臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1182號原 告 甲○○訴訟代理人 陳益盛律師
鄭昱廷律師被 告 臺北縣三峽鎮農會法定代理人 乙○○訴訟代理人 謝新平律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於99年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號428(B)部分、428(C)部分及428(D)部分面積合計三十九點０二平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還與原告；並應給付原告新台幣貳拾貳萬陸仟叁佰壹拾陸元，及自民國九十九年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年五月二十七日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台叁仟柒佰柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣陸拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰玖拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同
一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告於本件起訴之初，原聲明第一、二項為：「（一）被告應給付原告新臺幣852,762元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應自坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地上，如（99年5 月6 日起訴狀）附圖1 所示Ａ部分建物遷出，並將附圖1 所示Ａ部分建物拆除，及將所占用共37.3
2 平方公尺之土地返還原告；並自本起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣14,213元」，嗣於民國（下同）99年8 月11日以庭呈之民事擴張聲明暨準備理由（二）狀變更為：「（一）被告應給付原告新臺幣891,60
7 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應自坐落台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上，如附圖所示B 、C 、D 部分建物遷出，並將附圖所示B 、C 、D 部分建物拆除，及將所占用共39.0
2 平方公尺之土地返還原告；並自本起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣14,860元」，顯係基於同一之基礎事實及擴張應受判決事項之聲明，且未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，原告所為訴之變更即應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告於92年9 月17日，買受本院90年度執壽字第7149號強制執行事件所拍賣之臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），並於同年9 月25日領得權利移轉證書（原證2 ）。因被告無合法之使用權源，占有系爭土地之一部分作為停車場（下稱系爭建物）使用，原告自得依民法第767 條規定，請求被告應自附圖所示B 、C 、D 部分建物遷出，並將附圖所示B 、C 、D 部分建物拆除，及將所占用共39.02 平方公尺之土地返還予原告。
（二）又依照一般法院強制執行之法定程序，即便查封時執行法院之記載事項，亦僅係據債權人查報所稱而為，不可作為實體權利判斷有無之依據，是原告向台灣金融資產股份有限公司標買系爭土地，其標售公告上之載記，僅係一般民間公司對於該標的物使用情形之記載，應無公信力，不得作為實體權利判斷有無之依據，原告既否認標售公告上之記載有確認實體權利之效力，則應由被告就其所抗辯者負舉證責任。縱被告所述為真，執行債務人口頭應允被告無償借用，乃該執行債務人與被告間之借貸契約，依債之相對性，被告僅得向前手主張，不可拘束後手；是以，不因被告所稱之借貸契約而使原告負有任何物權上之義務，故原告既係受讓系爭土地之所有權，並無受讓任何債權，即無依借貸契約忍受使用之義務。實則，該公告上之記載並未創設任何債權或物權之權利，原告即不因知悉該公告之記載而負有任何法律上之義務。況且，依照原證3現場照片所示，系爭土地現由被告作為停車場使用，而非為當初約定之糧倉，則執行債務人縱有同意被告將系爭土地作為糧倉使用，於被告變更用途改為停車場使用後，執行債務人是否仍繼續同意，及執行債務人與被告之借貸契約是否繼續存在，皆不無疑義。據此，即便執行債務人曾同意將系爭土地無償借給被告作為糧倉使用，被告仍不得主張其可永久使用系爭土地，甚至對抗原告後來取得之所有權。
（三）再者，民法796條及796條之1所保護的客體僅限於供人居住之房屋，系爭土地現正作為停車場使用，並非供人居住之房屋，故不該當民法769之1構成要件；縱使符合民法第796條之1構成要件，法院之裁量仍應考量公共利益及當事人利益，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。被告雖抗辯「…法院得酌被告是為公共利益而興建糧倉…」，惟現在實際用途卻為停車場；復由現場照片可知目前系爭土地上之停車場僅為簡陋水泥牆及鐵皮屋頂搭建而成，其經濟價值不高，縱使拆除，對公益上以及社會整體經濟利益而言應無何影響，如判命被告免為移去，無異架空原告基於所有權之使用收益權限，不僅侵害原告利益甚大，更動搖民法物權篇之立法基礎。又原告取得系爭土地所有權後未即時主張權利，不代表默許被告繼續使用系爭土地，被告明知其使用系爭土地無合法權源，自應主動詢問與原告協商，惟被告長久以來強占系爭土地，原告寄發存證信函與被告（原證8），被告亦置之不理。
