臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1151號原 告 乙○○原 告 丙 ○共 同訴訟代理人 林禮模律師被 告 江翠及第─名門區公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○上列當事人間撤銷管理規約等事件，經本院於民國99年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文民國九十九年一月九日江翠及第─名門區第一次區分所有權人會議決議通過之江翠及第─名門區住戶管理規約第十條第四點㈠「房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以新台幣伍拾伍元整計算之。」管理費收費計算方式之規約部分，應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、按民法第799條之1第1至3項規定：「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。
但規約另有約定者，不在此限。」、「前項規定，於專有部分經依前條第3 項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。」、「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」；是區分所有人得於規約成立三個月內，認按其情形顯失公平，得請求法院撤銷之。又公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文。是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議時，應以管理委員會或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院95年台上字第1316號判決意旨參照）。本件原告主張其為區分所有人，對被告（管理委員會）起訴請求撤銷不公平之規約內容，核屬當事人適格，被告辯稱原告起訴當事人不適格，容有誤會，尚不可採，合先指明。
二、原告起訴主張：㈠原告二人均為坐落於江翠及第─名門區大樓（下稱系爭建物
）門牌號碼為臺北縣板橋市○○路19之5號、19之1號、19之2號（下稱系爭19 之5號房屋、系爭19之1號房屋、系爭19之
2 號房屋）之區分所有權人，而系爭建物區分所有權人於民國99年1月9日召開第一次區分所有權人會議中，通過江翠及第─名門區住戶管理規約（下稱系爭規約），其中第10條公共基金、管理費之繳納第4 點規定：「本大廈管理費計算依下列方式：㈠房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以新台幣（下同）55元整計算之。....」，於上開區分所有權人會議中雖經原告提案反對系爭規約之收費標準，並另提案主張騎樓之公用部份不得收取管理費用及店面是內坪數管理費應減半收費，然經出席會議住戶表決以52票對4 票多數決議反對原告之提案後，系爭規約自99年1月9日正式生效，並拘束區分所有權人對於管理費計算方式之效力。
㈡原告二人所有系爭19之5號房屋、系爭19之1號房屋、系爭19
之2 號房屋（下稱系爭房屋）之權狀登記面積均包括騎樓在內（為一樓之店舖建物），屬於道路之性質，騎樓本身既係供公眾通行之用，雖為私人所有，但其使用權既因法律規定而有限制，核其使用目的、利用狀況及目前實際使用狀態，自屬系爭建物區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分範疇；況且，就大廈而言，騎樓部分既係提供區分所有權人及社會大眾使用，則其管理費用之負擔，如仍由原告全額負擔屬於公共使用部分之管理費則對原告而言，顯屬過苛，理應由全體區分所有權人共同負擔之，始符合公平法理。
㈢如前所述，騎樓部份既非專屬於原告所專有使用，而係供全
體住戶為使用，則依公平法裡，自不應收取其樓面積部份之管理費，甚至要求原告負擔全額管理費之理，故系爭規約管理費計算方式，並未斟酌房屋及店鋪在實際使用目的及使用狀態上之不同，及客觀上店舖與住戶間實際用益狀態和實際享受被告所提供管理服務之不同及管理成本上免除或減省等情而劃定管理費之計費方式，遽而決議通過房屋與店鋪均為一致的收費標準，已屬於公眾共同使用的騎樓面積，還要再依比例（即38.9 %）分擔其他公共設施的面積，顯然不合理，因此，倘如騎樓面積再納入房屋、店鋪予以計算管理費，並以區分所有權人會議決議通過要求原告全額負擔者，自非允洽。
㈣原告所有系爭19之1號、19之2號、19之5 號房屋為一樓之建
物，既不使用電梯，且上開房屋亦自行管理、維護，則原告與其他區分所有權人實際享受管理委員會所提供之管理服務不同，則其管理費之收費標準自應有所差異，故原告應按一樓店舖是內實際使用面積減半收取管理費用等語。
㈤原告訴之聲明：
⑴民國99年1月9日江翠及第─名門區第一次區分所有權人會
