臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上更字第1號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 張衛航律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師王嘉斌律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年12月31日本院三重簡易庭96年重簡字第10197號號第一審判決提起上訴，經本院於98年7月29日以98簡上字第33號判決後，由上訴人提起上訴，經最高法院於98年11月19日第一次發回更審，本院於99年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人追加之訴駁回。
第二審（除確定部分外）及追加之訴及發回前第三審之訴訟費用，均由上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面：按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。
民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。此一規定依民事訴訟法第436 條之1 第3 項規定於簡易程序之第二審程序中準用之。本件上訴人於第二審程序中，另追加請求被上訴人賠償1年之營業損失742,080元，雖未經被上訴人同意，然核其所為追加之訴與其在原審起訴請求所主張之基礎事實尚屬同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，其於第二審所為前開追加之訴，自屬合法，應予准許。
貳、實體方面：
甲、上訴人起訴主張：
一、伊於民國94年6月10日向被上訴人承租坐落台北縣新莊市○○○路○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之其中一部分（下稱系爭房屋Ａ），租賃期間3年6個月即自94年7月1日起至97年11月30日止，每月租金新台幣（下同）80,000元，押租保證金為160,000元，被上訴人為保證上訴人確有出租系爭房屋Ａ之權利，特於兩造房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第20條約定：「出租人（即被上訴人）於簽約時告知承租人（即上訴人）如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切損失，絕無異議」。
二、詎於96年5月間，系爭房屋所有權人金塔實業股份有限公司（下稱金塔公司）竟出面指稱被上訴人未得其同意違法分租上訴人而要求上訴人遷離，並委託律師發函及對上訴人提起遷讓房屋等訴訟（經鈞院96年度訴字第1404號受理），迫使上訴人在系爭租約之期間內必須自系爭房屋Ａ遷出，致不能為約定之使用、收益，爰依民法第436條準用同法第435條第2項之規定，以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，起訴請求被上訴人返還押租保證金160,000元（此部分業經原審判決返還並由本院98簡上字第33號判決駁回被上訴人之上訴而確定）。因上訴人必須被迫於系爭租約之租期內遷出，致不能為約定之使用、收益，被上訴人應依系爭租約第20條之規定，自應賠償上訴人所受之損害合計15,93,401元如下：
㈠上訴人因承租系爭房屋Ａ支出費用而受有851,321元損害：
⒈裝潢費用466,855元。
⒉廣告招牌費用81,818元。
⒊壁紙及地磚費用65,455元。
⒋冷氣安裝費用46,667元。
⒌水電改裝費用28,636元。
⒍廣播設備費用21,257元。
⒎電話工程費20,633元。
⒏室內設計費用120,000元。
以上合計受有損失851,321元（計算式：466,855＋81,818＋65,455＋46,667＋28,636＋21,257＋20,633＋120,000＝851,321元）。
㈡未能營業之損失742,080元。
因上訴人於系爭房屋Ａ內經營安親班，其營業收入扣除支出後依年可賺取742,080元，為此於第二審追加請求被上訴人賠償上訴人1年未能營業之損失742,080元。
㈢以上合計15,93,401元（851,321元＋742,080元＝15,93,401
