臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第327號上 訴 人 林然瓊訴訟代理人 鄭為志被 上訴人 陳窈萱訴訟代理人 許立洋上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國99年11月19日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭99年度板簡字第1413號第一審判決提起上訴，經本院於100年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決廢棄原判決，上開廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）44萬6千9百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用者外，另補稱：㈠兩造簽訂買賣契約書時第16條所定其他約定事項，約定如房
屋鑑價如果無法核貸560萬元，則雙方同意無條件解除契約，但如因買方即被上訴人個人資力、財力不符而無法核貸時，則並不在解約條件內，本件是因被上訴人個人資力問題而無法核貸560萬元，故不符合解約條件。
㈡上訴人在96年買受系爭房屋時，當時貸款銀行臺灣中小企業
銀行估價可以貸款560萬元，且經上訴人查詢內政部營建署資料，從96年到99年中和區平均房屋單價及中和民治街98年成交案例，東森房屋成交價是每坪19.7萬元。
㈢希望法院可以函查被上訴人陳窈萱個人的財資力狀況，是否
有向銀行貸款的事實。因為被上訴人是買方的貸款人，第一審的時候，被上訴人只有提供新光銀行估價的報告書，但是並不知道他個人的財資歷是否符合貸款的條件。被上訴人是自己找台北市新光銀行五常分行貸款，上訴人不知道被上訴人的銀行貸款承辦人員，故希望可以函詢上開銀行，被上訴人是否有聲請貸款。
貳、被上訴人方面：被上訴人經本院合法通知未到場為言詞辯論，依其準備程序中之聲明及陳述如下：
一、聲明：求為判決駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同茲引用者外，另補稱：被上訴人並無違約問題，上訴人沒收被上訴人支付之5萬元頭期款並無理由，且系爭房屋已於99年4月另由上訴人以高於550萬元之價格賣出。
參、兩造爭執之要旨：
一、上訴人主張兩造於98年9月7日訂立不動產買賣契約，約定由被上訴人以550萬元之價格，購買上訴人所有坐落臺北縣中和市○○○段250-32、251-33、251-31地號土地及其上建物即門牌號碼台北縣中和市○○街○○○○號房屋，買賣價金約定分為簽約款5萬元及尾款545萬元二次支付，被上訴人於簽約時支付5萬元，其餘545萬元於買賣契約書第1頁備註欄第5點約定「本房地點交日期:點交日為民國98年10月23日。...點交時買方應付清尾款」。因被上訴人未依約支付價金，故上訴人於99年1月12日以永和郵局第0191號存證信通知被上訴人解除系爭買賣契約並沒收簽約金5萬元充為違約金，本件爰依系爭契約第11條違約處理第2點規定，以被上訴人於99年1月13日收受上開催告履約存證信函之日起算至99年1月12日止共計82天，以未依約支付545萬尾款每日千分之一計算，即每日以5,450元計算合計44萬6,900元之違約金。
二、被上訴人對於上訴人主張前開訂立買賣契約及未依約支付545萬元尾款價金之事實並不爭執，惟以兩造於契約第16條明定，如系爭不動產無法向銀行核貸560萬元則雙方同意解除契約，因系爭不動產無法抵押貸得560萬元，故應已生解除契約效力，自無違約等語置辯。
三、綜上，兩造爭執之要旨為，系爭契約是否因第16條特約所定，因被上訴人房屋鑑價無法核貸560萬元之條件成就而生當然解除效果？
肆、法院之判斷：
