臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1277號原 告 黃登煌訴訟代理人 張宸浩律師
劉成金劉明造被 告 王世乙訴訟代理人 王俊雄上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國100 年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地上之磚造房屋及地上物（如附圖199-13（A ）所示，面積為壹壹壹點零柒平方公尺）拆除後將上開土地返還予原告及共有人劉進富。
被告應給付原告新臺幣叁萬柒仟貳佰零壹元，及自民國99年4 月
7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自99年4 月
7 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣陸佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾柒萬捌仟元供擔保後，得假執行。惟被告如以新臺幣貳佰叁拾叁萬貳仟肆佰柒拾元供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：「①被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地上之磚造房屋（面積124.96平方公尺）拆除並將土地返還予原告及共有人劉進富。②被告應給付原告及共有人劉進富新臺幣（下同）344,890 元，及自民國99年4 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自99年4 月7 日起至拆除建物返還土地予原告及共有人劉進富之日止，按月給付原告5,748 元。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保請准宣告假執行。」嗣經新北市樹林區地政事務所至現場測量後，原告乃於100 年2 月24日具狀變更聲明為：「①被告應將被告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地上之磚造房屋及地上物（如附圖199-13（A ）所示，面積為111.07平方公尺）拆除並將土地返還予原告及共有人劉進富。②被告應給付原告及共有人劉進富257,682 元，及自99年4 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自99年4 月7 日起至拆除建物返還土地予原告及共有人劉進富之日止，按月給付原告4,294 元。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保請准宣告假執行。」後原告又於
100 年4 月27日具狀減縮聲明為：「①被告應將被告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地上之磚造房屋及地上物（如附圖199-13（A ）所示，面積為111.07平方公尺）拆除並將土地返還予原告及共有人劉進富。②被告應給付原告128,841 元，及自99年4 月7 日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息，暨自99年4 月7 日起至拆除建物返還土地予原告之日止，按月給付原告2,147 元。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保請准宣告假執行。」，核因屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告於79年5 月14日購買新北市○○區○○段0199-13 地號土地（下稱系爭土地，該土地係於99年10月15日自同段0199地號土地分割而來），權利範圍為1/2 ，共有人為劉進富，原告購買後並未使用系爭土地。因系爭土地地形狹長且非方正，原告日前測量欲加以使用時，方發現系爭土地有部分遭被告占用，占用範圍如附圖199-13（A ）部分所示（下稱系爭土地A ），被告在其上興建房屋並據為己用（下稱系爭房屋）。然被告占用系爭土地A ，並未經過原告及共有人之同意，亦未合法承租，係屬無權占有，故原告發現上情後，乃於99年4 月2 日寄達律師函限期催告被告拆屋還地及應給付回溯五年之相當於不當得利之租金，然被告於99年4 月6日收受上開律師函後，均不予置理。為此，原告乃依民法第
767 條規定，起訴請求被告拆除系爭房屋、返還系爭土地A予原告及共有人並應給付相當於租金之不當得利予原告。
㈡、至被告無權占有之系爭土地A 面積為111.07平方公尺，依97至99年之申報地價每平方公尺4,640 元、94至96年之申報地價每平方公尺4,480 元（以公告地價之8 成計算）之年息10％為標準而計算之相當於租金之不當得利，可知被告自94年
4 月7 日起至99年4 月6 日止，應給付相當於租金之不當得利共為252,815 元，又原告應有部分為1/2 ，是原告得請求部分為128,841 元。另原告自99年4 月7 日起至被告排除侵害之日止，每月所受相當於租金之不當得利損害則為4,294元，而原告有預為請求之必要，加以原告應有部分為1/2 ，是此部分原告得請求者為每月2,147 元等語。