元）
三、對於被上訴人抗辯所為之陳述：㈠上訴人就系爭房屋Ａ內外支出相關費用，除上訴人可自行遷
移者外，均為敷設於屋內外之設備，無法另行拆遷使用，或須另行付費拆遷使用，當然為被上訴人不履約所致之損害，自應由被上訴人賠償之。
被上訴人引用證人施秀女之證詞及96年訴字第1404號和解筆錄，主張上訴人同意房屋內留存之物品由金塔公司逕行處理，且遷離時已將有價值的物品全數拆除，無任何損害云云。
然查：
⒈由證人施秀女之證詞可清楚得知屋內尚有許多金塔公司認為
無用之家具，係因上訴人被迫遷離無處搬遷，只能放在現場任由金塔公司處理，並非搬離後未留下任何物品，被上訴人主張顯與事實不符。抑且，室內裝潢及冷氣當時亦未拆除，可知上訴人依實際支出向被上訴人請求折舊後之價值，非無理由。
⒉依證人游翔貿、吳金榜、柯為平及陳致翰之證詞，可知室內
裝潢費用確有實際施工，工作工程為固定的（意即無法搬遷）；而水電改裝費用，工程拆除後無法使用；地磚及壁紙均有實際施作；通信設備費用有實際裝設，可以移動，但要另外收費，等於上訴人必須另外付費始能在其他地點使用，上訴人只能棄置於現場，再向被上訴人求償。是以，不能僅憑證人施秀女之證詞及96年訴字第1404號和解筆錄，遽認上訴人未留下任何有價值之物品，被上訴人對於上訴人所受之損害，實有賠償之必要。
⒊至於上訴人訂做之招牌依證人之證詞雖可拆遷，但因上訴人
被迫遷離時，已遭人違法噴漆破壞，根本無法遷至別處，上訴人請求被上訴人賠償折舊後之殘值，實屬適法有據。
㈡無論訴外人華漢國際有限公司（下稱華漢公司）或廖癸琦欲
承擔兩造系爭租賃契約，均未經上訴人同意，故對於上訴人不生效力：
被上訴人雖主張上訴人收受存證信函後，自96年3月份起即將租金交付予廖癸琦之代理人林慧美，且於96年訴字第1404號遷讓房屋事件答辯，及於台北縣政府新莊派出所之調查筆錄中均可承認同意系爭房屋之出租人變更為華漢公司廖癸琦云云。惟查：
⒈上訴人之所以將96年4月份之租金交給第三人林慧美，實係
因被上訴人之配偶林麗珊於96年3月間向上訴人收取該月份租金時，帶第三人林慧美一同前來，並告知上訴人嗣後之租金由第三人林慧美負責收取（原第一審卷第12頁：96年3月份租金由林麗姍及林慧美共同簽名，即為明證），上訴人才會將96年4月份之租金交付予林慧美。此徵諸證人廖癸琦於第一審之證詞：「（問：租金是如何收？）我的員工與被告（即被上訴人）甲○○的太太林麗珊一起去收的。原告乙○○（即上訴人）要看到甲○○的太太才願意給錢，錢是交給林麗珊。（問：原告乙○○是否承認被告甲○○才是出租人？）是的」（原第一審卷第197頁第11行以下參照），可知對於證人廖癸琦來說，被上訴人雖曾與證人廖癸琦就承擔上訴人與被上訴人間之租賃契約達成合意，但由於廖癸琦清楚知道上訴人對此始終未予承認，是以，被上訴人與廖癸琦間之契約承擔對上訴人應不生效力。
⒉其次，關於金塔公司與上訴人言詞辯論筆錄及調查筆錄部分
，當時上訴人答辯及告訴內容為自稱是出租人的華漢公司（代表人：廖癸琦）通知無法續租，甚至違法侵入咆哮及恐嚇，把現場十多位小朋友嚇哭，也不讓上訴人及學生使用廁所或鎖住大門無法出入，只是上訴人在緊張、惶恐、情急下未仔細核對筆錄內容就簽名，以致記錄內容與上訴人之主張有極大差距，而有特別澄清之必要。實則，上訴人為被上訴人、廖癸琦及金塔公司三方所迫，除先緊急短期承租龍安路461號2樓作為臨時教室（96年6月學期結束，因上訴人無法使用系爭房屋辦理後續招生，且臨時教室設備簡陋，故無法繼續經營，只好如更上證3辦理註銷稅籍）外，並未自行搬遷，另對廖癸琦提出刑事告訴，並對被上訴人寄發律師函，要求被上訴人甲○○依系爭契約出面處理。何況，徵諸證人廖癸琦於97年12月18日之證詞：「…她不願意搬，她亦不願意與我簽約」（原第一審卷第196頁、第20頁），以上均足證上訴人自始至終認為被上訴人應負出租人之責任，絕未同意由華漢公司或廖癸琦承擔兩造租賃契約。
⒊此外，原第一審法院於調查證據後，應已確認並無被上訴人
主張由華漢公司或廖癸琦承擔兩造系爭租賃契約之情事，且被上訴人與上訴人間之租賃契約於上訴人依法終止前仍存在，方會本於契約相對性之原則，於96年度重簡字第10197號判決中認為上訴人向被上訴人為終止租約之意思表示，應屬有據？又何以認為上訴人依系爭租約第5條約定，請求被上訴人返還押租保證金160,000元為有理由？是以，尋譯原第一審判決之意旨，實足證被上訴人與上訴人間之租賃契約於上訴人依法終止前仍存在，被上訴人主張契約承擔云云顯屬無稽，要無採信之必要。職是，由於上訴人從未同意由華漢公司或證人廖癸琦承擔兩造間之系爭租賃契約，於上訴人依法終止系爭租約（此亦經原第一審判決確認）前，依民法第301條之規定，租賃關係仍存在於兩造之間，實足資確認。