議決議通過之系爭規約第10條第4 點㈠「房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以55元計算之。」之管理費收費計算方式之規約部分，應予撤銷。
⑵確認被告就原告乙○○所有坐落於板橋市○○○段溪頭小
段5599建號之騎樓面積55.39 平方公尺之管理費債權不存在。
⑶確認被告就原告丙○所有坐落於板橋市○○○段溪頭小段
5563建號之騎樓面積18.33 平方公尺之管理費債權不存在。
⑷確認被告就原告丙○所有坐落於板橋市○○○段溪頭小段
5 575建號之騎樓面積16.09平方公尺之管理費債權不存在。
⑸被告就原告乙○○所有坐落於板橋市○○○段溪頭小段55
99建號之1樓店鋪面積43.37平方公尺之管理費債權，應調整為按房屋標準減半收取。
⑹被告就原告丙○所有坐落於板橋市○○○段溪頭小段5563
建號之1樓店鋪面積15.83平方公尺之管理費債權，應調整為按房屋標準減半收取。
⑺被告就原告丙○所有坐落於板橋市○○○段溪頭小段5575
建號之1樓店鋪面積33.49平方公尺之管理費債權，應調整為按房屋標準減半收取。
併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯稱：㈠系爭規約之管理費收費計算方式係為江翠及第─名門區第一
次區分所有權人會議決議通過，被告並無權撤銷，原告主張確認其所有系爭房屋騎樓面積管理費債權不存在及按店鋪面積計算之管理費債權應調整為按房屋標準減半徵收事，顯然牴觸系爭規約第10條第4點之規定。
㈡被告所有收入均有詳細報表，而今只剩8萬4千餘元，依建築
技術規則，騎樓本來就是屬於營業性質，所以理應收取較高費用，若騎樓管理費收入減少，整個社區住戶管理費用勢必調高，將影響本社區全體住戶權益，造成全體住戶與騎樓住戶不合諧。
㈢原告主張系爭房屋為一樓，既不使用電梯，且自行管理、維
護，則原告與其他區分所有權人實際享受管理委員會所提供之管理服務不同，則其管理費之收費標準自應有所差別等語，惟倘依原告之要求而減少管理費用，將使其他住戶亦同以只走樓梯，不使用電梯等為由，要求繳交較低之管理費，不但使被告管理費收入會遽減，亦易造成被告管理上之不便。
㈣被告答辯聲明：駁回原告之訴。併陳明如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告丙○為系爭19之1號、19之2號房屋之所有權人，原告乙
○○為系爭19之5 號房屋之所有權人，且有臺北縣板橋地政事務所上開三建物登記第二類謄本共3 紙，在卷可稽（見本院99年度板調字第27號卷第4頁至第6頁）。
㈡99年1月9日之系爭建物第一次區分所有權人會議召集程序合
法，決議紀錄形式上為真正，該次決議通過系爭規約第10條第4 點內容為：「本大廈管理費計算依下列方式：㈠房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以55元計算之。....」，並有原告提出之會議紀錄1紙及系爭規約1件在卷可稽（見本院板調卷第8至第10頁、第13頁）。
五、本件爭執點在於：㈠系爭規約第10條第4 點㈠之管理費計算方式對原告是否顯失公平？㈡原告請求確認管理費債權不存在，是否有理？㈢原告得否請求被告管理費減半收取？茲分別論述如下：
㈠系爭規約第10條第4 點㈠管理費計算方式之規約部分，應予撤銷：
原告主張：系爭19之1號、19之2號、19之3 號房屋之店舖建物（下稱系爭房屋）面積均包括騎樓在內，而騎樓屬於道路之性質，既係供公眾通行之用，若由原告等負擔騎樓管理費，顯失公平等語。被告則辯稱：系爭規約第10條第4 點㈠，被告並無權撤銷，倘免原告繳交騎樓之管理費，則被告管委會之收入將遽減，恐引發住戶民怨等語。經查：
⑴系爭房屋為原告所有，有建物登記謄本在卷可稽，且為兩
造所不爭執之事實。依系爭房屋之建物登記謄本載明，系爭19之1號房屋總面積為34.16平方公尺，其中騎樓面積佔
18.33平方公尺、系爭19之2號房屋總面積為49.58 平方公尺，其中騎樓面積佔16.09平方公尺、系爭19之5號房屋總面積為98.76平方公尺，其中騎樓面積佔55.39平方公尺，此建物登記謄本3紙在卷可稽（見本院板調卷第4至第6 頁），是原告所有系爭開房屋之總面積，騎樓占相當大部分約二分之一至三分之一。而系爭規約第10條第4 點㈠：「大廈管理費計算依下列方式：㈠房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以55元計算之。」（見本院板調卷第13頁反面），準此，原告所有系爭房屋權狀登記面積包含騎樓部份，則系爭房屋騎樓部分之管理費，依此規約應由系爭房屋所有權人即原告負擔之。
⑵按建築法第43條規定：「建築物基地地面，應高出所臨接