（四）此外，原告所有之系爭土地，遭被告無權占用，依社會觀念，被告因而獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利。依民法第126條之規定，原告得請求被告返還自起訴前五年內相當於租金之不當得利，共計新台幣（下同）891,607元。（計算式：45,700×
39.02×10%×5＝891,607元）。另被告迄今仍無拆除建物返還土地之意，顯有將來繼續無權占用系爭土地之虞，原告自得預為請求被告返還自起訴狀送達翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即14,860元( 計算式：45,700元x39.02x10 ％÷12＝14,860元）予原告等語。
（五）聲明：
1.被告應給付原告新台幣891,607元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.被告應自坐落臺北縣○○鎮○○段○○○○號土地上，如附圖所示B 、C 、D 部分建物遷出，並將附圖所示B 、C 、
D 部分建物拆除，及將所占用共39.02 平方公尺之土地返還原告；及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣14,860元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭建物係經原地主同意而興建，而系爭土地經前手地主即訴外人白永傳（鶯歌鎮之望族）同意無償提供被告使用，後來由訴外人劉豐淞、劉豐年買受，亦同意被告使用，前後地主亦同意無償借用系爭土地，嗣地主負債致系爭土地遭拍賣，乃於92年11月10日由原告標買而取得所有權。
然原告於標買時，臺灣金融資產股份有限公司於公告內已標示執行債務人口頭應允被告無償借用，且未約定期限，買受人應自行注意，是原告既已知被告有權占用系爭土地仍願購買，自應負系爭土地被第三人使用之風險，且得標後復未依土地法第104 條之規定通知地上物房屋所有權人優先承買，所以原告之取得所有權已有瑕疪。何況被告占用已逾50年，依民法第796 條規定，原告於購買時已知系爭土地上有系爭建物，原告於取得系爭土地所有權後亦未向被告催討，致被告認為原告默許被告繼續使用系爭土地，故原告不得請求移去。又依民法第796 條之1 規定，被告既非故意逾越地界建築系爭建物，法院自得斟酌被告係為公共利益而興建糧倉，許被告以相當價額購買，而免為移去。
（二）被告既有使用系爭土地之權源，原告亦未表示異議或要求返還土地之情事，即不得要求拆屋還地及不當得利。縱有相當於租金之不當得利，其計算之基準應為申報地價即每平方公尺11,600元，而非公告現值即每平方公尺45,700元，且應以百分之四計算地租等情資為抗辯。
（三）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告於92年9月17日，買受本院90年度執壽字第7149號強制執行事件所拍賣之系爭土地，並於同年9月25日領得權利移轉證書，經本院依職權調取上開執行事件卷宗核閱，並有本院92年9月25日90板院通民執壽7149字第44593號不動產權利移轉證書在卷可憑，且為兩造所不爭執，此部分事實，自堪信為真實。
四、首應審酌者為，被告占用系爭土地是否具有合法之權源？
（一）按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令現在房地所有人之前手將房屋及空地，概括允許現占有人等使用，現占有人等要不得以現在房地所有人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人有使用該房地之權利，最高法院59年台上字第2490號判例意旨可資參照。查原告主張被告於系爭土地上建有系爭建物，因而占有系爭土地，固為被告所不爭執，是被告對於系爭建物應有事實上之處分權，惟辯稱此建物係經原所有人同意而興建，且前後地主均同意其無償使用，而系爭土地於拍賣時，拍賣公告之內容已載明此無償借用之情形，原告標買時自應注意云云。縱被告所辯為真，其與系爭土地之前手間所約定者，既為無償使用系爭土地，核其性質應屬使用借貸契約，揆諸前開判例意旨，被告仍不得據此使用借貸契約對抗原告，故被告所提其因與系爭土地之原所有人訂立使用借貸契約而有權占有系爭主地之抗辯，自無足採。
（二）再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，固為土地法第104條第1項前段所明定，然具有該條所規定之優先購買權者，既限於基地之地上權人、典權人或承租人，則依被告所辯其係因系爭土地前手之同意而得無償使用系爭土地，充其量亦僅能認定被告就系爭土地有使用借貸關係而已。是以被告顯非土地法第104條第1項所規定之優先購買權人，依法對系爭土地無優先購買權，殆無疑問；故被告抗辯於原告得標後未通知地上物房屋所有權人優先承買，致原告之取得所有權存有瑕疵云云，要無足取。
五、次應審酌者為，原告得否請求被告除去系爭建物並返還系爭土地？