㈢本件並無民法第425條買賣不破租賃規定之適用：
被上訴人雖依民法第425條主張，被上訴人在將系爭房屋契約原承租人地位轉讓予華漢公司時，被上訴人之次出租人地位亦因買賣不破租賃之規定移轉予華漢公司云云。然查：
被上訴人之主張不僅有違本案最高法院98年台簡上字第36號判決意旨及契約相對性之基本原則，且被上訴人並非兼具系爭房屋所有權人地位之出租人，而係轉租系爭房屋部分予次承租人（即上訴人）之承租人，由於本案存在兩個獨立之租賃關係，與民法第425條規範情形迥然不同，實無買賣不破租賃原則之適用餘地。
㈣被上訴人之抵銷抗辯並無理由：
被上訴人主張：上訴人未付96年5、6、7、8月份租金共320,000元，被上訴人得請求上訴人給付，另被上訴人曾賠償金塔公司120,000元，亦應由上訴人負責，合計440,000元得於本件訴訟中抵銷云云。惟查：
⒈本件係因被上訴人違約將系爭房屋轉租予上訴人，其賠償金
塔公司120,000元，乃在履行對金塔公司之債務不履行損害賠償責任，與上訴人無涉，故主張抵銷實無理由。
⒉被上訴人係因違約而遭上訴人終止租約，在此之前，上訴人
並遭金塔公司起訴請求給付96年5月2日起應付之租金，後因和解，金塔公司即拋棄請求，可知被上訴人違約不再提供系爭房屋Ａ讓上訴人使用，以致上訴人遭系爭房屋所有權人訴請返還（租金請求並經金塔公司自行拋棄），上訴人方憤而終止兩造租約，違約在先之被告自無由主張抵銷。
乙、被上訴人則以：
一、上訴人搬離系爭房屋Ａ並非基於該房屋租賃契約書第20 條所稱「承租人如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離」之原因：
上訴人遷離房屋係因自己認為房屋租金太高，故而將其所經營之安親班遷移至鄰近租金較便宜之處所，且本件係上訴人自己主動與金塔公司和解同意遷離，本件並無系爭房屋租賃契約書第20條所稱「承租人如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切損失」之情形，被上訴人並無可歸責之原因，上訴人依據該條約定請求被上訴人賠償損失，顯無理由，分述如后：
㈠被上訴人與金塔公司92年11月7日所簽立之房屋租賃契約書
第8條固曾約定「乙方不得將租賃標的物之全部或部分轉借或轉借與第三人使用」，然查被上訴人前向金塔公司承租之系爭房屋地址為台北縣新莊市○○○路○○○號1樓，而金塔公司之營業處所為同上址3樓，被上訴人於94年7月1日起將系爭房屋一部分轉租予上訴人經營吉星安親班，乃金塔公司所明知，而金塔公司於被上訴人將系爭房屋轉租予上訴人2 年間均無異議，顯然已默示同意被上訴人將系爭房屋轉租予上訴人。而證人施秀女於一審到庭亦證稱：「…隔了一段時間後，店面開始營業，其中大約三分之一裝潢成安親班，他（指被上訴人）才告訴我們是出租給乙○○經營吉星安親班，他告訴我們因為經營辛苦，才如此做，我們知道後沒有追究，…」等語，益足證被上訴人將系爭房屋轉租予上訴人經營安親班已得到金塔公司之同意，金塔公司本無權要求上訴人搬遷。
㈡上訴人於96年訴字第1404號遷讓房屋事件中答辯稱：「事實
上被告（指上訴人）在出租人華漢公司通知無法繼續出租，於96年5月底6月初已經自本件原告（指金塔公司）請求返還的房屋內遷出，另外找到地點承租，且鑰匙也已經返還給出租人華漢公司，至於上開房屋內所留存的物品，當初我有跟華漢公司說依契約書第17條由華漢公司逕行處理，被告沒有意見。今日原告以屋內尚留存之物主張被告仍繼續再使用，與事實不符。被告同意原告得逕行處理屋內留存之物，被告沒有意見。」且上訴人與金塔公司之和解筆錄亦記載：「被告當庭同意自即日起將原所承租之坐落台北縣新莊市光明6505建號房屋（門牌號碼為台北縣新莊市○○○路○○○號1樓）及位於同址地下一樓編號第33號之平面車位返還原告。原告得逕行處理該屋內所留存之所有物品，被告並無異議」，在在足證本件上訴人係自己自願自系爭房屋搬離，並非因人為因素而須於契約期間內搬離。
二、被上訴人自95年7月21日起將關於系爭房屋之租賃關係轉由廖癸琦承受，故被上訴人已非系爭房屋Ａ之出租人，上訴人依據系爭租賃契約第20條規定，向被上訴人請求違約之損害賠償，當屬無據，分述如下：
