臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1392號原 告 楊鼎發訴訟代理人 洪士傑律師複 代理 人 陳怡伶律師被 告 許陳却訴訟代理人 吳展旭律師複 代理 人 蘇瑀
楊景琇吳挺絹律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件複丈成果圖編號A 部分所示，面積陸拾捌點玖貳平方公尺之房屋拆除，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬叁仟陸佰貳拾叁元，及自民國九十九年四月九日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣柒仟肆佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟貳佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾伍萬伍仟玖佰零叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「⒈被告禾生印刷有限公司（下稱禾生公司）應自坐落於新北市樹林區（即臺北縣樹林市，下同）樹新段724地號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號之房屋中遷出。⒉被告許陳却（原告書狀誤載為許陳卻）應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號之房屋拆除，將土地返還原告楊鼎發。⒊被告許陳却應再給付原告新臺幣（下同）895,409元，及自訴狀送達之翌日起至返還土地之日止，按年給付原告89,541元。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。」最後變更為「先位聲明：⒈被告許陳却應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附件複丈成果圖A部分所示門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋拆除，並將該屋坐落之土地返還予原告。⒉被告許陳却應給付原告895,409元，及自民國99年4月9日起至返還土地之日止，按月給付原告7,462元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告許陳却應給付原告895,409元，及自訴狀送達之翌日起至租約終止之日止，於每月五日前給付原告7,462元。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。」，並撤回被告禾生公司部分之起訴，屬訴之變更及變更應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前地號為潭
底段209之7號，下稱系爭土地），原係訴外人許炳南所有（登記其妻即被告許陳却名義）。系爭土地經原告於臺灣臺北地方法院66年度民執地字第3469號清償票款強制執行程序中依法買受。56年間，許炳南於系爭土地上建造房屋，即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號加強磚造房屋一棟（下稱系爭房屋），原始取得所有權。系爭房屋經訴外人陳玉絲於臺灣臺北地方法院69（原告書狀誤載為96）年度民執地字第2238號強制執行程序中依法買受，再經輾轉出售予現所有人即被告，並由其出租予被告禾生公司占有使用。
㈡系爭房屋與系爭土地本屬同一人所有，其後因故分屬原告及
被告二人，是兩造間就系爭房屋及系爭土地之法律關係，應屬租賃，使用土地之房屋所有人（即被告）對於土地所有人（即原告）當支付相當之代價，方屬合理公平；被告對此亦未否認，因此自80年起至88年為止，系爭房屋之所有權人（包括被告）均委由許炳南就租金一事與原告簽署協議書並繳納租金，足徵被告明知兩造間存有租賃關係，依法應給付租金予原告甚明。被告自89年1月1日起即遲付租金迄今，已達十年之久，原告於99年2月3日以臺北三張犁郵局存証號碼第000208號函催告被告給付租金，惟伊未依限期給付，原告乃於同年4月8日以臺北南陽郵局存證號碼第808號函向被告為終止租約之意思表示，且於99年4月9日經其收受。系爭租約既經原告以遲付租金達二年以上為由，合法終止，被告即無權繼續占用系爭土地，應分別自系爭房屋遷出，並將房屋拆除後返還所占用之土地予原告。
㈢原告與被告間前就系爭土地存有基地租賃之關係，於基地租
賃仍存續之期間內，被告有給付租金之義務；又依據雙方89年5月30日簽訂之協議書內容，同意以申報地價之百分之八計算年租金額，是自89年1月1日起至98年12月31日止，總計十年期間，被告均未給付租金，原告自得依終止前之租賃關係請求被告給付租金，合計895, 409元【計算式：16,240×8％（96年申報地價百分之八）×68.92（土地面積）×10（年）＝895,409（元以下均四捨五入）】。
㈣原告與被告之基地租賃關係，業經原告依法終止，已如前述
，是被告自雙方契約終止之日起，對於系爭土地即無合法占有之權源而仍加以占用，應認可獲得相當於租金之利益，是原告依據不當得利及侵權行為法則，向被告請求自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，計算相當於月租金7,462元之不當得利。【計算式：16240×8％（96年申報地價百分之八）×68.92（土地面積）÷12=7,462】。
