審判決不利部分（即被上訴人依兩造簽立專任委託銷售契約書第貳部分第5條第2項第3款之約定，請求上訴人給付按2%計算之違約金166,000元及其利息），未據上訴，此部分業已確定。上訴人不服原審不利之部分提起上訴，請求：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則請求駁回上訴人之上訴。
四、本件兩造不爭執事項：㈠上訴人前於98年9月27日將其所有門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號4樓之房屋及其坐落基地，與被上訴人簽立「專任委託銷售契約書」，委託被上訴人代為銷售，委託期間自98年9月27日起，至98年11月30日止，委託價格為1000萬元。
㈡兩造於98年10月16日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」，合意將系爭房屋委託銷售價格變更為938萬元。
㈢兩造於98年11月26日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」
，合意將系爭房屋委託銷售價格變更為860萬元，委託銷售期間延展至98年12月3日。
㈣兩造於98年11月30日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」
，合意除對要求檢驗海砂之特定兩位買方之委託期間延展至98年12月12日外，對其餘買方之委託銷售期間僅至98年12月3日。
㈤兩造於98年12月3日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」
，合意除對要求檢驗海砂之特定兩位買方之委託銷售價格降為800萬元，同時約定買方即上訴人實收價款800萬元，於合法規範圍內，逾此金額者為被上訴人公司之所得服務報酬。㈥上訴人於98年12月6日晚上8時許親至被上訴人公司處所向被上訴人表示終止兩造間就系爭房屋之委託銷售契約關係。
㈦被上訴人於98年12月7日及98年12月8日分別以存證信函催告上訴人出面與其接洽之買受人簽立不動產買賣合約書。
五、本件兩造爭執事項：㈠被上訴人所提出買受人吳秀芳於98年12月5日簽立之「附停
止條件定金委託書」及「購屋承諾書」是否有倒填日期之情事？是否為真正？㈡被上訴人所接洽之買受人吳秀芳，是否為兩造於98年11月30
日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」，合意延展委託銷售限期之特定兩位買方之一？㈢上訴人依民法第92條規定撤銷98年11月30日延展委託銷售期
限至98年12月12日之意思表示，有無理由？㈣被上訴人依兩造所簽立之專任委託銷售契約書第貳部分第5
條第1項、第2項第3款之約定，視為被上訴人已完成仲介之義務，請求上訴人給付服務報酬30萬元，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人抗辯因其於98年12月6日已決定終止系爭銷售委託契約，並告知被上訴人，被上訴人竟臨時勾串買方吳秀芳倒填日期，偽造本件定金委託書、確認書及購屋承諾書，製造買賣成交之假象云云，業據被上訴人否認在卷，惟經證人即買方吳秀芳於原審99年6月23日言詞辯論時具結證稱：「…印象中簽約日暰2月5日中午一點左右，我拿了10萬元現金給黃先生，並在我家簽立原證三的文書，當天傍晚左右證人黃先生又到我家跟我拿了30萬元支票…」等語（見原審卷第57頁背面），足見買方吳秀芳確係於98年12月5日交付現金10萬元及30萬元支票予被上訴人員工黃翊酲作為購買系爭房地定金之事實，並有被上訴人與買方吳金芳所簽訂之附停止條件定金委託書、確認書及購屋承諾書附於原審卷內可稽，核與證人吳秀芳、黃翊酲之證述亦屬相同，故買方吳金芳確於98年12月5日交付定金與被上訴人之員工，並簽訂系爭定金委託書、確認書及購屋承諾書等情，已足認為真實，上訴人所辯僅以推測為據，未舉證以實其說，所辯此節無足憑信。
㈡依兩造形式上不爭執之98年11月30日簽立「委託銷售契約內
容變更同意書」，合意延展委託銷售限期至98年12月12日者，僅為「限要求檢驗海砂這兩位買方為限延期，其他任何買方皆以原12月2日（應為98年12月3日之誤）為期限」等語，被上訴人主張98年12月5日簽立「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」願以總價830萬元購買之買方吳秀芳，即係上開兩造合意延展委託銷售期限之兩位買方之一之事實，業據上訴人否認在卷，被上訴人應就此一有利於己之事實負舉證責任。證人即與上訴人合意簽署上開延展委託銷售期限約定之被上訴人員工陳政宏雖於原審99年6月23日言詞辯論時證稱：「（98年11月30日的變更同意書，你所寫文字提及兩位買方是哪兩位買方？）