㈠被上訴人於95年7月21日將系爭房屋承租權轉讓予廖癸琦後
，業於95年12月7日以存證信函通知上訴人系爭房屋Ａ租賃契約之權利義務亦因而移轉予廖癸琦，上訴人收受前揭存證信函後自96年3月份起即將租金交付予廖癸琦之代理人林慧美收受，並與廖癸琦結算電費，此有租賃契約書上租金收取記錄及各頁下方電費結算記錄可參，已足證上訴人有同意系爭租債關係轉讓之事實。
㈡上訴人於另案96年訴字第1404號遷讓房屋事件中答辯稱：「
事實上被告（指上訴人）在出租人華漢公司通知無法繼續出租，於96年5月底6月初已經自本件原告（指金塔公司）請求返還的房屋內遷出，另外找到地點承租，且鑰匙也已經返還給出租人華漢公司，至於上開房屋內所留存的物品，當初我有跟華漢公司說依契約書第17條由華漢公司逕行處理，被告沒有意見」，足證上訴人確有同意系爭房屋之出租人變更為華漢公司廖癸琦。
㈢上訴人另於台北縣政府警察局新莊分局光華派出所調查筆錄
中稱：「我之前和一位李先生承租目前我所經營的吉星補習班（台北縣新莊市○○○路○○○號1樓），李先生因經營不善，他於去年7月1號以存證信函已讓渡給現在這位廖癸琦，他廖癸琦是我的二房東。因為他廖癸琦自己要搬走，他之前就用許多手段要逼迫我搬走，這些手段包括不准我們使用當初契約內同意共同使用的廁所、鎖我們補習班後面（逃生門）的大門。有租賃糾紛但我們私底下有經過協調，我們每個月一樣準時交房租給廖癸琦。沒有仇恨」等，足證上訴人確有同意系爭房屋之出租人已變更為廖癸琦，廖癸琦係系爭房屋的二房東。
㈣按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將所有權讓與
第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。民法第425 條定有明文。又「上訴人訟爭房屋，雖未為不動產所有權取得之登記，第查出租人原不限於所有權人，租賃又為債權之一種，按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，一經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人即生效力。是上訴人關於此項債權之受讓，既經合法通知被上訴人，已生效力，究不能因上訴人取得訟爭房屋所有權之未登記，而謂其對被上訴人為無出租人之權利。」；「被上訴人向上訴人某甲買受系爭房屋後，雖未完成其所有權移轉登記，但其行使之租賃物返還請求權，係基於租賃關係即債之關係所發生，被上訴人既已向原出租人之某甲一併受讓其權利，並將此項事由通知上訴人，則其對上訴人行使出租人之權利，自不因系爭房屋之未完成所有權移轉登記而受影響。」；「民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出賣人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。」最高法院39年台上字第1567號、44年台上字第1101號及84年台上字第163號分別著有判例釋示甚明。
㈤換言之，契約之承擔未經他方當事人之同意，不生效力，此
乃一般契約之情形，而因租賃契約之特殊性，民法第425規定在租賃物所有權轉讓之情形，租賃關係因該條文之規定由原所有權人（原出租人）與承租人之間移轉於新所有權人（新出租人）與承租人之間，此乃法定之契約移轉，故本件被上訴人在將系爭房屋原承租人地位轉讓予華漢公司同時，被上訴人之次出租人地位亦因買賣不破租賃之規定移轉予華漢公司。
三、上訴人遷離系爭房屋Ａ後自願拋棄留存物品之權利，且於搬離後亦未留下任何物品，故其主張因搬遷而受有損害云云，並非實在，分述如下：
㈠上訴人自己同意華漢公司及金塔公司得逕行處理上訴人留存
在系爭房屋內之物品，有前開筆錄為憑，上訴人既已自願拋棄關於系爭房屋內所有物品之權利，自不得請求被上訴人賠償。況系爭房屋租約中早已明定上訴人搬遷時應將系爭房屋回復原狀，上訴人與金塔公司成立和解後，上訴人為履行和解筆錄，亦應將房屋回復原狀，上訴人就該房屋內留存物品請求被上訴人賠償，顯屬無據。
㈡證人施秀女於一審到庭證稱：「房屋是8月15日當天收回。
屋內有一些無用家具我們將其清除，包含壞掉椅子、桌子、隔間（轉租玉山銀行後他們將其拆除）、壞掉的冷氣機（有請人搬走）、地板則是我們原先的地板、原來現場裝潢過的東西都已經拆除。」足證上訴人遷離時已將有價值的物品全數拆除，並未留下任何物品，無任何損害，上訴人主張受有損害云云，並非實在。