㈤系爭土地鄰近樹林火車站，交通極為便利，週遭又有文林國
小與溪崑國中，生活機能優良，以申報地價之百分之八計算年租金額，應屬合理。雖被告陳稱依據系爭土地98年度之地價稅，數額僅為11,193元，然租金與地價稅之數額並無干係。況且被告身為許炳南之配偶，顯難謂不知其夫與地主協商地租，且支付地租期間自80年3月起至88年12月31日止，期間長達8年之久，被告均未有反對之意思，對於其夫許炳南之行為，實應負表見代理人之責任。爰就先位聲明部分依民法第767條規定、基地租賃、不當得利及侵權行為之法律關係；備位聲明部分依基地租賃之法律關係及民法第425條之1規定提起本訴等語。併為聲明：先位聲明：⒈被告許陳却應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附件複丈成果圖A部分所示門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋拆除，並將該屋坐落之土地返還予原告。⒉被告許陳却應給付原告895,409元，及自99年4月9日起至返還土地之日止，按月給付原告7,462元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告許陳却應給付原告895,409元，及自訴狀送達之翌日起至租約終止之日止，於每月五日前給付原告7,462元。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠兩造間就原告所有系爭土地與被告所有系爭房屋存有法定租
賃關係，亦即被告為有權占有。系爭房屋與所坐落之系爭土地本屬同一人許炳南所有，其後因故分屬原告及被告二人，是原告與被告就系爭房地，依48年度臺上字第1457號判例、民法第425之1第1項前段推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。且其期限不受第449條第1項規定之限制。尤有甚者，原告主張系爭土地經其於臺灣臺北地方法院66年度民執地字第3469號清償票款強制執行程序中依法買受，雖因新法民法第838之1並無溯及既往之效力，然依此次新法修正之精神觀之，本件在未來新法施行後尚有成立法定地上權之可能。由此足證被告所有之系爭房屋，不僅在現行法下已有合法占有之依據，更進一步言，在新法修正之精神上亦係肯認應對之為更妥善的維護，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益。原告於彼時拍得系爭土地之際，必然已「事先知悉」該土地上已存在系爭建物，並可「預見」在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係。此等知悉與預見，實非一般基地租賃所得比擬，又本案被告所有之建物尚無滅失或不堪使用之情，自法之衡平保護考量，應排除一般基地租賃第440條第3項之適用。本件原告援引民法第440條主張終止其與被告之租賃關係，即無理由。又本條所謂「房屋得使用期限內」，係指至房屋不堪使用時為止，系爭房屋既尚未達不堪使用之情形，雙方之租賃關係自仍應繼續存在。是原告因被告遲延給付租金而請求終止契約之主張，應不足採。兩造間既仍存在法定租賃關係，被告就系爭土地自仍存有合法占有權源，原告依民法767請求返還系爭土地及排除侵害等聲明，自屬無據。
㈡原告所提兩份協議書，立書人皆為原告與許炳南二人，且實
際給付租金之人亦為許炳南。可認為上開協議書已具有第三人利益契約性質，尚不生原告所稱表見代理情形。退步言之，縱認先前所為之協議有拘束被告效力，然依該協議內容觀之，亦僅係針對80年3月1日起至88年12月31日止租金數額之相關事項有拘束被告之效力，凡此亦未必等同就89年以後迄今，兩造仍認同該租金數額、比例之協議。再退萬步言，就89年5月5日簽定之協議書本文觀之，自85年1月1日至88年12月31日，約定支付之租金總額僅為25萬元。經計算係以申報地價年息百分之6.4為基準【計算式：250,0 00÷68（平方公尺）÷14,300（申報地價）÷4（年）×100＝6.4%】，由此解釋當事人真意，原告所述申報地價年息百分之8係有可議。99年9月27日現場履勘，查得系爭土地附近僅有零星幾間小店面營業，與樹林車站亦有相當距離，是否確如原告所言「生活機能優良、交通極為便利」仍有待商榷。又被告為一年過七旬老人家，目前生活來源僅僅依靠微薄租金，尚祈鈞院以申報地價年息百分之五定租金基準。原告就94年5月4日以前之租金請求早已逾五年時效，被告自得以此為時效抗辯，拒絕給付此部分之租金。原告請求被告給付超過279,815元【16,240（申報地價）×5%×68.92（土地面積）×5（年）】之租金總額並無理由。
㈢本件屬土地與房屋因買賣關係而分屬不同人，依實務見解，
兩者間應有租賃關係。原告備位聲明第一項後段主張依民法第425-1條推定租賃關係請求被告給付將來之租金，究該租金之數額，除須參酌整體工商繁榮程度等因素酌定外，亦將涉及平均地權條例第14條「規定地價後，每三年重新規定地價」及同法第16條「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價」等規定。系爭房屋得使用期限尚超過十年以上，未來十年間整體經濟狀況是否與本件判決當時有所差異，非可預期。此外，原告備位聲明請求被告每月應給付之租金數額，顯然係以「申報地價」為計算依據，又申報地價之數額，繫於每三年重新規定地價之土地政策，容有浮動。故原告上開備位聲明「非屬確定債權」，實有違背民事訴訟法第246條及86年臺上字第1385號判決意旨等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴均駁回。⒉如受不利判決，被告願供現金或等值之無記名可轉讓定存單為擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造均不爭執之事實：㈠系爭土地（為許炳南所有登記其妻即被告名義）及系爭房屋