（一）按民法第796條所謂之越界建築房屋，係指鄰地所有人明知他方逾越疆界，而消極的不即時提起異議，始足當之；倘他方於越界建築之初，已取得鄰地所有人之同意或基於雙方之約定，所成立之契約關係，當無該越界建築規定之適用，最高法院86年度台上字第2103號判決意旨參照。查被告既抗辯其係經原地主之同意而興建系爭建物，倘其所辯屬實，其與原地主間便存有使用借貸之契約關係，對於原地主而言，被告興建系爭建物則非無權占有，故原地主自無從就被告越界之行為即時提出異議，此種情形顯非民法第796條所規定之越界建築，是於本件中即便原地主未曾就被告越界興建系爭建物提出任何異議，仍無民法第796條之適用。
（二）又被告辯稱其係基於公共利益而興建糧倉，並援引民法第796條之1規定請求免為移去系爭建物云云，惟查系爭建物現並非作為糧倉使用，而係有對外營業之收費停車場，停車場內有會客室、儲藏室，業經本院實地勘驗屬實，並有
99 年7月23日勘驗筆錄1 份在卷可稽，故系爭建物之除去與否，顯未涉及公共利益，被告此部分之抗辯，亦無足採。
（三）從而，原告依民法第767條規定請求被告拆除系爭建物，及將系爭土地為被告所占用之部分返還予原告，為有理由，應予准許。又原告亦同時請求被告遷出系爭建物，然此乃其餘拆屋還地請求所當然包含之內容，遂無另予准駁之必要，附此敘明。
六、末應審酌者為，原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額為何？
（一）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其條件，故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被告既無權占用原告之土地，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。查被告乃無權占用系爭房屋，已如前述，則被告占用系爭土地，便受有使用系爭土地之利益，因而致原告受有損害，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付本件起訴前五年內相當於租金之不當得利及其法定遲延利息，併請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即99年5月27日起按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
（二）次按基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值，最高法院88年度台上字第108號判決意旨可資參照。查系爭土地99年1月申報地價為每平方公尺11, 600元，公告現值為每平方公尺52,600元，92年9月之前次移轉現值或原規定地價則為每平方公尺45,700元，有臺北縣樹林地政事務所土地登記第二類謄本1份在卷可稽，是原告所主張之計算式，係以「92年9月之前次移轉現值或原規定地價」作為計算標準，有違土地法之規定，尚非可採，故本件應以系爭土地之「申報地價」即每平方公尺11,600元作為計算不當得利之標準。
（三）本院斟酌系爭土地坐落於臺北縣○○鎮○○段，距國道三號三峽交流道僅數分鐘車程，雖位於巷道內，惟巷口之文化路上有數條公車路線之站牌、便利商店、金融機構、醫療診所、餐飲店、超級市場等，且鄰近三峽國小，交通與生活機能良好，被告目前占用系爭土地作為停車場之用，並對外收費等情，認原告因被告無權占有系爭土地所受之損害，按土地申報價額年息百分之十計算為允當，且系爭建物占用系爭土地之面積為39.02 平方公尺（附圖編號
428 (B) 部分面積為7.78平方公尺、編號428(C)部分面積為16. 65平方公尺、編號428(D)部分面積為14.59 平方公尺，面積合計為39.02 平方公尺），有臺北縣樹林地政事務所99 年7月26日北縣樹地測字第0990010828號函所附之土地複丈成果圖表1 份在卷足憑，故本件相當於租金之不當得利金額應為每月3,772 元（計算式：11,600×39.02×10% ÷12＝3,772 元，元以下四捨五入），五年合計226,316 元（計算式：11,600×39.02 ×10% ×5 ＝226,316 元）。
（四）綜上，原告本於不當得利法律關係請求被告給付起訴前五年內相當於租金之不當得利226,316 元及自起訴狀本送達翌日（即99年5 月27日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並請求自起訴狀本送達翌日（即99年5月27日）起至返還房屋之日止，按月給付原告3,772 元為有理由，逾上開範圍之請求，則無理由。
七、從而，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告應將坐落臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上如附圖所示編號428(B)部分、428(C)部分及428(D)部分面積合計39.02 平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還與原告；並應給付原告226,316 元，及自99年5 月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自99年5 月27日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,772 元，為有理由，應予准許。其餘請求部分，為無理由，不應准許。
八、兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 25 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 8 月 25 日
書記官 郭群裕