㈢原證二號估價單中櫃檯、置物櫃、高櫃、矮櫃、公佈欄等應
係可搬遷之物品，上訴人不得請求賠償，且依證人施秀女之證詞，上訴人於搬離時已將該物品遷離。原證三中所列招牌係可搬遷之物品，上訴人已將其搬離自不得請求被上訴人賠償。證人施秀女證稱上訴人搬離系爭房屋後所留之地板係原來的地板，被上訴人否認上訴人有支出原證四號地磚費用80,000元。證人施秀女證稱上訴人搬離系爭房屋時僅留有壞掉的冷氣機，上訴人請求被上訴人賠償原證五冷氣機費用，自屬無據。被上訴人未曾同意上訴人改裝系爭房屋水電，上訴人縱有擅自改裝水電，亦違反系爭房屋租賃契約第9條約定，不得請求被上訴人賠償。上訴人搬離系爭房屋後並未留有任何廣播設備，上訴人請求被上訴人賠償廣播設備費用30,000元，亦屬無據。上訴人搬離系爭房屋後並未留有任何電話設備，上訴人請求被上訴人賠償原證九中數位總機、數位話機、門口機及中繼器、無線電話、無線電話轉換卡等費用，亦屬無據。
㈣又上訴人承租系爭房屋約定租賃期間為3年6個月，而上訴人
縱有設備於搬離時留存於系爭房屋，亦應於遷離時按實際使用年數依3年6個月時間攤提折舊，以上訴人實際使用2年1個月計算，折舊應為25/42。
㈤上訴人追加請求1年未能營業之損失742,080元並無依據：
上訴人自94年7月1日承租系爭房屋經營補習班後，均未向主管機關申請登記，直到96年6月間始遭台北縣政府查獲上訴人未經立案違法經營短期補習班，而嗣後國稅局才會在97年命上訴人補繳查獲前之95年度綜合所得稅，上訴人以國稅局命令補稅之文件主張伊受有營業上之損失，已難認真正。況且，上訴人係因在他處覓得較便宜之地點而自願遷離，業如前述，上訴人於97年1月18日準備（二）狀第二段亦自承於96年5月間即已在鄰近之新莊市○○路○○○號2樓承租房屋繼續經營補習班，核本件上訴人主張伊有1年時間未營業及其受有營業損失云云，均屬無據。
四、縱如鈞院認被上訴人應賠償上訴人損失，然上訴人亦因積欠被上訴人440,000元債務，故被上訴人亦得於本件訴訟中主張抵銷之：
縱認被上訴人應賠償上訴人部分損失，惟上訴人承租系爭房屋租金只支付到96年4月份為止，有租金簽收記錄為憑，並為其所不爭執，然上訴人係於96年8月份始自系爭房屋遷離，亦有鈞院96年度訴字第1404號案金塔公司與上訴人於96年8月15日達成和解之和解筆錄及上訴人嗣後未依和解筆錄返還地下一樓停車位搖控器，金塔公司於96年8月29日催告上訴人返還之存證信函可參，並有證人施秀女到庭證述為憑，核上訴人未付96年5、6、7、8月份租金共計320,000元，被上訴人自得請求上訴人給付，另被上訴人曾賠償金塔公司120,000元，亦有一審被證三收據及支票影本可參，且據證人施秀女到庭證述屬實，亦應由上訴人負責賠償，以上金額合計440,000萬元，被上訴人得請求上訴人賠償，並於本件訴訟中主張抵銷。
丙、原審經審理後判決被上訴人應返還上訴人160,000元押租保證及其法定遲延利息（此部分業已確定），並駁回上訴人其餘之訴。上訴人對此不服，提起本件上訴並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人851,321元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被上訴人應再給付上訴人742,080元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則聲明駁回上訴人之上訴。
丁、兩造不爭執之事實：
一、上訴人於94年6月10日向被上訴人（二房東）承租坐落台北縣新莊市○○○路○○○號1樓房屋之其中一部分即系爭房屋Ａ租賃期間為3年6個月，即自94年7月1日起至97年11月30日止，每月租80,000元，兩造簽定之租賃契約第20條約定：「出租人（即被上訴人）於簽約時告知承租人（即上訴人）如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切損失，絕無異議」。
二、上訴人在該房屋經營補習班於96年8月15日將房屋點交返還給屋主金塔公司。
戊、兩造爭執之要旨：依據兩造於本院99年2月3日準備程序協議簡化爭點如下：
一、上訴人於96年8月15日遷離系爭房屋Ａ是否係可歸責被上訴人（即上訴人上開遷離，是否構成系爭房屋租賃契約第20條所定之「因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離」事由）？
