臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1096號原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○
李育昇律師被 告 丁○○原名劉媺燕.訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 甲○○上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國98年11月16日，以總價新台幣（下同）510萬元，向被告購買坐落台北縣三重市○○段856地號土地持分暨其上門牌號碼台北縣三重市○○○街142之2號5樓房屋（下稱系爭房屋），並於98年12月4日完成交屋，嗣原告於99年1月15日進行裝潢後，發現系爭房屋有嚴重傾斜之重大瑕疵，其向龍濱路相反方向偏移量高達16.22及16.52公分，傾斜率達1/82及1/77，受損情形已瀕臨重建（1/40）等級，除會發生明顯傾斜及龜裂外，原有結構強度亦會有所減損，乃被告早已知悉此情形，竟惡意隱瞞瑕疵，而以高於合理房價406萬元（即14.5萬元×28坪）之不實價格，將系爭房屋出售予原告，致原告受有104萬元之價金損害，自應負物之瑕疵擔保與不完全給付之責任，原告雖得主張解除契約，惟為免事端擴大，爰依民法第359條規定請求減少價金104萬元等情。並聲明：㈠被告應給付原告104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於99年1月15日進行裝潢，發現系爭房屋有傾斜現象，應依民法第356條規定即時通知被告，乃遲至99年3月29日始為通知並請求返還買賣價金，已時隔2個月14日之久，顯違反檢查通知義務，而應生視為承認其所受領物之法律效果，自不得再行主張瑕疵擔保責任。㈡原告未經被告同意，即自行委由國祥土木大地技師事務所趙國祥技師實施系爭房屋垂直傾斜測量鑑定，被告不同意所為鑑定結果，原告自不得援引該傾斜測量觀測記錄表為證據，況上開記錄表所載時間為99年5月1日，距兩造簽約日期已逾5個月又14日，系爭房屋可能係因毗鄰土地整建開挖，或交屋後地震或其他情形導致傾斜，且原告亦未舉證證明系爭房屋於兩造買賣前即已傾斜，其不利益及危險應由原告負擔，原告自不得向被告主張物之瑕疵擔保責任。㈢系爭房屋尚未瀕臨重建等級（1/40），並非實質上危險或不堪居住之建物，其雖有傾斜，惟程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度，依民法第354條第1項但書規定，應不得視為瑕疵，原告自不得主張減少價金。㈣兩造當初係約定現況交屋，應無不完全給付之適用，縱認被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，然原告主張減少買賣價金之金額亦屬過高，請酌予減少返還金額等語，資為抗辯。並聲明㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告於98年11月16日，以總價510萬元，向被告購買系爭房屋及其坐落土地持分，並於98年12月4日完成交屋之事實，有不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第8至14頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告明知系爭房屋有嚴重傾斜之重大瑕疵，竟惡意隱瞞，而以高於合理房價406萬元之不實價格510萬元，將系爭房屋出售予原告，致原告受有104萬元損害，應負物之瑕疵擔保與不完全給付責任，原告自得依民法第359條規定請求減少價金104萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告主張系爭房屋有傾斜現象之事實，業據提出國祥土木大
地技師事務所傾斜測量觀測紀錄表為證（本院卷第19頁），雖非無據，惟原告主張被告明知系爭房屋有嚴重傾斜之重大瑕疵，竟惡意隱瞞，而將系爭房屋出售予原告等情，則未舉證以實其說，尚難遽信。
㈡按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項前段、第359條前段固分別定有明文。然依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知，是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用，縱有屋體破損、傾斜現象，買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，自不能指為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不生不完全給付之問題。查系爭房屋房齡近25年，目前為原告居住使用中，同棟其他樓層亦有住戶居住（本院卷第42頁、第87頁背面），依上開說明，其雖有傾斜現象，但仍可居住使用，並不能遽認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，被告亦應無不完全給付責任。
㈢系爭房屋係5層建築物之5樓，兩造房屋買賣契約之標的物，
除系爭房屋外，尚包括頂樓增建部分在內（本院卷第42頁、第8頁），是其市價本高於同棟4樓房屋，而依原告提出之永慶房仲網成交行情表所示（同卷第27頁），系爭房屋附近5層建築物之4樓房屋，於98年11月間之成交價為每坪14.5萬元，而兩造就系爭房屋約定之買賣價金折算約為每坪18.2萬元（510÷28＝18.2142），實難認有遠高於當時行情之不合理情形，故原告主張被告以高於合理房價406萬元之不實價格510萬元，將系爭房屋出售予原告，致原告受有104萬元損害云云，亦無可取。
㈣綜上所述，原告主張被告明知系爭房屋有嚴重傾斜之重大瑕
疵，竟惡意隱瞞，而以高於合理房價406萬元之不實價格510萬元，將系爭房屋出售予原告，致原告受有104萬元損害之事實，並未積極舉證以實其說，自難信為真實。
五、從而，原告依民法第359條規定，請求被告給付104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 10 月 26 日
民事第二庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 26 日
書記官 吳俞玲