（為被告之夫許炳南於56年間建造而原始取得）原均為許炳南所有。系爭土地經臺灣臺北地方法院66年度執地字第3469號清償票款強制執行事件拍賣，由原告拍定買受（於67年2月13日登記為原告所有）。系爭房屋經臺灣臺北地方法院69年度執地字第2238號強制執行事件拍賣，由陳玉絲拍定買受，嗣由其輾轉出售予被告（被告於88年1月5日占有系爭房屋並登記為所有權人）。
㈡系爭房屋現由被告出租予禾生公司占有使用中。自88年1月5
日起被告所有系爭房屋與原告所有系爭土地成立基地租賃關係。
㈢陳玉絲所有系爭房屋與原告所有系爭土地成立基地租賃關係
，業經原告對於陳玉絲訴請給付租金，由本院以79年度簡字第914號判決陳玉絲應給付原告依系爭土地各該年度土地申報地價總額年息百分之十計算至80年2月27日止之租金，共計869,113元確定。原告與許炳南曾就系爭土地及系爭房屋（依序以陳玉絲、被告為系爭房屋之所有權人）間基地租賃關係之租金數額於85年1月11日協議，80年3月1日至84年12月31日之租金為691,875元；復於89年5月30日協議，85年1月1日至88年12月31日之租金為25萬元。89年1月1日起被告即未再給付原告租金迄今。
㈣原告於99年2月3日以臺北三張犁郵局存證號碼第208號存證
信函向被告催告於15日內給付自89年1月1日（該函誤載為88年1月1日）起之租金共計832,553元，被告於99年2月4日收受該函，因被告仍未依函給付租金，故原告於99年4月8日以臺北南陽郵局第808號存證信函向被告表示終止兩造間之基地租賃契約並請求拆屋還地，被告於99年4月9日收受該函。
㈤被告系爭房屋占用系爭土地之面積為68.92平方公尺，其租金以96年1月申報地價每平方公尺16,240元計算。
五、經查：㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425條之1定有明文。核其立法理由為：「房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條之第1項之限制。」，足見該條所謂「房屋得使用期限內，有租賃關係」，係擬制土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，以房屋得使用期限為期，存有租賃之合意，即當事人間之權利、義務，除有約定外，均得適用民法、土地法等土地租賃之相關規定以定之。是被告辯稱：民法第425條之1規定所謂之「房屋得使用期限內」，係指至房屋不堪使用時為止，並據認於房屋得使用期限內其租賃關係均繼續存在，於房屋尚堪使用期間，出租人不得以承租人積欠租金為由，依民法第440條第3項、第2項、土地法第103條第4款等規定終止契約云云，即有未合，洵無可採。
㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」、「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第440條、土地法第103條第3款、民法第767條第1項前段分別定有明文。準此，建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，於依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，承租人於其期限內不為支付者，即得終止租賃契約。上開兩造均不爭執之事實，已如前述，並有本院79年度簡字第914號判決、系爭土地之土地登記謄本、系爭房屋之建物登記謄本、現場佔用照片、禾生公司基本資料、85年1月11日協議書、89年5月30日協議書、臺北三張犁郵局存證號碼第208號存證信函及收受回執、臺北南陽郵局第808號存證信函及收受回執、被告戶籍謄本、系爭土地之地價謄本附卷可稽（見本院卷第11至31頁、第49至50頁、第74頁），復經本院依職權勘驗現場屬實，並囑託新北市樹林地政事務所將被告所有系爭房屋占用系爭土地之範圍及面積詳為測量後繪製土地複丈成果圖（原告依該複丈成果圖以紅筆加註A為附件如本院卷第149頁所示）1份（見本院卷第104頁）附卷可憑，堪信屬實。由此可見，系爭土地（為許炳南所有登記其妻即被告名義）及系爭房屋（為被告之夫許炳南於56年間建造而原始取得）原均為許炳南所有。系爭土地於67年2月13日登記為原告所有；系爭房屋則於69年間為陳玉絲所有，嗣由其輾轉出售，於88年1月5日登記為被告所有。系爭房屋現由被告出租予禾生公司占有使用中。自88年1月5日起被告所有系爭房屋與原告所有系爭土地成立基地租賃關係。系爭房屋與系爭土地間基地租賃關係，曾經原告對於陳玉絲訴請給付租金，由本院以79年度簡字第914號判決陳玉絲應給付原告依系爭土地各該年度土地申報地價總額年息百分之十計算至80年2月27日止之租金，共計869,113元確定。且原告與許炳南亦曾就系爭土地及系爭房屋（依序以陳玉絲、被告為系爭房屋之所有權人）間基地租賃關係之租金數額於85年1月11日協議，80年3月1日至84年12月31日之租金為691,875元；復於89年5月30日協議，85年1月1日至88年12月31日之租金為25萬元。