二、被上訴人將向金塔公司承租系爭房屋之承租權利，於95年7月21日轉讓予廖癸琦，是否得到上訴人之同意？
三、如被上訴人須負損害賠償責任，其金額應如何計算？
己、法院之判斷：
一、上訴人於96年8月15日遷離系爭房屋Ａ，已構成系爭房屋租賃契約第20條所定之「因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離」之約定事由：
㈠系爭房屋乃被上訴人於92年11月7日向金塔公司承租5年，開
設哈佛文具禮品公司，被上訴人再以二房東地位，另自94年
7 月1日起將該屋一部分即系爭房屋Ａ轉租於上訴人開設吉星安親班，租期3年6個月至97年11月30日止，此為兩造所不爭執，並有上訴人提出之系爭租約及被上訴人與金塔公司簽訂之房屋租賃契約書影本各1件為證，又依被上訴人與金塔公司簽訂之租約第8條約定：「乙方（即被上訴人）不得將租賃標的物之全部或部分轉租與第三人使用.....」，從而，除非經由金塔公司同意外，被上訴人自不得以二房東地位將系爭房屋Ａ轉租予上訴人，如有違法轉租，則轉租契約對於金塔公司自不生拘束效力，上訴人即有受金塔公司追索遷讓返還系爭房屋Ａ之可能。
㈡被上訴人主張其將系爭房屋Ａ轉租予上訴人，係經金塔公司同意所為云云。然查：
⒈經原審訊問證人即金塔公司總務施秀女證稱：「（金塔公司
於）92年11月將房屋出租給甲○○，有訂租約，雙方有約定不得再將房屋全部或一部轉租第三人，一年收一次租金支票，分拾貳張，壹個月壹張，訂了五年的租約，訂了租約後發現房屋在裝潢，時間以不記得了，原先甲○○是要作牛排館，一年後又改成義大利麵店，後又變更為文具店，後來發現又在裝潢，我有問他是否要轉租給別人，他說沒有，是股東要用，我們認為與租約沒有牴觸，所以不有追究，隔了一段時間後，店面開始營業，其中大約三分之一裝潢成安親班，他才告訴我們是出租給乙○○經營吉星安親班，他告訴我們因為經營辛苦，才如此做，我們知道後沒有追究，我們租金都是針對他個人.....」等情以觀（見原審卷第125頁97年5月27日言詞辯論筆錄），足徵被上訴人於94年7月1日起將系爭房屋Ａ轉租於上訴人開設吉星安親班之事實，非但未予積極告知金塔公司徵求得其同意，且亦消極刻意隱瞞實情不予告知金塔公司，雖金塔公司事後查證知悉並「未予追究」，但並不表示被上訴人前開轉租行為已得金塔公司明示或默示同意。
⒉況金塔公司知悉被上訴人轉租行為後，已於96年7月5日對上
訴人起訴請求遷讓返還系爭房屋Ａ；及請求給付相當於租金125,000元之不當得利；及自該訴狀繕本送達翌日起至返還房屋為止，按月以220,000元計算之侵權行為損害賠償，此有金塔公司96年7月5日民事起訴狀影本1份在卷可參（見原審卷第67頁至第70頁），該訴訟經本院以96年度訴字第1404號受理後，上訴人因遭追索即於該訴訟中與金塔公司達成和解，同意自96年8月15日將系爭房屋Ａ遷讓返還金塔公司，以致上訴人不能就系爭房屋Ａ為使用、收益，金塔公司則亦就該訴訟讓步願拋棄其餘相當於租金之不當得利及侵權行為損害賠償之金錢請求，此亦經原審調取上開民事事件卷宗核閱屬實，並有該案96年8月15日和解筆錄正本1件在卷可稽（見原審卷第199頁），故被上訴人如已得金塔公司同意將系爭房屋Ａ轉租予上訴人，金塔公司何以會另案起訴請求上訴人返還房屋及損害賠償？從而，被上訴人主張金塔公司同意伊轉租系爭房屋Ａ予上訴人乙節，並不取採信。
㈢綜上，金塔公司以訴訟方式請求上訴人遷讓房屋及給付高額
之不當得利及損害賠償金後，因雙方各自讓步由金塔公司拋棄上開金錢請求後，上訴人始同意和解而自系爭房屋Ａ遷出，是其遷出原因顯係基於金塔公司以起訴之人為方式強制之結果，並非上訴人無任何條件自願遷出，故上訴人於96年8月15日遷離系爭房屋Ａ，自已構成系爭房屋租賃契約第20條所定之「因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離」之約定事由；被上訴人抗辯上訴人係自願自系爭房屋Ａ搬離，非因人為因素須於契約期間內搬離云云，並不可採。
二、被上訴人將向金塔公司承租系爭房屋之承租權利，於95年7月21日轉讓予廖癸琦，業經上訴人於96年4月間之同意而對上訴人發生系爭租賃契約亦由廖葵琦承擔之拘束效力：
㈠按轉租係租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，