道路邊界處之路面；建築物底層地板面，應高出基地地面，但對於基地內之排水無礙，或因建築物用途上之需要，另有適當之防水及排水設備者，不在此限。」、「建築物設有騎樓者，其地平面不得與鄰接之騎樓地平面高低不平。但因地勢關係，經直轄市、縣(市)(局)主管機關核准者，不在此限。」、臺灣省建築管理規則第20條規定：「面臨計畫道路之建築基地設置騎樓或庇廊或無遮簷人行道規定辦理。①商業區面臨七公尺以上計畫道路之建築基地應一律設置騎樓或庇廊。但讓出其寬度作為無遮簷人行道退後建築，經縣市政府許可者不在此限。②商業區內因地形特殊及都市景觀上之需要，經縣市都市計畫委員會審議通過並報省主管建築機關核定者，得免設置騎樓、庇廊或無遮簷人行道。③商業區○○○區○○○○道路之建築基地，其騎樓、庇廊或無遮簷人街道之設置，得由縣市政府依據地方實際情形訂定，並報經省主管建築機關備案後發布實施。但都市計畫說明書內另有規定者從其規定。」、又①道路：指...、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。...③人行道：指為專供行人通行之騎樓、走廊，及劃設供行人行走之地面道路，與人行天橋及人行地下道。道路交通管理處罰條例第3條第1款、第3 款定有明文。再者，人行道：指騎樓走廊及劃供人行之地面、道路、人行橋及人行地下道。臺灣省市區道路管理規則第2條第4款定有明文。及依行政院訂定之土地稅減免規則第9 條：「無償供公共使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。」及第10條：「供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅：一、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。二、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。三、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。前項所稱建築改良物係指附著於土地之建築物或工事。」等規定觀之，騎樓走廊地之所以予以減免地價稅，乃鑑於其係無償供公共使用通行之故。揆諸上開說明，騎樓設置目的在於供公共使用通行目的甚明。是被告辯稱：依建築技術規則，騎樓本來就是屬於營業性質，所以理應收取較高費用等語，顯有誤會，洵無足取。
⑶被告自承：「系爭房屋一樓是出租店面，作為營業使用，
....騎樓我們目前沒有約定，只是依據法律規定，要做公共通行之用」等語(見本院卷第49頁言詞辯論筆錄)，足見系爭房屋之騎樓現係作為供公共通行之用，非屬原告專用，是原告雖為系爭房屋(包含騎樓)之所有權人，但原告對於騎樓部分之使用受有相當限制，應可認定。
⑷兩造爭執之點，在於系爭房屋之騎樓，如屬共用部分或約
定共用部分（見系爭規約第2 條），則騎樓應如何公平負擔管理費，即應列為考量之重點，以示公平合理。依系爭規約第10條第4點：「大廈本管理費計算依下列方式：㈠房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以55元計算之。」（見本院板調卷第13頁反面），如此則原告系爭房屋之騎樓，即應按登記面積計算管理費，就登記之面積部分，包含專有部、共有部分，且共有部分均登記應有部分，各按其應有部分比例計算管理費之方式，固屬公平負擔，惟如前述，系爭房屋之騎樓，雖登記為被告單獨所有（並非登記為共用部分），但目前係供公共通行使用，並非原告專用部分，則依系爭房屋之騎樓之使用目的、現況使用情形以觀而言，系爭規約第10條第4 點㈠計算管理費之方式，並未區分系爭房屋之騎樓目前係供公共通行使用之情況、使用目的，一律皆以登記面積作為計算管理費用之方式，顯屬不公平甚明。
⑸被告辯稱：被告收入僅剩8萬4千餘元，若騎樓管理費減少
徵收，整個社區住戶管理費用勢必調高，將影響本社區全體住戶權益等語。惟查系爭房屋之騎樓部份現既供公共通行之用，系爭規約約定全由原告負擔管理費，顯屬不公平，此與系爭建物之社區管理費用是否減少無涉，蓋管理費本即應由系爭建物區分所有人全體公平合理負擔，如何公平合理收足管理費，要係規約應予明定，且既為公平合理規約之約定，並無減損系爭建物區分所有權人之權益可言，反而係保障各區分所有權人之權益。是被告此部分之所辯，尚有未洽，要無足取。
⑸按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及
其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799之1條第3 項定有明文。查依系爭規約第10條第4 點㈠管理費之計算方式，對於原告系爭房屋之騎樓面積計算管理費之方式，顯失公平，已如前述；又系爭規約乃於99年1月9日議決訂立，此有系爭建物區分所有權人會議記錄及系爭規約各一件在卷可稽(見本院板調卷第8頁、第11至14頁)，則原告於99年3 月16日提起本件訴訟(見本院板調卷第1頁)，並未逾3 個月期間，自屬合法。準此，原告請求撤銷系爭規約第10條第4 點㈠管理費計算之方式，為有理由，應予准許。
㈡原告請求確認系爭房屋騎樓之管理費債權不存在，為無理由：
原告主張：系爭房屋之騎樓為公用部分，不宜令原告負擔該公用部分之管理費，是兩造間就騎樓部分依公平法理應予免除，爰請求確認上開房屋騎樓之管理費債權不存在等語。經查：