其中一位就是證人吳秀芳，另一位是我已經離職的同事呂杰倫帶的客戶，所以他的姓名我不知道，只知道曾經出價750萬」、「是呂杰倫的客戶要求要驗海砂屋，證人黃（即被上訴人公司員工黃翊酲）跟我說他的客戶出國，我有問證人黃說你的客戶何時回國，他說大概12月7日，他要求我先驗海砂再說，我說如果呂杰倫的客戶如果先成交，我就不管了」等語，另證人陳政宏復證稱：「系爭案件雖然是我承接，但我剛加入原告公司，買方的資源不多，所以本件我沒有帶人親自看過房子，但我的同事有好幾位都有帶過客戶去…看屋的時間是從訂約後一直到同年10月初，陸陸續續都有同事帶人去看」、「有無帶過證人吳秀芳看過系爭房屋？）我沒有帶過，是我同事即證人黃翊酲帶吳秀芳去看過…」等語，顯見證人陳政宏與上訴人合意延展委託銷售期限所限定之兩位買方，均非伊個人親自接洽帶看之買方，關於限定之兩位買方資訊應均來自被上訴人公司之其他員工，且依被上訴人所陳其公司之人員帶看系爭房屋者，並非少數等語（見100年2月15日民事辯論意旨狀第2、3頁參照），再依上開證人所述各節，顯見證人陳政宏所證述兩造合意限定延展委託銷售期限之兩位買方，一為黃翊酲帶看之客戶吳秀芳，另一為已離職員工呂杰倫帶看之客戶乙節，均應係由被上訴人公司其中員工黃翊酲與呂杰倫所提供之資訊甚明，否則既非證人陳政宏帶看之客戶，為何僅知黃翊酲所帶看之客戶為吳秀芳，而不知呂杰倫所帶看的客戶姓名，尚難以事後黃翊酲所帶看之客戶吳秀芳於98年12月5日簽立「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」，再由黃翊酲或被上訴人公司人員告知證人陳政宏此事，即遽以認定吳秀芳即為兩造先前合意延展委託銷售期限之特定兩位買方之一，證人陳政宏此部分之證述不足為有利於上訴人之認定。又證人陳政宏與上訴人於98年11月30日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」，合意延展委託銷售限期至98年12月12日之買方，僅為「限要求檢驗海砂這兩位買方」，再依證人陳政宏上開證述各節，足見特定延展委託期限兩位買方之一即黃翊酲帶看之客戶，係因出國大約在98年12月7日回國，且同時要求檢驗海砂之客戶甚明。惟證人黃翊酲於原審99年6月
23 日言詞辯論時證稱：「（在你帶吳秀芳看屋後，有無跟證人陳政宏說吳小姐要出國？）沒有，在我帶吳秀芳購買系爭房屋的期間，吳小姐沒有跟我提過他要出國，但我確定他沒有出國」等語，證人吳秀芳亦於原審具結證稱：「（你於98年11、12月間有無出國？）本來我朋友要找我去阿拉斯加，但後來我沒有去，所以我那段時間沒有出國。至於我有沒有將這件事跟黃先生（即黃翊酲）提起我不記得了…」等語，顯見證人黃翊酲所帶看系爭房屋之客戶吳秀芳，並非兩造合意延展委託銷售期間之特定買方甚明，且在被上訴人公司員工帶看系爭房屋亦非少數之情況下，亦難排除證人黃翊酲另有其他伊帶看系爭房屋，且要求檢驗海砂，並於此期間出國之客戶之可能性，自難以證人黃翊酲及吳秀芳於原審所證帶看房屋細節、要求看海砂檢測報告及成交過程相符等情，而為有利於被上訴人之認定。至於被上訴人主張買、賣方經紀人並非同一人，房地成交前，相關訊息僅能由被上訴人公司人員交錯傳遞，且服務客戶不在少數，難免因經紀人員記憶力及認知重點不同，而對客戶特徵、特性描述有出入云云，惟本院認為證人陳政宏既與上訴人合意延展委託銷售期間，及限定其中兩位特定買方等特殊之變更契約內容之事項，自應記憶深刻，且能對證人黃翊酲曾告知特定延展期限之客戶要出國及其回國的時間，並對黃翊酲知會稱：若另一特定延展期限之買方即呂杰倫帶看之客戶先成交，伊就不管了等細節，均能清楚記憶而為表述，顯難認有所謂交錯傳遞、記憶力及認知不同、描述客戶特徵有出入等之誤，被上訴人所述無堪憑採。
㈢依上，被上訴人既無法舉證證明買方吳秀芳，即係兩造於98
年11月30日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」，合意延展委託銷售限期至98年12月12日之特定兩位買方之一，故買方吳秀芳於98年12月5日簽立「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」時，已逾98年12月3日之委託銷售期間，吳秀芳既遲於兩造所約定之委託銷售期限後之98年12月5日始承諾欲買受系爭房屋，被上訴人之受委託仲介銷售義務即屬未完成，故被上訴人依兩造所簽立系爭專任委託銷售契約之法律關係，請求上訴人給付仲介服務費用30萬元，即屬無據。
七、綜上所述，被上訴人本於系爭專任委託銷售契約之法律關係，請求上訴人給付466,000元，及自原支付命令繕本送達之翌日即98年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人應給付被上訴人30萬元，及自98年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘有關民法第92條第1項撤銷意思表示、民法第252條酌減違約金等主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 邱靜琪法 官 張紫能以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 2 日
書記官 蔡佳容