㈢、聲明：①被告應將被告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地上之磚造房屋及地上物（如附圖199-13（A ）所示，面積為111.07平方公尺）拆除並將土地返還予原告及共有人劉進富。②被告應給付原告128,841 元，及自99年4月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自99年4月7 日起至拆除建物返還土地予原告之日止，按月給付原告2,147 元。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則為：
㈠、被告前於68年9 月12日向訴外人即前屋主歐神助購買新北市○○區○○街○○號之建物及坐落基地，且一併向歐神助購買系爭房屋及系爭土地A 。前開新北市○○區○○街○○號之建物及坐落基地業已完成過戶之移轉登記，然系爭土地A 部分，則因地目為「田」，被告又無自耕農身份，故迄今均未辦理移轉登記，而系爭房屋並未辦理保存登記，故亦無法登記為被告所有，目前均為被告占有使用中。當時歐神助係以將其原購自另地主劉進發而於65年3 月11日訂立之不動產買賣契約書之權利讓渡給被告，用以表徵被告已購買系爭土地A，至系爭房屋部分，則係歐神助於點交前開光武街29號建物時，由被告另行給付6 萬元予歐神助之配偶連麗花，用以購買當時即已搭建完成之鐵屋亦即系爭房屋，此有收條可證，可見系爭房屋30幾年前即已存在且由被告購得。被告於69年間隨即進住前開光武街29號建物及系爭房屋內，後被告曾攜帶上揭歐神助所讓渡之不動產買賣契約書向訴外人劉進發表明伊已購買系爭房屋及系爭土地A ，何時辦理過戶登記等語，然劉進發稱：系爭土地A 為劉家祖產，是兄弟共有，且地勢低窪、耕作不易、地形狹長，只能與其前方其餘土地一併填平，將來好合併出售，且該土地地目為田，當時亦無法辦理過戶登記，如未來可過戶，必定出面處理，會依照不動產買賣契約書之約定過戶予被告等語。被告知道劉進發在系爭土地附近擁有相當多的土地，且光武街單號整排的土地都是由他處置，故被告不疑有他，遂未繼續要求劉進發立即辦理過戶登記。於70年間，劉進發之胞兄劉阿來於生前也常到光武街31號簡金鳳之住處喝茶聊天，被告當時也曾詢問過劉阿來有關系爭土地A 尚未過戶應如何處置之問題，然劉阿來之回答亦與劉進發相同，而因光武街15號至43-1號十多戶整排房屋都有相同情況，故被告也就不了了之。嗣於92年6 月11日，新北市政府地籍圖重測進行地籍調查時，臨地之兩造雙方均同意可以將界址調整，被告遂攜帶上開不動產買賣契約書向訴外人即劉家之劉進富（系爭土地之共有人之一）要求界址調整及過戶登記，詎料劉進富非但不承認系爭土地A 曾交由劉進發出售，更不同意過戶予被告，此外還要求被告應以公告現值加四成購買尚未過戶之系爭土地A ，被告不得已只好積極尋找劉進發出面解決，奈何劉進發竟避不見面。被告也曾書寫存證信函要求歐神助、劉進發出面處理此事，但均未獲置理，也無法送達存證信函予歐神助。
㈡、系爭土地因田地狹長、沒有利用價值，劉進發卻購買田地填土闢建馬路，後將家中田地夾帶建地一併出售謀利，民眾不疑有他，相信日後便會過戶，奈何時間久遠，人事已非，相關證人均已亡故，土地所有權人現在又不承認前事，被告實在受害不淺。若被告所言不實，為何地主會任由被告平白使用30幾年？這麼長的時間，地主都沒有提出異議，現在才起訴請求，當中必有隱情。蓋98年間劉進發才往生，亦即重要關係人目前均已不在人間，因此原告才來請求拆屋還地，可見原告主張不實。另外，經被告查證，歐神助及其配偶目前均旅居美國多年，亦無從到庭證述。被告已付錢購買系爭房屋及系爭土地A ，卻未能過戶，已經很委屈，原告卻還請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，其主張之計算基準亦過高，實不合理，請求鈞院駁回原告之訴等語。
㈢、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於79年5 月14日購買新北市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地（系爭土地係於99年10月15日自同段0199地號土地分割而來），權利範圍為1/2 ，共有人為劉進富。
㈡、系爭土地A 目前為被告占有使用中，系爭房屋亦為被告所有，被告占用系爭土地A 之範圍如附圖199-13（A ）所示，面積為111.07平方公尺。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告上揭主張，業據提出土地登記謄本、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執、現場照片、臺灣省臺北縣土地登記簿等為證，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被告是否無權占用原告之系爭土地A ？原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理、金額為何？茲依序說明如下：