一、本件買賣契約第16條第2款規定：「雙方協議屆時若買方貸款，因房屋鑑價無法核貸560萬元正（惟因買方個人財力資歷不符而無法核貸時，不在解約條件內）則雙方同意無條件解除本契約，買方所付價金全額交還買方」（見原審卷第11頁），故如因房屋鑑價無法核貸560萬元時，即生契約解除事由甚明。查系爭不動產曾由新光商業銀行五常分行以98年11月5日為估價日，就土地建物合併估價法鑑價總值為536萬650元，再以百分之80之放款率計算可核貸428萬8520元，嗣因該核准金額未符合客戶需求故未予承作放款，此有該行100年3月3日（100）新光銀五常字第1000043號函在卷可稽（見本院卷第50頁），故被上訴人抗辯因房屋鑑價結果無法核貸560萬元故系爭契約而解除契約，自屬可採。況被上訴人另案主張解除系爭契約，訴請上訴人回復原狀返還5萬元頭期款一案，業經本院以99年板小字第1274號及100年小上字第10號號判決確定，認定系爭契約已因房屋鑑價無法核貸560萬元，符合契約第16條第2款事由解除，判命上訴人返還5萬元價金（見本院卷第84頁、第85頁）。從而，上訴人主張被上訴人違約訴請給付違約金，即屬無據，不能准許。
二、上訴人雖抗辯被上訴人係因個人財力資歷不符而無法核貸560萬元，故契約不生解除效力，其理由係以：
㈠上訴人在96年買受系爭房屋時，當時貸款銀行臺灣中小企業
銀行估價可以貸款560萬元，且上訴人查詢內政部營建署資料，從96年到99年中和區平均房屋單價及中和民治街98年成交案例，東森房屋成交價是每坪19.7萬元，則系爭房屋應可核貸560萬元，故本案未能向銀行核貸560萬元，顯係被上訴人個人資歷不符之故。
㈡兩造買賣契約簽立時間98年9月7日，約定98年10月23日給付
尾款及交屋，其間被上訴人均未提出鑑價報告證明無法核貸560萬元，其於98年10月23日無故不履行給付尾款之義務，事後卻提出銀行於98年11月5日之鑑價報告，自不足採。
三、本院查：㈠系爭不動產，經新光商業銀行五常分行以98年11月5日為估
價日，就土地建物合併估價法鑑價總值為536萬650元，再以百分之80之放款率計算可核貸428萬8520元，嗣因該核准金額未符合客戶需求故未予承作放款，此有該行100年3月3日
（100）新光銀五常字第1000043號函在卷可稽，已如前述（見本院卷第50頁），該鑑定日期雖與兩造約定98年10月23日交屋及支付尾款日期不符，然仍足以證明被上訴人確有就房屋貸款事宜辦理銀行貸款，且該鑑定日期與付款日期僅有13天差距，就房地產市價行情波動言，衡情仍在誤差容許範圍內，故上訴人以伊於96年買受房屋時，由臺灣中小企業銀行估價可貸款560萬元及以內政部營建署資料，從96年到99年中和區平均房屋單價及中和民治街98年成交案例，東森房屋成交價每坪19.7萬元云云，並不能反證上開新光商業銀行估價資料有何不實或被上訴人有何信用不佳或個人財力資歷不符因素存在。
㈡上開貸款雖先後由訴外人楊建華及林昌輝具名申請，惟不動
產之鑑價總值為均為536萬650元（見本院卷第51頁、第52頁），故該鑑價總值與由何人具名申請貸款自無必然關聯；況經本院函詢財團法人金融聯合徵信中心，查明被上訴人個人金融信用紀錄，查悉被上訴人曾先後向合作金庫銀行樹林分行及台北縣中和地區農會申貸長期擔保放款，另向萬泰商業銀行城東分行申貸現金卡無擔保信用放款，上開貸款均無違約逾期紀錄，有該中心100年3月7日金徵（業）字第1000002199號函附卷可憑（見本院卷第54頁），足徵上訴人主張本案係因被上訴人個人財力資歷不符而無法核貸560萬元云云，顯不足採。
四、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人因個人財力資歷不符而無法核貸560萬元，構成違約事由訴請被上訴人給付違約金，並無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第385條第1項前段，判決如
主文。中 華 民 國 100 年 7 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東法 官 黎文德以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 100 年 7 月 20 日
書記官 呂烱昆