89年1月1日起被告即未再給付原告租金迄今。原告於99年2月3日以臺北三張犁郵局存證號碼第208號存證信函向被告催告於15日內給付自89年1月1日起之租金共計832,553元（被告於99年2月4日收受該函），因被告仍未依函給付租金，故原告於99年4月8日以臺北南陽郵局第808號存證信函向被告表示終止兩造間之基地租賃契約並請求拆屋還地（被告於99年4月9日收受該函）。矧被告既自89年1月1日起即未給付原告租金，且經原告於99年4月8日定期函催給付租金而迄仍未給付，則依上開說明，原告於99年4月9日向被告表示終止兩造間之基地租賃契約，即屬有據，應生終止效力。是原告就先位聲明部分主張依民法第767條規定請求拆屋還地如先位聲明第1項所示，為有理由，應予准許。
㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查系爭房屋為被告所有並使用之事實，已如前述。被告無使用權源，擅自占用系爭土地，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用而受有損害，因依其性質為不能返還，是依上開說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還至返還系爭土地之日止，相當於上開土地租金之利益，自屬有據。
㈣按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為
限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。查被告系爭房屋占用系爭土地之面積為68.92平方公尺，其租金以96年1月申報地價每平方公尺16,240元計算等情，已如前述，且被告所有系爭房屋坐落於新北市○○區○○路上，現由被告出租予禾生公司占有使用中，附近建築物為公寓及大樓，交通尚稱便利等情，有本院勘驗筆錄及現場照片、新北市樹林地政事務所函及土地複丈成果圖為證（見本院卷第96至104頁）。本院斟酌系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度及被告占用情形，認土地租金以土地申報總價年息百分之八計算為宜，被告辯稱應以土地申報總價年息百分之五計算等語，尚有未洽，洵無足採。次按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」、「消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。」、「時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷。」、「時效中斷者，自中斷之事由終止時，重行起算。」，民法第126條、第129條第1項第1款、第130條、第137條第1項定有明文。本件原告既於99年2月3日以存證信函向被告定期催告給付自89年1月1日起之租金共計832,553元（被告於99年2月4日收受該函），復於99年5月12日向本院遞狀對於被告提起本件訴訟，自生時效中斷效力。則被告所受不當得利之數額如下：⒈自被告於99年2月4日收受上開存證信函之日起往前回溯至5年之日（94年2月5日）止，其5年間相當於租金數額之不當得利即16,240×68.92×8/100×5＝447,704元。此部分被告主張5年之時效抗辯，即屬有據，應屬可採。又自94年2月5日起至99年4月8日止（租約終止前之期間），共計2月又4日，其相當於租金數額之不當得利即16,240×68.92×8/100×1/12＝7,462元/月，7,462×（2又4/30）＝15,919元。二者合計為463,623元。⒉自99年4月9日（租約終止後）起，其每月相當於租金數額之不當得利即7,462元。被告既自89年1月1日起即未給付原告租金，且經原告於99年4月8日定期函催給付租金而迄仍未給付，致遭原告據以終止租約及起訴，顯見被告於返還系爭土地前，就將來陸續到期之每月相當於租金數額之不當得利亦有到期不履行之虞。是原告就先位聲明部分主張依基地租賃及不當得利之法律關係請求被告應給付原告463,623元，及自99年4月9日起至返還土地之日止，按月給付原告7,462元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原告係以相競合之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權為據，請求被告返還相當於租金之利益，本院已認定被告應返還原告相當於租金之不當得利，則就是否應對原告負侵權行為損害賠償之責部分，即無庸審究，併予敍明。
六、從而，原告先位聲明依民法第767條規定、基地租賃、不當得利之法律關係，請求如主文第一項及第二項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。另原告備位聲明部分係設若原告未能合法終止租約為前提，而依基地租賃之法律關係及民法第425條之1規定請求被告給付租金，本件原告已合法終止租約，其先位聲明之請求既有理由，則依上開說明，其備位聲明之解除條件成就，自毋庸再予審究。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 10 日
民事第三庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 10 日
書記官 劉鴻傑