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第767 條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查，本件原告主張被告在系爭土地A 上如附圖所示199-13（A ）部分，搭建磚造房屋及地上物，據為己用等情，為被告所不否認，且經本院會同新北市樹林區地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖、現場照片附卷可稽，堪以認定。次查，雖被告辯稱其業已付款購買系爭房屋及系爭土地A ，只是沒有過戶，故伊是有權使用云云，並提出不動產買賣契約書兩份、收條、地籍圖謄本為據，然原告否認不動產買賣契約書兩份之形式及內容之真正，而被告並未提出任何積極證據以證明上開私文書為真正，且觀之被告所提出之伊與訴外人歐神助間所簽訂之不動產買賣契約書（下稱契約書A ）第1 條係約定（見本院卷第83頁）被告向歐神助購買「買賣不動產標示：○○○鎮○○○段142- 41 、142-42、142-43地號土地。該土地上房屋坐○○○鎮○○街○○號房屋壹棟。」，該等土地亦即目前之新北市○○區○○段210 、211 、212 地號土地，並非系爭土地
A ，此有地籍圖謄本、新北市樹林區地政事務所土地複丈成果圖在卷可證，復為兩造所不爭執，洵堪認定，是則被告顯無從持契約書A 據以證明其業已購得系爭土地A 。至契約書
A 第10條特約雖另約定：「乙方（按指歐神助）與原地主劉進發於65年3 月11日所訂買賣契約書所訂權利義務全部讓渡甲方（按指被告）并隨附原買賣契約書乙份。」，然稽之被告所提出之訴外人歐神助與劉進發間所簽訂之不動產買賣契約書（下稱契約書B ）第1 條約定：「乙方（按指劉進發）願將所有不動產坐○○○鎮○○○段142-12、142- 1地號內土地約100 坪（確切坪數以地政機關測量成果為準）、詳細位置填明於後，每坪以新臺幣4 千元正計算所有權，全部出賣甲方（按指歐神助）為業。」（見本院卷第84頁），該條約定所稱之○○○鎮○○○段142-12、142- 1地號」，經查並非系爭土地、系爭土地A 重測前○○○鎮○○○段○○○○○○號，有地籍圖謄本、土地登記謄本在卷可憑（見本院卷第
100 、101 、11頁），而該條約定所稱之詳細位置，查僅係概略的手繪圖示，簡單地附於契約書B 之末段，客觀上根本無從認定實際位置為何，況該條約定復僅記載買賣標的為「地號內土地約100 坪（確切坪數以地政機關測量成果為準）」，並未特定出確切位置以及坪數，衡諸一般社會通念及經驗邏輯法則，尚難認定訴外人歐神助有向劉進發購買系爭土地、系爭土地A ，從而，被告遽執契約書A 、B 辯稱伊已受讓權利而購得系爭土地A 云云，顯非可採。雖被告另辯稱契約書B 上所○○○鎮○○○段○○○○ ○○號部分係誤載，實際上應○○○鎮○○○段○○○○○ ○號土地亦即系爭土地，因○○○鎮○○○段○○○○ ○○號土地距離伊購買之光武街29號建物土地（按○○○鎮○○○段142-41、142-42、142-43地號土地）甚遠，並不相鄰，可見是誤載云云，然為原告所否認，且查被告並未提出任何積極證據以實其說，復參以契約書
B 上另載有被告所不爭之○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地」，經查亦非與其所購得之光武街29號建物土地（按○○○鎮○○○段142-41、142- 42 、142-43地號土地）鄰近相連，有地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷第100 頁），同理以觀，足徵被告空言辯稱契約書B 所載之142- 1地號係143- 1地號之誤載，伊確有受讓購買系爭土地云云，殊屬無據。況查，契約書A 之第1 條約定係記載被告向歐神助購買土地面積為0. 0258 公頃（見本院卷第83頁），換算後應約為78.05坪，縱若被告所辯屬實，伊確有受讓契約書B 之權利，則契約書B 上第1 條約定係記載歐神助向劉進發購買土地面積約為100 坪（見本院卷第84頁），而本件被告所占用之系爭土地A 之面積為111.07平方公尺（按約為33.6坪），業如上述，是兩者合計面積約為111.65坪，顯然超過被告所辯之受讓權利為約100 坪土地之面積，衡諸常理，被告所辯顯然相互矛盾，實難認為有理。又查，被告辯稱伊因受讓權利而業向訴外人劉進發購得系爭土地A 云云，然劉進發並非系爭土地、系爭土地A 之所有權人之一，有臺灣省臺北縣土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第117 頁以下），此亦為兩造所不爭，是則劉進發是否有權得以出售系爭土地、系爭土地A ，自屬可疑。末查，被告提出之收條上復僅記載收到被告之來款6 萬元代購樹林光武路29號鐵屋價款等語（見本院卷第85頁），並不足以證明被告是否有購得系爭土地A 。此外，被告並未提出其他證據以實其說，揆諸首揭規定，應認被告就此利己事實未善盡舉證責任，是原告主張被告係無權占用系爭土地A 乙節，洵屬實在，則原告請求被告將系爭房屋拆除，將系爭土地A 返還原告及共有人，自屬有據，應予准許。