出租人與承租人間，承租人與次承租人間，係同時存在兩個獨立之租賃關係。又第三人與債務人，訂立承擔債務之契約，若使其契約即生效力，恐有害於債權人之利益，民法第301條乃規定，以經債權人同意為限，始使其發生承擔之效力，此為該條之所由設，故當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例意旨參照）。
㈡系爭房屋係被上訴人於92年11月7日向金塔公司承租5年，再
由被上訴人自任二房東為次出租人，將該房屋之其中一部分即系爭房屋Ａ，自94年7月1日起轉租上訴人3年6個月，嗣被上訴人再於95年7月21日將向金塔公司承租系爭房屋之承租權利轉讓予廖癸琦，此為兩造所不爭執，並有各該租賃契約及讓渡合約書影本各1件在卷足憑（見原審卷第7頁至第12頁、第46頁、第64頁至第66頁），則廖葵琦就上開兩個租賃契約承擔關係，其一為出租人即金塔公司與原承租人即被上訴人間契約之承擔，另一為原承租人即被上訴人與次承租人即上訴人間之契約承擔，兩個法律關係彼此獨立，互不影響。茲欲審就者乃廖葵琦上開契約承擔，有無經上訴人（次承租人）之同意，因而由被上訴人脫離次出租人地位，改由廖葵琦取代被上訴人就系爭房屋Ａ與上訴人（次承租人）間成立租約地位？㈢被上訴人抗辯伊與上訴人間租賃契約權利義務已由廖葵琦承
擔，並經上訴人之承認，故被上訴人已脫離次出租人地位，自無須負系爭租賃契約第20條所定之義務。上訴人則主張：
被上訴人抗辯於95年7月21日將系爭租賃契約之權利義務概括讓與廖癸琦承受，嗣以存證信函通知伊，但此一租賃契約權利義務之移轉、承擔並未徵得伊之同意、承認，故對伊而言不生效力；且96年4月之租金交付第三人林慧美，係依被上訴人之指示為之，上訴人並非同意被上訴人將系爭房屋Ａ之租賃契約權利義務交由廖葵琦承受云云。經查：
⒈債權人對於第三人與債務人訂立契約承擔其債務之承認，依
民法第116條第1項之規定，應以意思表示為之（最高法院80年度台上字第1767號判決意旨參照）。又意思表示有明示及默示之分；前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者則依表意人之舉動或其他情事，足以間接使人推知其效果意思者而言。
⒉被上訴人於95年7月21日將向金塔公司承租系爭房屋之承租
權利轉讓予廖癸琦，已如前述。被上訴人並於95年12月7日經由賴玉梅律師以存證信函告知上訴人，已將上開一切權利讓渡廖葵琦經營華漢公司，並促請上訴人出面與華漢公司協商另訂租約，及依據系爭租賃契約第21條約定配合於95年底調漲房租事宜，此有板橋86支郵局第488號存證信函影本在卷可按（見原審卷第48頁至第50頁），故上訴人雖未即時承認廖葵琦前開契約之承擔，但其顯已因此知悉被上訴人已將向金塔公司承租系爭房屋之權利及義務轉讓予廖癸琦之事實。又被上訴人之配偶林麗珊，另於96年3月間向上訴人收取該月份租金時，帶同廖葵琦之員工林慧美一同前來，並告知上訴人嗣後之租金由林慧美負責收取，該3月份之租金即由林麗姍及林慧美共同簽名，96年4月份之租金則由林慧美於同年4月10日簽收，又該房屋Ａ自95年8月25日起至96年1月5日止之電費結算結果，共計8449度以每度3元計算合計電費為25,347元，並由廖癸琦、林麗珊共同於結算紀錄旁具名此為兩造所不爭，並有系爭租約及房租收付明細表影本可稽（見原審卷第9頁、第12頁），則上訴人既已事先知悉廖癸琦受讓前開租賃權利義務，事後又於96年4月10日依據被上訴人配偶林麗姍之告知而交租金交付廖癸琦員工收受，廖葵琦並參予結算房屋電費，則衡諸依一般社會經驗法則，上訴人為避免二房東鬧雙包致其次承租人地位趨於複雜而有不明之虞，故依上訴人上開支付租金予廖葵琦員工時之行為外觀，自足以間接使人推知其已有默示承認由廖葵琦承擔契約之效果意思。
⒊再參酌上訴人對於廖葵琦提出刑事恐嚇告訴案，及伊與金塔公司遷讓房屋之訴訟資料而論：
⑴上訴人曾於96年6月4日19時57分，於台北縣政府警察局新莊
分局光華派出所對廖葵琦提出恐嚇等刑事告訴，經警訊問與廖葵琦是何關係？有何糾紛？有何仇恨？答稱：「我之前和一位李先生（指被上訴人）承租目前我所經營的吉星補習班（台北縣新莊市○○○路○○○號1樓），李先生因經營不善，他於去年7月1號以存證信函已讓渡給現在這位廖癸琦（P：000000000），他廖癸琦（P：000000000）是我的二房東。因為他廖癸琦（P：000000000）自己要搬走，他之前就用許多手段要逼迫我搬走，這些手段包括不准我們使用當初契約內同意共同使用的廁所、鎖我們補習班後面（逃生門）的大門。有租賃糾紛但我們私底下有經過協調，我們每個月一樣準時交房租給廖癸琦（P：000000000）。沒有仇恨」，「....我要對廖癸琦（P：000000000）另外提出侵入住宅、建築物罪....還有誹謗罪，因為我明明每個月都有繳交房租費，他公然在我補習班內外（騎樓）大聲咆哮說我沒有交房租，這對我造成名譽受到毀損，所以我要對廖葵琦提出恐嚇、侵入住宅、建築物罪及誹謗罪」，此有上訴人所不爭執並簽名捺印之警訊調查筆錄影本1份可證（見本院卷第111頁、第112頁）。