⑴按公寓大廈管理條例第11條第1、2項規定：「共用部分及
其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」、「前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」，又民法第799條之1第1、2項規定：「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」、「前項規定，於專有部分經依前條第3 項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。」，同法第799條第3項規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」，是區分所有建築物共有部分、約定共有部分之修繕費及其他負擔，得依規約約定或依各區分所有人按其應有部分比例負擔甚明。
⑵系爭規約第10條第4 點㈠「房屋、店鋪按權狀登記面積每
月每坪以新台幣伍拾伍元整計算之」管理費計算方式規約部分，業經本院予撤銷，已如前述，則系爭建物區分所有人，即應另召集區分所有權人會議決議管理費計算之方式，對於騎樓是否負擔管理費等事宜，應由系爭建物區分所有人會議決議訂明於規約，是原告對於系爭房屋騎樓部分是否應負擔管理費之義務，在系爭規約訂立之前，核屬不明確，基於私法自治之法理，系爭建物之管理費如何由各區分所有權人負擔，核屬區分所有權人會議議決之權限，此有系爭規約第10條第1 點㈡定明在卷可稽（見本院板調卷第13頁），依法法院無權直接干涉，逕予認定系爭房屋之騎樓，應否負擔管理費之權限，則本院自無從在系爭規約訂明之前，得依原告之請求予以確認之。
⑶依系爭規約第11條第1項第2款約明管理費用途之範圍，非
僅系爭建物共用部分之管理維護等支付，倘包管理服務人員之報酬、稅捐、辦公費、保險費、律師建築師等諮詢費等等。則系爭房屋之騎樓，是否應負擔管理費，即係應由系爭建物區分所有權人會議議決之，倘不予議決明定於規約，則被告自無依據得向原告收取管理費，則依公寓大廈管理條例第11條第1、2項民法第799條之1第1、2項規定辦理（共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良；共有部分之修繕費及其他負擔，即由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。），準此，系爭建物於共用部分之修繕費用等支付，倘非由公共基金支付，即應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，此為法律明文規定，而本件原告並未就系爭建物具體費用之產生，於未有規約約定，則就系爭房屋之騎樓，應否負擔該具體費用所生之爭執，亦無從確認之。
⑷基上，原告請求確認被告就原告系爭房屋騎樓之管理費債權不存在，為無理由，應予駁回。
㈢原告請求調整按系爭房屋室內使用面積減半收取管理費形成之訴部分，為無理由：
原告主張：依公平法理，請求被告應調整按原告實際室內使用面積減半收取管理費等語。經查：
⑴按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及
其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3 項固有明文。惟該條文僅規定區分所有人得請求撤銷權（形成權），而得提提起撤銷訴訟（形成之訴），並未賦予區分所有人具有請求法院酌定或調整管理費用之形成權，殊不得提起酌定或調整管理費用之形成之訴甚明。
⑵本件原告請求調整管理費減半收取之訴，性質上屬形成之
訴，即應具有形成權始得提起之。惟原告並未舉出其形成權之所在，原告主張依公平法理，亦不能認定原告具有得請求法院調整管理費減半收取之形成權。是原告依公平法理，提起酌定管理費之訴部分，核屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第799條之1規定之法律關係，請求撤銷系爭規約第10條第4 點㈠「房屋、店鋪按權狀登記面積每月每坪以新台幣伍拾伍元整計算之」部分之訴，為有理由，應予准許。至於原告其餘之訴，為無理由，應予駁回。
七、原告關於勝訴部分主張願供擔保請准宣告假執行。查本件撤銷系爭規約第10條第4 點㈠係屬形成之訴，本院所為形成判決之形成力，於判決確定時即生法律上效果，不得宣告假執行，核與民事訴訟法第390 所稱財產權(按給付請求權)訴訟，原告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而原告此部分請求宣告假執行，自難准許，應予駁回。另原告其餘之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 8 月 11 日
民事第二庭 法 官 李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 8 月 11 日
書記官 蔡於衡