㈢、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占有系爭土地A ，已詳前述，被告因而獲得相當於租金之利益，並導致原告受有按其應有部分計算之相當於租金之損害，自屬無法律上之原因而受有利益，致原告受損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其催告前5 年內相當於租金之不當得利及法定遲延利息（催告之律師函係於99年4 月6 日送達被告，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽）；又被告占有系爭土地A 迄今仍無拆除建物返還土地之意，顯有將來繼續無權占有系爭土地A 之虞，故原告自得依民事訴訟法第246 條規定，預為請求被告返還自催告函送達翌日起至返還系爭土地A 之日止，因繼續無權占有系爭土地
A 所受相當於租金之不當得利。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；上開規定，於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文，亦即城市地方之土地租金，以不超過土地申報價額年息10％為限。又土地法第97條所謂土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第25條定有明文；而土地之法定地價，依土地法第148 條規定，為土地所有權人依該法所申報之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，復為平均地權條例第16條所明定。查本件原告主張每月得請求之數額應以申報地價之年息10％為據，被告則抗辯過高等語，而按金額究以若干為適當，依法應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息10％限度內決定之，並非必達申報地價之年息10％之最高額度。經查，系爭土地A 之地目為田地，地形並非平整方正，坐落位置並不直接相鄰道路，需透過前方建物即光武街29號建物始能接鄰新北市○○區○○街，而光武街為一雙向單道之巷弄，左右均為住家，甚少店面，商業並不繁榮，光武街上並無公車站牌，附近亦無捷運站，交通亦不繁榮，此有本院勘驗筆錄、照片等在卷可按；故本院審酌系爭土地A 上開地目、坐落位置、地形特徵、住商機能未能稱便，及被告使用情形係於其上搭建之鐵皮建物內經營工廠之經濟價值等一切情狀，認原告請求以系爭土地申報地價年息10％計算之尚屬過高，系爭土地A 之租金，應以申報地價（即公告地價之80％）年息3 ％為適當。次查，系爭土地A 於94年1 月起至
95 年12 月之申報地價，均為每平方公尺4,400 元【計算式：5,500 元×80％＝4,400 元】，於96年1 月起至98年12月之申報地價則均為每平方公尺4,480 元【計算式：5,60 0元×80％＝4,480 元】，99年1 月起之申報地價則為每平方公尺4,640 元【計算式：5,800 元×80％＝4,640 元】，此有原告提出之新北市地政資訊服務網頁資料在卷可稽（見本院卷第131 頁），原告之應有部分則為1/2 ，依此計算被告應給付催告前5 年內相當於租金之不當得利金額（催告送達日期為99年4 月6 日）如下：
①、自94年4 月7 日起至95年12月31日止：
自94年4 月7 日起至95年12月31日止，共計1 年又269 日，不當得利數額為12,733元【計算式：111.07平方公尺×4,40
0 元×年息3 ％×（1 ＋269/365 ）年×應有部分1/2 ＝12,733元；元以下四捨五入，下同】。
②、自96年1 月1 日起至98年12月31日止：
自96年1 月1 日起至98年12月31日止，共計3 年，不當得利數額為22,392元【計算式：111.07平方公尺×4,480 元×年息3 ％×3 年×應有部分1/2 ＝22,392元】。
③、自99年1 月1 日起至99年4 月6 日止：
自99年1 月1 日起至99年4 月6 日止，共計98日，不當得利數額為2,076 元【計算式：111.07平方公尺×4,640 元×年息3 ％×（98/365）年×應有部分1/2 ＝2,076元】。
④、綜上，被告自94年4 月7 日起至99年4 月6 日止，應給付原
告相當於租金之不當得利，共計37,201元【計算式：12,733＋22,392＋2,076＝37,201 】。
⑤、暨自99年4 月7 日起至返還系爭土地A 之日止，原告請求被
告預為給付而應按月給付原告相當於租金之不當得利為644元【計算式：111.07平方公尺×4,640 元×年息3 ％÷12月×應有部分1/2 ＝644元】。
五、從而，原告依民法第767 條及不當得利之法律關係，請求被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○ ○○○○號土地上之磚造房屋及地上物（如附圖199-13（A ）所示，面積為111.07平方公尺）拆除後將上開土地返還予原告及共有人劉進富；被告應給付原告37,201元，及自99年4 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自99年4 月7 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告644 元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 連士綱法 官 吳金芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 8 日
書記官 陳昭綾附圖（一頁）