⑵上訴人於96年8月15日金塔公司訴請伊遷讓房屋等事件中，
於本院以96年訴字第1404號言詞辯論時陳述主張：「事實上被告（指上訴人）在出租人華漢公司通知無法繼續出租，於96年5月底6月初已經自本件原告（指金塔公司）請求返還的房屋內遷出，另外找到地點承租，且鑰匙也已經返還給出租人華漢公司，至於上開房屋內所留存的物品，當初我有跟華漢公司說依契約書第17 條由華漢公司逕行處理，被告沒有意見.....」，此亦有該案言詞辯論筆錄影本1份在卷足參（見本院卷第109頁）。
⑶綜上訴訟資料以觀，上訴人於96年6月4日19時57分警訊時已
經明白表示廖癸琦是伊的二房東，又於96年8月15日在本院明白表示伊之出租人華漢公司通知無法繼續出租房屋；從而，亦足佐證前開理由⒉所述上訴人於96年4月10日將系爭房租交付廖癸琦員工林麗珊收受之時，即有默示承認廖葵琦承擔契約為二房東經營華漢公司之效果意思甚明。
⒋基上，上訴人主張被上訴人將系爭租賃契約之權利義務概括
讓與廖癸琦承受，並未經上訴人承認自對伊不生拘束力云云，即與事實不合，不能採信。被上訴人抗辯伊與上訴人間租賃契約權利義務已由廖葵琦承擔，並經上訴人之承認，故被上訴人已脫離次出租人地位，自無須負系爭租賃契約第20條所定之契約義務，即屬有據。
㈣至於，廖癸琦雖於97年12月18日於原審證稱：「（乙○○訴
訟代理人問：租金是如何收？）答：我的員工（指林慧美）與甲○○的太太林麗姍一起去收的。乙○○要看到甲○○的太太才願意給錢，錢是交給林麗姍」；「（乙○○訴訟代理人問：乙○○是否承認甲○○才是出租人？）答：是的」（見原審卷第197頁）。經查：證人廖葵琦縱無聽聞上訴人明示承認上開契約之承擔，然上訴人本件契約承擔之承認係於96年4月10日以付租方式默式為之，已如前述；又上訴人嗣於警訊及本院明示承認之意思表示，又非證人廖葵琦所能得知悉，是廖葵琦證稱上訴人只承認被上訴人才是出租人，自不足為奇，況廖葵琦亦屬本件契約承擔後之利害關係義務人，則其證詞當屬本人主觀判斷，因與本院上開調查認定之客事實不合，故並不足為有利於上訴人之判斷。
庚、結論：
一、被上訴人於95年7月21日並將承租系爭房屋之租賃權讓與廖癸琦經營華漢公司之事實，業經上訴人於96年4月10日默示承認，則被上訴人抗辯其脫離次出租人地位，自無須負系爭租賃契約第20條之契約義務，應可採信。從而，上訴人基於該約定，並補充其法律上之陳述依據民法第226條租賃契約債務不履行之規定，訴請被上訴人賠償系爭房屋Ａ851,321元支出費用之損害，及於本院追加請求賠償1年未能營業之損失742,080元及各該請求金額之法定遲延利息，均無理由。原審判決駁回上訴人之請求，經核並無違誤，上訴人指摘原判決不利部分不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴及追加上訴均無理由，應予駁回。
二、因本案事證已臻明確，上訴人請求損害賠償之金額計算及被上訴人抵銷之抗辯等其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東法 官 黎文德以上正本證明與原本無異。
上訴人如以適用法規顯有錯誤為理由不服本判決，應於本判決送達後20日之不變期間，提出上訴狀（並應同時表明上訴理由，其餘判決宣示後送達前提起上訴者，應於裁判送達後10日內補具之）於本院，逕向最高法院提起上訴。（上訴狀及理由書狀均須按他造人數附具繕本，且提起第三審上訴，須經本院許可，前許可須以訴訟事件所涉及之法律見解原則上之重要性者為限）中 華 民 國 99 年 6 月 4 日
書記官 趙斌附註：
民事訴訟法第436 條之2 第2 項適用同法第466 條之1 （第1 項、第2 項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親，二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。